Vælg kontor
Privat
Erhverv
Nyheder
Om advodan
Advodan Slagelse
Ring 57 86 46 00

Ndr. Ringgade 70C,
4200 Slagelse
Tlf: 57 86 46 00
slagelse@advodan.dk

Se kort

Advodan Slagelse

Byggeriets regler 2018

Byggeriets aftalevilkår, det såkaldte AB-system, er ved at blive revideret. Revisionen forventes vedtaget og offentliggjort til maj.

Det danske bygningsreglement opdateres løbende. Lige nu gælder BR15 (fra 2015). Før det var det BR10, og endnu tidligere BR08 og BR98.

Når det handler om selve byggeprocessen, gælder ingen faste regler. Der er ikke nogen dansk entrepriselov. Vi arbejder med standardaftaler, som man kan bruge i sine byggeaftaler helt eller delvist – eller lade være.

  •  AB92 (fra 1992) gælder almindelige entrepriseaftaler
  • ABT93 (fra 1993) gælder totalentreprise
  • ABR89 (fra 1989) gælder rådgivningsaftaler
  • AB-Forbruger gælder forbrugeres egne byggerier og er senest revideret i 2012

2018 er tiltænkt at være året, hvor disse regelsæt bliver afstemt med hinanden, og hvor de får et tiltrængt løft, der afspejler det seneste kvarte århundrede, hvor der er sket virkelig meget i byggebranchen.

Et udvalg blev nedsat i 2014 og har siden arbejdet på et udkast til et helt nyt AB-system. Bygherreforeningen var meget hurtig til at fremkomme med en ”ønskeseddel” til nye regler, men ud over dette holder udvalget kortene meget tæt til kroppen. Det færdige udkast forventes at blive offentliggjort i maj måned 2018, men inden da kan man ikke forvente at blive gjort bekendt med indholdet af de nye regler. Muligvis vil lidt af sløret blive løftet ved en offentlig høring, der er programsat i slutningen af februar måned.

Det følgende er gætterier. Baseret på Bygningsministeriets kommissorium, Byg-herreforeningens ønsker og mine egne erfaringer – dels fra voldgiftssager og dels fra drøftelser med entreprenører om de typiske problemstillinger – vover jeg at komme med mine bud på, hvad vi måske kan forvente os: 

Fordeling af ansvar og opgaver
Billedet af byggeaftaler er blevet mere komplekst. En entreprise er ikke bare enten en entreprise eller en totalentreprise. Der er i dag masser af mellemformer, og de professionelle aktører har hver deres standardaftaler, som fraviger AB-systemet. De mange fravigelser gør det uoverskueligt, hvad der egentlig er aftalt.

Jeg tror – nej jeg håber - at AB, ABT og ABR bliver skrevet sammen til et enkelt dokument. Det ville skabe grundlag for en meget klarere opgavefordeling og ansvarsfordeling. En mere gennemskuelig fordeling ser jeg som det væsentligste formål med revisionen. Aftalekomplekset skal være mere transparent, også for udenlandske aktører. Der skal være færre uforudsete omstændigheder under et byggeri. Færre projektændringer, færre aftalesedler, færre forsinkelser. Og færre tvister.

Der skal være en overordnet projekteringsansvarlig (typisk rådgiver eller totalentreprenør), og denne bør være ansvarlig over for bygherre for ethvert projekteringssvigt, uanset om man har overladt detaljerne til en særlig ekspert inden for f.eks. ventilation, solvarme, præfabrikerede elementer eller andet.

Bedre aflevering
De fleste mangler skal udbedres inden aflevering. Entreprenøren bør med bygherre lave en man-gelgennemgang af det næsten færdige byggeri som en ”generalprøve” på byggeriets aflevering. Flere af de store entreprenører gør det allerede. Dette ville kunne passe sammen med nye krav om funktionsafprøvning i BR18. Bygherre kan dermed overtage et byggeri, der er noget mere ”færdigt” end det, man i dag må finde sig i. Måske kan det afspejle en mere smidig model for sikkerhedsstillelse efterfølgende.

Projektændringer
Det nuværende AB-system tager afsæt i, at et byggeri er færdigprojekteret før, det overhovedet går i gang. Dermed sker der kun ændringer, hvis nogen har lavet deciderede fejl, eller hvis bygherre skifter mening. Sådan er det ikke. Der sker masser af ændringer – eller del-projektering udskydes til bestemte stader i byggeprocessen.

