PrivatErhvervOm Advodan
Jylland
Sjælland
Bornholm

Sådan giver du sommerhuset videre i arv

Ejer du et sommerhus, som du gerne vil give videre til dine børn, kan du gøre det på gunstige vilkår. Du må fx sætte salgsprisen lavere end ved en almindelig fri handel, og du kan give et skattefrit pengebeløb, som børnene kan bruge til udbetalingen.

Som udgangspunkt er det en fordel at lave en såkaldt familiehandel, når du sælger fx et sommerhus til dine børn. I en familiehandel har du lov til at sælge til en lavere pris, end hvis du sælger sommerhuset i almindelig fri handel. Prisen må dog ikke være lavere end 15 procent under den offentlige ejendomsvurdering, da du ellers kan komme i konflikt med gaveafgiftsreglerne.

Det fortæller advokat Per Nielsen fra Advodan, der har stor erfaring med denne type ejendomshandler.

 

Overdragelse som gave

”Hvis du overdrager sommerhuset som gave, skal dine børn betale gaveafgift på 15 procent. Du har dog mulighed for at give børnene et afgiftsfrit beløb, som de kan bruge til at betale en del af købsprisen. I 2023 er beløbsgrænsen 71.500 kr., som du kan give til hvert af dine børn. Hvis begge forældre står som ejere af sommerhuset, kan I hver give 71.500 kroner til hvert af børnene”, forklarer Per Nielsen.

”For resten af købsprisen kan I give et rente- og afdragsfrit familielån. I den forbindelse skal der oprettes et gældsbrev, som bekræfter, at børnene skylder restbeløbet. Hvis du igen året efter kommer i gavehumør, kan du vælge at give børnene det afgiftsfrie beløb, som afdrag på gælden. Det må dog ikke fremgå af gældsbrevet, at gælden bliver nedskrevet med det skattefrie beløb hvert år, da hele gældsbrevet så bliver betragtet som en gave – og så skal børnene betale gaveafgift af hele beløbet”.

 

Samejeoverenskomst ved flere børn

"Hvis flere børn overtager sommerhuset, bør der oprettes en samejeoverenskomst, hvor der er klare aftaler om fordelingen af udgifter, brugsret og forkøbsret, hvis et af børnene vil sælge sin andel af sommerhuset på et senere tidspunkt", fastslår Per Nielsen og fortsætter:

"Ønsker du, at sommerhuset skal bevare sin karakter af familiesommerhus, kan du fx bestemme, at de øvrige familiemedlemmer/børn skal overtage anparten, hvis en af børnene vil sælge, og at det skal ske til den seneste offentlige ejendomsvurdering".

 

Eksempel på overdragelse af sommerhus til to børn

Offentlig ejendomsvurdering  1.000.000 kr.
15 % familierabat    -150.000 kr.
Pris ved familiehandel    850.000 kr.
   
Afgiftsfri gave fra mor til barn 1      -71.500 kr.
Afgiftsfri gave fra far til barn 1      -71.500 kr.
   
Afgiftsfri gave fra mor til barn 2      -71.500 kr.
Afgiftsfri gave fra far til barn 2      -71.500 kr.
   
Restbeløb (Gældsbrev)    564.000 kr.

 

Fakta

  • Der er vedtaget en ændring af den offentlige ejendomsvurdering, og den nye vurdering finder anvendelse, når den er udsendt til ejerens e-boks. Herefter gælder 15 pct.-reglen ikke længere.

  • Inden du tager udgangspunkt i den offentlige ejendomsværdi, er det en god ide at få tjekket, om den er regnet ud på det korrekte grundlag. I nogle tilfælde mangler Skat oplysninger på boligen, og vurderingen kan derfor indeholde fejl.

  • Yder du et rentefrit familielån, er der tre krav, der skal opfyldes:
  1. Lånet skal være et anfordringslån, dvs. at det skal kunne opsiges uden varsel
  2. Der skal være tale om et reelt gældsforhold – altså virkeligt ydede lån
  3. Der skal oprettes et gældsbrev, der underskrives af skyldneren (køberen).

 

Tallene i artiklen er opdateret i 2023.

Indsender formularen...

Skal vi hjælpe dig med din familiehandel?

141 kommentar

0 / 700 tegn

Michael

Hej Per. Jeg er enlig og pensionist, bor fast i mit sommerhus og vil gerne overdrage 1/3 til hver af mine 2 piger. Husets gamle vurdering er 880.000, købt for 695.000 og den nye vurdering 2.175.000/ grundværdi 1.427.000. Huset er betalt. Vil det give mening, hvis jeg gør det og giver det som gave og som gældsbreve. Hvad vil det koste og hvad vil fordelen være, hvis vi gennemfører inden 2024. Mvh Michael

Per Nielsen

Jeg forstår, at du beholder 1/3 af sommerhuset. Dermed kan du blive boende i sommerhuset. Hvis du har fået en ny vurdering, kan der ikke handles til den gamle vurdering plus/minus 15 pct. Men jeg tror ikke, at du har fået ny vurdering, for der er ikke udsendt ret mange vurderinger på sommerhuset. Det er formentlig alene en foreløbig vurdering, du har fået. Den er uden betydning for prisfastsættelsen. Det kan give mening at sælge 2/3 af sommerhuset i år. På den måde slås to fluer med et smæk: Der kan handles ud fra den nuværende (gamle) vurdering. Og det sikres, at boligskatterne bliver efter den nuværende lovgivning. Det har i dit eksempel ikke så stor betydning for ejendomsværdiskatten, men jeg skønner, at ejendomsskatten vil stige, hvis der overdrages efter 1. januar 2024. Det afhænger af den nuværende grundværdi. Den købesum, som dine døtre skal betale, kan være en kombination af gaver, kontanter og gældsbreve. Jeg anbefaler, at man som sælger er grundig med papirarbejdet, så det bl.a. bliver afklaret, om du skal betale skat at evt. avance. Omkostninger til overdragelseserklæring, berigtigelse og udarbejdelse af gældsbreve og skøde vil typisk være kr. 14.000 incl. moms. Hertil kommer tinglysningsafgift på ca. kr. 7.000. Venlig hilsen

Bertil

Hej Per Hvis mine forældre begynder at overdrage deres sommerhus til mig som gave her inden årsskiftet, skal jeg vel stadig godkendes af banken til at optage det lån, der stadig er i huset, selvom de måske kun overdrager en del af huset til mig? Mvh Bertil

Lise

Hej Per Tak for dine gode svar her på siden. 2 spørgsmål: 1) Jeg påtænker at købe en del af min mors sommerhus (hun er pensionist og skal bo i det på helårsbasis). Den gamle vurdering er 1.15 mio, den nye midlertidige er 2.05 mio. Hvis jeg bliver medejer nu, ville jeg så også kunne købe min andel til 15 % under den gamle vurdering, selvom det ikke er hele huset? 2) Jeg ville knap kunne få lov til at låne pengene i banken, men hvis jeg medregner den lejeindtægt, jeg ville få af min mor for at bo der, kan det godt lade sig gøre. Men vil banken godtage det mon, når det ikke er sat i stand endnu? Hun ville også give mig max. arveforskud hvert år, men det tæller vel heller ikke med? Mvh Lise

Per Nielsen

1: Ja, men så kan din mor ikke boende, idet pensionist-reglen alene gælder for eget sommerhus. Der vil kunne handles en andel, så din mor stadig er ejer i lovens forstand. 2: Du skriver ikke, om din mor har lån i sommerhuset i dag. Hvis det er tilfældet, er du nødt til at kontakte banken først for at afklare, om du kan købe. Der er blevet strammet gevaldigt op for kravene ved køb af bolig nr. 2. Hvis svaret er nej, kan overdragelsen måske helt eller delvis ske ved, at du udsteder gældsbrev. Venlig hilsen

Christian

Min mor står i dag som ejer af et sommerhus. Vi ejer huset 50/50 – det er der ingen papirer på. Den del skal jeg der også styr på. Den offentlige vurdering af huset ligger på 1,2 mio. – den foreløbige nye vurdering ligger på 2,5 mio. Der er et realkreditlån på ca. 525K kr. Der er indfrosne ejendomsskatter på ca. 225K kr. Derudover har jeg ydet et lån til istandsættelse af huset på ca. 300K kr. Kan der laves en familieoverdragelse af huset til mig inden 1/1-2024, så jeg kommer til at være ene-ejer? – eller kan man risikere at der forekommer ’særlige omstændigheder’? Eller er der andre optimale løsninger? Kan I lave et overslag på, hvad det vil koste at få etableret de korrekte papirer. Tak

Per Nielsen

Ja, der kan laves en overdragelse. Det svære bliver at finde finansiering til betales af ejendomsskatter og, om du kan overtage realkreditlånet. Jeg er i tvivl, om du er medejer, så det alene er ½ sommerhus, der skal overdrages. Omkostningerne vil være nogenlunde de samme. Jeg har en pris på kr. 13.500 incl. moms, der omfatter en pakke bestående af undersøgelser (tingbog og skat/vurdering), udarbejdelse af overdragelsesaftale, møde herom (evt. teams), evt. gældsbrev, evt. refusionsopgørelse og tinglysning. Viser undersøgelserne, at der er skatteudfordringer, kan der opstå yderligere omkostninger. Til prisen kommer tinglysningsafgift. Venlig hilsen

