Vælg kontor
Privat
Erhverv
Nyheder
Om advodan

Sådan giver du sommerhuset videre i arv

  • Af Mette Rasmussen
  • 24. jun 2015
  • 151 Spørgsmål & svar

Som udgangspunkt er det en fordel at lave en såkaldt familiehandel, når du sælger fx et sommerhus til dine børn. I en familiehandel har du lov til at sælge til en lavere pris, end hvis du sælger sommerhuset i almindelig fri handel. Prisen må dog ikke være lavere end 15 procent under den offentlige ejendomsvurdering, da du ellers kan komme i konflikt med gaveafgiftsreglerne.

Det fortæller ADVODAN advokat Per Nielsen, der har stor erfaring med denne type ejendomshandler.

Overdragelse som gave
”Hvis du overdrager sommerhuset som gave, skal dine børn betale gaveafgift på 15 procent. Du har dog mulighed for at give børnene et afgiftsfrit beløb, som de kan bruge til at betale en del af købsprisen. I 2015 er beløbsgrænsen 60.700 kr., som du kan give til hvert af dine børn. Hvis begge forældre står som ejere af sommerhuset, kan I hver give 60.700 kroner til hvert af børnene”, forklarer Per Nielsen.

”For resten af købsprisen kan I give et rente- og afdragsfrit familielån. I den forbindelse skal der oprettes et gældsbrev, som bekræfter, at børnene skylder restbeløbet. Hvis du igen året efter kommer i gavehumør, kan du vælge at give børnene det afgiftsfrie beløb, som afdrag på gælden. Det må dog ikke fremgå af gældsbrevet, at gælden bliver nedskrevet med det skattefrie beløb hvert år, da hele gældsbrevet så bliver betragtet som en gave – og så skal børnene betale gaveafgift af hele beløbet”.

Samejeoverenskomst ved flere børn
”Hvis flere børn overtager sommerhuset, bør der oprettes en samejeoverenskomst, hvor der er klare aftaler om fordelingen af udgifter, brugsret og forkøbsret, hvis et af børnene vil sælge sin andel af sommerhuset på et senere tidspunkt”.

”Ønsker du, at sommerhuset skal bevare sin karakter af familiesommerhus, kan du fx bestemme, at de øvrige familiemedlemmer/børn skal overtage anparten, hvis en af børnene vil sælge, og at det skal ske til den seneste offentlige ejendomsvurdering”.

Eksempel ved overdragelse af sommerhus til to børn

Offentlig ejendomsvurdering  1.000.000 kr.
- 15 % familierabat   - 150.000 kr.
Pris ved familiehandel    850.000 kr.
   
- Afgiftsfri gave fra mor til barn 1     - 60.700 kr.
- Afgiftsfri gave fra far til barn 1     - 60.700 kr.
   
- Afgiftsfri gave fra mor til barn 2     - 60.700 kr.
- Afgiftsfri gave fra far til barn 2     - 60.700 kr.
   
Restbeløb (Gældsbrev)    607.200 kr.

 

Fakta

  • Den seneste offentlige ejendomsvurdering er foretaget af SKAT i 2011. Den nye regering forventes at arbejde på et nyt ejendomsvurderingssystem – og indtil da anvendes 2011-vurderingen reduceret med 2½ procent.

  • Inden du tager udgangspunkt i den offentlige ejendomsværdi, er det en god ide at få tjekket, om den er regnet ud på det korrekte grundlag. I nogle tilfælde mangler SKAT oplysninger på boligen, og vurderingen kan derfor indeholde fejl.

  • Yder du et rentefrit familielån, er der tre krav, der skal opfyldes:
    1. Lånet skal være et anfordringslån, dvs. at det skal kunne opsiges uden varsel
    2. Der skal være tale om et reelt gældsforhold – altså virkeligt ydede lån
    3. Der skal oprettes et gældsbrev, der underskrives af skyldneren (køberen)

 

Skal vi hjælpe dig med din familiehandel?
Når du udfylder formularen og klikker ”Send”, bliver der automatisk sendt en e-mail med dine indtastede oplysninger til dit nærmeste ADVODAN-kontor. Herefter vil du blive kontaktet af en medarbejder fra dette kontor. Dine data bliver ikke gemt på advodan.dk, men ligger kun i den e-mail, som bliver sendt til ADVODAN kontoret. Alle ADVODAN-kontorer overholder ADVODANs persondatapolitik, herunder reglerne for opbevaring og sletning af e-mails med personoplysninger. Her kan du bl.a. læse, hvordan vi håndterer dine data og hvor længe.
Vil du vide mere?
Spørgsmål
Jens Pedersen
29-09-2016 12:26:07

Kan jeg købe min fars sommerhus til restgælden ? ca.500.000kr. uden at komme i konflikt med arveregler. Husets offentlige værdi er 1.155000 kr. Huset har været til salg for 680000kr. uden at det er blevet solgt.

Besvar indlæg
Per Nielsen
29-09-2016 13:42:12

Det er forbundet med risiko at fravige ejendomsværdien plus/minus 15 pct.
Der er flere muligheder:
Den ene er at søge ejendomsværdien nedsat. Det er lidt vanskeligt, idet den nuværende situation, hvor ejendomsvurderingerne er fastfrosset, mens der forhandles på Christiansborg. Hvis der er noget galt med vurderingsgrundlaget (f.eks. ændring af sommerhusets størrelse), kan du søge genoptagelse. Men der kan gå en rum tid, inden du får svar.
Den anden er at spørge Skat ved at benytte reglerne om bindende svar. Det koster et gebyr på 300 kr. I spørgsmålet skal du argumentere for, hvorfor den offentlige ejendomsværdi er forkert.
Hvis du får lov til at handle til kr. 680.000, kan handlen gennemføres ved, at du søger om lov til at overtage gælden på kr. 500.000, får en gave på kr. 61.800 (2016-tal) samt udsteder gældsbrev på kr. 118.200.
Kommer din far i gavehumør igen næste år, kan gældsbrevet nedskrives ved at yde ny gave.
Den tredje er tage risikoen. I så fald bør du få en erklæring/vurdering fra ejendomsmægleren, om hvad han har gjort, og hvorledes han ser prisen i dag.
Hvis du overtager sommerhuset til kr. 680.000 og senere sælger det uden at tage det i brug som sommerhus, bliver du beskattet af evt. fortjeneste.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Aase Thorup
15-12-2016 19:46:01


Jeg har et sommerhus, og tre børn. Jeg er enke og 81 år. Min søn vil gerne overtage det på den måde, at jeg opretter et gældsbrev på værdien af huset og nedskriver det med det beløb, jeg må skattefrit ca. 61.000 kr.
Må han forære hans 2 søskende et tilsvarende beløb hver, (Som så også nedskriver hans gæld til dem, i stedet for deres tilsvarende del i huset)
Det er i stedet for, at jeg skal betale kontanter til dem. Så vidt jeg ved, må han godt forære både mig og sine søskende 61.000 kr årligt. -
Jeg har indefrosset 300.000 kr. i ejendomsskat, som han også vil betale ved overdragelsen.
Med venlig hilsen
Aase

Besvar indlæg
Per Nielsen
19-12-2016 12:02:17

Nej, det går ikke. Søskende er ikke indenfor gavekredsen. Det indebærer, at gaver mellem søskende skal beskattes som kapitalindkomst.
Din søn kan betale afdrag på gældsbrevet til dig. Kommer du så i gavehumør, kan du bruge nogle af pengene til gaver til dine to andre børn.
Ja, din søn kan ikke overtage den indefrosne ejendomsskat. Så gælden til kommunen skal din søn indfri i forbindelse med overtagelsen.
Der er også andre fordele, som din søn ikke kan overtage:
Han kan ikke overtage den reduktion af ejendomsværdiskatten, som du har haft (dels som ejer af sommerhuset pr. 01.07.1998 og dels som pensionist).
Og han kan ikke få tilladelse til at bo helårs i sommerhuset, før han selv opfylder kravene hertil.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Ebbe G. Andersen
03-01-2017 17:11:02

Kan jeg overrage mit sommerhus til mine 2 børn til restgældsværdien kr 550.000, når ejendomsvurderingen i 2015 er 650.000 ??
Huset er ejet af mig og ikke af os begge.

Hvis ja, kan jeg så i de efterfølgende år give dem et afgiftsfrit beløb, som de kan bruge til betaling af renter og afdrag ??

Kan min hustru derudover give hvert af børnene de ca 60.000,- per år ??

Besvar indlæg
Per Nielsen
25-01-2017 18:10:47

Ebbe kan sælge sit sommerhus til børnene for ejendomsværdien minus 15 pct. Det giver 552.500. Købesummen kan være en kombination af
- afgiftsfrie gaver på 62.700 kr.
- beløb på 62.700 kr., som måske svarer præcis til en gave, som hvert barn har modtaget fra børnenes mor
- gældsbrev, der oprettes på anfordringsvilkår.

Erik kan på samme vis sælge sin tredjedel for 297.500. Dog med den ændring, at en del af købesummen er gældsovertagelse af en tredjedel af lånet.

I begge tilfælde er en skriftlig aftale med vilkårene at anbefale. Den er ikke nødvendig: Parterne kan uden forudgående manøvre oprette et digitalt skøde. Gældsbrevet bør oprettes skriftligt, så der ikke er tvivl om vilkårene.
For handlerne skal betales tinglysningsafgift med 0,6 pct. plus grundafgift på 1.660 kr. Skal en advokat medvirke, kan I på forhånd aftale prisen med denne.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Erik Jensen
04-01-2017 10:33:47

Vi ejer et sommerhus i sameje med vores 2 børn 1/3 hver Vi ønsker at sælge vores del til børnene uden de skal tage penge op af lommen.offentlig vurdering er 1.050 kr. gæld i huset 655.000 kr.
Hvordan kan det ske problem frit?
Vi har ejet huset i fællesskab i 15 år

Besvar indlæg
Per Nielsen
06-02-2017 13:09:30

Købesummen kan være en kombination af
- afgiftsfrie gaver på 62.700 kr.
- gældsbrev, der oprettes på anfordringsvilkår.

Du kan sælge din tredjedel for 297.500. En del af købesummen er gældsovertagelse af en tredjedel af lånet.

En skriftlig aftale med vilkårene at anbefale. Den er ikke nødvendig: Parterne kan uden forudgående manøvre oprette et digitalt skøde. Gældsbrevet bør oprettes skriftligt, så der ikke er tvivl om vilkårene.
For handlerne skal betales tinglysningsafgift med 0,6 pct. plus grundafgift på 1.660 kr. Skal en advokat medvirke, kan I på forhånd aftale prisen med denne.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Bo Vejborg
30-01-2017 12:21:40

Min hustru og jeg ejer et gældfrit sommerhus sammen med min søster og svoger (halvdel til hver). Nu vil vi godt sælge vores andel til vore 2 børn. Vi forestiller os, at det skal foregå med "gældsbrev" modellen, men hvordan skal vi forholde os overfor min søster og svogers andel?
Den offentlige vurdering er 1.350.000 kr.

Besvar indlæg
Per Nielsen
31-01-2017 13:58:39

I har et halvt sommerhus, andel af offentlig vurdering 675.000 kr.
Hvis den offentlige vurdering er korrekt, kan købesummen være 573.750 kr.
Såvel du som din ægtefælle kan give afgiftsfrie gaver og til begge børn - i alt 4 gaver á 62.700 kr. eller 250.800 kr.
Resten af købesummen eller 322.950 kr. kan berigtiges ved udstedelse af 4 gældsbreve.
Men, men: I bør afklare vedligeholdelse og fordeling af sommerhuset med din søster og svoger, inden der kommer nye folk på banen. Det kan overvejes at oprette en formel samejeoverenskomst, så alle kender spillereglerne.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Bo Vejborg
31-01-2017 15:52:57

Tak for dit svar. Vi tager en snak med min søster og svoger. Mvh. Bo

Besvar indlæg
Henrik Fischer
13-02-2017 10:45:19

Hej
Efter min fars død vil min mor vil overdrage sit sommerhus til mig. Min mor er i uskiftet bo. Den offentlige ejendomsvurdering er kr. 1.150 000.-. Der er ingen gæld i huset. Der er indefrosset ejendomsskatter som vil blive indfriet af min mor inden overdragelse. Jeg har to søstre som ikke ønsker at have andel i huset. Jeg forudsætter at handlen kan gennemføres som familieoverdragelse til 15% af ejendomsvurderingen, kr. 977 500.-. Et par spørgsmål i den anledning:
1. Vil handlen kunne finansieres ved oprettelse af et gældsbrev til min mor, hvor det eks. er indskrevet at vi afdrager på gælden med kr. 1500,- pr. måned?
2. Hvad sker der med den restgæld der vil være tilbage når min mor ikke er her mere. Restgælden skal selvfølgelig indfries i f.t. opgørelse af boet. Skal jeg kunne stille hele restgælden, eller vil min del af boet kunne indgå i finansering af hele/dele af denne restgæld?
3. Er der særlige forhold jeg bør være opmærksom på.
4. Er ovenstånde noget i kan bidrage med i f.t. udarbejdelse af skøde, gældsbrev, tinglysning osv. I så fald, ca. hvor meget skal jeg forvente det vil koste?

På forhånd tak

Henrik F.

Besvar indlæg
Per Nielsen
13-02-2017 13:14:46

Hvis gældsbrevet ikke er et anfordringsgældsbrev, skal det kursfastsættes. Det betyder i praksis, at gældsbrevet skal være større.
I bør derfor vælge løsningen med anfordringsgældsbrev. Denne løsning forhindrer ikke, at du som køber betaler 1.500 kr. pr. måned. Udfordringen for dig er risikoen for, at din mor (eller dødsboet) forlanger restgælden betalt.
Ved dødsfald er gældsbrevet et aktiv, som typisk udlægges til dig til kurs 100, hvis der er plads til dette i det samlede bo. Er der ikke plads, må du indbetale kontant - eller dine søstre kan overtage gældsbrevet.
Hvis din mor ved at sælge sommerhuset i fri handel kunne opnå en bedre pris, kan din mor overveje at oprette testamente, der begrænser til din arv. På den måde kan din mor "ligestille" dig og dine to søstre.
Jeg anbefaler, at der oprettes en købsaftale først. Denne danner baggrund for tinglysning af digitalt skøde. Prisen vil være omkring 10.000 kr. incl. moms. Hertil kommer tinglysningsafgift på 7.660 kr. og udgifter til evt. tilstandsrapport, ejendomsdatarapport.
Brugte sommerhuse er undtaget fra energimærkning.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Henrik Fischer
13-02-2017 14:14:04

Mange tak for det hurtige svar.

