Vælg kontor
Privat
Erhverv
Nyheder
Om advodan

Køb på tvangsauktion kræver forberedelse

  • Af Mette Rasmussen
  • 10. sep 2012
  • 11 Spørgsmål & svar

Den alt overskyggende fordel ved at købe en bolig på tvangsauktion er prisen. Men den lavere pris har dog en naturlig forklaring i den risiko, der er forbundet med at købe på tvangsauktion", fortæller advokat Thomas Frisgaard fra ADVODAN i Aalborg og uddyber:

"Som køber af en bolig på tvangsauktion har du ikke den samme sikkerhed, som når du køber bolig på traditionel vis. Fx bliver der ikke udarbejdet tilstandsrapport og elinstallationsrapport, og derfor kan du heller ikke tegne ejerskifteforsikring. Du bærer som udgangspunkt selv den fulde risiko for eventuelle fejl og mangler ved den købte ejendom".

Få økonomien på plads
Det er meget vigtigt, at du har fuldt overblik over ejendommens reelle pris, inden du byder. Det er nærliggende at tro, at du alene skal betale det, du byder på auktionen, men sådan er virkeligheden desværre ikke, fastslår Thomas Frisgaard.

"Udover det budte beløb skal du også betale det såkaldte "størstebeløb". Det er et beløb, der dækker fx restancer på ejendomsskatter samt forskellige afgifter og salærer. Samtidig kan du være nødt til at indfri lån til overkurs".

"Byder du højest ved auktionen, skal du straks stille sikkerhed. Derfor skal du være helt sikker på, at du har den nødvendige finansiering helt på plads med banken, inden du byder på auktionen. Det varierer fra fogedret til fogedret, hvor stor en sikkerhed, der skal stilles. Du bør derfor undersøge, hvad der gælder i den fogedret, hvor du påtænker at byde på en tvangsauktion".

Forberedelse er nødvendigt
Processen omkring tvangsauktioner er ikke lavet for at tilgodese traditionelle forbrugere, der er på udkig efter en billig bolig. Processen kan derfor virke uoverskuelig, og ofte går det meget hurtigt i fogedretten.

Det kan være en god ide, at forberede dig på dette ved at møde op på et par tvangsauktioner, som du ved du ikke ønsker at byde på. På den måde kan du fornemme stemningen og få et overblik over fogedrettens fremgangsmåde, så du ikke bliver overrasket den dag du selv ønsker at byde.

Når du har besluttet dig for at byde på en ejendom, så kan du eventuelt selv møde op for at byde, eller du kan vælge at være repræsenteret af fx en advokat.

Vil du vide mere?
Thomas Frisgaard

Thomas Frisgaard

Advokat | Vis faglig profil
Spørgsmål
Heidi
29-04-2014 18:43:40

Jeg har nu boet i et hus i knap 2½ år og huset er lige solgt på tvangsauktion,
Jeg har inden huset røg på tvangsauktion sat en sag på gennem huslejenævnet pga for høj husleje, en hel del fejler og mangler som ikke er blevet lavet som lovet helt fra starten da jeg skrev under på lejekontrakten... venter stadig på besigtigelse af huset, og det vil ske snart..
Mit spørgsmål er : hvis huslejenævnet bedømmer at huslejen skal nedsættes og med tilbagevirkende kraft indtil huset er 100 % ok og lever op til normalen, hvem kommer så til at hænge på den ?? den nye ejer af huset mener ikke at det kommer til at have noget med hende/ham at gøre... og i så fald, kan jeg risikere at tabe alt hvad jeg har lagt i huset for at forbedre det ??

Thomas Frisgaard
30-04-2014 09:33:50

Hej Heidi,
Sagen er ikke helt enkel, og et endeligt svar vil afhænge af en konkret vurdering af de nærmere omstændigheder i din sag.
Udgangspunktet er, at forpligtelser overfor lejere følger ejendommen, hvilket betyder, at den nye ejer i udgangspunktet hæfter for lejerkrav også for tiden forud for tvangsauktionen.
En endelig afgørelse af spørgsmålet afhænger imidlertid af en række ting herunder, hvad har rekvirenten oplyst om den verserende sag under tvangsauktionen? Har den tidligere ejer af ejendommen oplyst rekvirenten om den verserende sag? Har du som lejer været indkaldt til tvangsauktionen, og har du i den forbindelse oplyst om den verserende sag?
Som du kan se er der tale om et komplekst spørgsmål, jeg vil anbefale dig at kontakte en lokal ADVODAN advokat, der kan rådgive dig om dine muligheder i den konkrete sag.

Med venlig hilsen
Thomas Frisgaard
Thomas Frisgaard Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Heidi
30-04-2014 15:15:09

Tak for svaret...
Jeg vil lige oplyse at inden tvangsauktionen gik igang begge gange blev oplyst at der kørte en sag hos huslejenævnet og blev igangsat allerede inden huset blev sat på tvang, jeg var selv invt. til at møde op og var der så også selv begge gange...
Den nye ejer af huset havde fået alle oplysninger inden bud...