Søren

Hej Per, Hvis der i forvejen ligger en salgsvurdering fra mægler, som er højere end den offentlige vurdering. Må vi så stadigvæk benytte den offentlige vurdering ift. de 20% (den nye vurdering) eller er vi låst af mæglerens vurdering? På forhånd tak Søren

Per Nielsen

Udgangspunktet om at benytte den offentlige vurdering plus/minus 15 pct. (og 20 pct. for en ny ejendomsvurdering) gælder ikke, hvis du har en positiv viden om, at ejendommen har en anden værdi. Jeg kan ikke vurdere, om du har en sådan viden. Det kan afhænge af omstændighederne for kontakten med ejendomsmægleren. Venlig hilsen

Dorthe

Hej Per Mine 2 søstre og jeg ejer et familie sommerhus sammen efter vores far. Vi er midt i en proces med at sælge en andel af hver vores andel til vores børn inden 1.1.2024. Kan vi anvende den nuværende ejendomsvurdering eller er vi bundet af, ar der nu foreligger en foreløbig ejendomsvurdering på Vurderingsstyrelsens hjemmeside, som kun er foreløbig og ikke er tilgået os i E-boks? Er den nye foreløbige vurdering jurisk gyldig i sådan en situation? Mvh Dorthe

Per Nielsen

Ja, I kan benytte den gældende ejendomsvurdering plus/minus 15 pct., hvis I ikke har kendskab til, at denne bygger på forkerte forhold. Den foreløbige ejendomsvurdering skal anvendes ved opkrævning af boligskatter i 2024 .- og er ikke en ejendomsdomsvurdering. Inden den nye ejendomsvurdering kommer, vil I modtage en deklaration med de oplysninger, som Vurderingsstyrelsen har om sommerhuset. Venlig hilsen

Lisbeth

Hej Per Jeg ønsker delvis at overdrage mit sommerhus til 2 af mine 4 børn inden 1.1.2024 pga de nye regler. Jeg vil stadig bo der hele året så længe, jeg kan. Derfor skal jeg stadig eje en andel. Den ene af de to der vil overtage sommerhuset bor i udlandet. Er det et problem? Hvordan skal jeg kompensere for de to der ikke ønsker at overtage sommerhuset? Hvordan nedskriver jeg gældsbrevet/brevene med gavebeløbet kr. 71500,-? Pft Lisbeth

Per Nielsen

Hvis du skal blive boende, er du nødt til at beholde 10 pct. af sommerhuset. Der bliver et lidt besværligt spørgsmål vedr. den leje, som du skal betale til de 2 medejere. Hvis du synes, at du ”skylder” de to andre børn noget, kan du i et testamente bestemme, at de skal arve et beløb forlods, inden arven efter dig deles i 4. Hvis din søn i udlandet, tidligere har boet i Danmark, må han gerne købe. Er det ikke tilfældet, skal han søge dispensation hos Erhvervsstyrelsen. Gave i form at afskrivning på gældsbrev foretages på det originale gældsbrev, hvor du kvitterer for at have modtaget afdraget. Debitor kan også skrive under og bør have en kopi. Venlig hilsen

Linda

Min far sidder i uskiftet .Vi er 2 børn, hvor jeg er interesseret i at bibeholde sommerhuset. Min bror er ikke interesseret. Kan jeg overtage sommerhuset nu ved at lave et gældsbevis til min far på ejendomsvurdering minus 15 % og så kan min far, hvis han ønsker det afskrive lidt af min gæld løbende uden mit vidende, men hvordan sikrer jeg så min bror, så han også er sikret sin del? Hvis sommerhuset er vurderet til 600.000 Kr men måske kan sælges for 800.000, så er min brors del vel 400.000 Kr? Skal jeg lave gældsbrev til ham også?Eller kan gældsbrev til far være på højere beløb og hvor det fremgår at sker der noget med far, så overtager min bror gældsbrevet = min gæld går til bror

Per Nielsen

Du kan købe sommerhuset for 600.000 kr. ved at udstede et gældsbrev til din far på dette beløb. Hvis din far ønsker, at din bror forlods skal arve 200.000 kr., kan han bestemme dette i et testamente. Hvis din far ønsker at give årlige gaver til dig og bror, kan han bede dig betale 71.500 kr. på gældsbrev og nedsætte gældsbrevet med to gange 71.500 kr. De kontante 71.500 kr. kan han give din bror som gave. Så er I blevet ligestillet, og reglerne er overholdt. Venlig hilsen

Claus

Vi overvejer at lade vores 2 sønner overtage 50% af sommerhuset, som er off. vurderet til 1.1 mio kr. altså 233.750 kr til hver (efter minus 15% af vurderingen). Vi vil selv bo i huset, til vi ikke kan/vil mere, men handelen skulle skåne sønnerne for at betale skat, når de engang arver huset. Hvad vil de i givet fald spare i skat til den tid?

Per Nielsen

Hvis I overdrager i år, opnår køber, at skulle betale efter den nuværende beskatning (stigningsloft for ejendomsskat og ejendomsværdiskat). For 80 pct. af boligerne er det uden betydning. Men for resten kan det have betydning – det er særligt grundværdien, der nogle steder stiger 10, 25, ja vi har set 100 gange. Ved at se på den foreløbige ejendomsværdi kan I få et indtryk af, hvad det betyder for jeres hus. Du skriver, at I selv vi bo i huset. Det er her vigtigt at være opmærksom på, at pensionistreglen – at man må bo hele året i sit sommerhus – alene gælder, når I ejer en del af sommerhuset. Venlig hilsen

Mette

Mine svigerforældre vil gerne overdrage deres sommerhus til min mand inden de nye ejendomsvuderinger og med 15% under den off. vurd. Tanken er, at der oprettes et gældsbrev som nedskrives med gavebeløbet hvert år efterføgende. Der er ingen gæld i sommerhuset, og mine svigerforældre vil bo der, indtil de dør. I følge banken vil det belaste vores gældsfaktor (som pt. er 3), således, at vi fx ikke kan købe en anden og dyrere helårsbolig, et sommerhus/kolonihave her hvor vi bor eller bil osv. Er der en måde at komme uden om belastning af gældsfaktoren som fx løbende/delvis overtagelse? Hvis svigerforældrene går bort før gældsbrevet er betalt ud vil min mand jo straks arve det gældsfrie sommerhus

Per Nielsen

Du skriver, at dine svigerforældre vil bo i sommerhuset, indtil de dør. Hvis det betyder, at dine svigerforældre benytter sommerhuset som helårsbolig, skal I være opmærksomme på, at de ikke kan fortsætte med at bo hele året, såfremt hele sommerhuset overdrages. I må tage snakken om gældsfaktoren med banken - særligt hvis I har nogle planer. Men reglerne ændres konstant. Er der udsigt til, at den kommende vurdering vil betyde højere skat? Hvis nej, haster det ikke med en overdragelse. Hvis ja, må I holde de to scenarier op mod hinanden. Venlig hilsen

Thomas

Jeg har et spørgsmål til overdragelse af sommerhus fra forældre til børn i forhold til den nye beskatning med nye ejendomsvurderinger. Mine forældre ejer deres sommerhus 100% i dag. De vil altså fra 1. januar få rabatten og ikke stige i ejendomsbeskatning. Når min søster og jeg en dag arver huset, går jeg ud fra vi kommer til at overgå til fuld beskatning efter ny vurdering. Mit spørgsmål: Kan vi undgå, at vi som arvinger i fremtiden kommer til at betale beskatning efter ny vurdering, hvis vores forældre begynder at overdrage huset til os nu inden 31/12-2023, så vi også kommer til at være på skødet?

Per Nielsen

Svaret er ja. Det er baggrunden for, at der særligt i denne tid tænkes grundigt hos sommerhusejerne. En højere ejendomsvurdering giver ikke automatisk en højere beskatning, fordi skattesatserne sænkes i 2024. Det skal således en stigning af en vis størrelse til for, at det får betydning. Hvis der overdrages en andel, får køberne alene glæde af skattestigningsbegrænsningsreglen for denne andel. Venlig hilsen

Martin

Hej Per. Vi vil gerne overdragne vores sommerhus ved familiehandel til vores børn. Som pensionister vil vi gerne blive boende i huset lidt endnu og derfor kommer vi til stå i skøde som medejer af lille en procent andel. Spørgsmålet er, om der skal laves en lejekontrakt mellem os og børnene sålænge vi bor i huset ? er det et skattemæssigt krav med en lejekontrakt ? Mvh og tak

Per Nielsen

Hvis I beholder 10 pct., opfylder I Planlovens bestemmelser for helårsbeboelse. Det vil så indebære, at der skal gennemføres 2 handler med omkostninger, der indebærer. Der er ikke krav om en lejekontrakt,, så I kan blive boende hele året. Men det vil være praktisk, for I vil skulle betale for at benytte de sidste 90 pct. af huset – enten til jeres børn eller i forhold af lejeværdi til Skattestyrelsen. Jeres børn vil skulle beskattes af lejeindtægten. I bør regne på, om dette arrangement kan betale sig. En anden mulighed er at give jeres børn gaver, evt. ved at optage lån i sommerhuset. Venlig hilsen

Bo

Hej Per, Mine forældre har i maj 2023 sat deres sommerhus til salg (skuffesalg) via mægler (sommerhuset står kun i min fars navn). Min far er gået bort juni 2023 og min mor sidder i uskiftet bo. Min mor ønsker fortsat at sælge sommerhuset (ingen gæld), men vi har drøftet muligheden for at overdrage det til mig som en familiehandel 15% under den off. værdi samt familielån (jeg er eneste arving) således jeg kan disponere og sælge sommerhuset på et givent tidspunkt med en skattefri fortjeneste. MEN - er der nogle faldgrupper eller andet vi skal være opmærksomme på . Er der en køreplan der kan følges og kan du hjælpe med alt det juridiske og i så fald, hvad vil dit salær være. Pft.

