Vurderingsstyrelsen udsender netop nu nye ejendomsvurderinger til boligejere i Danmark

Hvad er værdiansættelsescirkulæret?

Med værdiansættelsescirkulæret er det muligt overdrage en eller flere faste ejendomme til et nærtstående familiemedlem til en overdragelsessum på +/- 15% over eller under den seneste offentlige ejendomsvurdering. Denne regel kaldes også for 15%-reglen.

Nyeste praksis fra domstolene: Værdiansættelse af fast ejendom efter værdiansættelsescirkulæret

Højesteret fastslog med en afgørelse i 2016, at man med værdiansættelsen af fast ejendom i dødsboer og ved gaveoverdragelser som udgangspunkt kan anvende værdiansættelser efter værdiansættelsescirkulærets 15%-regel, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. I afgørelsen var det dog ikke nærmere oplyst, hvad der kunne anses som særlige omstændigheder. 

I en afgørelse fra 2021 fastslog Højesteret, at det er Skattemyndighederne, som må bære risikoen for, at de offentlige vurderinger er for lave. At priserne for ejendomme generelt er steget siden seneste ejendomsvurderinger, er derfor ikke en særlig omstændighed.

Senere i 2021 fastslog Vestre Landsret, at der ved en gaveoverdragelse af en landbrugsejendom forelå konkrete særlige omstændigheder, da modtagerne af gaven (landbrugsejendommen) meget kort tid efter overdragelsen videresolgte ejendommen til kommunen til en væsentlig højere pris, da modtageren allerede ved gaveoverdragelsen vidste, at kommunen ville købe ejendommen til denne højere pris. Sagen er anket til Højesteret.

SKATs fortolkning af værdiansættelsescirkulæret

I lyset af ovennævnte afgørelser har det været usikkert, hvordan Skattestyrelsen ville fortolke den seneste praksis. Skattestyrelsen har oplyst, at man vil udsende et styresignal herom, men det foreligger ikke på nuværende tidspunkt.

Ud fra den nuværende praksis fra Skatterådet, der behandler klager over Skattestyrelsens afgørelser, må det antages, at 15%-reglen vil blive accepteret af Skattestyrelsen, hvis følgende betingelser alle er opfyldt:

• Giver (sælger) af ejendommen har ejet denne i en længere årrække. Skatterådet har ikke tilkendegivet en fast ejerperiode, som altid vil blive godkendt, men en ejertid på mindst 10 år vil formentlig altid være tilstrækkelig, hvorimod en ejertid på ca. 3 år eller mindre vil formentlig sjældent vil være tilstrækkelig.
• Der foreligger ikke en sagkyndig vurdering fra en ejendomsmægler eller lignende.

Der må ikke i forbindelse med gaveoverdragelsen være ydet væsentlige gaver eller arveforskud til andre børn, som kan ses som kompensation for en for lav overdragelsessum for ejendommen.

Skal du overdrage fast ejendom?

Det forventes, at de nyeste ejendomsvurderinger vil være højere end de seneste ejendomsvurderinger i store dele af Danmark. Ønsker du at overdrage fast ejendom, bør du derfor overveje at gennemføre sådanne overdragelser inden de nye vurderinger modtages – herunder inden deklarationen forud for ejendomsvurderingen modtages. Efter modtagelsen af de nye vurderinger, forsvinder muligheden for at man kan overdrage med udgangspunkt i de gamle ejendomsvurderinger.