Besvar indlæg
Jens D.
13-02-2017 22:11:26

Kan man købe et sommerhus af sin mor til grundværdien, når selve huset er uden salgsværdi - fra 1965 uden modernisering eller vedligeholdelse?

mvh Jens D

Besvar indlæg
Per Nielsen
14-02-2017 10:14:05

Det kan man godt, men parterne risikerer skattemæssige konsekvenser, hvis man handler til en pris, der ligger udenfor den offentlige ejendomsvurdering plus/minus 15 pct.
Hvis der er fejl i vurderingen, kan man anmode om omvurdering. Mulighederne for omvurdering er indskrænket i disse år, hvor vi venter på ny lovgivning.
Der er forskellige andre muligheder: Man kan indhente bindende svar fra SKAT, og i den forbindelse aftale, at en ejendomsmæglervurdering lægges til grund.
Man kan anmode om syn og skøn, hvorved SKAT får mulighed for at påvirke vurderingstemaet.
Man kan selv indhente en ejendomsmæglervurdering og på baggrund heraf gennemføre en handel med skatteforbehold således, at handlen kan gå tilbage, hvis SKAT anfægter prisen.
Det dummeste, man kan gøre i din situation er at rive huset ned. For i så fald bliver din mor beskattet af ejendomsavance, idet fritagelse herfor alene sker for ejendom, der har tjent som bolig eller fritidsbolig for sælger.
Et alternativ kan også være at din mor fortsat ejer, indtil der kommer ny lovgivning om ejendomsvurdering.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Camilla Larsen
22-02-2017 13:50:37

Jeg min søster og vores forældre bor en en villa med 3 lejligheder. Min søster og jeg vil gerne overtage ejerskabet af huset, hvordan gør vi det bedst.

Besvar indlæg
Per Nielsen
22-02-2017 17:45:47

Hvis der er 3 lejligheder - og ikke 2 - er der tale om en udlejningsejendom, og der indtræder derfor beskatning af hele ejendomsavancen ved salg.
Jeg forstår det således, at I hver ejer 1/3.
I bør få opklaret, hvor stor avancen er. Herefter bør I afklare, hvorledes denne kan nedbringes. Der kan være mange muligheder: opdeling i ejerlejligheder eller boligsameje, nedlæggelse af en af lejlighederne, omdannelse til selskab.
Når I har overvejet mulighederne, kan I komme videre: Din søster og du overtager hver 1/6 (og har herefter hver 1/2). Købesummen kan fastsættes til 1/6 af den offentlige ejendomsvurdering plus/minus 15 pct. Berigtigelse kan ske ved passende blanding af overtagelse af gæld, kontant betaling, gave og gældsbrev.
Jeres forældres avance bliver formentlig ikke så stor. Den beskattes formentlig som kapitalindkomst, og det er typisk noget mildere end personlig indkomst.
Men den store udfordring er, hvad der skal ske, når din søster og du skal sælge - og priserne - og dermed avancen - er vokset ind i himlen. Derfor bør I foretage de nævnte undersøgelser på nuværende tidspunkt.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
camilla larsen
23-02-2017 10:23:18

Hej Per

Tak for dit hurtige svar, Der er tale om 3 lejligheder i en ombygget villa, min søster og jeg ejer ikke noget og mine forældre ejer huset gennem et administrations selskab. vi bor alle til leje og betale husleje til administrationsselskabet.

Min søser og jeg ville gerne overtage huset, med henblik på at blive boende og eje det sammen 50/50.

Så jeg er ikke helt sikker på jeg forstår dit svar.

Besvar indlæg
Per Nielsen
23-02-2017 13:27:40

Svaret er omtrent det samme - om end brøkerne er lidt anerledes.
Spørgsmålet om avancebeskatning bør afklares ved at undersøge, om huset er registreret med 3 beboelseslejligheder.
Når huset ejes af et selskab, gælder de lempelige regler for familieoverdragelser ikke. I skal derfor som udgangspunkt handle til den offentlige vurdering - med mindre denne er forkert. I skal derfor undersøge vurderingsgrundlaget.
En praktisk løsning kan være at henvende sig til en advokat eller anden rådgiver, der undersøger forholdene og udarbejder købsaftale. Denne købsaftale kan evt. være betinget af, at din søster og du kan optage lån. Herefter kan det undersøges, om denne betingelse kan opfyldes, inden aftalen bliver endelig.
Selskabet bliver beskattet af fortjenesten. Og købesummen er jeres anskaffelsessum, hvis ejendommen omfattes af reglerne om beskatning af ejendomsavance.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Christian Jungdal
23-02-2017 23:56:55

Hej Per

Min far har tre sønner. Han ejer et sommerhus som han ønsker at sælge til den ene søn (undertegnede). Den offentlige ejendomsværdi er 1.750.000, og sommerhuset kan derfor overdrages til 1.487.500 uden skattemæssig konsekvens (familiehandel).

Vi har fået en uvildig byggesagkyndig til at gennemgå ejendommen, og det viser sig at tagkonstruktionen ved en tidligere ombygning ikke er udført korrekt hvorfor taget skal skiftes. Dette forventes at koste ca. 150.000 kr. Desuden er ejendommen generelt dårligt vedligeholdt.

Vi (min far og mine brødre og jeg) er derfor blevet enige om at den korrekte pris for sommerhuset er 1.400.000.
Ingen af mine brødre er interesserede i at overtage ejendommen, og der er fuldstændig enighed om ovenstående værdiansættelse.

Er det muligt at lave en aftalekonstruktion således at jeg kan overtage ejendommen til denne pris?

Der er ikke udfærdiget tilstandsrapport.

Besvar indlæg
Per Nielsen
24-02-2017 13:35:41

Der er en risiko for, at SKAT tilsidesætter købesummen, når man fraviger spillerummet på de 15 pct. Helt kan risikoen undgås ved at handle til 1.487.500 kr. Sælger kan evt. give gave på differencen på 87.500 kr. - eller der kan indbygges et sådan difference i et testamente.
Andre løsninger, der kan minimere risikoen for tilsidesættelse:
- indhente bindende svar hos Skat
- aftale skatteforbehold, så aftalen kan gå tilbage eller kan justeres, hvis SKAT tilsidesætter den aftalte pris
- indhentelse af ejendomsmæglervurdering, der kan understøtte den aftalte pris
Endelig kan man udskyde overdragelsen, indtil der er styr på nye vurderingsregler, og der findes en ny vurdering, evt. efter klage. Det kan tage flere år.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Murat
17-03-2017 14:57:04

Hej Per,
Mine forældre vil gerne købe et hus med deres egne penge og ønsker at mit (deres barns) navn står som ejer af huset. Hvordan vil dette foregå? Skal man betale skat af dette?

Murat
17-03-2017 15:19:33

Det skal lige nævnes, at mine forældre har pengene kontant i deres bank og at købet af ejerlejligheden skal foretages kontant.

Per Nielsen
20-03-2017 09:14:47

Der er flere forskellige løsninger. Den enkleste er, at dine forældre låner dig et beløb (der oprettes gældsbrev), og at du køber huset.
Ved et gældsbrev forstås, at du skal betale beløbet tilbage, når dine forældre forlanger det - og senest ved død. Det kan så modregnes i din arv. På den måde kommer du til at betale boafgift (15 pct. af arven).
Inden I lægger jer fast på denne løsning, skal konsekvenserne afklares:
Skat: Hvis dine forældre - og ikke du - skal bo i huset, bliver der husleje at betale skat af. Og avance ved senere salg bliver skattepligtig.
Sociale ydelser: Hvis dine forældre modtager sociale ydelser, der er formuebestemte, vil gældsbrevet skulle medregnes som formue. Dette forhold får bl.a. betydning for boligydelse.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Sanne Mogensen
26-03-2017 10:25:00

Vi vil gerne overtage min mors sommerhus for 400.000 kr. Den offentlige vurdering er 690.000. Huset er ikke dårligt vedligeholdt og en mæglervurdering vil sandsynligvis være lavere end 690.000.
Hvordan laver vi bedst muligt en handel uden beskatning ?
Mvh
Sanne Mogensen

Besvar indlæg
Sanne Mogensen
26-03-2017 10:27:12

Ser lige at jeg har skrevet, at huset IKKE er dårligt vedligeholdt. Det er en fejl - HUSET ER DÅRLIGT VEDLIGEHOLDT..

Besvar indlæg
Per Nielsen
27-03-2017 11:25:35

Der er en risiko for, at SKAT tilsidesætter købesummen, når man fraviger spillerummet på de 15 pct.
Helt kan risikoen undgås ved at handle til 586.500 kr. Sælger kan evt. give gave på differencen på 186.500 kr. - eller der kan indbygges et sådan difference i et testamente.
Andre løsninger, der kan minimere risikoen for tilsidesættelse:
- indhente bindende svar hos Skat
- aftale skatteforbehold, så aftalen kan gå tilbage eller kan justeres, hvis SKAT tilsidesætter den aftalte pris
- indhentelse af ejendomsmæglervurdering, der kan understøtte den aftalte pris
Endelig kan man udskyde overdragelsen, indtil der er styr på nye vurderingsregler, og der findes en ny vurdering, evt. efter klage. Det kan tage flere år.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Lone Sørensen
28-03-2017 15:52:04

Min datter har arvet et sommerhus efter sin far. Det var begunstiget med reduceret ejendomsværdiskat. Går den reducerede ejendomsværdiskat videre til hende ?

Besvar indlæg
Per Nielsen
29-03-2017 10:18:10

Der findes to slags nedsættelser i ejendomsværdiskatten:
- for ejere, der ejede ejendommen pr. 01.07.1998 nedsættes med 4 promille, dog max. kr. 1.200
- for folkepensionister nedsættes med 4 promille, dog max. 6.000 kr., og kun for boliger (altså ikke fritidsbolig). Nedsættelsen aftrappes efter indkomst.
Begge nedsættelser bortfalder ved ejerskifte.
Det skal tages i betragtning, når det overvejes at overdrage sommerhuset til næste generation.
Vi ved ikke, hvordan reglerne bliver efter den reform, som p.t. overvejes på Christiansborg.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Lone Sørensen
30-03-2017 08:12:35

Min datter er enearving efter hendes far. I forbindelse med boopgørelsen skal det vurderes om boet er skattepligtigt hvilket afhænger af om værdien af et sommerhus indgår i boets aktiver.
Sommerhuset har kun været brugt privat, men ejendommens grundareal er på 2700 m2. Imidlertid er der en tinglyst deklaration der siger at der ikke kan ske udstykning til grunde på under 1500 m2. Er en deklaration at sidestille med 'offentlig myndighedsbestemmelse om at der ikke kan ske udstykning og at sommerhus derfor ikke skal indgå i boets aktiver i forhold til boskat ?

Såfremt der skal betales ejendomsavanceskat - hvordan skal den så beregnes ?
Sommerhuset er erhvervet i 1999 af min ex mand og jeg, men fra 2008 har min mand stået som eneejer.

Besvar indlæg
lone sørensen
30-03-2017 08:13:33

Rettelse til sidste mail:
Sommerhuset er erhvervet i 1999 af min ex mand og jeg, men fra 2008 har min ex mand stået som eneejer.

Besvar indlæg
Per Nielsen
31-03-2017 16:47:08

Om dødsboet er skattepligtigt, afgøres ud fra afdødes formue. Er denne over ca. 2,7 mill. kr., er dødsboet skattepligtigt. Det betyder, at der skal indsendes selvangivelse. Men det er ikke ensbetydende med, at der skal betales skat. Nogle gange går det faktisk den anden vej.
Det kan være forholdsvis kompliceret at afgøre, om grænsen er overskredet - særligt hvis der er lån i sommerhuset. Den skattemæssige side af sagen bør derfor undersøges, inden der disponeres.

Med beskrivelsen af sælgers ejertid og deklaration om udstykning er det næsten helt sikkert, at avancen ikke er skattepligtig.
Hvis datteren ikke vil benytte sommerhuset, men vil sælge det umiddelbart efter modtagelsen, bør værdien af sommerhuset sættes så højt, at datteren ikke kommer til at betale skat af ejendomsavance. Datteren vil uden videre kunne overtage til ejendomsværdien plus 15 pct.

Ønsker datteren selv at benytte sommerhuset, bør hun - for at spare boafgift - få sommerhuset udlagt til ejendomsværdien minus 15 pct. I denne situation skal der yderligere betales tinglysningsafgift, når skifteretsattesten tinglyses.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
lone sørensen
03-04-2017 09:00:49

Hej Per

Tak for dit uddybende svar.

Boets aktiver overstiger grænsen på de 2,7 mio kr hvis sommerhusets værdi (ejendomsværdi minus 15 pct) skal indregnes.

Såfremt sommerhuset mod forventning ikke fritages fra ejendomsavancenskat, hvorledes skal denne så beregnes ?

Besvar indlæg
Per Nielsen
03-04-2017 09:28:45

Jeg har ovenfor beskrevet, at der næppe bliver tale om ejendomsavancebeskatning vedr. sommerhuset.
Når dødsboets skattepligt afgøres, skal hus eller sommerhus, som afdøde har boet i, ikke medregnes. Grænsen for formuen på kr. 2.776.800 pr. ægtefælle, kan således godt være overholdt.
Hvis dødsboet er skattepligtigt, og hvis avancen fra salg/arveudlæg af sommerhuset er skattepligtig, gælder reglerne i Ejendomsavancebeskatningsloven. Det er i princippet salgspris minus købspris, der beskattes. Det er normalt anskaffelsesprisen, der er den sværeste af fastsætte. Det skyldes, at reglerne blev indført pr. 19.05.1993, og der er adskillige indgangsværdier at vælge mellem, såfremt afdøde ejede sommerhuset pr. denne dato.
Når avancen er opgjort, skal der fratrækkes kr. 10.000 pr. år, inden den skattepligtige fortjeneste fremkommer.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Søren Buch
14-04-2017 08:56:39

Hej

Vi tænker at overdrage sommerhus til vores datter. Hvem skal vi ha fat i til at lave de rigtige papirer ( Gældsbrev ). Der er ingen restgæld i huset. Ejendomsværdi er 1.000.000.

På forhånd tak for svaret

Besvar indlæg
Per Nielsen
18-04-2017 11:26:58

I kan orientere jer på ADVODANs hjemmeside. I kan vælge en advokat, hvor I bor - eller hvor sommerhuset er beliggende.
Den pågældende vil også kunne rådgive om de skattemæssige faldgruber, der kan være.
Hvis I ønsker, at sommerhuset skal være særeje for jeres datter, skal jeres datter oprette ægtepagt.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Peter Sørensen
14-04-2017 16:27:52

Hej Per,

Vi tænker at overdrage sommerhus til det ene af vores børn.
Ejendomsværdi er 1.000.000. Så hvis vi så trækker de 15% fra kommer vi ned på 850.00.
Skal vores andet barn så have det der svare til de 850.000 eller skal det have 1.000.000 som jo er udgangspunkt for ejendomsvurderingen?
Er der nogle regler for dette eller er det op til os?
Vil helst ikke have, at der skal gøres forskel på vores børn:-)

Besvar indlæg
Per Nielsen
18-04-2017 11:38:10

Når begge forældre lever, er der ingen regler, der begrænser rådigheden. I kan forære det hele væk, såfremt I ønsker.
At behandle sine børn ligeligt er en svær øvelse! For børnene er jo forskellige. Hvis jeres opfattelse er, at I skylder jeres søn noget, fordi jeres datter har købt sommerhuset billigt af jer, kan I rette op på det på flere forskellige måder:
- I kan give et kontant beløb til jeres søn
- I kan i testamente bestemme, at jeres søn forlods skal arve et beløb
- I kan lave bestemmelse om, at jeres søn skal have forkøbsret til sommerhuset, hvis jeres datter vil sælge
- I kan også vælge at sælge til jeres datter til ejendomsvurderingen uden fradrag af 15 pct., og så beslutte, at I ikke "skylder" jeres søn noget
- I kan tilbyde jeres søn, at han kan købe huset sammen med jeres datter.
Det er svært at afgøre beløbets størrelse. I kan tage udgangspunkt i handelsprisen, hvis I ellers kan finde ud af, hvad den er. I kan også tage udgangspunkt i den offentlige ejendomsvurdering. I så fald "skylder" I 150.000 kr.
Som det fremgår, er det jeres svære valg. Det er ligeledes op til jer, om I vil dele jeres overvejelser med jeres børn. I mange tilfælde er alle bedst tjent med, at I gør, som I synes er det rigtige.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Bolette Jacobsen
14-04-2017 21:30:26

Hej.