Per Nielsen

Din mor sidder i uskiftet bo og indtræder dermed i din fars skattemæssige stilling. Din mor kan overdrage sommerhuset til dig. Men hun skal indstille salgsbestræbelserne, og du skal anvende sommerhuset uden at have til hensigt at videresælge det. Du kan naturligvis på et senere tidspunkt vælge at sælge. Det kan være ganske svært at bevise, hvad du tænkte ved overtagelsen. Venlig hilsen

Stein

Hej Per. Jeg vil gerne overdrage mit sommerhus, skødet i mit navn til tre af mine seks børn. Da min noget yngre kone gerne vil have brugsret til sommerhuset, tænker vi for at undgå problemer med Skat, at hun bliver medejer, således at huset deles med de tre fællesbørn med25% til hver. Skal brugsretten fordeles milimeteragtigt, eller kan min kone få et fortrin i en samejekontrakt? Da jeg efter reglerne kan overdrage sommerhuset meget billigt, tænker jeg at tilgodese mine tre særbørn testamentarisk, så ingen føler sig snydt.

Per Nielsen

I princippet kan aftale hvad, men ønsker. Men hvis der er forskel på ejerandel og benyttelsesret, er grobunden lagt til misforståelser. Det kan måske løses med en alternativ benyttelsesplan, der træder i kraft efter din ægtefælles salg af hendes fjerdedel. Men indviklet bliver det. Det vil være en god idé at få overdragelsen på plads i år, så den nuværende boligbeskatning finder anvendelse i en årrække. Venlig hilsen

henrik

Hej Per! Min kone og jeg ejer sommerhuset i fællesskab og påtænker at sælge til vores børn (1 + 4 børn af tidl ægteskab) via et familielån. Kan en samejeoverenskomst bestemme at vi som sælgere beholder brugsretten indtil vi dør, selv om familielånet er eftergivet gennem pengegaver og børnene er reelle ejere? Tak!

Per Nielsen

Ja, I kan godt forbeholde jer brugsretten til sommerhuset. Men det vil normalt være en dyr måde at løse problemet på, idet I bliver beskattet af værdien af jeres brugsret. Tilsvarende giver I ved salg afkald på retten til at bo helårs i sommerhuset. Hvis I ikke er sikre på, at jeres børn vil lade jeg benytte sommerhuset, når I ønsker det, bør I overveje IKKE at give gaver. Venlig hilsen

Anne Ida

Hej Per .. hvordan er lovgivningen, hvis min mor på 88 år sælger sit hus til min søster og hendes mand , uden jeg på forhånd er informeret om køb/ salg , ? Arvemæssigt.. familie overdragelse uden mit samtykke ej heller information herom ? Jeg er blevet informeret om de har til hensigt at købe( af en havemand) :-) , men dette sker bag min ryg. mvh Ida

Per Nielsen

Hvis din mor er ved sine fulde fem, må hun sælge, som hun vil. Og hun må som udgangspunkt give de gaver, som hun har lyst til. Der kan være nogle begrænsninger, hvis hun sidder i uskiftet bo. Du kan f.eks. forlange boet skiftet, så du får din fædrene arv. Der forudsætter, at din mor misbruger rådigheden over det uskiftede bo. Det er formentlig ikke nok, at hun sælger til din søster - med mindre prisen er alt for lav. Venlig hilsen

Jan

Hej Per Tak for en fin brevkasse. Jeg har et enkelt spørgsmål - hvad er Jeres pris for at lave det nødvendige papirarbejde i forbindelse med overdragelse af sommerhus fra mor til 2 børn ?

Per Nielsen

Jeg tilråder altid, at man er særlig omhyggelig med papirarbejdet i familieforhold, så der ikke opstår tvivl bagefter. Jeg tilråder derfor, at der udarbejdes en overdragelsesaftale med alle oplysninger om sommerhuset. Når denne er oprettet, skal købesummen berigtiges f.eks. ved oprettelse af gældsbreve eller indgivelse af gaveanmeldelser. Endelig skal der oprettes digitalt skøde og udarbejdes evt. refusionsopgørelse. Min pris for dette er 14.000 kr. incl. moms. Venlig hilsen

Ingrid

Kære Per, Jeg har et spørgsmål: Jeg ejer et sommerhus, som jeg gerne vil overdrage/give til mine to børn. Jeg er dansker, men boer i Tyskland i over 50 år. Hvilken arve- og skattelovgivning gælder her? Den danske eller den tyske? Hvad er den rigtige måde at gribe dette an på? Tusind tak for dit svar.

Per Nielsen

Der gælder både danske og tyske skatteregler: Du er begrænset skattepligtig til Danmark. Du modtager derfor selvangivelse vedr. sommerhuset, hvor du skal opgive evt. lejeindtægter og renteudgifter. Når du sælger, er avancen oftest skattefri i Danmark. Men det kan tænkes, at avancen beskattes efter tyske regler. Det må du undersøge. Hvis dine børn ikke har haft bopæl i Danmark i 5 år, kan de ikke overtage sommerhuset ved køb eller gave uden tilladelse. Men det kan godt arve sommerhuset efter dig. Det er en god idé at oprette testamente i Danmark. Der skal under alle omstændigheder betales boafgift i Danmark med 15 pct. Hvis du ikke opretter testamente i Danmark, indgår sommerhuset i det tyske skifte, og det kan være besværligt og tidskrævende. Venlig hilsen

Michael

Hej Per Jeg har et sommerhus, som jeg gerne vil have min nevø og niece arver efter mig. Jeg har ikke selv børn, har aldrig været gift o.s.v. jeg kender ikke pt den offentlige vurdering af huset da der er nye vurderinger på vej. Lad os sige at det er vurderet til 800.000 og at der pt er et lån i huset på 300.000. Jeg tænker de gerne vil beholde huset, men det er jo frygtelig mange penge de skal af med i arve og bo afgift. Kan man gøre noget for at gøre det lettere for dem ?.

Per Nielsen

Kun ganske lidt: Nevøen og niecen arver alene sommerhuset, såfremt du har oprettet testamente. Derfor bør du gøre dette under alle omstændigheder. I den forbindelse kan overvejes at indsætte en velgørende organisation i testamentet, som skal betaler bo- og tillægsboafgift, der er på ca. 32 pct. Du kan yde årlige gaver til nevøen og niecen. Sådanne gaver beskattes som kapitalindkomst. Hvis nevøen/niecen i forvejen har negativ kapitalindkomst, er fradragsværdien ca. 25 pct. Ved positiv kapitalindkomst op til 58.900 kr. for hver ægtefælle, er beskatningen ca. 37 pct. Ved overdragelse inden den nye vurdering kommer, kan du påregne at bruge den nuværende vurdering som overdragelsesværdi. Du kan ikke benytte 15 pct.-reglen, idet denne alene omfatter overdragelse til familie i lige linje. Overdragelse af et hus , som du bor i, er sjældent en god idé: Du skal betale leje. Køberne skal betale skat af lejen. Og får de fortjeneste ved senere salg, skal denne også beskattes. Venlig hilsen

Bo

Hej Per Vi står i en situation, hvor forældre ønsker at sælge sommerhuset til 2 ud af 3 børn. Ingen problemer her, spørgsmålet går på om jeg som samlever må stå på købsaftalen, når der benyttes 15% reglen (således at vi faktisk bliver 3 ejere) eller hvad gør man? Vi har været samboende i 22 år.

