Vælg kontor
Privat
Erhverv
Nyheder
Om advodan
Advodan Helsingør
Ring 49 21 21 21

Strandgade 51,
3000 Helsingør
Tlf: 49 21 21 21
SEND OS EN E-MAIL

Se kort Om ADVODAN Helsingør

Advodan Helsingør

Ny dom gør det lettere for udlejer at hæve huslejen efter en gennemgribende renovering

Højesteret har for nylig afsagt en dom, der lemper bevisbyrden for, hvornår en renovering af et lejemål anses for at være så gennemgribende, at det forbedrer lejemålet væsentligt. Er kriterierne opfyldt, er udlejer i sin gode ret til at hæve huslejen.

Advokat og ekspert i lejeret Camilla Kisling fra ADVODAN i Helsingør gennemgår konsekvenserne af højesteretsdommen her:

Sagen handlede om, hvorvidt en udlejer havde ret til at kræve leje efter boligreguleringslovens § 5 stk. 2. Det fremgår af bestemmelsen, at hvis der er udført en gennemgribende forbedring, kan udlejer ved genudlejningen fastsætte huslejen, så den svarer til, hvad andre udlejningsboliger af samme stand, beliggenhed, art og størrelse koster. Dette opgøres efter en m2-pris.

Sagens omstændigheder

I den konkrete sag bestred lejeren, at den renovering, der havde fundet sted, kunne betragtes som en gennemgribende forbedring af lejemålet. Lejeren anså i stedet renoveringen som almindelig vedligeholdelse.

Udlejer havde opgjort sine omkostninger til renoveringen til 463.204 kr. Beløbet var brugt til et nyt køkken, hvor faldstammen blandt andet blev udskiftet og flyttet, så køkkenets indretning blev mere brugervenligt. Der blev også etableret et toilet på badeværelset, som ikke tidligere havde været i lejligheden, såvel som en vaskesøjle på badeværelset. Alle forbedringerne blev holdt i ejendommens fredede stil.

Ankenævnet for huslejenævnene i Københavns kommune havde besigtiget lejemålet og var kommet frem til, at forbedringerne ikke var omfattet af boligreguleringslovens § 5 stk. 2 (som tillader en huslejestigning) men alene gav ret til et individuelt forbedringstillæg efter § 5 stk. 1, fordi de gennemførte arbejder ikke væsentligt forbedrede lejemålet.

Boligretten og landsretten kom ligesom Ankenævnet frem til, at forbedringerne ikke opfyldte kriterierne i § 5 stk. 2 om, at forbedringen væsentligt havde øget det lejedes værdi. Lejen blev på den baggrund nedsat fra 192.000 kr. til 106.130 kr. om året.

Højesteretsdommen

For at løse tvisten tog Højesteret udgangspunkt i de kriterier, der er opstillet i boligreguleringslovens § 5 stk. 2:

  • Forbedringsudgiften skal overstige 1.600 kr. pr. m2 eller samlet 183.000 kr. (2000-niveau)
  • Forbedringerne skal være gennemført inden for en periode på to år
  • Forbedringen skal have medført en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi

I sin kendelse lagde Højesteret vægt på, at udlejers forbedringsomkostninger på 463.204 kr. lå væsentligt over grænsen på 183.000 kr. Højesteret fremhævede desuden, at det fremgår af forarbejderne til boligreguleringsloven, at en gennemgribende forbedring af et lejemål typisk vil omfatte forbedring af køkken og bad samt installationer.

Kriteriet om, at forbedringerne skulle være gennemført over en periode på maks. to år, var også opfyldt. Højesteret fandt det også godtgjort, at lejen ikke væsentligt oversteg, hvad en tilsvarende bolig koster. Det var udlejers ansvar at påvise dette, hvilket udlejer gjorde ved at fremlægge en oversigt over 11 tilsvarende fredede udlejningsboliger i indre København. 

Det betyder dommen for andre udlejere

Ifølge Camilla Kisling var det helt afgørende punkt i sagen det beløb, som udlejer havde brugt på renoveringen – også når man fratrak ”sparet vedligeholdelse”. Det var på den baggrund, at Højesteret sagde, at så lempes bevisbyrden for, om forbedringerne væsentligt har øget lejemålets brugsværdi.

Det betyder, at hvis en udlejer kan bevise, at et lejemål er forbedret gennemgribende, kan der ikke længere stilles høje bevismæssige krav til, at udlejer skal bevise, at forbedringerne også har tilført lejemålet en væsentlig øget brugsværdi.

Hvis man som udlejer vil modernisere et lejemål i forbindelse med, at man genudlejer et boliglejemål, kan det være en god idé at foretage en gennemgribende modernisering, da lejen i gennemgribende moderniserede lejemål fastsættes efter det lejedes værdi. M2-prisen i gennemgribende moderniserede lejemål ligger typisk nogle 100 kr. over m2-prisen for lejemål, der ”kun” er moderniseret.

Camilla Kisling
VIL DU VIDE MERE?

Camilla Kisling

Advokat Vis faglig profil
GØR SOM 12.743 ANDRE. SE MERE HER
Gør som 12.743 andre

Tilmeld dig vores nyhedsbreve og bliv opdateret på juraen i din hverdag. Vi sender ud to gange hver måned.

Når du udfylder formularen og trykker ”Ja tak, tilmeld mig nu”, giver du samtykke til, at ADVODAN sender dig nyhedsbreve med lokale arrangementer, nyheder og gode råd om jura.

ADVODAN opbevarer og benytter udelukkende de indtastede oplysninger som led i udsendelse af nyhedsbreve. Behandlingen af oplysningerne sker sikkert, fortroligt og i overensstemmelse med gældende lovgivning.

Du kan til enhver tid tilbagekalde dit samtykke og afmelde dig nyhedsbreve fra ADVODAN ved at bruge linket i bunden af nyhedsbrevet.

Læs mere om ADVODANs behandling af personoplysninger her.