Min morfar har et sommerhus i Sverige der står på lejet grund og er lejet for en periode på 49 år. Kontrakten udløber om 7 år. Håbet er at vi kan købe grunden, eller forlænge lejekontrakten.
Min morfar ønsker at videregive sommerhuset til hans børnebørn så det kommer til at fungere som et andelsselskab. Vi regner med at huset har en max værdi på 120.000kr.
Kan vi bare overtage lejekontrakten, eller skal vi betale min morfar husets værdi, så vi ikke kommer i klemme i forhold til arv til morfars 3 børn?
Er der nogen gode råd du kan give os med på vejen, da vi alle er ganske uvidende overfor hvordan vi griber det an.
På forhånd tak.
Bolette

Besvar indlæg
Per Nielsen
18-04-2017 11:47:38

Jeg læser spørgsmålet sådan, at morfar ønsker, at alle børnebørn sammen skal overtage sommerhuset. Hvis morfar sidder i uskiftet bo, kan hans børn hævde, at han misbruger sin rådighed over det uskiftede bo, og de kan forlange, at han skifter med børnene. Der skal meget til for at statuere et sådant misbrug. Og har han midler ved siden af sommerhuset, er der ingen risiko her. Ud over risikoen for en misstemning.
Huset skal overdrages til jer, og I bør kontakte en mægler eller advokat i Sverige herom. Da værdien er under grænsebeløbet for gaver på 62.900 kr. pr. barn/barnebarn, bliver der ikke tale om afgift af gave i Danmark. Men der kan blive tale om svensk skat af avance.
Samtidigt bør der rettes henvendelse til ejeren af grund: Enten skal I overtage lejeaftalen eller også skal der oprettes en ny aftale om leje eller køb.
Endelig bør I børnebørn indgå en samejeaftale således, at det er klart, hvad der skal ske, såfremt en vil ud af samejet. Det kan ske ved at oprette aftale i Danmark.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Rebecca Rasmussen
13-05-2017 11:50:50

Hej.

Kan man som forældre overdrage et hus via anfordringslån til sit ene barn, hvis der stadig skyldes i huset?

Og kan man gøre det samme den anden vej, nemlig overdrage barnets hus med gæld i, til forældre via anfordringslån?

Besvar indlæg
Per Nielsen
15-05-2017 08:53:14

Ja. Men der skal naturligvis gøres op med lånet. Enten kan køber overtage det. Eller sælger kan indfri lånet, og så bliver anfordringslånet det større - eller køber kan betale det kontante beløb, der skal bruges til indfrielsen.
Hvad enten forældre eller børn er købere, skal I være opmærksomme på konsekvenser i form afskat, ret til sociale ydelser m.v.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Tom
31-05-2017 15:30:46

Hej Per

Min gamle farmor ejer et sommerhus på lejet grund. Det er meget småt og gammelt og har måske en markedsværdi på max 40.000-60.000 kr. Om ikke andet har det været i familien i mange år og derfor stor personlig værdi. Min farmor kan dog ikke passe sommerhuset længere og vil gerne give det som gave/arveforskud til mig, da min far ikke vil overtage det.

Mit navn står allerede på lejekontrakten for grunden - omend det stadig er min farmors navn på skødet til sommerhuset.

Mit spørgsmål er så: må min farmor give sommerhuset til mig som gave/arveforskud? Eller er der særlige regler for det, når det er på lejet grund? Og hvad med hendes andre børnebørn, har de krav på noget hvis jeg får det? Flere af dem er ikke interesseret, og de andre ønsker min farmor ikke skal eje/delvist eje sommerhuset.

Per Nielsen
01-06-2017 10:21:28 (1)

Ja, din farmor kan forære sommerhuset til dig. Hvis din farmor sidder i uskiftet bo, kan misbrug begrunde skifte - husets værdi taget i betragtning vil det klart ikke være misbrug at forære dig huset.
Din farmors øvrige livsarvinger har ikke krav på noget. Kun ved misbrug kan de anmode om skifte. Det må være op til din farmor, om familien skal inddrages inden beslutningen.
Skøde kan dække over flere forhold, når der er tale om bygning på lejet grund: Hvis din farmor ikke har haft lån i huset, er der ikke oprettet et særligt tinglysningsblad for sommerhuset. Hvis dette ikke er tilfældet, kan overdragelsen ske uden tinglysning: Din farmor underskriver et dokument, hvor huset overføres til dig ved gave. Overdragelsen skal registreres hos forbrugsselskaber, grundens ejer, forsikring m.v.
Hvis der er et særligt bygningsblad, skal dette enten nedlægges eller overføres til dig. Det sker ved digital tinglysning på baggrund af overdragelsesdokumentet.
I skal således starte med at få afklaret, om der findes tinglysningsblad for sommerhuset. Det kan I undersøge i tinglysningssystemet, evt. ved at kontakte support.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Jette
15-05-2017 17:37:58

1) Efter skilsmisse står min eksmand og jeg som ejere af hver 50:50 af sommerhuset. Kan vores fælles børn (2) få overdraget min eksmands halvdel med et gældsbevis, som nedskrives med det tilladte gavebeløb forældre-børn (far-barn) på ca 60.000 om året ? Altså uden faktiske udgifter for nogen parter ?
2) Vil det påvirke SU hvis en studerende kommer til at være medejer af sommerhuset ? Jeg ville gerne have vores fælles 3. barn i samme ordning, men hun er studerende.
Med venlig hilsen
Jette

Per Nielsen
29-05-2017 17:43:23

Ja, din eksmand kan overdrage sin halvdel af huset til jeres 3 børn ved kombination af gave og gældsbreve.
SU er ikke formueafhængig (men indkomstafhængig). Det er således alene indtægterne på sommerhuset, der medregnes. Ligesom børnene kommer til at betale ejendomsværdiskat.
Jeg går ud fra, at også den yngste er 18 år.
Jeg tilråder, at der oprettes en skriftlig købsaftale, inden det digitale skøde oprettes. Så er alle oplysninger givet videre, og der er "rent bord" mellem parterne.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Arne Knudsen
05-07-2017 15:29:14

jeg har overdraget mit sommerhus til mine to børn og lavet et anfordringsgældsbrev. Jeg giver spontant en gave på max beløb til hvert barn (62900 kr.). Dette medfører at gældsbrevet nedskrives med dette beløb. Dette gentages evt. spontant året efter.
Spørgsmålet er om gaver til svigerbørn og børnebørn også må gives og indgå til nedskrivelse af gælden ? dvs. i stedet for en nedskrivning på ca. 60.000 kr. bliver det til ca, 200.000 kr. pr. familie.

Mvh. Arne

Besvar indlæg
Per Nielsen
07-07-2017 11:17:31

Du må gerne give gaver til svigerbørn og børnebørn. Hvad de så gør med gaverne, kan du dårligt blande dig i.
Hvis svigerbørn yder gave til ægtefælle (der kan vælge at afdrage på sin gæld), skal der oprettes ægtepagt. Vælger svigerbørn at lade gaven indgå i den daglige husholdning, og vælger dine børn at afdrage på deres gæld til dig, er ægtepagt ufornøden.
Børnebørn kan yde gave til en af forældrene, hvis de er over 18 år, og sådanne gaver vil være afgiftsfri, hvis de er under grænsebeløbet (kr. 62.900 i 2017).

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Vibeke Stensgaard
20-07-2017 11:02:57

Min mand og jeg deler et sommerhus i Sverige med mine svigerforældre (en halvdel til min mand og mine svigerforældre ejer hver en kvart del). Den officielle ejendomsværdi er 750.000 s.kr. Nu vil vi gerne overtage hele huset, men hvordan gør vi det uden at betale arveafgift? Jeg ved, at der gælder forskellige regler for arv og salg i hhv Sverige og Danmark. Der er en model, hvor mine svigerforældres del af huset kan gives os i gave i bidder, men pga. af deres alder, foretrækker vi, at få deres andel på en gang. Det skulle være muligt, så vidt vi forstår, ved at udarbejde et gældsbevis, som nedskrives årligt med et beløb svarende til den skattefrie gave. Vi er dog meget i tvivl om hvordan man gør dette konkret, om f.eks. et sådant gældsbevis skal vises til de danske skattemyndigheder, og hvordan det skal udarbejde. Hvordan finder den årlige nedskrivning sted i praksis? Måske er der en model med et salg, der er mere fordelagtig for os? Mvh. Vibeke

Besvar indlæg
Per Nielsen
31-07-2017 21:13:10

Begge parter bor i Danmark. Der udløses gaveafgift ved gave - uanset om gaven består i et hus i Sverige.
Hvis dine svigerforældre sælger deres halvdel af huset jer, er der ingen gave. Danmark vil formentlig acceptere, at I handler til en værdi, der svarer til den svenske offentlige ejendomsværdi.
Hvis købesummen berigtiges ved, at din mand og du udsteder gældsbreve, har I betalt forvsommerhuset, og så er der ingen gave. Gældsbrevene kan efterfølgende nedskrives, såfremt kreditor (dine svigerforældre) kommer i gavehumør.
Den danske side af sagen er således ganske enkel. I må søge bistand til den svenske del: Dels skal der udarbejdes og tinglyses et skøde i Sverige. Dels skal det afklares, om overdragelsen udløses ejendomsavancebeskatning i Sverige.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Helle
25-07-2017 08:51:35

Min mor, som er alene, ønsker at sælge sit sommerhus, da hun efterhånden synes det er fysisk hårdt at klare det hele selv.

Sommerhusets offentlige ejendomsværdi er på 730.000, og huset er sat til salg til 795.000 kr. Det skal nævnes, at der inden for et par år skal betales for kloakering i sommerhusområdet, og at prisen for dette vil løbe op i ca. 75.000 kr.

Sommerhuset var været til salg i et halvt år via en lokal ejendomsmægler, og der er I perioden kun kommet 2 bud på hhv. 635.000 kr. og 645.000 kr. Min mor har afslået begge bud, og aftalen med ejendomsmægleren er netop udløbet.

Min mand og jeg har tilbudt at købe sommerhuset til en pris på 620.000 kr., hvilket jo for det første betyder, at min mor sparer gebyr på ca. 50.000 kr. til ejendomsmægler m.v., og herudover har vi tilbudt min mor, at hun som en del af handlen skal kunne benytte sommerhuset.

Mit spørgsmål er rent arveretsligt, idet jeg vil høre, om det er tilladt for min mor at sælge huset til min mand og jeg på ovennævnte betingelser, uden at hun skal kompensere min bror i forhold til handlen?

Jeg glæder mig til at høre fra dig.



Per Nielsen
31-07-2017 21:21:12

Jeg går ud fra, at baggrunden for spørgsmålet er, at din mor sidder i uskiftet bo. Gør hun ikke det, må hun gøre fuldstændigt, som hun lyster.
Det uskiftede bo sætter visse begrænsninger. Ud fra din beskrivelse finder disse begrænsninger ikke anvendelse.
Jeg vil dog tilråde, at din mor informerer din bror om beslutningen. Ønsker din mor ikke dette, vil jeg tilråde, at din mor opretter testamente, der tager højde for den situation, at din bror efterfølgende gør gældende, at din mor har misrøgtet det uskiftede bo.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Rasmus
26-07-2017 18:46:45

Hej Per

Min far ejer et sommerhus med en offentlig ejendomsvurdering på 1.500.000 og jeg kan dermed overtage huset ved en familiehandel til kr 1.275.000, jf. Værdiansættelsescirkulæret.

Mit spørgsmål er følgende. Kan min far i forlængelse af salget give min bror, som ikke ønsker at være med i sommerhuset, skattefrie gaver for differencen mellem den offentlige vurdering og familieprisen jeg har købt huset til, dvs. 225.000 kr, uden at SKAT vil modsætte sig prisen i familiehandelen og kræve gaveafgift?

Min frygt for ovenstående er opstået på baggrund af Højesterets kendelse af 8 marts 2016 i en sag om familiehandel i et dødsbo, hvor broren som købte ejendommene til familiepris efterfølgende gav arveafkald til fordel for søsteren. Vil denne sag kunne anvendes analogt i den ovenfor beskrevne situation i forhold til de efterfølgende skattefrie gaver som min bror får (og jeg ikke gør) eller vil min far være fri til at give gaver for differencen til min bror, uden at jeg modtager samme skattefrie gaver..

Jeg er klar over der er et årligt maxbeløb for de skattefrie gaver, som dermed skulle gives over en årrække.

På forhånd tak.

Vh
Rasmus

Per Nielsen
31-07-2017 21:29:33

Den nævnte højesteretsdom satte lidt tvivl ved værdiansættelsescirkulæret. Resultatet var begrundet i, at det var åbenbart, at den offentlige ejendomsvurdering var for lav. Hvis dette ikke er tilfældet i din sag, kan I forlade jer på 15 procent-reglen. Er I i tvivl, kan I anmode SKAT om bindende ligningssvar.
Jeres forældre må give gaver, som de lyster. Men der skal betales gaveafgift på 15 pct, for den del, der overstiger grænsebeløbet. Gavmildheden overfor din bror bør derfor opdeles over flere år.

Besvar indlæg
Erling Olsen
28-07-2017 21:03:14

Hej Min kone og jeg har sommerhus .Vi er 66 og 63 år og kan måske ikke passe det så meget længere.Der er gæld i huset,hvad gør vi bedst hvis et eller flere fælles børn skal overtage det?
Ved overdragelse som gave og gældsbrev,hvornår og hvem indfrier lån?Ved overdragelse som gave, har vi så mere at sige over huset?Huset lejes ud i perioder.Hvornår overgår styring til barnet/børn?Ander problemer vi bør være opmærksom på? Evt.Omkostninger.