Per Nielsen

Hej Bo 15 pct-reglen findes i Værdiansættelsescirkulæret fra 1982. Det gør på, at der ved arveudlæg eller gave til nærtstående, når der ikke foreligger andre oplysninger, kan anvende den offentlige ejendomsvurdering plus/minus 15 pct. Reglerne forstås således, at der også i fri handel kan handles indenfor dette spillerum. Og ved nærtstående forstås formentlig kvalificeret samlevende (det vil sige have eller vente barn eller have boet sammen i 2 år). Noget andet er så, om det er hensigtsmæssigt at blande en udefrakommende ind i familiesommerhuset. Det bør i givet fald ledsages af en samejeaftale, hvoraf bl.a. fremgår, hvorledes man kan komme ud af samejet. Med venlig hilsen

Ole

Kære Per, Hvis kun den ene ægtefælle ejer sommerhuset, er det i så fald nødvendigt, at vedkommende tilskøder den anden ægtefælle halvparten af sommerhuset for derved optimalt at kunne benytte reglerne om gældsbrev/afdrag og årlige pengegaver? Kan en sådan overdragelse ske vederlagsfrit, altså som en gave? Mvh Ole

Per Nielsen

Hvis den ikke-ejende ægtefælle har økonomisk mulighed for det, kan denne give pengegaver til sine børn. Og børnene kan nedbringe gælden, som de har påtaget sig overfor den anden ægtefælle. Der må blot ikke være en sådan forbindelse mellem transaktionerne, at der er tale om omgåelse. Der er normalt ingen grund til, at ægtefæller handler med hinanden. Vælger de at gøre det, er der tale om en almindelig handel, og der skal tinglyses skøde mellem ægtefællerne. Med venlig hilsen

Anne

Hej Per. Spørgsmål: Vil skat acceptere, at jeg overdrager 2 x 45% af mit gældfrie sommerhus til mine 2 voksne børn efter reglen om overdragelse til ejendomsvurdering minus 15%, og selv beholder 10%? Jeg har svært ved helt at slippe ejerskab. Vi bruger alle 3 sommerhuset, jeg sjældent. Tænker betaling skal ske via anfordringslån til børnene. Hilsen Anne

Per Nielsen

Ja, det er udgangspunktet. Fravigelse sker, hvis I har positiv viden om en anden værdi, eller hvis vurderingen bygger på forkerte oplysninger i f.eks. BBR. Det er noget rod med sådanne brøkdele – i hvert fald hvis der er lån eller skal ske ombygninger. Og der vil skulle udarbejdes skøde 2 gange. Under alle omstændigheder er en samejeaftale en god foranstaltning. Af denne skal gerne fremgå, hvorledes et barn kan komme ud af samejet. Med venlig hilsen

Danni

Hej Per, Min mor har et boligudlejningsfirma, som ejer en sommerhusgrund. Firmaet købte sommerhusgrunden i May 2022 til 65.000kr. Kan jeg købe grunden af firmaet som min mor ejer, til samme pris, eller billigere? Jeg er desuden direktør i firmaet. Mvh Danni

Per Nielsen

Den offentlige ejendomsvurdering vil normalt kunne lægges til grund. I må så afklare, om det betyder fortjeneste eller tab for din mor. Det er uklart, om grunden er en del af din mors virksomhed – og om denne drives i selskabsform. Der er derfor flere skattemæssige aspekter end ejendomsavancebeskatningen. I bør søge rådgivning for at undgå de voldsomme konsekvenser, der følger af regler, der gælder for hovedaktionærer (som der måske er tale om her). Med venlig hilsen

Annette

Hej Per Jeg og min bror er livsarvinger til vores far som lige er gået bort. Vores mor gik bort for 8 måneder siden. I formuen er der bl.a. et sommerhus. Vi er i tvivl om regler/fordele/ulemper ved: 1: overtage sommerhuset sammen til handelsprisen og må man så sælge senere? Og i så fald hvordan beskattes man? 2: sælge det i boet (det er privat skifte, med mig som repræsentant for boet) og så har man 12 måneder til at få det solgt ellers skal en advokat på). På sigt er vi begge enige om at det skal sælges men kan ikke rigtig gennemskue hvad der er det rigtige at gøre. Kan man få adgang og dele alle andre midler i boet når skifteretsattest foreligger selvom ejendom ikke er solgt?

Per Nielsen

Der bliver to skifter. Det er muligt, at jeres far sidder i uskiftet bo. Det må I undersøge. Hvis sommerhuset skal sælges, vil det skattemæssigt normalt være en fordel, at det sælges af dødsboet. Så er der ingen tvivl om fastsættelsen af værdierne, og udgifter til drift og salg fratrækkes inden beregning af boafgift. Det er muligt at udlægge sommerhuset til en eller flere arvinger, og dette vil kunne ske til den offentlige ejendomsvurdering minus 15 pct. Men er hensigten et videresalg, vil dette arveudlæg skattemæssigt set være en dårlig idé, idet fortjenesten så beskattes hos arvingerne som indkomst – og altså med højere beskatning end boafgiften. Man kan normalt få rådgivning hos en advokat – og det er svært at skulle håndtere alle de modstridende interesser for en enkelt arving. Normalt kan man aftale en arbejdsfordeling med advokaten, så hver gør dét, som vedkommende er bedst til. Det sidste spørgsmål går formentlig på indbo. Ja, hvis der er enighed om arveforholdene, og afdøde var solvent, kan man dele indbo. Det kan være svært at opsige en plejehjemsbolig, hvis man ikke har en skifteretsattest – og så skal der betales husleje for en lang periode uden boligydelse. Med venlig hilsen

Lene

Hej Per! Min mand døde i 2018, og da han var selvstændig revisor og ejede flere huse, valgte jeg at skifte med mine 2 børn, alt blev gjort op og de fik et beløb hver og jeg fik det jeg skulle, min søn og svigerdatter købte sommerhuset via en mægler, og pengene blev overført til mig. Min datter og svigersøn, byggede selv deres hus, hvor jeg lånte dem 1. Mil. Kroner, som jeg har investeret i huset. Nu er jeg kommet i den situation, at jeg ikke har flere penge at give begge fra min konto, og derfor skal til at have penge fra min datter og svigersøn, min svigersøn læser til bygningskonstruktør, så han tjener ikke mere end S.U. Og min datter er dagplejemor. Kan jeg give dem et nedslag i beløbet.

Marianne

Hej Per. Min mor ejer (særeje) et sommerhus. Hun er voldsom dement og min far har fuldmagt, der er aktiveret ved Statsforvaltningen. Min søster og jeg er subsidiære fuldmægtige. Mine forældres økonomi er svær. Jeg vil gerne overtage sommerhuset. Kan vi lave en familieoverdragelse af min mors hus, med far som fuldmægtig?

Per Nielsen

Hej Marianne Din far skal som fremtidsfuldmægtig handle, som din mor selv ville have gjort. Hvis der ikke er andre børn end din søster og dig, og der i ægteskabet er formuefællesskab, og hvis I ikke har en positiv viden om, at den offentlige vurdering er forkert (for lav), vil din far kunne risikere at overdrage sommerhuset til jer. Jeg bruger ordet risikere, for det er hans risiko, hvis en efterfølgende vurdering viser, at han har handler uforsvarligt og har forvoldt et tab for din mor. Med venlig hilsen

Ulrik

Hej Per, Tak for en super god postkasse. Min mor gik bort tidligere i år. Hun har boet i Sverige de sidste 10 år og har 100% ejet et sommerhus i Danmark de seneste 5 år. Vi er 3 særbørn og min mor var gift med en svensk statsborger da hun døde. Vi er af min mors mand fornægtet adgang til sommerhuset, men da hun ejede det alene, er vi så berigtiget til at benytte huset indtil boet er skiftet? Vi ønsker at han køber os ud eller at vi sælger det. Men hvem har brugsretten indtil det er sket? Vi har altid kommet i sommerhuset og har også nøgle til det. Hvordan kommer vi bedst videre med at få skiftet boet og skal det ske efter svensk eller dansk lov? Dbh Ulrik

Per Nielsen

Kære Ulrik Både og: Jeres mor har tilsyneladende forsømt at oprette testamente i Danmark. Bopælen var tilsyneladende Sverige, og så skal hele dødsboet opgøres efter svenske regler. Måske er der et svensk testamente? Det må I få afklaret, evt. gennem jeres mors svenske bank. I Sverige gælder helt andre regler end i Danmark. Bl.a. er der ingen arveafgift – og ikke dét, der ligner vores skifteret. Når det er afklaret, hvorledes arven skal fordeles, skal sommerhuset i Danmark sælges. Det kan kun dødsboet – så det skal afklares, hvem der efter svenske regler disponerer. I forbindelse med salget af sommerhuset skal der betales arveafgift til Danmark, så det svenske dødsbo skal indgive en boopgørelse til Danmark. Hvis I ikke kan tale med jeres stedfar, bør I få en advokat eller en bekendt til at kommunikere med jeres stedfar og dennes rådgivere. Forhåbentligt kan der laves aftale om, at I benytter sommerhuset mod at vedligeholde det og vise det frem med henblik på salg, når jeg stedfar har afklaret den beskrevne arbejdsdeling, der ikke er helt nem at forstå. Med venlig hilsen

Irene

Hej Per Jeg på tænker at sælge mit sommerhus til mine børn til ejendomsvurderingen minus 15%. Kan børnene sælge det videre igen uden gaveafgift/ ejendomsavancebeskatning?

