Guide til udlejning af bolig

Godt at vide, når du vil udleje din bolig

Der kan være mange ting at tage stilling til i forbindelse med boligudlejning. Her på siden får du overblik over de skattemæssige forhold, du skal kende til, når du udlejer din bolig eller et eller flere værelser i den. Har du brug for vejledning om fx lejekontrakt eller reglerne for husleje, kan du finde mere information på denne side, hvor vi har samlet en række guides om lejeret. Du kan også altid kontakte en Advodan-advokat med speciale i lejeret for personlig rådgivning om din konkrete situation.

Skatteregler for udlejning af bolig

Når du udlejer din bolig, skal du betale skat af lejeindtægterne. Hvis lejer betaler for andre ydelser under udlejningen – fx sengelinned og rengøring – skal du også betale skat af dette.

Hvor meget, du skal betale i skat, afhænger bl.a. af, hvilken type bolig du udlejer, om du bruger et udlejningsbureau, og hvor længe du udlejer din bolig ad gangen.

To typer af fradrag

Når du udlejer din bolig – hvad end det er en helårsbolig eller et sommerhus – kan du vælge mellem at bruge et bundfradrag eller et regnskabsmæssigt fradrag.

For et bundfradrag gælder det, at du kun skal betale skat af den del af lejeindtægten, som overstiger fradraget. Hvis du fx lejer din ejerlejlighed ud i en periode for 20.000 kr., og du har et bundfradrag på 11.900 kr., skal du altså kun betale skat af 8.100 kr. af den samlede lejeindtægt. Du kan læse mere om bundfradraget nedenfor.

Vælger du at benytte regnskabsmæssigt fradrag, skal du være opmærksom på, at du ikke senere kan skifte til bundfradrag.

Udlejning af helårsbolig i mindre end 4 måneder

Du kan vælge mellem de to typer fradrag for din lejeindtægt, når du udlejer din helårsbolig eller et eller flere værelser i boligen. Du skal også være opmærksom på reglerne om moms.

Bundfradrag for udlejning af helårsbolig i mindre end 4 måneder

Udlejer du din bolig gennem et udlejningsbureau eller en platform, som automatisk indberetter lejeindtægterne til Skat, er dit bundfradrag 30.300 kr. (2022). Udlejer du boligen privat, er dit bundfradrag kun på 11.900 kr. (2022).

Du skal betale skat af 60% af lejeindtægten, der overstiger bundfradraget.

Regnskabsmæssigt fradrag for udlejning af helårsbolig i mindre end 4 måneder

Dit regnskabsmæssige fradrag afhænger af, om du er lejer, ejer eller andelshaver.

Jeg ejer min bolig

Du skal betale skat af lejeindtægten fratrukket de faktiske udgifter – fx el, vand, ejerforeningsbidrag og udlejningsannoncer. Den overskydende indtægt beskattes som kapitalindkomst. Samtidig slipper du for at betale ejendomsværdiskat for den del af boligen, du udlejer. Hvis du udlejer mindst 10% af din bolig, kan du også trække samme procentdel af grundskylden, ejendomsforsikring, ejerforeningsbidrag og varme fra som en udgift.

Jeg er lejer eller andelshaver

Ligesom hvis du ejede din bolig, skal du som lejer eller andelshaver betale skat af lejeindtægten fratrukket de faktiske udgifter. Du kan selv vælge, om det resterende beløb skal beskattes som personlig indkomst eller kapitalindkomst.

Moms ved udlejning af helårsbolig i mindre 30 dage

Hvis du udlejer et eller flere værelser i din helårsbolig i mindre end 30 dage pr. udlejning, skal du være opmærksom på reglerne om moms. Du skal nemlig betale moms af indtægten, hvis den overstiger 50.000 kr. inden for 12 måneder.

Udlejning af helårsbolig i 4-12 måneder

Du kan vælge mellem de to typer af fradrag for din lejeindtægt, når du udlejer din helårsbolig eller et eller flere værelser i boligen.

Bundfradrag for udlejning af helårsbolig i 4-12 måneder

Hvis du udlejer din bolig til samme person i mere end 4 måneder og mindre end 12 måneder, kan du vælge mellem to forskellige regelsæt for dit bundfradrag.

Det første regelsæt er det samme, som hvis du udlejede din bolig i under 4 måneder – altså som beskrevet i afsnittet ovenfor.

I det andet regelsæt afhænger bundfradraget af, om du ejer din bolig, eller om du er lejer eller andelshaver:

• Ejerbolig: Dit bundfradrag er 1,33 % af boligens ejendomsværdi i året før indkomståret (dog mindst 24.000 kr.). Indtægt ud over bundfradraget beskattes som kapitalindkomst.
• Lejebolig/andelsbolig: Dit bundfradrag er 2/3 af din samlede årlige husleje/boligafgift. Indtægt ud over bundfradraget beskattes som personlig indkomst.

Er du i tvivl om, hvilket regelsæt der er mest fordelagtigt i din situation, kan en lejerets-advokat fra Advodan hjælpe dig.

Regnskabsmæssigt fradrag for udlejning af helårsbolig i 4-12 måneder

Vælger du at bruge regnskabsmæssigt fradrag, afhænger fradraget af, om du er ejer, lejer eller andelshaver. Der gælder de samme regler, når du udlejer din bolig i mere end 4 måneder og mindre end 12 måneder, som hvis du udlejede den i mindre end 4 måneder. Du kan derfor læse om dit fradrag for denne situation under afsnittet ”Regnskabsmæssigt fradrag for udlejning af helårsbolig i mindre end 4 måneder”.

Udlejning af helårsbolig i mere end 12 måneder

Hvis du udlejer din bolig i en periode på mere end 12 måneder er der tale om erhvervsmæssig udlejning. Du kan læse om reglerne for erhvervsmæssig udlejning på Skats hjemmeside.

Udlejning af sommerhus

Når du udlejer dit sommerhus eller en anden form for feriebolig, kan du ligesom ved udlejning af helårsbolig vælge mellem to slags fradrag: bundfradrag og regnskabsmæssigt fradrag. Udlejer du gennem et bureau, som indberetter lejeindtægter til Skat, får du automatisk bundfradrag.

Selv om du kun bruger dit sommerhus til udlejning, er det normalt ikke erhvervsmæssig udlejning. Det betyder, at du skal betale ejendomsværdiskat, selvom du ikke har benyttet sommerhuset.

Bundfradrag for udlejning af sommerhus

• Bundfradraget er 11.900 kr. (2022), hvis du udlejer boligen privat
• Bundfradraget er 43.200 kr. (2022), hvis du udlejer boligen gennem et bureau

Det betyder, at de første 11.900 / 43.200 kr. (2022) er skattefri. For det resterende beløb skal du betale skat af 60%. Du fradrager således bundfradraget og 40% af resten, men kan ikke fradrage andre udgifter. Dette gælder, uanset om du udlejer dit sommerhus i syv dage eller i syv måneder.

Regnskabsmæssigt fradrag for udlejning af sommerhus

Vælger du regnskabsmæssigt fradrag, skal du trække de faktiske udgifter fra lejeindtægten og betale indkomstskat af resten. Derudover kan du fratrække grundskyld for de uger, hvor du lejer sommerhuset ud. Du skal heller ikke betale ejendomsværdiskat for den tid, hvor boligen er udlejet.

Bemærk: Svarene på spørgsmål af ældre dato nedenfor kan være forældede (reglerne blev på nogle områder ændret med virkning for 2021).