PrivatErhvervOm Advodan
Jylland
Sjælland
Bornholm
DK EN

Boligkøb: Undgå disse tre misforståelser

Bolighandel 4 kommentarer Steen Marslew
Påsken er traditionelt højsæson for bolighandler. Men jagten på drømmeboligen kan ende med at blive ekstra dyr, hvis du ikke er godt nok klædt på fra starten. Her får du hjælp til at styre uden om nogle af de typiske problemer.

Er der forskel på fortrydelsesret og advokatforbehold?

Når du køber bolig eller sommerhus, kan du fortryde dit køb – også efter du har skrevet købsaftalen under, så længe det sker inden for 6 hverdage. Fortrydelsesretten gælder uanset, om du køber direkte af sælger eller gennem en ejendomsmægler. Men det er vigtigt at være opmærksom på, at det koster 1 procent af købesummen, hvis du fortryder, efter du har skrevet under.

Sørger du derimod for at få et advokatforbehold skrevet ind i købsaftalen, inden du skriver under, så koster det dig ikke noget at fortryde dit køb. Men du skal selv sikre, at advokatforbeholdet bliver skrevet ind i købsaftalen. Når du har et advokatforbehold, kan fristen også være længere end de 6 hverdage, hvis der er behov for yderligere undersøgelser, inden du beslutter dig.

 

Dækker ejerskifteforsikringen alle skader?

Når en bolig bliver sat til salg, bliver der i de fleste tilfælde udarbejdet en tilstands- og elrapport på boligen. Det er en bygningssagkyndig, der laver rapporten efter en gennemgang af boligen, hvor han/hun registrerer synlige fejl og mangler. Det, du kan forsikre dig imod med en ejerskifteforsikring, er de skjulte mangler.

Der er som udgangspunkt en række lovkrav til, hvad en ejerskifteforsikring skal dække, men forsikringsselskaberne har mulighed for at lave særlige undtagelser. Derfor kan der være meget stor forskel på dækningen fra de forskellige selskaber. Det betyder, at du som boligkøber skal være meget opmærksom på vilkårene i den ejerskifteforsikring, du vælger – og ikke kun se på prisen.

 

Er det nødvendigt at få rådgivning fra en advokat?

Ejendomsmægleren er udelukkende sælgers mand – og som boligkøber bør du derfor søge rådgivning hos en, som udelukkende er på din side. Det kan fx være en boligadvokat, som har de juridiske forudsætninger til at vurdere, om der er noget med småt, som kan give dig problemer. Samtidig har advokaten en ansvarsforsikring, der dækker, hvis noget går galt.

Mange tror, at advokaten kun sørger for tinglysningen, når handlen er endelig. Men en advokat gennemgår også alt materiale i bolighandlen med dig, så du ved, hvad du køber, og advokaten holder styr på dine penge, indtil alt er på plads i tingbogen.

Du kan her læse mere om, hvad en boligadvokat kan hjælpe dig med.

Vil du vide mere?

Steen Marslew

Mediator, advokat (H)
stma@advodan.com70 30 10 06
Advodan Holbæk København70 30 10 06
Læs mere om Steen

4 kommentar

0 / 700 tegn

Sara

Vi er igang med at forberede et bud på et hus. Kan man, udover et advokatforbehold, også have et forbehold i kontrakten der siger at hvis man ved inspektion finder fejl og mangler der vil overskride 100.000 kr i udbedringer, så kan købet hæves uden erstatningskrav?

Steen Marslew

Hej Sara Du kan godt bede om at få et forbehold om mangler ind i købsaftalen, men det er reelt ikke nødvendigt. Hvis blot du har sikret dig et advokatforbehold, kan advokaten f.eks. godkende handlen på betingelse af, at du indenfor en vis frist får mulighed for at gennemgå ejendommen med egen bygningssagkyndig, og således at du får mulighed for at træde tilbage fra handlen, hvis denne gennemgang viser, at det vil koste mere end kr. 100.000 at udbedre evt. mangler. På den måde risikerer du heller ikke, at en sælger ”vælger dig fra” på forhånd, fordi du har stillet dette særlige krav.

Stig

Vi er pt ved at byde på et hus som har en K1 anmærkning i tilstandsrapporten. Der står: ´Der er revnedannelser i murværk ved hushjørner mod syd og vest. Note: Forholdet vurderes uden betydning for murværkets bæreevne og stabilitet.' Vi har selv haft en murer ude og kigge alt igennem. Hans vurdering er at der MÅSKE kan ligge en mere alvorlig fejl skjult. Spørgsmålet er derfor, hvordan vi vil være stillet HVIS fejlen er af mere alvorlig karakter end beskrevet i rapporten? En ejerskifteforsikring kan/vil ikke give et konkret svar på forhånd. Men som vi selv læser det rundt omkring, så skal de dække hvis der er tale om at forholdet er forkert beskrevet i rapporten og det vil vi jo mene at den er.