Per Nielsen

Børnene skal have til hensigt at benytte sommerhuset som sommerhus. Hvis de ikke har denne hensigt, er betingelserne for skattefrihed for avancen ikke opfyldte. Der verserer en del sager om sådanne hensigter. Der bør derfor gå noget tid, inden børnene begynder at tænke på videresalg. Det vil f.eks. være mere end dumt at kontakte ejendomsmægler. Hvis du har solgt sommerhuset til børnene på et gældsbrev, kan du forlange, at lånet tilbagebetales. Du kan også vælge at lade være, så børnene beholder pengene fra videresalget.

Kirsten

Hej Per Jeg ejer et sommerhus og ønsker at overdrage det til min søn. Der skyldes kr. 585.000,00 og vurderingen er kr. 1.700,00 Hvordan gør jeg det uden afgifter til staten og hvad er omkostningerne ved evt. oprettelse af overdragelsen? Min mand og jeg er gift, har fælleseje og har ingen andre børn. På forhånd tak.

Per Nielsen

Først og fremmest skal du have afklaret, om din søn kan overtage gælden – eller om du kan indfri gælden. Når dette er afklaret, kan I gennemføre overdragelse. Jeg foreslår, at I opretter en skriftlig aftale, som kan danne grundlag for tinglysning af skøde. Ud over et honorar til advokat på anslået 13.000 kr. incl. moms, vil der skulle betales tinglysningsafgift med ca. 12.000 kr. Hertil kommer evt. omkostninger ved gældsovertagelse.

Marie-Louise

Kære Per Mine forældre ønsker at overdrage deres sommerhus til os børn. Vi er 7 børn. Sommerhuset har en offentlig ejendomsvurdering på 2.100.000 kr. og mine forældre vil gerne overdrage til 15% reglen altså 1.750.000 kr. Det er dog kun nogle af os søskende, der ønsker at overtage sommerhuset. Har de andre søskende krav på at blive kompenseret af a) deres andel b) en evt. markedsværdi? Eller kan mine forældre i realiteten blot overdrage til de søskende, som ønsker at overtage. Sommerhuset er i princippet det eneste mine forældre ejer og altså det eneste af reel værdi, der ellers ville indgå som arv på et tidspunkt. Mvh. Marie-Louise

Per Nielsen

De søskende, som ikke vil være købere, har ingen krav mod dine forældre. Dine forældre kan gøre ved deres formue, som de ønsker. Hvis dine forældre vil tilgodese disse børn, kan det ske på forskellig vis: - Køberne betaler et beløb kontant, som dine forældre kan benytte til at yde kontante gaver. - Dine forældre opretter testamente, hvoraf fremgår, at disse børn forlods modtager et beløb.

Maja

Vi har fælles eje men jeg står ikke på skødet på sommerhus vi vil gerne overdrage det til børnene med gældsbrev kan jeg så give

Per Nielsen

Kære Maja Hvis du ejer noget, kan du give dine børn gaver. Du ejer ikke noget, hvis alt står i din mands navn. Det er uden betydning, at I har formuefællesskab. For det er først ved formuefællesskabets ophør, at du modtager dit boslod. Din mand ejer sommerhuset. Sælger han dette mod gældsbreve fra køberne, er det din mands gældsbreve. Og kun han kan eftergive årlige beløb på disse gældsbreve som gaver. Jeres børn kan indfri/nedbringe gældsbrevene ved at betale afdrag til din mand – ligesom de kan betale gæld banker m.v. Det står dine børn frit for, om de vil betale af sammensparede penge eller af f.eks. gaver modtaget fra dig.

Majken

Hej Per. Jeg bor i USA og skal til August købe sommerhus på Bornholm. Min mand Amerikansk statsborger men vores 3 børn er danske statsborgere. Jeg er den eneste som har boet i Danmark i mere end 5 aar og kan derfor købe et sommerhus i Danmark. Men kan vi på en eller anden måde købe huset som familie sameje? Eller hvordan kan vi sikre os at min mand og børn kan beholde huset hvis der sker noget med mig?

Per Nielsen

Kære Majken Den enkleste måde er, at du alene køber sommerhuset. I bør undersøge, om der skal ændres på den måde, I har organiseret jer på i ægteskabet. Jeg antager, at det er amerikansk ret, der finder anvendelse. Det bør i også få checket. I bør overveje, om der skal ændres/oprettes testamente i USA. Jeg vil i den forbindelse anbefale, at du opretter testamente i Danmark, som alene omfatter sommerhuset. Din ægtefælle kan arve sommerhuset, selv om han ikke opfylder kravet om at have boet i Danmark i 5 år. Sommerhuset kan indgå i et amerikansk skifte, men det er besværligt – og der skal under alle omstændigheder betales boafgift af sommerhuset til Danmark. Heldigvis er afgiften 0 kr., hvis din ægtefælle arver sommerhuset.

Lis

Hej Per Vi er kærester (ikke gift og ikke samboende) og har købt et sommerhus sammen. Jeg står dog ikke på skødet pga. banklånet, som min kæreste var nødt til at optage for, at vi kunne få de sidste penge til sommerhuset. Min andel af købet er kun 12%. Kan vi i den situation på nogen måde sikre os, at jeg kan arve/overtage/blive i sommerhuset i tilfælde af, at min kæreste dør? Således at jeg har juridisk ret til huset. Vi vil ikke være afhængige af arvinges velvilje. Vi er begge skilt og har 2 børn hver fra det tidligere forhold, men ingen børn sammen. Glæder os til at høre, hvordan vi skal sikre mig på bedste vis. Mange hilsner Lisbeth

Per Nielsen

Kære Lis Hvis du ikke står på skøde, ejer du ikke nogen del af sommerhuset. Du har således lånt et beløb til din kæreste. Du bør sikre dig bevis for dette. Det kan ske ved, at din kæreste underskriver et lånedokument, f.eks. et anfordringsgældsbrev. Du bør overveje, om din kæreste skal stille sikkerhed for betalingen. Det kan han f.eks. gøre ved at give dig underpant i sommerhuset. Det kan også gøres på anden vis – det afhænger af, hvad din kæreste ejer. Det er omkostninger forbundet med dette, idet det skal betales tinglysningsafgift på 1,5 pct. af det pantesikrede beløb plus en grundafgift på 1.730 kr. Hvis du skal arve din kæreste – og hans formue er positiv – må han oprette et testamente. Hvis du skal være begunstiget på hans livsforsikringer, skal han indsætte dig som begunstiget dér, hvor livsforsikringen er (det kan være bank, pensionskasse eller forsikringsselskab). Hvis tanken er, at du skal kunne købe sommerhuset til et beløb, der er mindre end handelsværdien på dødsfaldstidspunktet, er det nødvendigt med et testamente. Hvis I ikke har boet sammen i 2 år på dødsfaldstidpunktet, er boafgiften (arveafgift) 32 pct. Hvis der er tale om store beløb, kan et ægteskab være en god løsning. I behøver ikke at bo sammen – og I kan have særeje i ægteskabet, så jeres økonomi ikke blandes sammen.

Alice

Jeg sidder i uskiftet bo, har 2 børn, som jeg ønsker at sælge mit sommerhus til ved et gældsbrev. Jeg ønsker at huset skal være børnenes særeje. Skal der oprettes testamente eller blot et skøde.

Per Nielsen

Kære Alice Hvis du sælger sommerhuset til dine børn, er der tale om en overdragelse. Og du kan som sælger ikke bestemme, at køber skal have særeje i sit ægteskab. Det kan du derimod bestemme, hvis du forærer sommerhuset til dine børn. Men jeg forstår, at det ikke dét, du vil. Dine børn kan i deres respektive ægteskaber oprette ægtepagter, hvorefter andelene af sommerhuset skal være særeje. Det er dine børns valg. Du kan selvfølgelig lade være med at sælge sommerhuset, hvis de ikke vil medvirke. Men en sådan dialog er sjældent fremmende for et godt familieforhold. Hvis enden bliver, at dine børn ikke opretter særeje – og du alligevel vil overdrage sommerhuset – vil der kunne opstå krav fra svigerbørnene i tilfælde af skilsmisse. Men i dette krav skal fratrækkes gælden til dig. Så du må foretage et valg, om du vil give dine børn gaver under disse omstændigheder. Under alle omstændigheder kan du oprette testamente, så arv efter dig bliver særeje. Det behøver du ikke spørge børnene om. Men du kan ikke bestemme på vegne din afdøde mand.

Lise

Kompensation til 4. barn. Mine forældre har solgt sommerhus til mine 3 søskende til off vurd - 15% med ønske om at spare afgift og skat. Off. vurd. er 1,5 mill, og købssum 1,275 mill. fordelt ligeligt på 3 pers. Årlige gaver nedskriver gældsbrevet. Handlen er foretaget for 5 måneder siden og er færdig-afdraget i 2023. Huse i området handles til vurderingen. Der er enighed om at jeg skal kompenseres, og jeg selv må komme med et udspil. Forældre har ikke stor kontant formue. Hvad er en rimelig kompensation og hvordan kan kompensationsaftalen udformes?