Med venlig hilsen Erling Olsen

Besvar indlæg
Per Nielsen
31-07-2017 21:37:58

I jeres situation ville jeg formentlig beholde sommerhuset.
Men vil I ikke det, er der følgende muligheder:
I overdrager sommerhuset til jeres børn til den offentlige ejendomsvurdering minus 15 pct. Salgssummen berigtiges ved at jeres børn overtager jeres lån. Det skal der tilladelse til fes bank/realkredirinstitut. Resten berigtiges ved gave og/eller udstedelse af gældsbreve.
Børnene bør indgå en samejeoverenskomst, så brugsret og vedligeholdelsesbyrde er fordelt ligeligt. De deri kan indføjes bestemmelser om jeres rettigheder, men det vil normalt have nogle skattemæssige konsekvenser, der gør, at I forlader jer på jeres børns velvilje i fremtiden.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Inge
31-07-2017 14:05:34

Hvordan kan jeg på bedst mulig måde overtage min mors sommerhus?
Det er vurderet til 770.000 kr . Der er indefrosset ejendomsskatter for 100.000 og et banklån på 98.000
Vi er tre søskende, hvoraf kun jeg vil overtage huset.
Min ene søskende har fået sin forskudsarv, men bor ikke i Europa og vil gerne have at jeg overtager huset.
Hvordan kan det bedst gøres?
Med Venlig hilsen Inge




Per Nielsen
01-08-2017 18:10:26

Sommerhuset kan overtages til den offentlige ejendomsvurdering minus 15 pct. eller 654.500 kr.
Beløbet kan berigtiges ved følgende elementer:
Du overtager banklånet, og det forhøjes med 100.000 kr., så lånet til kommunen kan indfries.
Det resterende beløb berigtiges ved en kombination af gave/arveforskud og gældsbrev.
Jeg vil anbefale, at din mor orienterer dine søskende om vilkårene uanset, om hun sidder i uskiftet bo. Ønsker hun ikke dette, vil jeg anbefale, at din mor opretter testamente. Heraf skal fremgå, hvad der skal ske, hvis en af dine søskende gør indsigelse. Hvis det er uklart, om din søster i udlandet har modtaget gave eller arveforskud, bør dette klargøres i testamentet.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Prasmus
13-08-2017 18:06:32

Sommerhuset til off. ejendomsvurdering på 800.000 kr (heraf grund 450.000) ønskes overdraget fra mor/far til datter. Herfra må trækkes 15 % og gives 62.900 kr - Må der også gives 62.900 kr til begge børnebørn (datterens 2 børn) m.h.p. at få prisen ned eventuelt tæt på grundprisen uden nogen beskatningsmæssige konsekvenser for parterne ?
Eksempelvis 800.000 - 120.000 kr (15%) - 188.700 kr (3 x 62.900 kr) = Handelspris 491.300 kr her og nu år 1. Og kan der gøres noget yderligere for at nå ned på ca. 450.000 kr i handelspris, som er aftalt idet huset intet er værd, da overdragelsen er aftalt til grundpris alene ?

Besvar indlæg
Per Nielsen
14-08-2017 16:12:36

Hvis datteren køber alene, kan der naturligvis alene modregnes gaven til datteren på kr. 62.900.
Restbeløbet kan evt. afgøres ved, at datteren skylder restbeløbet kr. 617.100 på et gældsbrev.
Der kan gives gaver til børnene (men så skal dine forældre have penge op af lommen), som igen giver gaver til deres mor, som deres mor så afvikler på gældsbrevet). Men det er en farlig vej - særligt hvis børnene er umyndige.
Hvis spørgsmålet går på, om man kan handle til en lavere pris end den offentlige ejendomsvurdering, fordi handelsværdien er mindre, er svaret ja måske. Man kan gennemføre handlen og aftale et skatteforbehold, så handlen går tilbage eller reguleres, hvis aftalen tilsidesættes af SKAT. Man kan indhente bindende svar fra SKAT ved at forelægge spørgsmålet for SKAT. Man kan prøve at komme igennem med en genoptagelse af vurderingen.
Men: sælger må endelig ikke rive huset ned. Hvis forældrene gør dette, er der ikke længere tale om salg af et sommerhus. Dermed er evt. avance ikke skattefri for forældrene.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Aase Lassen
17-08-2017 12:22:52

Jeg ejer et hus hvor ejendomsvurdering er 680.000. Jeg skylder stadig 560.000 kr til kreditforeningen. Har jeg mulighed for at overdrage ½ af huset til min datter ? Er det modellen hvor jeg sælger til 680.000 - 102.000 = 578.000/2 = 289.000 kr. ?
Hvordan med kreditforeningslånet skal der så betales 280.000 af på det hvis en evt. overdragelse overhovedet er muligt.
På forhånd tak.
Mvh. Aase

Besvar indlæg
Per Nielsen
17-08-2017 17:11:14

Du kan overdrage halvdelen af sommerhuset til din datter for f.eks. 280.000 kr. Beløbet kan berigtiges ved, at din datter overtager halvdelen af lånet til kreditforeningen (hvis de vil være med til dette).
Der kan findes andre løsninger, men sådanne vil typisk kræve, at du eller din datter skal have penge op af lommen for at nedbringe lånet.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Kenneth Andersen
22-08-2017 12:23:50

Kan jeg overdrage mit sommerhus til min datter der er snart 8 år gammel ? Har ikke andre børn og er skilt. Offentlig vurdering er 3.2 mio DKK. mvh Kenneth

Besvar indlæg
Per Nielsen
22-08-2017 16:22:53

Det bliver ikke nemt at få tilladelse til det hos Statsforvaltningen. Der skal en usædvanlig god grund til - og du skal huske at tage barnets mor med på råd, idet I begge er værger for barnet.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Jørgen
27-08-2017 11:32:50

Dine ovenståense svar giver fint svar på løsningsmodellerne ved en sommerhusoversragelse til børnene. Så jeg har bare et par lavpraktiske spørgsmål:
1) Hvordan registrerer man gældsnedskrivelsen ved de årlige gaver - ved anførsel af beløb og underskrift på gældsbrevet?
2) Ved ønske om særeje til børnene, hvor omfattende er en ægtepagt - kan den helt kort alene omfatte sommerhuset?
På forhånd tak

Besvar indlæg
Per Nielsen
28-08-2017 12:16:44

Gældsbrevet nedskrives efterhånden, som der afdrages. Gældsbrevet er måske på 200.000 kr. Hvis giver kommer i gavehumør, tilføjes på gældsbrevet: Kreditor har ydet gave kr. 62.900, hvormed hovedstolen nedsættes, så den fremtidig er kr. 137.100. Begge parter skriver under. Yderligere registrering er ikke nødvendig, men mindre gældsbrevet er tinglyst som pantebrev.
Hvis gaven skal være særeje, tilføjes dette før underskriften.
Hvis mere end gaven skal være særeje, er oprettelse af ægtepagt nødvendigt. Ægtepagt er en aftale, der tinglyses. Der er en række specifikationskrav, som man kommer ind i, hvis ægtepagten oprettes under ægteskabet (og ikke før ægteskabet), eller hvis der fortsat skal være formuefællesskab på noget af formuen.¨
Baggrunden for disse specifikationskrav er, at man på et hvilket som helst tidspunkt skal være i stand til at afklare, hvad der er særeje, og hvad der er formuefællesskab.
Og ja, sommerhuset alene kan være særeje. Udfordringen opstår, hvis det er belånt - eller senere belånes.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
arne noack
07-09-2017 14:33:54

Hejsa.
Min kæreste og jeg ønsker at overtage min mors sommerhus. Huset har en off. ejendomsværdi på 1.150.000 og vi køber det derfor til 975.000. Vi ønsker at købe det sammen med min svoger og hans kone, så hvert par har 50/50 - eller hver enkelt har 25%. Vi har afklaret det hele med min mor og vores bank - men spørgsmålet er om vi må overtage sommerhuset sammen med min svoger og hans kone på de vilkår, dvs. off. ejendomsværdi minus 15%. Og er det ligemeget om vi overtager det 50/50, eller skal der være en "overvægt" til mig da jeg er hendes søn? Eller skal min kæreste og jeg købe det, og så efterfølgende sælge en andel til min svoger?
På forhånd tak

Besvar indlæg
Per Nielsen
11-09-2017 17:47:57

Den særlige regel om, at der kan handles mellem nærtstående til ejendomsværdien minus 15 pct., gælder ikke din kæreste og den svoger og dennes kone. I praksis vil der normalt ikke opstå et problem, idet du næppe lader andelene gå videre, hvis du havde udsigt til en større gevinst.
Vil I være på den sikre side, er I nødt til spørge SKAT i en anmodning om bindende ligningssvar. Eller I kan handle med et skatteforbehold, så handlen rulles tilbage, hvis SKAT mener, at den reelle pris er højere.
Under alle omstændigheder bør I gemme oplysninger fra evt. mægler og på handler på andre huse i området.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Jonna Kristensen
09-09-2017 10:04:10

Jeg har arvet et halvt sommerhus (som særeje) ejendomsværdi 1.000.000 nevø anden halvdel (efter min afdøde bror) sommerhuset har været til salg længe fået bud på 800.000 gennem mægler (kontrakt udløber snart). Kan min nevø sælge sin andel til mine 3 børn for 400.000, og kan jeg overdrage min andel til mine 3 børn til kr. 400.000 og hvordan gør man? Er det ved tre gældsbreve som så skal nedskrives hvert år indtil det når 0, jeg har ingen penge at forære væk, så det bliver kun på papiret, skal der laves tilstandsrapport mm ved denne handel, måske min nevø vil være med så de bliver 4, således at mine børn køber halvdelen kr. 200.000 af nevøen. Vi ved godt der skal laves en slags samarbejdsaftale, da det jo kan være vanskeligt at være 3-4, men ingen har råd og tid til helt at overtage og vil gerne beholde det i familien selvom det er gammelt.
Venlig hilsen og på forhånd tak

Besvar indlæg
Per Nielsen
11-09-2017 17:39:10

Du ejer sommerhuset sammen med din nevø. Selv om sommerhuset har været til salg hos mægler, vil I nu overdrage hele sommerhuset til et beløb, der er 20 pct. under den offentlige ejendomsvurdering.
For din halvdel er afvigelsen større end 15 pct., og der er en risiko for, at SKAT vurderer, at der er givet gaver. De er imidlertid tæt på grænsen for afgiftsfrie gaver, så risikoen er lille.
Der er som udgangspunkt ikke noget gavemiljø mellem din nevø og dine børn. Kan SKAT ikke godtgøre, at parterne har andre forretninger, vil prisen blive anerkendt. I bør gemme oplysninger fra mægler m.v.
Hvis børnene udsteder gældsbreve til dig (og din nevø) har du en formue. Du skal undersøge, om det påvirker dine indkomster.
Ja, du kan give årlige gaver på 62.900 kr. afgiftsfrit. Men det kan din nevø ikke.
I kan handle uden tilstandsrapport, som ikke er et lovkrav, men alene et krav for at undgå efterfølgende tvist om mangler.
Ja, en samejeoverenskomst er en god idé.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Lone Jensen
12-09-2017 11:48:03

Hej.

Min mor er over 80 år og har boet i sommerhuset i 30 år og vil gerne sælge sommerhuset til mig i mens hun er i live med rabat også i forhold til de normale 15 % i familierabat.

Ejendomsværdien er ca. 1.600000 mill.
Jeg har også en søster og hun vil helst sælge sommerhuset så vi får mest ud af pengene, da det er et attraktivt sted sommerhuset ligger og tilsvarende sommerhuse i området bliver solgt til omkring 2.3 millioner.

Hvad er bedst at min mor sælger sommerhuset imens hun er i live og så kan give os flere penge hvert år som gave - dog indenfor max grænsen eller er det bedst at sælge sommerhuset efter hendes død og dele fortjenesten i to lige store dele?

Hvis jeg skal købe sommerhuset af min mor imens hun lever og min søster ikke skal lide last under det økonomisk - altså at det går ud over hendes arv.

Hvordan skal jeg forholde mig - da den familierabat jeg får og den billige pris jeg får for sommerhuset (- da ejendomsvurderingen er langt under hvad man kan få for sommerhuset når man sælger det) kun er til fordel for mig og ikke min søster og det synes hun er uretfærdigt.

For den dag jeg vælger at sælge sommerhuset vil jeg tjene godt på det og den fortjeneste vil hun så ikke få del i og hendes arv vil blive væsentligt forringet.
Jeg vil for alt i verden undgå at hun føler sig dårligt behandlet og vil have at hun føler at hun får lige så meget i arv som mig.

Kan jeg give hende et kontantbeløb som kompensation - kan det udligne arven så vi på den måde får lige meget også når familierabatten er taget med i betragtning - og hvordan regner man det ud?

Hvad med at få flere ejendomsmæglere ud og vurdere sommerhusets salgsværdi og så tage gennemsnittet af det og hvor jeg så betaler differencen til min søster - og kan hun undgå at betale skat af det - for så er vi jo lige vidt?

Eller skal min svigermor give hende et større kontantbeløb imens hun lever, hvor jeg så ikke får noget, men hvor jeg istedet får sommerhuset billigere - hvad er den bedste model hvor alle parter får lige meget?

Min søster har ikke råd til at købe sommerhuset og vil helst sælge det da hun bor tæt på?

På forhånd tak for hjælpen!

Besvar indlæg
Per Nielsen
14-09-2017 10:18:02

Familie og penge kan være en svær cocktail. Problemstillingen er, at I på den ene side vil anvende de lempelige regler for familiehandler, men at I på den anden side ikke vil tage konsekvensen (at din søster kan føle sig snydt).
Det enkleste er at gøre det rigtige uden at tage hensyn til skatteregler. Ud fra din beskrivelse er det lidt vanskeligt at se, om du har ønske om at beholde sommerhuset på den lange bane.
Den enkleste løsning kan være dyr rent skattemæssigt. Med hjælp fra rådgiver må man overveje andre løsninger - og herunder fremfor alt forebygge, at din mors formue ikke fordeles ligeligt, som hun ønsker. Man skal blot vurdere på, om det kan betale sig at lave indviklede løsninger for at spare forholdsvis beskedne beløb.
Man kan tænke sig en løsning, hvor du overtager sommerhuset til 1,36 mill. kr. (der kan berigtiges helt eller delvist ved gave og/eller gældsbreve) kombineret med et testamente, der foreskriver, at din søster ved skifte efter din mor forlods modtager f.eks. 640.000 kr.
Men jeg kan ikke foreslå, at I arbejder videre uden rådgivning, der sikrer, at alle konsekvenser er rigtigt belyst.
Gave til din søster er skattepligtig. Og det er jo ikke så smart at spare 15 pct. i boafgift for efterfølgende at betale skat med måske 50 pct.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Lone Jensen
14-09-2017 13:15:42

Hej Per. Tak for svaret. Jeg ved ikke hvis jeg køber sommerhuset hvor længe jeg vil beholde det - ved ikke hvor dyrt det er at have sommerhus og ved ikke om vi skal leje det ud i perioder for at få det til at køre rundt og ved ikke om det er besværet værd at leje det ud.

Så der er en del usikkerhed omkring det, men jeg er glad for sommerhuset, men hvis vi skal have råd til både at eje hus/lejlighed og sommerhus på sjælland så skal der jo en pæn sjat penge til for at få det til at køre rundt. Endvidere at skulle vedligeholde sin egen bolig og et sommerhus kan være en tidsrøver og dyrt.

Ved jo ikke om man bliver ramt af sygdom osv. Det er heller ikke sjovt at være alt for hårdt spændt for økonomisk - så er der ikke mange penge at rejse for om året og så er man nærmest tvunget til at holde alle ferier i sommerhuset og det kan også blive kedeligt i længden.

Men ja vi må have rådgivning i forhold til hvordan man sikrer sig at arven bliver fordelt ligeligt - det nemmeste ville være at min mor solgte sommerhuset på markedet imens hun levede - så var det kun penge der skal fordeles i to lige store dele når hun ikke er her mere.

For det er vigtigt at beskytte søskende forholdet for det skal vare meget længere end hvor længe min mor lever - og ja hvis jeg skulle købe sommerhuset så er det nok dumt som du skriver at jeg så betaler et beløb til min søster pga. 50 % skat.

Så det bedste vil være at min mor giver differencen til min søster fra den pris jeg køber huset for også op til markedsprisen - hvor flere ejendomsmæglere kan vurdere sommerhuset og så lave en gennemsnitspris hvor - salgsprisen på markedet ca. vil blive vurderet til at være 2.3 mill. Hvor jeg giver min mor kontant 1.36 mill. kr. og så får min søster 940.000 kr. af min mor - uden at jeg får noget. For når jeg så en dag vælger at sælge huset så får jeg jo de 940.000 kr i fortjeneste på sommerhuset - for det er et meget populært sommerhus område - så der er aldrig problemer med at komme af med husene der og priserne er altid ret høje.

