Vælg kontor
Privat
Erhverv
Nyheder
Om advodan
Advodan Holbæk
Ring 70 30 10 06

Gl. Ringstedvej 61,
4300 Holbæk
Tlf: 70 30 10 06
post4300@advodan.com

Se kort Kundeoplysninger

Advodan Holbæk

Nye regler for salg af fast ejendom indenfor familien

I tilfælde af at du ønsker at gennemføre en overdragelse af én eller flere ejendomme, såsom et sommerhus eller en landbrugsejendom til den nære familiekreds, er det i dag muligt at benytte den seneste offentlige ejendomsvurdering med fradrag af 15 %, såvel ved en overdragelse i levende live som ved død, medmindre der foreligger ”særlige omstændigheder”.

Denne mulighed følger af det som i daglig tale kaldes værdiansættelsescirkulæret (Cirkulære nr. 185 af 17. november 1982).

Hvis du går med disse overvejelser, og ønsker at det skal ske efter den nuværende praksis, har du, som det ser ud pt., indtil den 1. juli 2020 til at få dette gennemført, forklarer advokat Dan Jordy fra ADVODAN i Holbæk.

Familieoverdragelser efter det nuværende regelsæt
Hvis situationen er den, at nogle forældre ønsker at overdrage en ejendom til deres børn, skal skattemyndighederne i henhold til den mangeårige praksis acceptere overdragelsessummen, hvis denne ligger indenfor +/-15 % af den seneste offentlige ejendomsvurdering.

Dette betyder således, at hvis f.eks. et sommerhus er vurderet til 1 million kr., kan næste generation i familien erhverve sommerhuset for mellem 850.000 og 1.150.000 kr., medmindre der foreligger ”særlige omstændigheder”.

Baseret på den hidtidige praksis er det gængs opfattelse, at der kan ske fravigelse af +/- 15 %-reglen i følgende tilfælde:

  1. Ejendommen er videresolgt inden indgivelse af boopgørelse.
  2. Ejendommen er vurderet af en sagkyndig under dødsboets behandling. 
  3. Ejendommen har siden den seneste offentlige ejendomsvurdering undergået faktiske eller retlige ændringer.
  4. Arvingerne lægger en anden værdi af ejendommen end værdiansættelsen efter 15 %-reglen til grund i delingen mellem dem.

Af nogle nyere afgørelser følger det imidlertid, at der fra skattemyndighedernes side har været anlagt en mere udvidet fortolkning af begrebet ”særlige omstændigheder”, hvilket har udmøntet sig i en række sager, der løbende har været med til at flytte og skubbe grænserne for, hvornår +/- 15 %-reglen kan tilsidesættes.

Samtidig har Folketinget vedtaget et nyt ejendomsvurderingssystem, hvor det er målsætningen, at ejendomsvurderingen skal svare til handelsværdien, dog med en skønsmæssig usikkerhed på +/- 20 %. Siden introduktionen af det nye ejendomsvurderingssystem har der været en forventning om, at +/- 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret ville blive til en +/- 20 %-regel, hvilket nu ser ud til at blive en realitet.

Oplæg til ændrede rammer for familieoverdragelser
Den 5. maj 2020 sendte Skatteministeriet et udkast til ændring af værdiansættelsescirkulæret i høring, som skal træde i kraft 1. juli 2020.

Af udkastet fremgår det, at ministeriet ønsker, at +/- 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret ændres til en +/- 20 %-regel.

Udgangspunktet bliver således, at der vil kunne lægges en værdiansættelse af den faste ejendom til grund ved familieoverdragelser, der højst er 20 % højere eller lavere end den seneste offentlige ejendomsvurdering.

Den foreslåede ændring skaber dog en vis usikkerhed i forhold til, om +/- 20 %-reglen alene vil gælde for de ejendomme, hvor ejeren har fået meddelt en ny ejendomsvurdering i henhold til det nye ejendomsvurderingssystem.

Det er pt. forventningen, at der bliver udsendt nye offentlige ejendomsvurderinger fra efteråret 2020 og et godt stykke ind i 2021. Disse vil få virkning med det samme for så vidt angår ejendomsvurderingerne, imens den skattemæssig betydning ikke nødvendigvis får virkning med det samme. Udover ovenstående udkast til et ændret værdiansættelsescirkulære, er der ligeledes den 5. maj 2020 udsendt udkast til et såkaldt nyt styresignal, der har til formål at klarlægge, hvornår der efter skattemyndighedernes opfattelse kan ske fravigelse af +/-15 %-reglen (snart +/- 20 %), når der foreligger ”særlige omstændigheder”.