Susanne Klint
10-11-2014 10:55:49

Hej Advodan.
Min kæreste og jeg har kig på et hus der skal på tvang her den. 26/11.
Vi har været ude og se på huset sammen med en håndværker og kender til alle de ekstra omkostninger der vil være efter evt køb. Jeg har researchet lidt og fundet ud af man, ud over budsum, skal betale:
størstebeløb,
auktionsafgift 0,5% af budsum,
tinglysningsomkostninger på 0,6% af budsum,
Tinglysningsafgift på ca 1400,-
Derudover er der den lille og den store sikkerhed som man skal have en bankgaranti på.
Men jeg har et par spørgsmål. Jeg læste et sted at man kan risikere at overtage dårlige lån til ågerrenter. Er der et sted i salgsopstillingen man kan se dette?
Den lille og den store sikkerhed, bliver de trukket fra budsummen i sidste ende, eller skal de lægges til busummen?

Hilsen Susanne.

Besvar indlæg
Thomas Frisgaard
11-11-2014 09:15:44

Hej Susanne,
Tak for din henvendelse. Med hensyn til de lån, der er i ejendommen, så er det således, at alle væsentlige oplysninger skal fremgå af salgsopstillingen. Det klare udgangspunkt er således, at du kan finde oplysningerne i salgsopstillingen enten i den skematiske gennemgang af hæftelserne eller som bilag. Såfremt du er i tvivl kan det dog være en god ide at kontakte rekvirentens advokat eller den pågældende kreditor direkte. Alternativt kan du selv antage en advokat, der kan være behjælpelig med at undersøge forholdene.
Med hensyn til dit spørgsmål omkring sikkerhederne, så skal jeg understrege, at disse ikke er en del af budsummen. Både den lille og den store sikkerhed er, som ordene antyder, sikkerhedsstillelser. Konkret stilles sikkerhederne overfor fogedretten, og skal bl.a. sikre, at der er dækning for omkostninger til en eventuel misligholdelsesauktion, hvis højestbydende ikke betaler budsummen samt omkostninger ud over budsummen. Såfremt sikkerhed stilles ved at indbetale beløbet til fogedretten binder du som auktionskøber likviditeten indtil du kan hjemtage auktionsskøde, hvilket først kan ske når budsum og omkostninger ud over budsum er betalt til rette modtagere. Såfremt du vælger at stille sikkerhed via bankgaranti eller advokatindeståelse kan du undgå denne binding af likviditet.
Håber ovenstående besvarer dine spørgsmål, ellers er du velkommen til at kontakte mig for en uddybelse. Held og lykke med auktionen d. 26. november. Jeg kan naturligvis kun opfordre dig til at søge rådgivning hos en advokat i forbindelse med køb af fast ejendom på tvangsauktion.

Med venlig hilsen - Thomas Frisgaard

Med venlig hilsen
Thomas Frisgaard
Thomas Frisgaard Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Susanne Klint
11-11-2014 09:29:57

Hej igen.
Tusind tak for svar!

I forhold til Sikkerhederne, så er det som sådan ikke noget der bliver trukket, men mere et stykke papir der siger at man god for de penge...? Således at hvis man ikke kan betale det man har købt, så er det sikret at de udgifter der har været i forbindelse med auktionen, de bliver dækket. Er det rigtig forstået?

Hilsen Susanne.

Besvar indlæg
Thomas Frisgaard
11-11-2014 09:36:28

Hvis du indbetaler sikkerheden til fogedretten, så bliver beløbet trukket, men det bliver frigivet, når du får endeligt auktionsskøde - derfor vil det være en binding af likviditet i denne periode. Hvis sikkerheden stilles overfor fogedretten i form af bankgaranti eller advokatindeståelse, så bliver beløbet ikke trukket, men vilkår skal aftales med bank eller advokat.

Mvh - Thomas Frisgaard

Med venlig hilsen
Thomas Frisgaard
Thomas Frisgaard Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Anne Marie Søndergaard
09-02-2015 21:58:33

Kender du en der kan hjælpe en ikke kyndig ud i tvangsauktioner med at købe sommerhus i Nordsjælland ? På forhånd tak Anne Marie

Besvar indlæg
Mette Rasmussen
18-02-2015 15:01:23

Du er velkommen til at tage kontakt til Morten Kaas Vinther, som er advokat i ADVODAN i Hillerød. Skriv til ham på: mkvi@advodan.dk

Besvar indlæg
Lærke
20-09-2017 14:34:32

Hej Advodan

Jeg står for at skulle købe et hus på tvang og er bekendt med, at der de sidste par år ikke er betalt ejendomsskatter.
Hvordan står jeg ift. at skulle betale renter af disse krav på manglende skatter? Forældes renterne som almindelige renter eller er der noget specielt ved tvangsauktioner?

På forhånd tak.