Vil det ikke være bedst at det er min mor der giver pengene til min søster som ovenfor beskrevet og hvor meget skal hun betale i skat hvis hun får hele beløbet på een gang imens min mor lever? Eller kan det bedre betale sig at beløbet til min søster er bundet i testamentet - altså når det gælder at få mest ud af det økonomisk?

Tak for hjælpen!


Besvar indlæg
Per Nielsen
14-09-2017 14:02:47

Jeg kan se, at du allerede arbejder videre i det spor, jeg lægger - og som skal vurderes med kritiske øjne, når de fornødne tal om økonomien er klarlagt.
Ved at holde sig under afgiftsgrænsen på 62.900 kr. undgår man, at der skal findes penge til betaling af afgift. Det samme undgås ved at købe sommerhuset mod udstedelse af gældsbrev.
Afgiften udløses naturligvis ved død. Men der kan være høvlet af på gældsbrevet ved årlige gaver.
Hvis din søster modtager en kontant gave, skal der betales 15 pct. af den del, der overstiger afgiftsgrænsen. Denne afgift udskydes ved at oprette testamente.
Der er desværre mange faldgruber i denne konstruktion. F.eks. skal det belyses om din mor modtager sociale ydelser, der påvirkes af, at hun ejer penge (gældsbrevet) i stedet for mursten (sommerhuset). Og det skal afklares, om din mor har andre aktiver end sommerhuset. Hvis ikke, kan tvangsarvereglerne være en barriere. Endelig skal det afklares, om hun sidder i uskiftet bo, og om dette er en barriere.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Lone Jensen
14-09-2017 18:59:18

Tak for svaret - ja der er meget at tage hensyn til - min mor har en del aktier og en del stående på sin konto så hun får ingen sociale ydelser nogen steder fra kun sin pension og hun har få årlige udgifter. Min far døde for en del år siden så hun sidder i uskiftet bo - altså vi har ikke fået arv fra min far endnu.

Vil det sige at det bedste er at jeg køber sommerhuset med et gældsbrev og hvor det årligt vil blive nedskrevet med 62.900 kr. som er en gave fra min mor og hvor min søster får det samme hvert år imens min mor lever?
Hvad skal jeg så betale til at starte med - da der skal laves en økonomisk model så min søster vil få lige meget imens min mor lever og efter min mors død skal min søster vel have flere penge end jeg får fordi sommerhusets værdi skal ses i lyset af markedsværdien så når jeg sælger det engang og tjener på det så har min søster fået et tilsvarende beløb af min mor - som jeg så ikke har fået?

Tak for hjælpen!

Besvar indlæg
Per Nielsen
15-09-2017 15:03:20

Forslaget indeholdt et element med et testamente, der tillagde din søster et beløb for at imødekomme din mors ønske om "ligestilling". Dette element overser du tilsyneladende - det viser hvor farligt, der er at løse indviklede økonomiske transaktioner på en hjemmeside!
Dit seneste indlæg rejser et nyt spørgsmål: Vil dødsboet efter din mor være skattepligtigt? Hvis ja, udløses der beskatning af avance på bl.a. aktier. Hvis svaret er nej, udløses beskatningen ikke (og din mor bør undlade at sælge aktier med stor avance).
Grænsebeløb for skattefrihed for et uskiftet bo ligger på ca. 5,5 mill. kr. Først når dette spørgsmål er afklaret, kan I få afklaret, om det bedste er at formindske formuen ved gaver (hvilket udløser gaveafgift) for at bringe skattefrihed i spil.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Lone Jensen
15-09-2017 19:53:43

Tak for hjælpen - og det er så godt at min søster og jeg og mor er helt enige om at alt skal fordeles ligeligt - det er også en trøst for min mor at mig og min søster har så meget respekt for hinanden og ønsker hinanden det bedste - så min mor ved at vi altid vil forblive tætte. Det hele er meget indviklet og vi må søge rigtig rådgivning for at alt komme til sin ret - det er i alles interesse. Tak for din indsigt det har været en hjælp til at forstå det hele bedre og du har helt ret i at den her side er kun til generel vejledning og ikke noget der skal styre slagets gang.

Besvar indlæg
Jonna Kristensen
21-09-2017 09:48:07

Tillægsspørgsmål til køb sommerhus 9/9 (svar 11/9). For ikke at komme i konflikt med SKAT er det så bedre at mine børn først køber min nevøs andel sat til 400.000 evt kun halvdelen 200.000 hvis han beslutter sig til at være med i huset, her er der tale om reel kontant betaling til min nevø fra mine børn, og jeg så senere overdrager min halvdel via gældsbreve til 450.000
iflg ejd.værdi 1.000.000, eller giver det også problemer. Hvis min nevø er med, skal de jo have forholdsmæssig samme andel. Håber jeg har kunnet formulere spørgsmålet forståeligt.
På forhånd tak


Besvar indlæg
Per Nielsen
22-09-2017 08:36:38

Problemstillingen var, at din bror er død, og at dine børn vil købe halvdelen af sommerhus, så I beholder det i familien.
I mener, at handelsprisen er langt under den offentlige ejendomsvurdering. Den sikre løsning er at anmode om bindende svar hos svar. Det er en billig fornøjelse - gebyr på 400 kr. og en svartid på ca. 3 måneder. Kan man ikke vente på det, kan man aftale et skatteforbehold, så handlen omgøres/tilrettes, hvis SKAT senere sætter tvivl ved værdieren.
Købesummen kan være kontanter eller gældsbreve. Reglerne om anfordringsgældsbreve gælder kun i gavekredsen (altså i lige linje). Principielt skal gældsbreve/pantebreve i handlen med din nevø kursfastsættes. Også dette kan der spørges om i anmodning om bindende svar. Jeg forstå, at nevøen skal have salgssummen kontant, og at spørgsmålet nu er, om dine børn kan betale kontant og herefter sælge til dig, hvor du udsteder gældsbreve. Denne løsning kan lade sig gøre. Men opnår dine børn en fortjeneste uden at have boet i sommerhuset, bliver de beskattet af ejendomsavance.
Enkle løsninger er tit de bedste. Risikoen ved, at du køber for billigt af din nevø, er, at du bliver beskattet af en gave. Du må derfor afgøre, om du vil sikre dig ved anmodning om bindende svar eller skatteforbehold.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Jonna Kristensen
22-09-2017 11:58:33

Vedrørende spørgsmål 9/9 og 21/9 (svar 11/9 og 22/9) jeg har nok ikke formuleret mig ordentlig. Mit spørgsmål går på om mine børn (ikke jeg) kan købe min nevøs andel af sommerhuset kontant af ham 400.000 (halvdel af budpris) og jeg samtidig eller senere, hvis det er bedre overdrage min halvdel af sommerhuset via gældsbreve (450.000 15% reglen) fra mine børn (ejd.værdi er 1.000.000) huset er gammelt og kan højst sandsynligt ikke indbringe mere end buddet. Undskyld forstyrrelsen. Ved godt vi skal have hjælp til handlen.
På forhånd tak

Besvar indlæg
Per Nielsen
22-09-2017 15:05:49

Det gør i afgiftsmæssig henseende ikke den store forskel, om det er dig eller dine børn, der køber din nevøs halvdel af sommerhuset.
Og ja, der kan gennemføres flere handler på halve sommerhuse, så slutresultatet bliver, at enten du eller dine børn ender med at blive eneejere.
Den principielle og vigtige er, at de lempelige regler for handler i lige linje ikke gælder for handler med sidegrene. Det betyder, at 15 pct. reglen ikke finder anvendelse. Og det betyder, at regler om anfordringsgældsbreve ikke finder anvendelse. Endelige betyder det, at reglerne om gaveafgift ikke finder anvendelse.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Christina
07-10-2017 10:22:54

Hej,
Min mor og jeg taler om, at jeg skal købe hendes sommerhus, offentlig værdi minus 15%,
Hertil kommer, at min mor foreslår, at alt indbo skal indgå som en del af handlen - skal dette fremgå af en købsaftale og vil evt kreditorer / anden familie kunne anfægte dette senere ved hendes død?

Besvar indlæg
Per Nielsen
09-10-2017 17:06:16

Den særlige regel om, at der kan overdrages til børn til den offentlige ejendomsvurdering minus 15 pct., giver ikke sikkerhed for alle udfordringer.
En af udfordringerne kan være, at din mor har kreditorer, der ikke dækkes, og som kan anfægte købesummen, hvis de mener, at sommerhuset har en langt højere handelsværdi.
En anden udfordring kan være, at din mor sidder i uskiftet bo, og at øvrige arvinger - dine søskende - finder, at sommerhuset har en langt højere handelsværdi, og at de snydes for deres fædrene arv.
Sommerhuse handles ofte med normalt indbo. Jeg går ud fra, at det er dette, du tænker på - og ikke din mors samlede indbo. Hvis der kan være tvivl om, at indboet udgør mere end normalt indbo, bør I som minimum tage fotos, evt. kan I få en ejendomsmægler til at udtale sig. Det garanterer ikke for, at der ikke senere kommer problemer. Men det vil være et skridt på vejen.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Christina Lynge Nielsen
07-10-2017 20:00:12

Min svigerfar vil overdrage hans gældsfrie sommerhus til mig og hans søn. Hvordan gøres det smartest? Pt står den offentlige værdi til ca 590.000, men denne vil vi gerne have revurderet før overtagelse, da huset i dag ikke er nogle penge værd.
Jeg regner med at min svigerfar skal oprette et gældsbrev til hans søn, og så kan han frigive ca 61.000 pr år. Men hvad hvis han dør inden huset er helt overdraget? Og skal huset tinglyset samtidig med oprettelse af gældsbrevet?

Besvar indlæg
Per Nielsen
09-10-2017 17:15:14

Enten bruger I 15 pct.-reglen - eller også gør I ikke.
Hvis I bruger 15 pct.-reglen, er købesummen 501.500 kr. Jeg anbefaler, at din mand bliver enekøber.
Og ja, der kan gives en gave på 62.900 kr. i år. Restbeløbet er 438.600 kr. - og det kan berigtiges ved, at din mand udsteder et gældsbrev. I så fald er der handlen - der er altså ikke tale om, at sommerhuset ikke er overdraget "helt".
Gældsbrevet forfalder ved død og medregnes således i dødsboet på samme måde som kontanter. Hermed får din mands søskende arv, ligesom der skal betales boafgift m.v. af gældsbrevet.
Inden I gennemfører handlen, bør I sikre, at I har styr på, om det får konsekvenser for din svigerfar at eje et gældsbrev - frem for at eje sommerhuset.
Besluttet I jer til ikke at bruge 15 pct.-reglen, må I sikre jer, at SKAT ikke efterfølgende gør gældende, at handelsprisen svarer til den offentlige ejendomsvurdering. Hvis SKAT gør dette, kan det få den konsekvens, at din mand har modtaget et gave, som der skal betales boafgift af.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Ulla Amter
18-10-2017 19:57:33

Vi har et sommerhus som vi godt vil lade 2 sønner arve,den ene bor
I Afrika, hvordan er han stillet mht til skat, skal han betale skat når
Han har boet i udlandet i over 10 år.
Mvh
Ulla amter

Besvar indlæg
Per Nielsen
23-10-2017 11:07:13

Da din søn formentlig har haft bopæl i Danmark i mindst 5 år, kan han erhverve fast ejendom her i landet uden justitsministeriets tilladelse.
Når han ejer fast ejendom her i landet, er han begrænset skattepligtig i Danmark. Det betyder, at han beskattes af indtægter og udgifter vedr. ejendommen. Er der ikke sådanne, skal han alene betale ejendomsværdiskat i Danmark (1 pct. af ejendomsværdien).
Hvis din søn ikke allerede har en e-boks i Danmark, bliver han som ejer af fast ejendom i Danmark nødt til at have en sådan, idet opkrævning af ejendomsskat, forskudsopgørelse og årsopgørelse automatisk sendes til e-boksen. Mails til e-boksen går tabt, hvis en ejer ikke har sørget for dette.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Sidsel
26-10-2017 23:01:29

Min bror og jeg har netop fået overdraget familiens sommerhus. Det er sket ved advokaters hjælp og vi har hver især fået et gældsbrev af min mor på godt 1.200.000 kr. Gældsbrevene udgør tilsammen sommerhusets værdi og der er ingen gæld i huset.
Mit spørgsmål er nu, om jeg skal oplyse mit nye ejerskab til Skat eller om de får oplysningerne automatisk? Det er måske lidt uden for rammerne på denne tråd, men jeg har meget svært ved at finde noget om emnet.
Jeg er almindelig lønmodtager uden så meget luft i den daglige økonomi og jeg har svært ved at regne ud, hvordan ejerskabet kommer til at påvirke mit skattefradrag? Jeg har modtaget ejedomsskattebillet fra sommerhus-kommunen, så de udgifter er der styr på.
På forhånd tak for hjælpen.

Per Nielsen
27-10-2017 15:47:47

Nej, I har ikke fået et gældsbrev: I skylder 1,2 mill. kr. til jeres mor. Hun skal huske af medtage beløbet som kontanter, hvis hun indberetter formue til sociale myndigheder, idet det kan påvirke visse formueafhængige sociale ydelser.
I forbindelse med skødet gives der besked til SKAT. Du og din bror kommer derfor automatisk til at betale ejendomsværdiskat (1 pct. af den offentlige værdi), når jeres årsopgørelser dannes. Hvis I vil være helt sikre på at undgå restskat, er I nødt til at ændre jeres forskudsopgørelser hos SKAT.
Jeg går ud fra, at I ikke har overtaget gæld til realkreditinstitut eller bank i forbindelse med handlen.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Sidsel
28-10-2017 21:52:29

Tak for hurtigt svar. Jeg undskylder min kluntede formulering, dette er ikke et område jeg føler mig hjemmen i.

Jørgen
04-12-2017 12:18:26

Hej Per

Jeg har bl. a. ved hjælp af din gode rådgivning her på siden overdraget mit sommerhus til mine 2 børn til 15% under vurderingssummen. De er begge gift, så der er oprettet ægtepagter, som er tinglyst.
Jeg har lavet gældsbreve efter dine vejledninger, og mit spørgsmål vedrører afdragene (de spontane årlige gaver). Kan jeg uden problemer med skat give gaver til både mine døtre (2017-niveau: 62.900 kr.) - og til svigerbørnene (2017-niveau: 22.000 kr.) efter mundtlig aftale med disse om, at gaverne skal gå til nedbringelse af gælden, så overdragelsen bliver gennemført hurtigst muligt?
På forhånd tak!

Besvar indlæg
Per Nielsen
05-12-2017 17:13:41

Nedbringelse af gældsbrevet sker ved påtegning på selve gældsbrevet: "Kreditor har eftergivet kr. 62.900 ved gave. Gaven er særeje. Hovedstolen andrager herefter x kr.". Begge parter underskriver. Husk dato.
Hvis det sker på anden - og mindre formel - måde risikerer I, at Skat tilsidesætter gaven/nedbringelsen.
Hvis I skal undgå gaveanmeldelse, må der ikke ydes andre gaver i samme kalenderår.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Jørgen
05-12-2017 18:15:22

Tak for hurtigt svar - vi går ned det sikre.