Christian Lund Agerbæk

Hej Stig Det er tilstandsrapporten, som er udgangspunktet for vurderingen af skaden. Hvis det viser sig, at skaden er mere alvorlig, vil det være en skade som ejerskifteforsikringen i udgangspunktet skal dække. Du skal dog være opmærksom på, at nogle forsikringsselskaber skriver særlige undtagelser ind i deres tilbud. En sådan undtagelse kan netop vedrøre murværket. Skulle skaden have været beskrevet som eksempelvis en K3-skade i tilstandsrapporten vil også den bygningssagkyndige kunne drages til ansvar. Det er blandt andet sådanne forhold en boligadvokat rådgiver om i forbindelse med køb af fast ejendom. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

Per Kraglund

I forbindelse med at jeg har sat mit hus til salg, er der blevet udarbejdet en tilstands- og elrapport på boligen. Vi er langt fra enig med den bygningssagkyndige. Denne uenighed er underbygget af 3 forskellige håndværkere - med hvert sit fagområde. F.eks. er der K3 i stedet for K1 - etc. Installationer fra bygningens opførelse i 1974 kræves ajourført til nutidig standard. Kan det have sin rigtighed? Og hvor kan jeg læse mere om disse ændrede krav? Jeg sætter stort ? ved den sagkyndiges placeringer af K-størrelserne. M.v.h. Per Kraglund

Kristina Søgaard

Hej Per Det er den bygningssagkyndige, der fører pennen, når karaktererne i tilstandsrapporten skal gives, da det i den sidste er hans ansvar, hvis de er givet forkert. Så det har nok ikke meget formål at diskutere med ham. Udgangspunktet er, at installationer, der var lovlige på opførelsestidspunktet, må benyttes lovligt som de er fremadrettet, selvom om kravene ændrer sig. Bygger man om, så der blive stillet krav om, at installationer bringes op til nutidig standard. Da jeg i øvrigt ikke kender din sag i deltaljer, så er det vanskeligt, at besvare dit spørgsmål mere konkret. Men som udgangspunkt, så findes kravene til byggeri i bygningsreglementet. Held og lykke med salget. mvh. Kristina Søgaard

Birgitte Albrechtsen

Tak for en rigtig god artikel. Os som altid har boet til leje, kan have svært ved at forstå det der med at eje. Jeg tænker da også på hvordan man sikrer sig at sælger HAR betalt ejerskifte forsikringen. Det skal helst også være den forsikring man har aftalt køber og sælger imellem - for det er vel en mulighed? Det er så vigtigt at kunstneriske personer kan være kreative med en grund/et hus og derefter sælge det videre til folk, som også føler sig godt tilpas i de nyindrettede omgivelser. Har man planlagt meget arbejde, herunder børn eller fritid - så SKAL et køb af hus sidde lige i skabet hver eneste gang. vh. Birgitte Albrechtsen

Kristina Søgaard

Hej Birgitte Sælger skal fremlægge et tilbud på ejerskifteforsikring, men det er køber, der tegner forsikringen. Det er derfor også køber, der vælger hvilken forsikring, der skal tegnes, og i hvilket selskab den skal tegnes. Når køber har tegnet en ejerskifteforsikring, så modtager køber sælgers tilskud til forsikringen via refusionsopgørelse. Jeg er helt enig med dig i, at det er vigtigt, at der er fuldstændighed tryghed, når man køber et hus. mvh. Kristina Søgaard

Birgitte Albrechtsen

Tak for det fine svar. Det anede mig nok at det forholder sig sådan. Så er det bare om man får lov til at købe sit "ynglingshus" - hvis sælger synes at den forsikring man ønsker sig er for dyr til sælgers smag? Jeg håber at det er tilladt at handle om refusionen, et eller andet sted i slutsedlen? vh. Birgitte

Kristina Søgaard

Hej Birgitte Det er slet ikke noget problem. Det bidrag, som sælger skal yde, er et beløb svarende til halvdelen af forsikringspræmien på det forsikringstilbud, som sælger selv har fremlagt. Alt derover skal køber selv betale. Hvis køber således vælger en dyrere forsikring i et andet selskab, så betaler køber selv for det. Sælgers bidrag er fast. mvh. Kristina Søgaard

Birgitte Albrechtsen

Super! Så ligger det fast på papir - ind i mellem bliver jeg overrasket over fremmede folks overbevisninger. Nu kan jeg allerede fra start, få undersøgt markedet for forsikring og få en forhandling om en ejerskifteforsikring på plads. Mit liv er pludseligt blevet SÅ meget lettere ;-) Tak for det. vh. Birgitte

Kristina Søgaard

Hej Birgitte Du kan ikke forhandle med forsikringsselskaberne om en ejerskifteforsikring, førend du har et konkret hus og en tilstandsrapport mv. mvh. Kristina Søgaard

Birgitte Albrechtsen

Hej Kristina Søgaard Nej det kan jeg nok ikke - men jeg kan selv beskrive i en fil, hvad jeg ønsker mig. Jeg kan gøre mig nogle tanker, læse om hvad andre har været ude for og utænke mig et senarie. Herefter kan jeg bruge tid på nogle formøder, betale for advokatens tid OG lægge de ønsker jeg har i en "kurv" med "must have". På den måde er det lettere at tiltrække mit ønskehus, allerede i mine tanker har jeg nu et succesfuldt huskøb. Forarbejdet til et evt. salg, ligger også i den forberedelse. Godt begyndt er halvt fuldendt - en god velkreeret forsikring er guld værd. vh. Birgitte