Jeg forestiller mig mere faste regler for håndtering af ændringer. Hvem skal projektere ændringen, hvem skal udføre den, hvad koster den (og hvem skal betale), og hvilke konsekvenser har det for tidsplanen? Dette kan kædes sammen med en anden måde at se på vederlag og alternativ konflikthåndtering, (mere om det senere).

Der er i dag for få regler om, hvad ekstraarbejder kan koste. Der er for løse regler om, hvordan man aftaler en ændring. Praksis om aftalesedler er uhyre konkret og giver anledning til mange uenigheder. Der er stort set ingen regler om tidsfrist-forlængelser ved ændringer. Og det er svært for bygherre at få dækket sine reelle omkostninger ved en forsinket aflevering – f.eks. kan mistet lejeindtægt ikke dækkes.

Fast honorar?
Rådgivere og entreprenører aflønnes i dag med tæt på fast honorar. Rådgiverhonoraret er som regel aftalt fast, og entreprisesummen er ligeledes fast. Man kunne overveje at indføre et resultatafhængigt vederlag som incitament til at gennemføre bedre byggeprocesser.

Det kan ske ved at aftale en ”bonus” ved rettidig aflevering af mangelfrit byggeri uden budget-afvigelser - eller ved at fastsætte en bod (altså ud over erstatningsansvar) ved projekterings-svigt, udførelsessvigt eller forsinkelser. Pisk eller gulerod, men samme resultat: Bedre byggeri giver bedre betaling for arbejdet.

Ansvarlighed
Skal der helt nye emner ind i AB? Det er trenden, at professionelle aktører påtager sig et mere bredt ansvar end for den direkte opgave. Der kan tages hensyn til f.eks. social dumping, arbejdsmiljø eller energiforbrug og miljøbelastning både under byggeriet og ved bygningens brug.

Jeg vil gætte på, at man gerne vil have disse værdier indarbejdet i byggeriets kultur, og at vi ikke i fremtiden skal se aktører gemme sig bag, at et afdækket ”uheldigt” forhold var underentreprenørers eller leverandørers ansvar. Om det lykkedes at få sådanne regler om ansvarlighed indarbejdet i AB tør jeg ikke gætte på.

Konflikter
Der må kigges på konflikthåndteringen. I voldgiftnævnet, hvor vi jo i sidste ende havner, bruges meget krudt på at sikre dokumentation, og sagerne får ofte et stort omfang. Det var i mange situationer meget nemmere, om man kunne få kigget på problemet med det samme. Det er der bare ingen byggerier, der kan vente på.

Jeg tror, vi kommer til at se en større benyttelse af sagkyndige besigtigelser. I dag findes der kun regler om det i forbindelse med nedskrivning af en garanti. En sådan løsning med en såkaldt opmand er udbredt i andre lande omkring os. Den sagkyndige skal kunne rykke ud på byggepladsen med meget kort varsel – få set på byggeriet, aftalen, tegningen og problemet – og så træffe en hurtig afgørelse, så parterne kan komme videre.

Desuden har man overvejet at flytte nogle sager væk fra voldgiftnævnet og hen til domstolene. Domstolene har ganske vist ikke så høj fagkompetence, men til gengæld har de strammere styring. Det sidste er korrekt, for i løbet af de sidste 10-15 år har domstolene fået en meget strammere styring igennem retsplejeloven. Jeg gætter på, at sagerne forbliver i voldgiftnævnet, men at nævnet lader sig inspirere af den styring, der bruges hos domstolene. 

De kommende måneder vil vise, på hvilke punkter jeg tager fejl og på hvilke punkter jeg rammer rigtigt. Under alle omstændigheder bliver det spændende. 

GØR SOM 12.693 ANDRE. SE MERE HER
Gør som 12.693 andre

Tilmeld dig vores nyhedsbreve og bliv opdateret på juraen i din hverdag. Vi sender ud to gange hver måned.

Når du udfylder formularen og trykker ”Ja tak, tilmeld mig nu”, giver du samtykke til, at ADVODAN sender dig nyhedsbreve med lokale arrangementer, nyheder og gode råd om jura.

ADVODAN opbevarer og benytter udelukkende de indtastede oplysninger som led i udsendelse af nyhedsbreve. Behandlingen af oplysningerne sker sikkert, fortroligt og i overensstemmelse med gældende lovgivning.

Du kan til enhver tid tilbagekalde dit samtykke og afmelde dig nyhedsbreve fra ADVODAN ved at bruge linket i bunden af nyhedsbrevet.

Læs mere om ADVODANs behandling af personoplysninger her.