Besvar indlæg
Mikkel
14-12-2017 23:47:08

Vil gevinsten ved et senere salg af et sommerhus solgt/familieoverdraget til ejendomsvurderingen fratrukket 15 pct. skulle ejendomsavancebeskattes, hvis sommerhuset alene er brugt til udlejning? Og beregnes gevinsten så som forskellen mellem købs- og salgspris, trods den fordelagtige købspris?

Med venlig hilsen Mikkel

Per Nielsen
15-12-2017 16:14:33

Ja, for at kunne sælge et sommerhus uden ejendomsansvancebeskatning skal det være købt med henblik på privat benyttelse.
Det er sommerhuse nu også normalt, idet
1. Der er skrappe betingelser for at kunne købe sommerhuse med henblik på erhvervsanvendelse
2. Skattereglerne tilskynder, at ejer betaler ejendomsværdiskat for privat benyttelse for at kunne opnå de særlige fradrag ved beskatning af lejeindtægten.
Hvis man benytter 15 pct. reglen til at erhverve en ejendom billigt, slår man sig selv bagi, hvis fortjenesten beskattes ved salg. Det skal man tænke over i familiehandler og ved dødsboskifter.

Besvar indlæg
Karin Juhl
13-01-2018 20:21:46

Min exmand har et sommerhus i Sverige som både han gerne vil overdrage til vores 2 voksne børn. Min exmand er syg og har svært ved at overskue papirarbejde, så derfor prøver jeg at finde ud af det.
Huset er ca. 400.000 svenske kr værd og han skylder ca. 130.000 i huset.
Den svenske bank siger at vores børn ikke kan låne penge i Sverige og overtage lånet.
Han vil helst overdrage huset som gave med ca. 60.000 kr til dem hver årligt.
Hvordan kan det rent praktisk foregå ?
Bedste hilsner fra Karin

Besvar indlæg
Per Nielsen
15-01-2018 10:55:41

Først og fremmest skal I have fundet en, der kan hjælpe jer med at få overdragelsen på plads i Sverige. Det er formentlig en mægler. Der er en række formelle regler, som ikke kan løses af en advokat uden kendskab til svenske regler - og i Sverige er handel med fast ejendom ikke en normal del af en advokats arbejdsområde.
Det tjener næppe noget formål at gå videre uden afklaring af, hvad der skal ske med gælden i Sverige. Vil din eksmand eller du indfri denne gæld? Den svenske bank vil formentlig ikke acceptere, at din eksmand overdrager huset uden, at gælden til bank indfries.
Overdragelse kan ske til jeres børn med en kombination af gave og udstedelse af gældsbreve. Sådanne gældsbreve udstedes i Danmark efter danske regler - der kan således eftergives beløb på gældsbrevene, såfremt din eksmand kommer i gavehumør.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Morten
15-02-2018 22:44:51

Hej Per

Håber meget du kan svare på dette:

Min kærestes far
(Nærstående fam)

Og hendes 2 fastre
(Ikke nærtstående fam.?)

Ejer et sommerhus med en offentlig ejendomsvudering på 702.000,-

De 3 ejere vil gerne sælge huset til os for omkring 210.000, men er i tvivl hvordan vi gør dette, samt hvordan 15% reglen gælder, når det kun er en af de 3 sælgere/ejere der er nærtstående, samt kun en af de to købere da min kæreste og jeg ikke er gift.



På forhånd tak for din hjælp.

Mvh. Morten

Per Nielsen
19-02-2018 11:18:59

15 pct reglen gælder alene ved overdragelser i lige linje, der er omfattet af regler for arv og gave.
Hvis I vil være helt sikre på, at I kan gennemføre overdragelse af et sommerhus, der har en offentlig vurdering på 702.000 kr., til kun 210.000 kr., er et bindende svar fra SKAT den rigtige fremgangsmåde. Det koster et gebyr på 400 kr. og går nogenlunde hurtigt. I bør begrunde spørgsmålet og f.eks. henvise til en ejendomsmæglervurdering.
Kan I ikke vente på det, kan I begrænse risikoen ved at indhente en ejendomsmæglervurdering.
En tredje løsning er at forsøge at få ejendommen omvurderet.
En fjerde løsning er at handle med et skatteforbehold således, at prisen reguleres, hvis SKAT tilsidesætter den aftalte pris.
Problemet i sådanne sager er ofte, at der går lang tid, inden de dukker op. Og på dette tidspunkt er huset måske blevet renoveret, og det gør det endnu mere vanskeligt efterfølgende at afklare handelsværdien på overdragelsestidspunktet.
Worst case er, at SKAT tilsidesætter den aftalte købesum og statuerer, at køberne har fået en gave, der skal beskattes efter regler om indkomstbeskatning. Så der er mange penge på spil, hvis der handles til en forkert værdi.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Rikke Christensen
16-02-2018 14:34:14

Hvis man som forældre ønsker kun at begunstige det ene af sine fire børn med reduceret pris på sommerhuset, er der så nogen lovhjemmel, der sikrer de resterende tre søskende i den eventuelle gevinst der kan være ved et videresalg?

Min far og min stedmor ønsker at sælge deres sommerhus (som min far fik med efter skilmissen fra min mor) til deres fælles barn. Min far har to børn (incl mig) udover deres fælles barn og min stedmor har en. De tilbyder os tre andre en flybillet t/r til Vietnam som kompensation. Har vi nogen lovhjemmel på vores side?

Mvh

Besvar indlæg
Per Nielsen
19-02-2018 11:31:40

Din far sidder ikke i uskiftet bo. Han må således give sin formue væk, hvis det er dét, han ønsker. I har børn ikke noget retskrav på at arve noget.
Der kan laves alle mulige løsninger. En af dem kan være i et testamente at bestemme, at du og dine børn skal kompenseres. Det behøver din far ikke oplyse overfor jer.
Han kan evt. også vente med at træffe sådan bestemmelse, indtil det er klart, at sommerhuset er blevet overdraget billigere end handelsprisen. Og det kan vel bedst afgøres ved et videresalg.
En tredje løsning kan være at overdrage sommerhuset til fællesbarnet til handelsprisen, og i aftalen bestemme, at en del af købesummen er et gældsbrev. Det vil så skulle medregnes, når der en gang skal deles.
En fjerde løsning kan være, at du og dine søskende får køberet eller forkøbsret til sommerhuset ved videresalg.
Det er vanskeligt at være din far i den familie konstellation, som du er en del af. Der findes ingen lovgivning om, at børn i denne situation skal ligestilles. Mange forældre ønsker dette. Diskussionen går derfor oftest på, hvad der skal forstås ved ligestilling. Nogle børn kan have haft en ung og frisk far, der har kunnet støtte børnene i en større del af deres tilfælde. Hvorledes skal det indgå i beslutningen.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Rikke Christensen
19-02-2018 11:58:58

Tak for svar! Jeg overvejer advokatbistand for at få overblik over regler og muligheder for min far og hans kone. Min familiekonstellation er rigtig nok vældig kompliceret og har været det siden jeg var 6 år gammel. Men jeg føler en ro i at vide og følge med i, hvilke transaktioner der foregår og kommer til at foregå - i så stor udstrækning det er muligt selvfølgelig.

Besvar indlæg
Per Nielsen
19-02-2018 12:14:15

Den ro, du oplever at få ved at blive informeret om økonomiske transaktioner i din fars liv, er ikke noget, du har krav på. Og den dækker vel dybest set over usikkerhed i forhold til din fars nye familie.
Jeg råder altid forældre til ikke at involvere børn i de økonomiske forhold - uanset hvor gamle børnene er. Det skyldes, at man aldrig kommer ud over forældre-barn-forholdet. Ved at forsøge at betragte børnene som ligestillede opnår forældre, at børnene lige pludselig har medbestemmelse. Og det har de ikke!
Hvis børn i indviklede familier spørger til testamente, bør svaret indskrænkes til at være: Jeg er klar over de seneste ændringer i Arveloven, og jeg har taget højde for dette.
Jeg er klar over, at dette råd bliver sat på prøve, når man i en brevkasse læser om al den afgift, der kan spares ved en familieoverdragelse!

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Rikke Christensen
19-02-2018 12:30:11

Tak igen for svar! Jeg sætter virkelig pris på at du siger tingene så direkte. Jeg vil så bede min far om at ikke informere mig yderligere om hans penge- og ejendomstransaktioner, eftersom han tydeligvis/rimeligvis kan bruge sine penge som han vil - og så må han selv stå på mål for det.

Besvar indlæg
Erhard Kaiser
18-02-2018 16:56:59

Goddag,
jeg har et eneste spørgsmål til artiklen, som ellers er overordentlig præcis og fyldestgørende:
Der er skrevet: ”Hvis begge forældre står som ejere af sommerhuset...“
Jeg har i midlertid hørt, at også ægtefællen kan give et afgiftsfrit beløb til børnene, selvom hun ikke er medejer, såfremt hun har de penge, som skal gives. Passer det, eller var det en forkert oplysning, jeg havde fået?
På forhånd tak og venlig hilsen,
Erhard Kaiser.

Besvar indlæg
Per Nielsen
19-02-2018 11:46:23

Begge forældre kan give gaver til børn. Gaverne kan være kontanter eller ejendom eller noget helt andet. Gaver over 64.300 kr. (2018) fra hver af forældrene skal der betales gaveafgift med 15 pct.
Tilsvarende kan begge forældre give afgiftsfrie gaver på op til 22.500 kr. (2018) til svigerbørn.
Så for de fleste mennesker er det slet ikke noget problem at komme af med mange års opsparing forholdsvis hurtigt....
Lovgivningen blander sig ikke i, hvad kontante gaver anvendes til. Barnet kan således vælge at afdrage på gæld til den anden af forældrene, hvis der er en sådan.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Lene
3/19/2018 9:21:08 PM

Hej,

Jeg har for nogle år siden, sammen med min bror, fået overdraget mine forældres sommerhus (til off. vurderings - 15% - gældsbrev).
Der blev ikke lavet hverken tilstandsrapport, elinstallationsrapport eller samejeoverenskomst.
Jeg har nu besluttet mig for, at min bror og jeg fremadrettet ikke længere skal eje huset sammen og mit forslag til løsning er, at een af os skal overtage det hvis muligt. Alternativt må det sælges...
Hvordan skal jeg forholde mig til overtagelse, hvis vi kan blive enige om, at jeg skal overtage sommerhuset? Selvfølgelig både ift tilstandsrapport, elinstallationsrapport, ejerskifteforsikring, pris mm....

På forhånd tak, Lene

Per Nielsen
3/20/2018 10:39:32 AM

Samejeoverenskomst oprettes for at svare på de svære spørgsmål, der opstår, når samejet skal ophøre. Hvis din bror og du kan blive enige om vilkårene for din overtagelse, er der intet behov for samejeoverenskomsten.
Det skal indgås en aftale mellem jer (kaldet slutseddel eller købsaftale), hvoraf aftalens indhold fremgår. Herefter oprettes der digitalt skøde, som I tiltræder med NemID. I princippet kan I springe indgåelse af skriftlig aftale over, men det kan jeg ikke anbefale.
For at begrænse en sælgers ansvar stiller loven krav om, at køber forsynes med en række oplysninger (tilstandsrapport, elinstallationsrapport, ejerskifteforsikringstilbud samt sælger erklæring om at ville betale halvdelen af forsikringsudgift). Opfyldes disse krav ikke, er aftale om ansvarsfraskrivelse ugyldig.
I familieforhold vælger parter ofte at spare omkostninger til alle disse rapporter og i stedet få indføjet i aftalen, at køber forpligter sig til at iagttage ansvarsfraskrivelsesreglerne ved videresalg. Gør I sådan, vil din bror skulle leve med risiko for, at du opdager nogle mangler, som du gør ham ansvarlig for. Det sikreste er at følge lovens krav.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Kent F Petersen
3/24/2018 11:32:09 AM

Vi er tre brødre, der skal arve (når den tid kommer), et sommerhus efter vores mor !
(Vurdering 2018 1.200,000,- , friværdi 720.000,-) !
To af os, er helt enige om, at huset skal forblive i familiens eje "til evig tid", men bror tre
vil overhovedet IKKE deltage, og kræver bare, at få kontanter, når det bliver aktuelt !

SP. 1 : Har læst, at man som barn kan købe sommerhuset af sine forældre, på favorable vilkår, hvor favorable ?
(og vil et evt. køb medføre et krav om kompensation til/for de andre brødre ?)
SP. 2 : Har ligeledes læst jeres artikel om "forældre-gaver", hvor vi (børn) hver især afgiftsfrit kan modtage ca. 65.000,- om året
og efterfølgende lave dette om, til en gældsaftale med vores mor, hvor overtagelsen/købet af sommerhuset, hvert år
nedskrives tilsvarende, med dette beløb (altså gange 2, i vores tilfælde) !
(jeg er klar over, at dette IKKE må aftales på forhånd, rent juridisk !).
SP. 3 : Dette selvfølgeligt forudsat, at vores mor kan vælge, at IKKE give penge-gaven/beløbet til bror tre, må forældre beslutte det ?
Altså, kan forældre lovligt beslutte, at "familiens sorte får" IKKE skal have andet, end TVANGSARVEN, og fortsat
give de andre børn, disse pengegaver/fordele ?


Arven kommer også til at indeholde et helårs-hus med en friværdi på ca. 800.000,- !
Kan den arvemæssige fordeling evt. tilgodese de to af os, der vil beholde sommerhuset, til fordel for bror tre, mht. at FRIKØBE ham, eller ?
(dette hvis altså, der svares negativt på foregående spørgsmål).


OG, skal vores tredie bror, herefter på nogen måde TILGODESES, eller kan vores mor bestemme, at, da han IKKE er interesseret,
så kan han "glemme" det, og må NØJES med tvangsarven ?

Med venlig hilsen

Kent F Petersen

Besvar indlæg
Per Nielsen
3/27/2018 5:02:52 PM

Hvis din mor sidder i uskiftet bo, er der en grænse for, hvorledes hun kan disponere, idet hun jo varetager fællesboet mellem hende og jeres far.
Hvis hun ikke sidder i uskiftet bo, kan hun i levende live gøre med sine midler præcist, som hun ønsker: Hun kan forære alt væk til en af jer (eller til en helt fremmed).

Hendes ønske er formentlig at tilgodese jer alle 3 - sådan plejer mødre at tænke! Så må I jo finde en passende løsning. Den kan gå ud på, at to af jer overtager sommerhuset til en billig pris. Jeres mor kan overveje at give de to købere - og måske også det tredje barn - årlige gaver.
Den kan også gå ud på, at jeres mor opretter testamente om, at to af jer skal arve sommerhuset, og at resten deles ligeligt.
Der kan tænkes mange løsninger - alene regler om uskiftet bo og tvangsarv indeholder begrænsninger.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Anni Guldberg
5/2/2018 4:47:15 PM

Min mand og jeg er enige om, at vi skal have mere gang i at give de beløb vi må give som er afgiftsfri til vores søn. Vi vil gerne finde en løsning, der ikke indebærer, at vi skal give dem som kontanter. Vi tænker derimod om en løsning kunne være via vores sommerhus, der er ingen gæld i huset.