Per Nielsen

Kære Lise Begge dine forældre lever. Du har ikke krav på en kompensation, ligesom du ikke har krav på arv. Jeg forstår ikke, hvorledes 3 gældsbreve på hver 425.000 kr. kan være afviklet så hurtigt ved afgiftsfrie gaver. En måde at kompensere dig på kan være, at hver af dine 3 søskendes betaler kontant 125.000 kr. til din forældre. Beløbene afskrives på gældsbrevene som betaling. Dine søskende kan måske fremskaffe beløbet ved at optage samlet lån i sommerhuset. Herefter kan dine forældre give dig 375.000 kr. Det svarer til en fjerdedel af sommerhusets værdi ifølge den offentlige vurdering. Jeg forstår på dit spørgsmål, at I er enige om, at denne værdi svarer til handelsværdien. Hvis du modtager beløbet af dine forældre over flere år, kan du undgå at betale gaveafgift. En anden måde kan være, at dine forældre opretter et testamente, hvoraf fremgår du forlods skal modtage 375.000 kr., inden den resterende del af dødsboets beholdning deles i 4 mellem jer. Denne løsning har den ulempe, at det ikke er sikkert, at der det fornødne beløb til dig efter længstlevendes død. Måderne kan kombineres.

Lone

Familieoverdragelse af sommerhus. Mor er alene tilbage, og der er to sønner. Den ene er interesseret i at overtage sommerhuset, og derefter investere i tilbygning + istandsættelse. Den anden er ikke. Moderen har ikke formue udover sommerhuset. Hvordan gøres det mest fair?

Per Nielsen

Kære Lone Retfærdighed er en vanskelig sag, der dybest set afgøres af moderen. Moderen kan overdrage sommerhuset til søn 1 ved et gældsbrev. Dette gældsbrev kan nedbringes ved afdrag og/eller ved gaver. Moderen kan således nedbringe gældsbrevet ved en gave til søn 1 på 69.500 kr. Søn 1 kan nedbringe gældsbrevet ved at betale kr. 69.500 til moderen, der – såfremt hun kommer i gavehumør – kan give søn 2 en gave på 69.500 kr. Som det forhåbentligt fremgår, er det vanskeligt at finde begrænsninger for at stille de to sønner ligeligt, hvis det er ønsket. Moderen skal overveje, om overdragelses af sommerhuset får indflydelse på hendes sociale ydelser.

Maria

Hej, jeg har et spørgsmål. Tre voksne børn overvejer at købe sommerhus af deres far som generationsskifte via gæld til faren, som afdrages med det skattefri beløb, han må give dem hvert år. Må børnene indfri gælden før tid, hvis de kommer til penge af anden vej og gerne vil have gælden ud af verden?

Ulrikke

Hej Per, min faster og min far arvede 50/50 af et sommerhus. Min faster er død og min fætter har arvet den halvdel. Min far er død og min mor sidder i uskiftet bo med den anden halvdel. Min fætter og min mor har lavet en samejekontrakt. Alt fungerer. Vi er 3 børn der skal arve min mor. Min mor ønsker at overdrage sommerhuset til 2 af børnene og vil istedet give den tredje penge. Der er råd til denne fordeling indenfor arvebeløbet. Min mor ønsker ikke konflikten men vil stille og roligt lave denne fordeling og gå igang med at overdrage sommerhuset til sine 2 børn. Hvordan gør hun dette rent praktisk? Skal der skrives et testamente først? Hun ønsker alle stilles lige iøvrigt.

Per Nielsen

Hej Ulrikke Først skal I afklare, om din mor kan sælge halvdelen af sommerhuset videre til jer uden at skulle involvere din fætter. Det fremgår formentlig af samejekontrakten, der er bindende for din mor. Fremgår det ikke, må I afklare, om din fætter vil give tilladelsen. Overdragelsen til jer sker ved et skøde. Prisen skal i den forbindelse afklares. Og enten skal I udstede gældsbreve til jeres mor, så I skylder købesummen. Eller også skal jeres mor give jer halvdelen af sommerhuset, og så skal der betales gaveafgift på 15 pct. De to muligheder kan kombineres. Du og din bror/søster indtræder i samejekontrakten, og I må overveje, om det giver mening. For fremover bliver der 3 ejere, hvor af de to tilsammen ejer halvdelen. Det kan være en udfordring. Din mor skal endelig afklare, om det tredje barn skal kompenseres. Det kan ske ved kontant betaling (gave) eller ved testamente, hvori bestemmer, at det tredje barn forlods skal arve et beløb. De to muligheder kan kombineres. Den svære udfordring for din mor er, hvorledes I kan ligestilles. Mit råd skal være at overlade dette spørgsmål til jeres mor. Med den fornødne vejledning er din mor den rette til at afgøre dette.

Eva

Min far har en lejlighed med en ejendomsvurdering på ca. 900.000kr. Min søster vil købe den for 1,5 mil. af ham, hvoraf min far vhj. gaver vil give os 200.000kr på sigt. Min søster vil ikke have den salgsvurderet, men lejligheder i bygningen på samme størrelse sælges til mellem 2 og 3(+) millioner afhængig af stand. Min far er gammel og syg og vil bare af med den og er glad for min søster vil købe og at min mand og jeg får 200.000kr. Men hvis hun køber den til 1,5 mil, men den måske har en salsvurdering på 2,5million, så bliver jeg i princippet “snydt” for 500.000kr. Eller de får i hvert fald en arvefordel. Min mand og jeg har ikke likviditet til at være med i køb. Har du løsningsforslag?

Per Nielsen

Hej Eva Din far kan som udgangspunkt gøre, som han ønsker. Hvis han sidder i uskiftet bo, kan der være grænser for hans råden – men de er meget vide. Din far bør kende de skattemæssige konsekvenser af et salg til din søster. Hvis din far ikke har boet i lejligheden, vil det f.eks. være afgørende, hvad lejligheden er anskaffet for. Hvis din far ikke kan sælge skattefrit, kan det tænkes, at det er en bedre løsning, at din far beholder lejligheden. Måske vil et senere dødsbo kunne sælge skattefrit. Som udgangspunkt skal den offentlige ejendomsvurdering anvendes. Udgangspunktet forudsætter, at vurderingen bygger på korrekte data. Der er et spillerum på 15 pct. i forhold til børn. Ved en så høj pris, som du angiver, er i langt uden for dette spillerum. I bør overveje konsekvenserne af, at den aftalte pris tilsidesættes (skatteforbehold). Der kan tænkes mange kombinationer: Hvis din far f.eks. ønsker, at din søster skal købe lejligheden på fordelagtige vilkår, kan han kombinere dette med en gave til dig. Hvis din søster ikke selv skal bo i lejligheden, vil glæden af at kunne overtage lejligheden på fordelagtige vilkår være beskeden. For hun vil skulle betale skat af gevinsten ved senere salg. Som du kan fornemme, er området komplekst og fyldt med miner. I kan hjælpe jeres far med at få de faktiske forhold opklaret. Men det er op til jeres far at afklare, om I to børn skal ligestilles – og hvad der i øvrigt forstås ved dette. Det kan være en god idé, at jeres far tager denne snak alene med en rådgiver, for det er meget svært at balancere mellem to børn, når emnet er penge.

Ole

Mine forældre ejer et sommerhus som er blevet salgsvurderet til 1.7 mill. Min søster ønsker at overtage huset, men jeg ønsker ikke andel i huset. Kan vi arve huset 50/50 af vores forældre hvorefter jeg sælger min andel til min søster til 850 tkr.? Hvordan er parpirgangen i sådan en sag? Vh Ole

Per Nielsen

Hej Per Ja, I kan arve huset. Herefter kan du videresælge din halvdel til din søster. Men hvis du har denne plan, når I arver huset, bliver du beskattet af din fortjeneste. I bør derfor sørge for ikke at have en aftale og for, at du benytter sommerhuset i en periode. Husk at gemme dokumentation herfor. Hvis jeres forældre ikke er døde, kan I på tilsvarende vis modtage sommerhuset som gave. I begge situationer skal der betales boafgift på 15 pct. af arven/gaven. Der vil skulle oprettes skøder såvel ved dit køb som ved dit videresalg. Og der vil skulle betales tinglysningsafgift i begge handler. Hvis det er klart, at du ikke ønsker at eje sommerhuset, kan der tænkes andre løsninger. Det fremgår af indledningen til denne side. En løsning kan være, at din søster arver/gavemodtager sommerhuset og betaler et beløb til dødsboet/dine forældre, som de så kan give dig, så I søskende bliver ligestillede. Hvis din søster ikke har den fornødne likviditet, kan selve betalingen til dig udskydes. Der er mange kombinationsmuligheder. En nærmere beskrivelse kræver lidt oplysninger om sommerhuset.

Mia

Min mand og jeg har købt min mors sommerhus via et gældsbrev. Hvert år har min mor givet os en gave på de beløb, som er indenfor grænsen for gaver. Vi har hvert år udfærdiget et stykke papir, hvor gælden er nedskrevet og min mor har underskrevet. Nu er gælden indfriet. Skal vi nu gøre noget for at få annulleret gældsbrevet? Jeg tænker på, hvordan gældsbrevet og nedskrivningerne, som vi nu opbevarer, vil indgå i skifterettens behandling, når min mor dør, hvis hun dør før os? Jeg er enebarn, og min mor sidder i uskiftet bo, og sommerhuset er solgt til os efter min fars død.