I udkastet til styresignalet beskriver Skattestyrelsen sin opfattelse af undtagelsen ”særlige omstændigheder”.

Ifølge Skattestyrelsen kan der ske tilsidesættelse af +/-15 %-reglen, hvis den seneste offentlige ejendomsvurdering med fradrag af 15 % ikke er udtryk for ejendommens reelle handelsværdi.

Skattestyrelsen oplister herefter en række konkrete holdepunkter, der kan pege i retning af, at det er tilfældet:

  1. Ejendommen er solgt mellem uafhængige parter i nær tidsmæssig sammenhæng med familieoverdragelsen (både før eller efter). 
  2. Der har været salgsforhandlinger omhandlende ejendommen inden familieoverdragelsen. 
  3. Ejendommen er vurderet af en sagkyndig.
  4. Der er optaget lån i ejendommen før eller efter familieoverdragelsen, hvor en højere vurdering af ejendommens værdi er lagt til grund.
  5. Arvingerne lægger en anden værdi af ejendommen end værdiansættelsen efter +/- 15 %-reglen til grund i delingen mellem dem, hvilket f.eks. kan komme til udtryk ved arveafkald eller arveforskud.
  6. Ejendommen har siden den seneste offentlige ejendomsvurdering, og inden familieoverdragelsen, undergået væsentligt renoverings- og eller moderniseringsarbejde.
  7. For investerings- eller erhvervsejendomme kan værdiansættelsen i regnskabet og afkastgraden på ejendommen udgøre holdepunkter for ejendommens reelle handelsværdi, hvorefter +/- 15 %-reglen ikke kan anvendes.
  8. Den almindelige prisudvikling kan ifølge styresignalet også indgå i den samlede vurdering af, om der foreligger særlige omstændigheder. Der er dog ikke tale om et særskilt holdepunkt, der i sig selv kan føre til, at der foreligger særlige omstændigheder.

Videre fremgår det af udkastet til de nye regler, at udover de ovennævnte konkrete holdepunkter, kan der i øvrigt lægges vægt (I) på størrelsen af prisforskellen mellem den værdi, der lægges til grund ved familieoverdragelsen, og den værdi som holdepunkterne understøtter, samt (II) den tidsmæssige sammenhæng mellem det konkrete holdepunkt for en højere reel handelsværdi, og tidspunktet for familieoverdragelsen.

Udkastet til styresignalet indeholder en udvidelse af undtagelsen til +/- 15 %-reglen omkring ”særlige omstændigheder” sammenlignet med den hidtidige, gængse opfattelse.

Det indebærer, udtaler advokat Dan Jordy, at mulighederne for at anvende +/- 15 %-reglen må anses for at være blevet indskrænket, og da oplistningen i udkastet til styresignal ikke er en udtømmende liste, er der anledning til at overveje, hvornår der – efter Skattestyrelsens opfattelse – ikke vil være holdepunkter for at tilsidesætte anvendelsen af +/- 15 %-reglen.

Overvejelser inden 1. juli 2020
Det er advokat Dan Jordys vurdering, at de nye initiativer betyder, at den hidtidige praksis - som blev beskrevet indledningsvis - må anses for at være forladt, og dette betyder, at hvis man ikke ønsker at blive underlagt den nye praksis fra og med 1. juli 2020, skal overdragelsen gennemføres forinden.

Det er endeligt anbefalingen, at sker dette, bør der indarbejdes et skatteforbehold i overdragelsesaftalen parterne imellem.

Dan Jordy
VIL DU VIDE MERE?

Dan Jordy

Advokat og partner Vis faglig profil
GØR SOM 12.722 ANDRE. SE MERE HER
Gør som 12.722 andre

Tilmeld dig vores nyhedsbreve og bliv opdateret på juraen i din hverdag. Vi sender ud to gange hver måned.

Når du udfylder formularen og trykker ”Ja tak, tilmeld mig nu”, giver du samtykke til, at ADVODAN sender dig nyhedsbreve med lokale arrangementer, nyheder og gode råd om jura.

ADVODAN opbevarer og benytter udelukkende de indtastede oplysninger som led i udsendelse af nyhedsbreve. Behandlingen af oplysningerne sker sikkert, fortroligt og i overensstemmelse med gældende lovgivning.

Du kan til enhver tid tilbagekalde dit samtykke og afmelde dig nyhedsbreve fra ADVODAN ved at bruge linket i bunden af nyhedsbrevet.

Læs mere om ADVODANs behandling af personoplysninger her.