Vores søn er ikke interesseret i at overtage sommerhuset, men findes der en løsning gennem sommerhuset som med tiden kan"omsættes" til likvid kapital, hvis han på et tidspunkt får brug for kapitel til at erhverve andel- eller ejerbolig.
Og er der nogle skattetekniske problemstillinger han og vi skal være obs på.
Kan vi selv lave papirarbejdet, eller skal der advokatbistand til og i givet fald hvad vil det ca. koste.

Besvar indlæg
Per Nielsen
5/3/2018 4:25:51 PM

Du og din mand kan hver og hvert år yde gave til jeres søn (og evt. også til andre børn og børnebørn) på 64.300 kr. (2018) uden at skulle betale gaveafgift på 15 pct.
I kan overdrage sommerhuset til jeres søn, og denne kan udstede et gældsbrev til jer på købesummen minus 64.300 kr. (det dobbelte, hvis I begge står som ejere). Herefter kan gældsbrevet årligt nedbringes med samme beløb, indtil det er afviklet.
Er der gæld tilbage, ved dine forældres død, er det tale om et tilgodehavende, hvoraf der skal betales arveafgift med 15 pct.
Jeg har ovenfor beskrevet ulemperne ved at overdrage sommerhus til børn - som i jeres tilfælde forstærkes af jeres søns manglende interesse for sommerhuset. I jeres stede ville jeg tænke over de trælse diskussioner, der kunne komme ud af ejerskabet i fremtiden (f.eks. har jeres søn sendt posten fra vandværket til jer) - og om disse kan opveje en forholdsvis lille besparelse.
Salg til jeres søn udløser tinglysningsafgift, og der skal oprettes et digitalt skøde.
Uden at kende nærmere til sommerhuset og lån m.v. kan jeg ikke skønne omkostningerne.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Mads Peter Steenstrup
6/18/2018 10:41:20 AM

Jeg står til at kunne arve et sommerhus af min mor, og jeg vil gerne bygge et nyt sommerhus på grunden.

Er der i den forbindelse nogen problemer med et familielån?

Kan det blive problematisk hvis vi skal optage yderligere lån, i banken, i forbindelse med byggeriet?

vh Mads Peter Steenstrup

Besvar indlæg
Per Nielsen
6/19/2018 11:32:47 AM

Jeg vil tilråde, at du overtage sommerhuset, og at du venter med at rive det ned, indtil du har styr på byggetilladelse og finansiering.
Hvis sommerhuset rives ned af dødsboet kan der opstå et skattemæssigt problem, når der sælges grund, og ikke sommerhus.
Hvis der er lån i ejendommen, må sommerhuset ikke rives ned uden tilladelse fra realkreditinstitut/bank.
Jeg må have yderligere oplysninger, hvis jeg skal kunne sige noget fornuftigt om arv/familielån. Hvis sagen er, at du får arveudlagt sommerhuset på en sådan måde, at du skylder penge til dødsboet, kan I evt. aftale, at du skylder dødsboet, og at dette tilgodehavende udlægges til dine søskende.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Lis Clemmensen
8/25/2018 7:03:38 PM

Min mand og jeg har et sommerhus, som vi gerne vil give til vores ældste søn/svigerdatter og børnebørn. ( gave)
Jeg har 2 særbørn, som kun skal have deres tvangsarv.
Ejendomsværdien er på 800.000 og vi har gæld af samme beløb.
Vi bor fast i sommerhuset.
Er dette muligt?
Venligst
Lis Clemmensen


Besvar indlæg
Per Nielsen
8/27/2018 10:22:57 AM

I kan overdrage sommerhuset. Men I bør forholde jer til nogle af de problemer, som en overdragelse vil medføre:
Kan I blive boende i sommerhuset, når I ikke ejer det? Svaret er formentlig nej. Den særlige undtagelse i Planloven går på, at pensionister kan bo i ejet sommerhus.
Hvad skal ske, når den første af jer dør? I bør overveje at oprette gensidigt testamente.
Hvis jeres børn videresælger sommerhuset uden at have benyttet det som sommerhus, vil en evt. avance blive beskattet. Det taler igen for, at I overdrager sommerhuset til den højeste værdi, som SKAT vil acceptere, typisk den offentlige ejendomsvurdering tillagt 15 pct.
Endelig bør der oprettes samejeaftale, når flere generationer er involveret. Gør man ikke det, kan der opstå problemer, hvis en vil ud af samejet, eller hvis der ikke er enighed om vedligeholdelse eller benyttelse.

Besvar indlæg
Holger Henriksen
10/15/2018 3:49:19 PM

Vi er bosat i Frankrig og er ved at købe et feriehus i Danmark.
Huset koster 700.000,- og vi vil optage et realkredit-lån på 400.000,-
Når huset er vort vil vi give vor datter det lovlige beløb 64.500,-fra hver af os ialt 129.000 pr, år på afskrivning i huset. Kan vi kun gøre det af vores egen indskud - altså op til vi møder lånebeløbet.

Besvar indlæg
Per Nielsen
10/16/2018 12:19:40 PM

Jeg forstår, at I køber feriehuset ved at betale kontant kr. 300.000 og ved at låne kr. 400.000. Der er herefter en friværdi i feriehuset.
I kan godt give en bid af feriehuset på kr.128.600 (2 gaver á 64.300, 2018-tal). Det er lidt bøvlet, fordi der så skal udarbejdes skøde hver gang. Der kan derfor overvejes alternativer.
Inden I går videre, bør I få afklaret, om I kan få realkreditlån i Danmark, når I bor i Frankrig.
Et alternativ kan være, at jeres datter køber feriehuset og låner af jer. Lånet behøver ikke at blive tinglyst. Lånet kan eftergives ved at nedskrive det årligt med gavebeløbet.
Hvis I vælger at fastholde, at I skal stå som købere af fritidshuset, skal I huske, at I bliver begrænset skattepligtige til Danmark (hvis I ikke er det i forvejen). Der vil således skulle udarbejdes selvangivelse med indtægter og udgifter vedr. fritidshuset til Danmark. I vil ikke blive beskattet af evt. ejendomsavance i Danmark, såfremt fritidshuset anvendes af - men det kan tænkes, at I bliver beskattet i Frankrig, og det bør I derfor undersøge, når I vælger det rette løsning.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Marianne Østergaard
10/29/2018 10:36:44 AM

Hej, har lige overdraget sommerhuset til vores søn. Skøde er tinglyst og der er udfærdiget et anfordringsgældsbrev.
Hvordan skriver jeg at min mand og jeg i år vil give de lovlige gaver fra os hver,så der ikke er tale om noget ulovligt.?
Mvh Marianne

Besvar indlæg
Per Nielsen
10/29/2018 1:34:08 PM

Grænsebeløbet for afgiftsfrie gaver til børn er på 64.300 kr. for hver af forældrene.
På det originale gældsbrev skrives: Dags dato er eftergivet som gave kr. x. Hovedstolen på gældsbrevet er herefter kr. x. Og så skriver I begge under og angiver datoen.
Med denne påtegning er gaven ydet med de konsekvenser, det så har.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Torben
11/7/2018 12:36:30 PM

Min mor er ved at overdrage sit sommerhus til min bror og jeg. I den forbindelse er jeg lidt usikker på reglerne omkring særeje. Kan min mor bestemme at sommerhuset skal arves som et særeje til hhv. min bror og jeg, eller er det noget jeg og min bror som arvinger selv skal forestår, såfremt det er det der ønskes?
På forhånd tak
Torben

Per Nielsen
11/8/2018 1:18:09 PM

Hvis sommerhus foræres som gave kan gavegiver betinge sig, at sommerhuset skal være særeje for modtageren.
Hvis sommerhuset overdrages - evt. ved at køber udsteder gældsbrev - kan sælger ikke blande sig i købers formueretlige forhold i dennes ægteskab.
Det kan være hensigtsmæssigt, at sommerhuset bliver købers særeje. Det må køber så aftale med sin ægtefælle i en ægtepagt, der skal tinglyses for at være gyldig.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Jesper
11/22/2018 1:03:17 PM

Hvis 6 personer ejer et fritidshus i fællesskab og halvdelen ønsker at sælge deres ejerandele, kan de øvrige ejere så blive tvunget til også at sælge.
Der er ved overtagelse af ejendommen aftalt en forkøbsret, hvor prisen fastsættes til markedsprisen for ejerandele.
Hvordan forholder man sig, hvis der ikke kan dokumenteres en markedspris pr. ejerandel, da prisen på 1/6 ejendom, ikke nødvendigvis svarer til 1/6 af en salgsvurdering fra en mægler, da man ikke kender den endelige salgspris ?

Vil der skulle fradrages handelsomkostninger i prisen, så den eller de resterende ejere, der evt. overtager ejendommen, ikke indirekte kommer til at betale handelsomkostninger, som ville fragå ved salg af ejendommen via en mægler ?

Skal/bør der udarbejdes en tilstandsrapport, eller kan sælgerne holdes ansvarlige for evt. forhold, der måtte komme frem efterfølgende?

På forhånd tak.


Per Nielsen
11/23/2018 3:37:30 PM

Gode spørgsmål, som alle ville være besvaret i samejeoverenskomst, hvis en sådan var indgået ved købet, mens alt var lyst og nemt.
Tilsyneladende har I aftalt noget, nemlig forkøbsret. Mon det findes skriftligt? I daglig tale kan begreber som forkøbsret, købepligt, og køberet blive blandet sammen, og det kan mudre svaret. I og med, at I har aftalt noget, kan I overveje, om det kan udstrækkes så vidt, at I har tænkt, at de, som forlader, ikke skal have bedre betingelser end de, der står tilbage.
Hvis det er tilfældet, kan løsningen være, at I finder en pris på hele sommerhuset efter fradrag af handelsomkostninger. I bør blive enige, inden I sender bud efter ejendomsmægler - mange konflikter handler om forskellige salgsopstillinger.
De udtrædende er sælgere - og må tage stilling til, om de ønsker ansvarsfritagelse. I så fald må de udtrædende indhente tilstandsrapport m.v.
Det kan være en god idé at gå til en fælles, uafhængig advokat og få denne til at komme med et afbalanceret udkast.
Lykkes det ikke at finde en løsning - og er der intet svar i en aftale - er den videre vej frem opsigelse af samejet og frivillig auktion, evt. med fogedrettens hjælp. Det er tungt, dyrt og langvarigt.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Jesper
11/26/2018 11:52:47 AM

Tak for dit svar.

Vurderer du situationen anderledes, når forkøbsretten er defineret i skødet, således at prisen ved udtræden, fastsættes til markedspris ved salg af andele på tilsvarende ejervilkår?

Per Nielsen
11/26/2018 12:03:45 PM

Mit svar gik på en situation, hvor I ikke har forholdt jeg til situationen. Findes der aftaler mellem jer, der kan fortolkes med et andet resultat til følge, er det selvfølgelig dét, der gælder (med mindre I alligevel aftaler som foreslået i mit svar).
Hvis forkøbsret alene går på en andel, er en udtrædende ejer dårligt stillet: Det er i praksis omtrent umuligt at finde en køber til 1/6 sommerhus. Prisen bliver således uendelig lav. Det vil de tilbageværende kunne udnytte således, at den sidste ejer scorer kassen ved salg af hele sommerhuset.
En forkøbsret kan således ikke stå alene.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Peter Høier
11/27/2018 12:13:05 PM

Er det lovligt at give sine børn arveforskud til indskud/udbetaling til at købe vores sommerhus, som de så dagen efter betaler tilbage til os?

Besvar indlæg
Per Nielsen
11/27/2018 2:28:19 PM

Når du spørger så direkte, er svaret, at det ligner forsøg på omgåelse af afgiftsreglerne. I så bliver der tale om betaling af afgift af det beløb, som reelt ikke har været ude af givers besiddelse. Konsekvensen kan således være gaveafgift af den del, der overstiger 64.300 kr.
Arveforskud er et beløb, som skal medregnes ved fordelingen af arv, når giveren afgår ved døden.
Afgiftsmæssigt skal der betales gaveafgift af arveforskud. Der er således intet sparet ved at give arveforskud i stedet for gave.
Det er muligt, at forældre giver børn et kontant beløb. Der skal betales afgift af den del, der overstiger 64.300 kr. (2018).
Det er også muligt, at børn køber hus af forældre og bruger et opsparet beløb til udbetalingen.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Henriette Domino.
11/28/2018 10:18:15 PM

Min far døde 4/1/18. Der er bobestyrer på sagen.
Han havde et sommerhus og et hus, samt en ældre bil, som min søn overtog. Min bror overtager sommerhuset som en del af arven.
Vi snakkede om, hvem skal betale for skøde og tinglysning, af sommerhuset. Boet eller min bror.

Besvar indlæg
Per Nielsen
11/29/2018 2:00:16 PM

Arvingerne kan træffe de aftaler, de kan blive enige om. Men omkostninger ved arveudlæg kan ikke fradrages ved opgørelsen af den afgiftspligtige bobeholdning.
Derfor er det fast praksis, at køber betaler såvel registreringsafgift som øvrige omkostninger ved udarbejdelse og tinglysning af arveudlægsskøde.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Jens B Nielsen
3/4/2019 2:28:39 PM

For en del år siden har jeg har sammen med min søster og min bror overtaget vores forældres sommerhus via en arveforskudsaftale som er omtalt flere steder på din side. Vi vil gerne bevare sommerhuset i familien, således at vores børn kan overtage det efter os, når vi dør. Jeg har børn og det har min søster også, men min bror har ingen børn. Vi vil gerne undgå at ejerskabet bliver spredt udenfor familien, hvis min bror skulle falde bort, altså undgå at hans andel går i arv til hans kone og til hendes familie efter hendes død. Min bror har forståelse for problemet og ønsker at finde en løsning sammen med os. Vi har overvejet 2 løsninger: Første løsning er at min søster og jeg køber min brors andel, og lader min bror og hans kone bruge huset sålænge de lever.. Ulempen ved den ordning er naturligvis at min søster og jeg skal lægge temmelig mange penge for et hus vi i forvejen har brugsret over og aldrig har betalt for. Kunne vi alternativt overdrage huset til en familiefond, hvor man i vedtægterne bestemmer at husets ejerskab kun kan overgå til ejernes børn? Hvis så, hvordan gør man og hvad er omkostningerne herved? Er der andre måder at sikre sig på at huset forbliver i familiens eje fremover?

Besvar indlæg
Per Jensen
5/6/2019 9:02:18 PM

Min mor er 80 år og ønsker at sælge sit sommerhus. Min søster vil gerne købe det til off. ejd. værdi 2.350.000 minus 15%. Markedsværdien er 2.500.000. Vi er 3 søskende og min mor ønsker en lige fordeling af arven, så de ca. 500.000 min søster får i rabat ved købet vil hun uddele som gave til min bror og jeg. Ulempen ved denne model er at min bror og jeg skal betale gaveafgift på 15%. Min mor uddeler årligt det maksimale gavebeløb og har til hensigt at fortsætte med det. Det er derfor ikke relevant at fordele de 500.000 i årlige gaver. Måske vil min søster tilbyde at vi deler gaveafgiften på de 150.000 i 3.
Alternativt kunne vi 3 søskende købe huset sammen og sælge efter et år til min søster til markedsprisen. På den måde får vi fordelt de 500.000 og min bror og jeg opnår en skattefri fortjeneste ved salg til min søster.
Er disse 2 modeller anvendelige og er der noget vi skal være opmærksomme på?

