Vælg kontor
Privat
Erhverv
Nyheder
Om advodan

ADVODAN: Nyt lovforslag vil ikke forenkle lejeloven

  • Af Pia Eskildsen
  • 01. apr 2014
  • 7 Spørgsmål & svar

ADVODAN-advokat Peter Trinskjær er enig med minister for By, Bolig og Landdistrikter Carsten Hansen i, at lejeloven skal moderniseres og forenkles, men han er ikke imponeret indholdet i det nye lovforslag.

”Helt overordnet mener jeg ikke, at lovforslaget forenkler lovgivningen særlig meget. Hvis det bliver vedtaget i sin nuværende form, kommer vi i fremtiden til blot at få nogle andre skænderier mellem lejer og udlejer, end dem vi har i dag. Jeg tror ingen af partnere vil føle, at lejeloven bliver nemmere at navigere i,” vurderer Peter Trinskjær.

Han gennemgår her de væsentligste punkter, der vedrører private udlejere:

Obligatorisk ind- og fraflytningsrapport
Ifølge lovforslaget skal udlejer fremover holde et indflytningssyn, hvor lejemålet inspiceres sammen med den nye lejer. Udlejer skal herefter udforme en rapport, som detaljeret beskriver lejemålets stand. Når lejeperioden ophører, skal udlejer igen sammen med lejer inspicere lejemålet og udarbejde en fraflytningsrapport.

Hvis udlejer ikke udarbejder indflytningsrapporten, kan udlejer ikke kræve en krone i istandsættelse, uanset hvor slem fraflytningsrapporten måtte se ud. Det gælder dog ikke krav om udbedring af decideret misligholdelse fra lejers side.

”Modellen med indflytningsrapporter kendes fra de almene boliger, hvor det fungerer udmærket. Det er selvfølgelig ikke en administrativ lettelse, men jeg vil mene, at udlejerne hurtigt vil vænne sig til at lave denne gennemgang og udfylde et skema sammen med nye lejere,” siger Peter Trinskjær.

Nye grænser for istandsættelse
Med de nye regler skal det ikke være muligt for udlejer at kræve nyistandsættelse af et lejemål. Det skal ifølge minister Carsten Hansen beskytte lejerne mod urimelige krav ved fraflytning.

Uanset standen ved indflytning skal en lejlighed aldrig pr. automatik nyistandsættes ved fraflytning. Lejeren skal kun betale for en såkaldt normalistandsættelse som fx maling og tapetsering af vægge og lofter samt slibning og lakering af gulve.

”Begrebet normalistandsættelse er ligesom ind- og fraflytningsrapporterne lånt fra de almene boliger. Selvom boligselskaberne i den almene sektor arbejder professionelt, er dette område kilde til masser af administrativt arbejde, og der er masser af disse sager, der ender ved beboerklagenævnene.
Jeg forventer derfor, at det at håndtere normalistandsættelse i den private udlejning, vil give anledning til et utal af uenigheder mellem fraflyttende lejere og især private og mindre udlejere,” siger Peter Trinskjær.

Krav ved misligholdelse
Ifølge Peter Trinskjær vil lovforslaget heller ikke føre til færre sager, når det handler om misligholdelse af lejemål. Skader, som rækker ud over almindeligt brug og slid, skal lejer nemlig stadig betale for. Misvedligeholdelse kan fx være ridser på karme, et ridset parketgulv efter stiletter, vandskade på køkkenbord eller lignende.

”Hvis en lejer misligholder sit lejemål, skal der betales erstatning til udlejer. I langt de fleste sager, jeg er stødt på, hvor der rejses voldsomt store istandsættelseskrav, er der tale om misligholdelse. Disse krav vil være ganske upåvirkede af lovændringen,” vurderer Peter Trinskjær.

Regulering af lejen
Lejemål, som er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje, er underlagt et kompliceret regelsæt for, hvordan en leje skal fastsættes.

”Minister Carsten Hansen siger, at han vil forenkle dette regelsæt, men det gør han reelt ikke. Forslaget indeholder en mulighed for at indeksregulere en allerede fastsat omkostningsbestemt leje. Der skal stadig foretages den komplicerede lejeberegning, men den kan efter forslaget reguleres efter et offentligt beregnet indeks, som er valgfrit for udlejeren. Jeg forestiller mig, at udlejere reelt må foretage den sædvanlige beregning af den omkostningsbestemte leje for at konstatere, om en sådan indeksregulering kan betale sig. Det er ikke en forenkling,” mener Peter Trinskjær.