Per Nielsen

Hej Mia Gældsbrevet var din mors bevis for, at I skyldte beløbet. Efter indfrielsen får I det kvitterede gældsbrev udleveret af din mor. I har herefter dokumentation for, at I ikke skylder mere. Skifteretten interesserer sig alene for værdiansættelserne på det tidspunkt, hvor der skiftes (formentlig efter din mors død). Og da der hverken er sommerhus eller gældsbrev, er der ikke så meget at registrere. De problemer, der kan opstå – og som du sikkert har læst om – kan være, at skifteretten konstaterer en stor formuenedgang. Og denne kan have sammenhæng med, at der er forsvundet aktiver – f.eks. ved ikke-indberettede gaver, omstødelige dispositioner eller mandatsvig. Og så er det, at skifteretten skal efterse, om statskassen er blevet snydt. Hertil kommer så, at arvinger nogle gange beder skifteretten om at undersøge sådanne spørgsmål i håb om, at det får indflydelse på arvefordelingen.

Susan

Min søn har lånt 300.000 som et anfordringlån. Vil gerne nedskrive det med de ca 70,000 om året som man må. Men hvor skal jeg registrere at gør det ???

Per Nielsen

Hej Susan Din søn har formentlig udstedt et gældsbrev til dig, så du har dokumentation for, at han skylder beløbet. På dette skriver du forneden (eller på bagsiden): Gældsbrevet er ved gave nedbragt med 69.500 kr. Gælden udgør herefter 230.500 kr. Husk dato og underskrift. Såfremt han modtager yderligere gaver i det pågældende år, skal der indgives gaveafgiftsanmeldelse.

Benedikte Johansen

Hej Per Min mor, der sidder i uskiftet bo, vil gerne lade mine to søstre og jeg overtage hver en fjerdele af det sommerhus hun ejer. Hun vil selv gerne beholde 1 fjerdedel. Kan man det? På samme vilkår som ved en familiehandel, med 15% under off. Ejendomsvurdering? Sommerhuset har en offentligt ejendomsvurdering på ca. 1.500.000, men det er nok mere en det dobbelte værd. Desuden er der et realkreditlån på 2.500.000, og jeg tænker jo umiddelbart at det lån jo skal overtages, hvorved en “handel” til off. Ejendomsvurdering ikke er mulig. Har en evt ny ejendomsvurdering (måske i 2022) betydning for om vi skal skynde os? Kan du gøre os lidt klogere? Mvh. Benedikte

Per Nielsen

Ja, I kan købe 3/4 af sommerhuset af jeres mor. Det fremgår ikke, hvad meningen skal være. Normalt vil I kunne handle til den offentlige ejendomsvurdering plus/ minus 15 pct. Hvis dette spillerum fraviges, kan der være tale om en gave. Men jeres mor vil næppe blive pålagt gaveafgift for at have modtaget gave fra jer. I vil kunne aftale, hvad der skal ske, hvis situationen skulle opstå (skatteforbehold). I vil ikke kunne overtage sommerhuset uden at skulle hæfte solidarisk for lånet. Det vil kunne påvirke jeres gældsfaktor og dermed forringe jeres mulighed for låneoptagelse ved andet huskøb.

Svend

Hej Per Vi har et sommerhus (værdi ca 2,5 mio.) som med tiden skal overgå til vore 2 døtre. Vi vil gerne indtil da give arveforskud til børnene. Men da den ene har mere behov for kontanter end den anden vil vi gerne, at den ene får et anfordringgældsbrev i sommerhuset på fx.1 mio. og den anden får kontanter 100.000.- årligt. Og vi kan så "nedskrive" gældsbrevet med 1000.000.- årligt. Når så sommerhuset skal sælges kan det resterende beløb deles mellem børnene. Er det er farbar vej ? mvh Svend

Per Nielsen

Jeg er bange for, at du har misforstået begreberne. Du kan sælge sommerhuset til dine døtre. Betalingen kan ske ved gældsbrev eller kontant. Det er døtrene som købere, der skal betale. Som jeg forstår det, er det slet ikke dét, du ønsker. For det er tanken, at huset skal sælges senere? Måske ønsker du at optage lån i sommerhuset, som du kan udlåne eller give til dine døtre? Et lån er uden afgift. For gave over 68.700 kr. årligt (2021) skal der betales gaveafgift på 15 pct.

Willy

Hej Per Jeg har to sønner hvoraf den ældste har indgået i mit firma,- hvorfor det er bestemt at min yngste søn forlods skal overtage sommerhuset. Dette er der påført i et oprettet testamente som endvidere er underskrevet og accepteret af den ældste søn. Mit spørgsmål er hvis sommerhuset overdrages nu til yngste søn til ejendomsvurderingen -15% vil der så kunne påføres, at jeg har brugsretten til sommerhuset i den tid jeg ønsker mod at jeg betaler de løbende omkostninger ved drift af huset. Ser frem til dit svar,- tak. Mvh Willy

Per Nielsen

Hvis I ændrer på forudsætningerne i testamente, er I nødt til at overveje, om testamentet skal ændres. I kan overdrage sommerhuset som gave/arveforskud. Så skal der betales gaveafgift med 15 pct. Hvis I sælger sommerhuset til sønnen og således, at denne skylder jer et beløb (anfordringsgældsbrev), skal der ikke betales gaveafgift. I kan løbende eftergive beløb på gældsbrevet, hvis I kommer i gavehumør. Hvis der hviler en forpligtelse på sommerhuset, f.eks. i form af en brugsret, skal denne kapitaliseres. Det kan være vanskeligt. Men det værste er, at der vil blive en årlig beskatning hos dig af retten til at benytte sommerhuset. Det praktiske råd er ikke at indgå en skriftlig aftale om brugsret. Du kan uden problemer låne sommerhuset, og hvis din søn ikke låner til dig, som du håber, kan du straffe ham på forskellig vis. Det har børn normalt oplevet, hvorfor de pr. intuition ved, at det skal de undgå!

Jannili

Hej Per Vi er 3 søskende der ifølge testamente skal arve i tre lige store dele. Min fars kone sidder i uskiftet bo. Hun har familieoverdraget sommerhuset til den ene arving 15.02.21 til kr. 484.500. Offentlige vurdering skat 2018 var kr. 570.000. Der er lavet rigtig mange store forbedringer de sidste par år. Vurderingsprisen kr. 1.215,532. Vil jeg kunne kræve en erstatning svarende til formindskelsen af formuen i forbindelse med boopgøret kr. 7.000.000? Mvh. Alberthe

Per Nielsen

Svaret er formentlig nej. Hvis din fars ægtefælle sidder i uskiftet bo, må du have givet tilladelse. For en ægtefælle har alene krav på at sidde i uskiftet bo med fælles børn. Et sådant samtykke binder – der er ingen fortrydelsesret. Der er mulighed for at bede skifteretten om at skifte, hvis den efterlevende ægtefælle har misbrugt sin rådighed over det uskiftede bo efter Arvelovens § 29. Der vil skulle meget til, og jeg kan ikke ud fra de sparsomme oplysninger vurdere, om misbrugsreglerne kan finde anvendelse. Du har formentlig opgørelsen om det uskiftede bo, som blev indgivet til Skifteretten efter din fars død. Hvis det ikke er tilfældet, kan du starte med at indhente denne. Som udgangspunkt er der intet i vejen for at overdrage sommerhuset til ejendomsværdien minus 15 pct. Det fremgår af et gammelt cirkulære om familieoverdragelser. Men udgangspunktet kan fraviges, hvis der er en positiv viden om, at den offentlige ejendomsvurdering er for lav. Det har derfor betydning, hvor du har vurderingsprisen fra.

Lars

Hej Per, Tak for en super informativ brevkasse. Min mor bor helårligt i sit sommerhus (hun ejer det og bor ikke andre steder). Hun er fra 1933 og får sin folkepension der og har ejet det i 30 år sammen med vores far som gik bort sidste år. Vi 3 sønner tænker på en familieoverdragelse af sommerhuset. Gribskov kommune fortæller at hun forsat godt må bo der helårligt hvis hun ejer min 10% af det. Kan vi stadig lave en familieoverdragelse hvor mor f.eks ejer 15% og sønnerne resten og kan salgsprisen stadig være ejendomsvurderingen minus 15%? Andet vi skal være opmærksomme på? Mange hilsner og mange tak Lars

Per Nielsen

I skal nøje overveje, hvorfor I vil gennemføre overdragelsen. De lidt vanskelige sider er, at jeres mor opnår en boligusikkerhed. Den kan måske lappes ved en brugsret, men denne giver udfordringer ved værdifastsættelsen og årlig beskatning af lejeværdi. Herudover kan det tænkes, at overdragelsen får betydning for sociale ydelser, der er formueafhængige (f.eks. varmehjælp, medicintilskud og boligsikring). Men principielt er svaret ja.