Besvar indlæg
Per Nielsen
5/14/2019 1:43:58 PM

Det er fornuftigt at handle, inden vi får det nye vurderingssystem næste år. Det gør, at der som udgangspunkt kan handles til den offentlige ejendomsvurdering plus/minus 15 pct. Udgangspunktet gælder ikke, hvis der er noget galt med vurderingsbeløbet. Det kan der f.eks. være, hvis en bygning er glemt eller opført forkert i BBR. I er derfor nødt til at se på grundlaget for den offentlige vurdering.
Hvis jeres mor tænker, at din søster får sommerhuset lige vel favorabelt nok, kan en løsning være i et testamente at bestemme, at du og din bror forlods hver skal modtage et beløb, inden der sker ligedeling. Det gøres i et testamente.
Løsningen kan kombineres med, at din mor holder igen med gaverne til jeres søster, så forskellen udjævnes.
En model, hvor din bror og du får en gave af jeres søster, er ikke god, idet I ikke kan nøjes med at betale gaveafgift, men skal betale skat af kapitalindkomst. Det skyldes, at gaveafgift alene finder anvendelse på personer i lige linje.
Modellen med, at I alle tre overtager sommerhuset, er brugbar. I skal blot være opmærksomme på alle at bruge sommerhuset for, at fortjeneste ved videresalg er skattefri.
Endelig kan tænkes en løsning, hvor din mor i testamente bestemmer, at jeres søster kan overtage sommerhuset til en given værdi, og at din bror og du forlods modtager et beløb forinden ligedeling. På den måde udskydes din søsters overtagelse. Det betyder en lavere ejendomsværdiskat - men en risiko for, hvad den nye offentlige ejendomsvurdering vil betyde.

Besvar indlæg
Flemming
7/20/2019 9:29:24 AM

Min bror og jeg er blevet enige om at købe min mors sommerhus i fællesskab inden de nye ejendomsvurderinger. Vi laver en aftale om fælles eje og skal også have lavet en samejeoverenskomst. Vi er begge gift og har børn. Skal vores respektive ægtefæller 'deltage' i denne handel (familieoverdragelse), og derved indskrives i selve skødet, hvis begge familier har fælles økonomi og ikke ønsker nogen form for særeje? Og bør vores samejeoverenskomst også være målrettet på os alle fire eller bare to familier?

Besvar indlæg
Per Nielsen
8/5/2019 3:19:04 PM

Du vil købe sommerhuset sammen med din bror af jeres mor. Din bror og du bliver de eneste ejere, og det er fornuftigt at indgå aftale om jeres fælles brug.
Af aftalen skal gerne fremgå, hvad der skal ske ved død: Har din bror da forkøbsret/køberet - eller skal han acceptere fremover at eje sammen med din ægtefælle og børn?
Hvis svaret er det sidste, bør det også fremgå, at aftalen fortsætter med at gælde.
Af aftalen bør også fremgå, at lån alene kan optages i fællesskab.
Din andel af sommerhuset indgå i formuefællesskabet mellem dig og din ægtefælle - med mindre du og din ægtefæller opretter ægtepagt.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Malene
7/23/2019 8:25:53 PM

Mit spørgsmål drejer sig om familieoverdragelse af en flexbolig, hvor flexboligtilladelsen følger ejendommen.

Min far ønsker at overdrage sin ejendom til sine fem døtre. Huset blev oprindeligt blev købt som sommerhus tilbage i 70'erne, men har været helårsbolig for ham og hans kone i de sidste 20 år. Han er nu blevet alene og ønsker ikke længere at bo der, men ønsker at vi døtre skal overtage og bevare stedet som familiesommerhus. Det er vi alle enige om. Min far har nu bedt om ændret boligstatus, så huset igen bliver sommerhus. Det har han fået afslag på, da det ligger i en landzone i en 'udkantskommune'. Kommunen har derfor tilbudt at give flexboligstatus, så der ikke er bopælspligt, når min far flytter.

Nu er spørgsmålet så: Hvad betyder det at lave familieoverdragelse af en flexbolig - her tænker jeg på ejendomsskat, skat hvis vi sælger huset på et senere tidspunkt (dette ønsker vi på ingen måde, men ingen kender fremtiden), ja i det hele taget hvad er 'hagen' i forhold til, hvis det var et sommerhus, vi skulle købe/familieoverdrage
?

Jeg kan ikke finde det beskrevet nogen steder, så jeg håber, at I kan hjælpe.

På forhånd tak
Bh Malene

Per Nielsen
8/5/2019 3:32:55 PM

Huset ligger i landzone og kan ikke være sommerhus efter Planlægningsloven.
Men huset har fungeret som sommerhus for din far, og det vil det kunne for jer i fremtiden. I kan således overtage huset - og I bør overveje at indgå en samejeoverenskomst, så flest mulige af mulige fremtidige konflikter undgås.
Kommunen har med sit tilsagn tilkendegivet, at den ikke vil håndhæve bopælspligt på huset. Denne pligt er nu også noget illusorisk med det boligoverskud, der findes i Danmark, og den håndhæves vist alene i København. Tidligere var det på tale også at håndhæve den i visse sommerhuskommune - men det er der vist ingen, der længere kan huske.
Den særlige status som ikke-sommerhus - vil i ganske få tilfælde kunne få betydning for jer. F.eks. må i påregne, at I ikke kan "nøjes" en tømningsordning for sommerhuse, men kan være nødt til at betale taksten for et helårshus.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Malene
8/5/2019 3:55:15 PM

Tak for dit svar, det gav lidt klarhed. Vil dog lige høre, om du ved noget, om der skulle blive pålagt en skat, hvis vi eventuelt vil sælge huset (med flexboligstatus) om eksempelvis fem år?
Mvh Malene

Per Nielsen
8/5/2019 4:11:03 PM

Din far bliver ikke beskattet af avance ved salg til jer, idet han har boet i huset.
I bliver ikke beskattet ved senere salg, såfremt I har benyttet huset som fritidshus. I bør sikre jer dokumentation for dette - særligt hvis en eller flere af jer ejer andre fritidshus. Det kan ske ved fotos og ved at følge med i vand- og elforbrug.
Begge svar forudsætter - hvis arealet er større end 1.400 kvm - at ejendommen ikke kan udstykkes. Og det kan ejendomme i landzone normalt ikke. Hvis I er i tvivl, kan kommunen udtale sig om dette.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Hans
8/1/2019 3:30:25 PM

Arvede for 36 år siden sommerhus - sammen med med min bror(50/50) -
efter min Mor. Både min bror og jeg havde i en årrække modtaget pantebreve i sommerhuset, udstedt af min Mor. Pantebrevene, der var
rentefri, afdragsfri og uomsættelige blev ydet af min Mor årligt på et beløb
ekvivalent til det skattefri gavebeløb. Da pantebrevene ingen handelsværdi
havde, blev kursen i de første år sat til Kurs 50, senere til Kurs 25.
Pantebrevene blev tinglyst og selvangivet.
I forbindelse med afslutningen af boet efter min Mor, blev pantebrevene - der på det tidspunkt ialt svarede til sommerhusets ejendomsværdi - indfriet og min bror og jeg stod som ejere af sommerhuset. Arveafgift kom
ikke på tale.
Kan samme fremgangsmåde stadig benyttes ?
Jeg er går ud fra, at jeg ikke kan gøre det uden min brors samtykke.
På forhånd tak for Deres kommentar.
Venlig hilsen
Hans









Per Nielsen
8/5/2019 3:42:41 PM

Jeg forstår det sådan, at I overtog sommerhus, mens din mor levede, og at købesummen blev berigtiget ved pantebrev til din mor. Og at pantebreve blev nedbragt ved årlige gaver - og resten blev en del af jeres arv.
Din beskrivelse af kursværdien kan ikke længere bruges efter indførelsen af Kursgevinstloven.
I øvrigt kan samme procedure anvendes i dag: Et pantebrev er et gældsbrev, der kombineres med pant i sommerhuset. Løsningen kan have været valgt for at undgå, at du eller din bror optog lån i sommerhuset.
Din bror og du bør i første omgang tage en snak om fremtiden. Denne snak bør resultere i en samejeoverenskomst, hvori bl.a. er reguleret, hvad der skal ske, såfremt en af jer vil sælge. Den aftale, som I indgår, bør strikkes sammen, så den også kan anvendes for næste generation.
Vil du ikke følge dette råd - og er der ingen aftale mellem din og dig - er der intet, der forhindrer dig i at overdrage din halvdel til dine børn.
Men mon ikke det ligger udenfor din brors - og din - forestillingsverden, at din bror skal læse i tingbogen, at han har fået nye medejere?

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Stefan
8/24/2019 4:17:56 PM

Skal det være børnene der kan arve et sommerhus eller kan børnebørnene også arve

Venlig hilsen Stefan :-)

Per Nielsen
8/27/2019 12:10:20 PM

I forhold til gaveafgift gælder de samme regler for børn og for børnebørn. Der kan være særlige udfordringer, hvis mange skal overtage et sommerhus - og særligt er det problematisk, hvis ikke alle er myndige.
Gaveafgiftsbeløbet er 65.700 kr. i 2019 - og det er for hvert barn og hvert barnebarnebarn. Og begge forældre kan give gaver.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Helle
8/25/2019 11:52:02 AM

Hej.
Min exmand ønsker at vores datter, hans eneste barn/arving, overtager/køber hans sommerhus.
Den offentlige ejendomsvurdering er 850.000 kr.
Der er en bankgæld på ca. 500.000 kr.
Min exmand bor lovligt (bopælsadresse) i huset, og det skal være en del af aftalen om salg/køb, at han fortsat bor i huset frem til hans død.
Det betyder at min exmand skal være medejer af huset, for fortsat at kunne bo lovligt i huset, og at han derfor ‘kun’ vil sælge 90 % af huset.
Jeg har med interesse læst jeres svar på ‘lignende’ situationer, men er dog usikker på (ved en overtagelse af 90% af huset og med en gæld på ca. 500.000 kr.) om det vil være muligt at opnå en økonomisk fordel (ved nedbringelse af gælden/gældsbrev ? med årligt gavebeløb) ved at min datter overtager de 90% nu, frem for at afvente at boet ‘til sin tid’ gøres op?
T.O.:Boets samlede værdier forventes ikke at overstige 1.000.000 kr.

Per Nielsen
8/27/2019 12:21:07 PM

Ja, det vil være muligt at overdrage 90 pct. af sommerhuset til datteren, og at datteren som en del af købesummen overtager 90 pct. af gælden. Men I bør grundigt overveje, om det er en god idé:
Kan sælger bliver boende i sommerhuset efter overdragelsen? Retten til at have bopæl i et sommerhus er personlig efter Planlægningsloven.
Vil banken acceptere, at datteren indtræder i hæftelsen? Og er det fornuftigt, at far og datter har fælles gæld?
Skal sælgers ret til at disponere over sommerhuset nedskrives, så det er en af aftalen? I så fald skal der sættes et beløb på værdien af denne hæftelse. Og der vil kunne blive tale om en årlig beskatning af dette vilkår hos faderen.
Umiddelbart vil jeg vurdere, at overdragelsen ikke bør gennemføres, men at faderen måske bør oprette testamente, så hans ønske bliver klart.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Helle
8/25/2019 11:54:01 AM

Hej igen.

Fik ikke ‘rundet af’ med:

Tak, - og mvh
Helle Lisbeth

Stil et spørgsmål
DU ER I GANG MED AT STILLE
ET SPØRGSMÅL PÅ ADVODAN.DK

Inden du går videre, vil vi gerne gøre dig opmærksom på, at dit spørgsmål bliver synligt her på siden.

Vi opfordrer derfor til, at du tænker over, hvilke informationer du afgiver, når du stiller dit spørgsmål. Vi anbefaler, at du fx undlader informationer om dit helbred, din økonomi eller andre personfølsomme oplysninger. Det kan også være oplysninger om familiære forhold eller oplysninger om din arbejdsmæssige situation, som det er uhensigtsmæssigt at offentliggøre her på siden.

Ønsker du ikke, at dit spørgsmål skal være synligt, har du mulighed for at kontakte et af vores lokale kontorer via kontaktformularen i højre hjørne.

Når du stiller dit spørgsmål her på siden, skal du oplyse din e-mailadresse. Din e-mailadresse bliver ikke offentliggjort men benyttes, så du kan godkende dit spørgsmål, inden det bliver synligt på hjemmesiden. Samtidig benyttes den til at fremsende en mail, når advokaten har besvaret dit spørgsmål.

Vi forbeholder os retten til at slette spørgsmål, indlæg og kommentarer, som indeholder personfølsomme oplysninger og bryder med gængse uformelle regler for god tone.

OK - LUK DENNE BOKS

Når du udfylder formularen og klikker på ”send”, giver du dit samtykke til, at dit navn og dit spørgsmål offentliggøres på hjemmesiden.
Din e-mailadresse bliver ikke offentliggjort men benyttes, så du kan godkende dit spørgsmål, inden det bliver synligt på hjemmesiden. Samtidig benyttes den til at fremsende en mail, når advokaten har besvaret dit spørgsmål.

ADVODAN opbevarer og benytter udelukkende de indtastede oplysninger som led i besvarelse af spørgsmål. Behandlingen af oplysningerne sker sikkert, fortroligt og i overensstemmelse med gældende lovgivning.
Vi opbevarer din e-mailadresse i tre måneder, hvorefter den slettes helt. Dit spørgsmål og advokatens svar forbliver synlige på ADVODANs hjemmeside, så længe vi vurderer, at det er relevant og giver værdi for andre læsere.

Rette og slette oplysninger

Hvis du ønsker at få fjernet dit spørgsmål fra hjemmesiden, skal du rette henvendelse til ADVODANs sekretariat.
Vi forbeholder os retten til at slette spørgsmål, indlæg og kommentarer, som indeholder personfølsomme oplysninger og bryder med gængse uformelle regler for god tone. Vi opfordrer derfor til, at du tænker over, hvilke informationer du afgiver, når du stiller dit spørgsmål. Vi anbefaler, at du fx undlader informationer om dit helbred, din økonomi eller andre personfølsomme oplysninger. Det kan også være oplysninger om familiære forhold eller oplysninger om din arbejdsmæssige situation, som det er uhensigtsmæssigt at offentliggøre her på siden.

Læs mere om ADVODANs behandling af personoplysninger her.
Boligkøb Boligkøb

At købe bolig er en stor investering, og faldgruberne er mange, men med den rigtige rådgivning kan du undgå dyre overraskelser.

Læs mere her

Har du et spørgsmål til artiklen, kan du stille det her og få svar fra en advokat.

Stil et spørgsmål
GØR SOM 12.622 ANDRE. SE MERE HER
Gør som 12.622 andre

Tilmeld dig vores nyhedsbreve og bliv opdateret på juraen i din hverdag. Vi sender ud to gange hver måned.

Når du udfylder formularen og trykker ”Ja tak, tilmeld mig nu”, giver du samtykke til, at ADVODAN sender dig nyhedsbreve med lokale arrangementer, nyheder og gode råd om jura.

ADVODAN opbevarer og benytter udelukkende de indtastede oplysninger som led i udsendelse af nyhedsbreve. Behandlingen af oplysningerne sker sikkert, fortroligt og i overensstemmelse med gældende lovgivning.

Du kan til enhver tid tilbagekalde dit samtykke og afmelde dig nyhedsbreve fra ADVODAN ved at bruge linket i bunden af nyhedsbrevet.

Læs mere om ADVODANs behandling af personoplysninger her.