Kolonihaver – det skal du vide, før du køber eller bygger

Advokat Line Kirketoft Justesen fra Advodan Glostrup København guider dig her igennem de vigtigste forhold, du bør kende til.

Hvad er en kolonihave?

En kolonihave er typisk et mindre haveareal med et hus, som ligger i et kolonihaveområde.
Det særlige er, at man som udgangspunkt kun ejer huset og ikke grunden. Jorden ejes ofte af kommunen eller en haveforening og lejes ud til den enkelte havelejer.

Formålet med kolonihaver er rekreativt. De skal derfor som udgangspunkt bruges som fritidsboliger, ikke som helårsboliger, og det præger de regler, der gælder for både brug og byggeri.

Kolonihaver er reguleret af både Kolonihaveloven, lokalplaner, byggelovgivningen, foreningens egne vedtægter og evt. private servitutter, som tilsammen fastsætter, hvad man må og ikke må.

Grunden er som regel lejet – hvad betyder det for dig?

Når man køber et kolonihavehus, køber man typisk en bygning på lejet grund.
Lejekontrakten og foreningens vedtægter er derfor helt centrale dokumenter, fordi de fastlægger:

• hvor længe lejemålet gælder,
• om det kan opsiges,
• hvordan lejen kan reguleres,
• og hvilke krav der gælder for brug og vedligehold.

I nogle tilfælde kan kommunen eller haveforeningen ændre eller opsige aftalen, hvis området får en ny anvendelse, fx hvis lokalplanen ændres.

“Derfor er det vigtigt at få en juridisk gennemgang af lejekontrakt og vedtægter, inden du skriver under,” fortæller advokat Line Kirketoft Justesen.

Byggeri og tilbygninger – her gælder særlige regler

“Mange kolonihaveejere ønsker at bygge til eller modernisere deres lille hus. Men kolonihaver er ikke fritaget fra bebyggelsesregulerende bestemmelser i lokalplan og byggelovgivningen. Der gælder stadig kommunale krav til størrelse, højde, afstand til skel og materialer,” fortæller advokat Line Kirketoft Justesen.

Efter omstændighederne skal der ikke søges om byggetilladelse. Reglerne skal dog stadig overholdes og kommunen kan kræve lovliggørelse eller nedrivning, hvis krav til bygningen ikke er overholdt. Det er ejeren, der har ansvaret for det.

Ifølge Line Kirketoft Justesen ser man jævnligt sager, hvor købere overtager et hus, som viser sig at være opført uden de nødvendige krav er opfyldt:

“Det er en klassisk fejl, at man tror, kolonihaver er uden for de almindelige byggeregler. Men det kan koste dyrt, hvis man overtager ulovligt byggeri. En bygningsgennemgang af huset og juridisk gennemgang af dokumenterne kan spare mange bekymringer,” forklarer hun.

Må man bo i kolonihaven hele året?

Mange drømmer om at bruge kolonihaven som helårsbolig, men det er som udgangspunkt ikke tilladt. De fleste lokalplaner og foreningsvedtægter forbyder helårsbeboelse, og kommunen kan gribe ind, hvis det sker.

Man kan derfor ikke have folkeregisteradresse i kolonihaven, medmindre området har fået særlig tilladelse til helårsbeboelse. Områder med den tilladelse er sjældne og kræver dokumentation fra kommunen.

Før du køber – hvad skal du undersøge?

Køb af kolonihavehus minder ikke om et almindeligt boligkøb. Som ejer af et kolonihavehus på lejet grund, bliver du ikke tinglyst ejer af ejendommen. Efter omstændighederne kan ejerskab til bygningen registreres i et særskilt bygningsblad i tingbogen. Der kan heller ikke optages realkreditlån. Tjek altid:

• Lejekontrakt og foreningens vedtægter samt tingbogen for ejerskabet til grunden
• Byggetilladelser og godkendelser
• Lokalplan og eventuelle deklarationer
• Vurderingsrapport og prisfastsættelse
• Eventuel gæld eller ulovlige konstruktioner

“Det er en god idé at sikre sig et advokatforbehold i købsaftalen, så du kan træde tilbage fra handlen, hvis der viser sig juridiske problemer,” fortæller Line Kirketoft Justesen.

Hvad gør du, hvis kommunen kræver lovliggørelse?

Mange kolonihaver har gennem tiden fået opført bygninger uden korrekt godkendelse.
Kommunen kan derfor kræve, at byggeriet lovliggøres eller fjernes, hvis det ikke lever op til lokalplanen eller sikkerhedskravene.

Det kan fx handle om:

• huset er bygget større end tilladt,
• for korte afstande til skel,
• eller byggeriet ikke lever op til andre bebyggelsesregulerende bestemmelser.

I den type sager kan en advokat hjælpe med at vurdere, om kommunens krav er berettiget, og hvordan sagen bedst håndteres.

Konflikter i kolonihaven – hvad kan du gøre?

Selv i hyggelige kolonihaveforeninger kan der opstå uenigheder.
Det kan være om byggeri, ordensregler, hegn eller bestyrelsens beslutninger.

Som udgangspunkt bør man altid forsøge dialog og lokal løsning, men i nogle tilfælde er juridisk bistand nødvendig.

En advokat kan hjælpe med at fortolke vedtægter, udarbejde klager eller repræsentere dig i en sag mod foreningen eller kommunen.

“Kolonihaver handler om fællesskab – men også om klare rammer,” siger Line Kirketoft Justesen og fortsætter:
“Når reglerne bliver uklare, kan det hurtigt udvikle sig til konflikter. Det er vigtigt at kende sine rettigheder og pligter.”

Opsummering – tre ting, du skal huske

1. Du ejer huset, men lejer ofte jorden. Lejekontrakten og foreningsvedtægterne er derfor helt afgørende.
2. Byggeri kræver opfyldelse af krav i byggelovgivningen og evt. lokalplan, servitutter eller lokale forskrifter. Sørg for, at huset er lovligt opført – ellers kan kommunen og/eller kolonihaveforeningen kræve ændringer.
3. Helårsbeboelse er som udgangspunkt ikke tilladt. Kolonihaven er en fritidsbolig, ikke en permanent adresse.

Få rådgivning om kolonihaver

Kolonihaver kan virke enkle – men juridisk set er de komplekse. Advodan rådgiver både købere, sælgere og foreninger om kolonihaveaftaler, byggeri og konflikter.

Kontakt Advodan – og få professionel rådgivning om køb, byggeri eller juridiske spørgsmål i din kolonihave.