Spørgsmål
Steen henningsen
16-05-2016 09:50:10

Jeg ønsker at udleje en lejlighed i postnr. 5230 på ca. 200 kvm.
Hvorledes fastsætter jeg lejens størrelse således at der ikke efterfølgende
bliver tvister om dette punkt?
Mvh
Steen Henningsen

Besvar indlæg
Peter Trinskjær
23-05-2016 15:44:23

Hej Steen

Det er desværre ikke så nemt at svare på.

Først må det afklares, hvilken status lejligheden har - og her er postnummeret ikke nok. Odense er en såkaldt reguleret kommune, og det betyder at "mange" lejemål kan få fastsat lejen ud fra "det lejedes værdi".

Men ejendommen kan også være omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje. Eller lejligheden kan være nyindrettet med fri lejefastsættelse. Lejligheden kan være gennemgribende renoveret, hvilket også giver andre muligheder.

Men hvis lejen skal fastsættes efter "det lejedes værdi" spiller både den generelle stand og beliggenheden ind. Man kan så spørge en ejd. mægler om den rimelige leje i området. Men man kan også indbringe spørgsmålet for Huslejenævnet og få en forhåndsgodkendelse. Det koster nogle (få) tusinde kroner.

Intet af dette kan forhindre, at en lejer indbringer sagen. Men en forhåndsgodkendelse kan skabe en ret god formodning for udfaldet - og det er da altid noget...

Besvar indlæg
Verner f Nielsen
06-06-2016 13:56:49

Hej jeg har en hus i Galten hvordan ser man på mislisholdes når DI skal holder haven rent og pænt det samme er indvendig Haven Line en ur skov . nu er vi komme meget op at køre for han havde en trampolin i haven under stormen fløj den ind på og taget det vil han ikke betale nu har han skrevet at jeg er udynskert. På matrikkelen hvad gør jeg ?

Besvar indlæg
Peter Trinskjær
01-08-2016 13:53:00

Hej Verner. Undskyld det sene svar - dit indlæg havde forputtet sig i sommervarmen.

Du skal nok gå til en advokat. Ud fra
1) lejekontrakten
2) jeres dialog på mail og SMS med videre
3) billeder af haven og de øvrige forhold

kan en advokat hjælpe dig med at afgive en ophævelse, eller hvis der ikke er grundlag for det så i hvert fald i en skriftlig advarsel.

Besvar indlæg
Jens-Erik Tvilling
28-09-2017 09:38:22

Lejemål udlejet på trappelejekontrakt i Aarhus C.
Der er for 10 år siden aftalt 10 års trappestigninger med udløb pr 31.12. 2017.
Det er anført i lejekontrakten: "Når ovennævnte regulering udløber 31.12.2017, er parterne forpligtet til en forhandling for fastlæggelse af fremtidig leje og regulering."
Lejestigningen har tidligere været ca. 2% pr. år. Kan jeg fastholde det, selvom den nye lejelov kræver stigninger svarende til nettoprisindekset?

Besvar indlæg
Peter Trinskjær
29-09-2017 10:42:12

Hej Jens-Erik

Jeg er lidt i tvivl om der er tale om et boliglejemål eller et erhvervslejemål. Den bestemmelse du beskriver er mest normal i erhvervslejemål.

Når de ti år er gået er det "forfra". Lejer og udlejer skal simpelthen forhandle en ny aftale. Det er klart, at den nuværende leje er et godt udgangspunkt.

Hvis der er tale om boliglejemål, kan I IKKE fortætte med en trappe som den, der gælder nu. Der er en model for at aftale regulering med nettoprisindekset, som er den mulighed, der kommer tættest på det I kender.

Besvar indlæg
Jens-Erik Tvilling
28-09-2017 09:58:45

Supplerende spørgsmål.
Skal der fortsat aftales en 10 årig plan for trappelejestigningerne? og med den ovennænte formulering?
Venlig hilsen Jens-Erik Tvilling

Besvar indlæg
Stil et spørgsmål
DU ER I GANG MED AT STILLE
ET SPØRGSMÅL PÅ ADVODAN.DK

Inden du går videre, vil vi gerne gøre dig opmærksom på, at dit spørgsmål bliver synligt her på siden.