Venlig hilsen
Lærke

Thomas Frisgaard
22-09-2017 15:18:37

Hej Lærke,

Tak for dit spørgsmål. Forældelse af renter på ejendomsskatter forældes efter forældelseslovens almindelige regler. Der er således ikke særregler for disse renter i forbindelse med tvangsauktion.

Herudover skal du være opmærksom på, at ejendomsskatternes fortrinsret er tidsmæssigt begrænset. Det er således ikke sådan, at ejendomsskatter for en ubegrænset periode har fortrinsret forud for pantehæftelser.

Mvh - Thomas Frisgaard

Med venlig hilsen
Thomas Frisgaard
Thomas Frisgaard Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Stil et spørgsmål
DU ER I GANG MED AT STILLE
ET SPØRGSMÅL PÅ ADVODAN.DK

Inden du går videre, vil vi gerne gøre dig opmærksom på, at dit spørgsmål bliver synligt her på siden.

Vi opfordrer derfor til, at du tænker over, hvilke informationer du afgiver, når du stiller dit spørgsmål. Vi anbefaler, at du fx undlader informationer om dit helbred, din økonomi eller andre personfølsomme oplysninger. Det kan også være oplysninger om familiære forhold eller oplysninger om din arbejdsmæssige situation, som det er uhensigtsmæssigt at offentliggøre her på siden.

Ønsker du ikke, at dit spørgsmål skal være synligt, har du mulighed for at kontakte et af vores lokale kontorer via kontaktformularen i højre hjørne.

Når du stiller dit spørgsmål her på siden, skal du oplyse din e-mailadresse. Din e-mailadresse bliver ikke offentliggjort men benyttes, så du kan godkende dit spørgsmål, inden det bliver synligt på hjemmesiden. Samtidig benyttes den til at fremsende en mail, når advokaten har besvaret dit spørgsmål.

Vi forbeholder os retten til at slette spørgsmål, indlæg og kommentarer, som indeholder personfølsomme oplysninger og bryder med gængse uformelle regler for god tone.

OK - LUK DENNE BOKS

Når du udfylder formularen og klikker på ”send”, giver du dit samtykke til, at dit navn og dit spørgsmål offentliggøres på hjemmesiden.
Din e-mailadresse bliver ikke offentliggjort men benyttes, så du kan godkende dit spørgsmål, inden det bliver synligt på hjemmesiden. Samtidig benyttes den til at fremsende en mail, når advokaten har besvaret dit spørgsmål.

ADVODAN opbevarer og benytter udelukkende de indtastede oplysninger som led i besvarelse af spørgsmål. Behandlingen af oplysningerne sker sikkert, fortroligt og i overensstemmelse med gældende lovgivning.
Vi opbevarer din e-mailadresse i tre måneder, hvorefter den slettes helt. Dit spørgsmål og advokatens svar forbliver synlige på ADVODANs hjemmeside, så længe vi vurderer, at det er relevant og giver værdi for andre læsere.

Rette og slette oplysninger

Hvis du ønsker at få fjernet dit spørgsmål fra hjemmesiden, skal du rette henvendelse til ADVODANs sekretariat.
Vi forbeholder os retten til at slette spørgsmål, indlæg og kommentarer, som indeholder personfølsomme oplysninger og bryder med gængse uformelle regler for god tone. Vi opfordrer derfor til, at du tænker over, hvilke informationer du afgiver, når du stiller dit spørgsmål. Vi anbefaler, at du fx undlader informationer om dit helbred, din økonomi eller andre personfølsomme oplysninger. Det kan også være oplysninger om familiære forhold eller oplysninger om din arbejdsmæssige situation, som det er uhensigtsmæssigt at offentliggøre her på siden.

Læs mere om ADVODANs behandling af personoplysninger her.
Boligkøb Boligkøb

At købe bolig er en stor investering, og faldgruberne er mange, men med den rigtige rådgivning kan du undgå dyre overraskelser.

Læs mere her

Har du et spørgsmål til artiklen, kan du stille det her og få svar fra en advokat.

Stil et spørgsmål
GØR SOM 12.533 ANDRE. SE MERE HER
Gør som 12.533 andre

Tilmeld dig vores nyhedsbreve og bliv opdateret på juraen i din hverdag. Vi sender ud to gange hver måned.

Når du udfylder formularen og trykker ”Ja tak, tilmeld mig nu”, giver du samtykke til, at ADVODAN sender dig nyhedsbreve med lokale arrangementer, nyheder og gode råd om jura.

ADVODAN opbevarer og benytter udelukkende de indtastede oplysninger som led i udsendelse af nyhedsbreve. Behandlingen af oplysningerne sker sikkert, fortroligt og i overensstemmelse med gældende lovgivning.

Du kan til enhver tid tilbagekalde dit samtykke og afmelde dig nyhedsbreve fra ADVODAN ved at bruge linket i bunden af nyhedsbrevet.

Læs mere om ADVODANs behandling af personoplysninger her.