Vi opfordrer derfor til, at du tænker over, hvilke informationer du afgiver, når du stiller dit spørgsmål. Vi anbefaler, at du fx undlader informationer om dit helbred, din økonomi eller andre personfølsomme oplysninger. Det kan også være oplysninger om familiære forhold eller oplysninger om din arbejdsmæssige situation, som det er uhensigtsmæssigt at offentliggøre her på siden.

Ønsker du ikke, at dit spørgsmål skal være synligt, har du mulighed for at kontakte et af vores lokale kontorer via kontaktformularen i højre hjørne.

Når du stiller dit spørgsmål her på siden, skal du oplyse din e-mailadresse. Din e-mailadresse bliver ikke offentliggjort men benyttes, så du kan godkende dit spørgsmål, inden det bliver synligt på hjemmesiden. Samtidig benyttes den til at fremsende en mail, når advokaten har besvaret dit spørgsmål.

Vi forbeholder os retten til at slette spørgsmål, indlæg og kommentarer, som indeholder personfølsomme oplysninger og bryder med gængse uformelle regler for god tone.

OK - LUK DENNE BOKS

Når du udfylder formularen og klikker på ”send”, giver du dit samtykke til, at dit navn og dit spørgsmål offentliggøres på hjemmesiden.
Din e-mailadresse bliver ikke offentliggjort men benyttes, så du kan godkende dit spørgsmål, inden det bliver synligt på hjemmesiden. Samtidig benyttes den til at fremsende en mail, når advokaten har besvaret dit spørgsmål.

ADVODAN opbevarer og benytter udelukkende de indtastede oplysninger som led i besvarelse af spørgsmål. Behandlingen af oplysningerne sker sikkert, fortroligt og i overensstemmelse med gældende lovgivning.
Vi opbevarer din e-mailadresse i tre måneder, hvorefter den slettes helt. Dit spørgsmål og advokatens svar forbliver synlige på ADVODANs hjemmeside, så længe vi vurderer, at det er relevant og giver værdi for andre læsere.

Rette og slette oplysninger

Hvis du ønsker at få fjernet dit spørgsmål fra hjemmesiden, skal du rette henvendelse til ADVODANs sekretariat.
Vi forbeholder os retten til at slette spørgsmål, indlæg og kommentarer, som indeholder personfølsomme oplysninger og bryder med gængse uformelle regler for god tone. Vi opfordrer derfor til, at du tænker over, hvilke informationer du afgiver, når du stiller dit spørgsmål. Vi anbefaler, at du fx undlader informationer om dit helbred, din økonomi eller andre personfølsomme oplysninger. Det kan også være oplysninger om familiære forhold eller oplysninger om din arbejdsmæssige situation, som det er uhensigtsmæssigt at offentliggøre her på siden.

Læs mere om ADVODANs behandling af personoplysninger her.
Lejeret Lejeret

Lejeloven er kompliceret - uanset om du er lejer eller udlejer.

Læs mere her

Har du et spørgsmål til artiklen, kan du stille det her og få svar fra en advokat.

Stil et spørgsmål
GØR SOM 12.693 ANDRE. SE MERE HER
Gør som 12.693 andre

Tilmeld dig vores nyhedsbreve og bliv opdateret på juraen i din hverdag. Vi sender ud to gange hver måned.

Når du udfylder formularen og trykker ”Ja tak, tilmeld mig nu”, giver du samtykke til, at ADVODAN sender dig nyhedsbreve med lokale arrangementer, nyheder og gode råd om jura.

ADVODAN opbevarer og benytter udelukkende de indtastede oplysninger som led i udsendelse af nyhedsbreve. Behandlingen af oplysningerne sker sikkert, fortroligt og i overensstemmelse med gældende lovgivning.

Du kan til enhver tid tilbagekalde dit samtykke og afmelde dig nyhedsbreve fra ADVODAN ved at bruge linket i bunden af nyhedsbrevet.

Læs mere om ADVODANs behandling af personoplysninger her.