Peter

Jeg har en lidt kilden sag. Min kone og jeg har boet i udlandet i mange år og overvejer nu at købe et sommerhus. Der er blot to problemer, det ene er, at jeg har en ur-gammel gældssag hos min bank fra 2006. Banken har aldrig forsøgt beløbet inkasseret men skulle vi købe et hus er jeg bange for at de måske tager sagen op igen (jeg kender ikke betingelserne for forældelsesretten) Mit egentlige spørgsmål går på om et familie fond kan sikre et sådan køb således at skulle banken få gode ideer kan der ikke tages udlæg? Min gæld stammer fra en kedelig familie kaution.

Per Nielsen

Du bør afklare, om gælden er forældet. I 2008 blev forældelsesfristen nedsat til 10 år, men der er overgangsregler, der fortsat kan finde anvendelse. Sker der noget ved at kontakte banken? Din ægtefælle hæfter måske ikke for gælden. I så fald kan hun købe sommerhuset. I skal være opmærksomme på, om I kan opretholde jeres skattemæssige domicil i udlandet. Køberen bliver begrænset skattepligtig af sommerhuset. En familiefond vil næppe kunne få tilladelse fra Erhvervsministeren til erhvervelse af et sommerhus. En konstruktion med en fond er noget møg rent skattemæssigt, fordi benytterne bliver voldsomt beskattet. En familiefond kræver i øvrigt en kapital på 1 mill. kr. I bør overveje ægtepagt og/eller testamente: Hvis du skylder banken, og din ægtefælle dør først, bliver banken glad!

Tina

Hej Per, jeg er ved at købe et sommerhus og jeg har banklånet. Jeg overvejer at sætte min bror på skødet så vi ejer det sammen, han har en datter. Hvad sker der hvis han dør? Skal jeg så købe hans datter ud eller kan man skrive sig ud af at hun først skal arve når jeg engang er død. Jeg vil nødigt af med mit hus fordi min bror går bort. Da det jo også er mig som betaler huset. PFT tak. Mvh Tina

Per Nielsen

I bør oprette en samejeaftale, hvor forholdene er regulerede. Såfremt det er tanken, at du skal overtage din brors andel ved død til en pris, der er under markedsprisen, er det nødvendigt, at din bror opretter testamente herom. Det enkleste er naturligvis, at du beholder hele sommerhuset. Og jeg kan ikke læse, hvorfor du ikke vil dette.

Palle

Til Per Nielsen Tak for en god og beskrivende brevkasse. Vi overvejer at overdrage vores sommerhus til datteren (enebarn), som et rentefrit familielån - anfordringslån. Hvor meget må min hustru og jeg efterfølgende bruge sommerhuset uden det giver skattemæssige og juridiske problemer i relation til familiehandlen. Hvad er dit skøn (5, 10, 15, 20, 25 uger om året)? Hvad vil der ske hvis min hustru eller jeg selv afgår ved døden inden huset er betalt? Jeg tænker at hendes afgiftsfrie beløb på 2 x 68.700 kr. nedsættes til 1 x 68.700 kr. Med venlig hilsen Palle

Per Nielsen

Hvis I har en brugsret, opstår der en række skattemæssige konsekvenser, bl.a. vil I skulle beskattes af værdien af brugsretten. Men der er ingen problemer, hvis I låner sommerhuset en gang imellem. Hvis huset er solgt, og købesummen berigtiges helt eller delvist ved gældsbrev, har I ingen ret over sommerhuset – med mindre I aftaler, at I skal have pant i sommerhuset. Ved førstafdødes død er restgælden på gældsbrevet til afdøde et aktiv i førstafdødes dødsbo. Dette modregnes formentlig i datterens arv – eller gældsbrevet udlægges til længstlevende. Længstlevende kan ikke yde gaver for førstafdøde.

Per Nielsen

Hvis I har en brugsret, opstår der en række skattemæssige konsekvenser, bl.a. vil I skulle beskattes af værdien af brugsretten. Men der er ingen problemer, hvis I låner sommerhuset en gang imellem. Hvis huset er solgt, og købesummen berigtiges helt eller delvist ved gældsbrev, har I ingen ret over sommerhuset – med mindre I aftaler, at I skal have pant i sommerhuset. Ved førstafdødes død er restgælden på gældsbrevet til afdøde et aktiv i førstafdødes dødsbo. Dette modregnes formentlig i datterens arv – eller gældsbrevet udlægges til længstlevende. Længstlevende kan ikke yde gaver for førstafdøde.

Charlotte

Til Per Nielsen Jeg har læst din brevkasse og det har været en stor hjælp med den problemstilling vi som familie står i lige nu. Vi er 3 børn og vores far vil gerne overdrage sommerhuset til os alle 3 men det er ikke aktuelt, så nu er det en af os der overvejer at købe sommerhuset alene. Min far sidder i uskiftet bo. Den offentlige ejendomsværdi fra 2011 er på 1.200.000 og vi kan derfor købe huset for 15 % under. Sommerhuset er en del mere værd. Vi har ikke en vurdering, men et bud er 1.800.000. Der skal laves nyt tag og kloak indenfor det næste år. Hvordan skal vi andre 2 søskende kompenseres ? Vi forestiller os at kompensationen skal være i form af et beløb når vi skal arve vores far. Hvad vil være et fornuftigt beløb ? Vi vil være meget taknemmelige for dit bud. MVH Charlotte

Per Nielsen

Hvis din far mener, at du får en fordel på 780.000 kr., kan han i et testamente bestemme, at dine søskende forlods skal modtage beløb af samme størrelsesorden. Det forudsætter naturligvis, at der er midler nok til en sådan løsning. Der kan tænkes andre modeller eller kombinationer heraf. F.eks. kan din fra give gaver og du kan give arveafkald.

Sanne

Mine forældre overvejer om de kan overdrage en del af deres sommerhus, som en slags arv, til min bror og jeg. De ønsker ikke at overdrage det hele, da de helst selv vil fortsætte med at få regninger og de vil benytte det så længe de lever. Min bror og jeg ønsker ikke at beholde det på sigt, så det vil nok skulle sælges når den ene part dør. Kan det alligevel betale sig at vi overtager en del af huset via gældsbreve og årlige gaver? Eller er der risici ved det, vi skal være opmærksomme på ifht fx skat, mine forældres boligsikring eller andet? Mvh Sanne

Per Nielsen

Det er et større regnestykke, om det kan betale sig. Og I skal vurdere, at det er øvelsen værd, at familien involvere økonomi i familieforholdene. Det er ikke noget problem, at dine forældre betaler udgifterne (hvis disse ligger indenfor gaveafgiftsbeløbsgrænserne) og låner sommerhuset af jer, hvis I står som ejere. Der kan tinglyses bestemmelse om bopælsret, men dine forældre vil formentlig skulle beskattes af en sådan ret. Hvis sommerhuset senere bliver solgt til en bedre pris, end I har givet, vil I opnå en gevinst, og da det er jeres gevinst, vil I hverken skulle betale skat eller gaveafgift, under forudsætning af, at I har benyttet sommerhuset i jeres ejertid. Hvis dine forældre modtager boligsikring, kan der vel et salg ske en reduktion, idet værdien af sommerhuset ikke medregnes som formue, men det gør gældsbreve udstedt af jer. I må ud fra jeres forældres bevilling af boligsikring vurdere, hvad dette betyder.

Troels

Kære advodan Vi er 6 andelshavere, som har ejet et sommerhus i 10 år efter vi arvede det fra min far. Vi har sikret husets pris i vedtægterne ved at fastslå at prisen på et givet tidspunkt skal være ejendomsvurderingen fratrukket 15 %. Nu er to ejere på vej ud, og vi er blevet urolige for at ejendomsvurderingen vil løbe løbsk i fremtiden, da kommunerne måske vil lade deres vurdering følge markedet mere, hvilket for vores sommerhus få vurderingen til at stige 3-5 gange (3-500%). Det vil igen betyde at ingen kan købe andele af hinanden. Vores spørgsmål er simpelt. Hvordan sikrer vi min fars oprindelige tanke om at beholde en lav værdiansættelse, og kan man det? Kan skat kræve at få skattebetaling for ejendomsværdien, i fald der i fremtiden ændres ved skat af salgsprovenue, dvs at man i så tilfælde skulle betale skat af noget man ikke har fået betaling for?

Per Nielsen

I er 6 søskende, der sammen ejer et sommerhus i sameje. I har indgået en samejeoverenskomst, der indeholder bestemmelser ved salg/udtræden. Hvis I handler til andre priser end de aftalte – og disse priser ikke svarer til handelsprisen, bliver køberen beskattet, fordi han har købt ”for billigt”. Handelsprisen vil normalt være den offentlige vurdering. Det forudsætter, at vurderingen bygger på de rigtige forudsætninger. Jeres frygt for den nye ejendomsvurdering er formentlig overdrevet. Og bliver vurderingen for høj, vil I altid kunne klage over vurderingen. Der er intet til hinder for, at I i enighed aftaler ændring i samejeoverenskomsten. Men en sådan forhandling er mere end svær, hvis to af ejerne er på vej ud – og måske afventer den nye ejendomsvurdering. I vil altid kunne spørge Skattestyrelsen om konsekvenser af en påtænkt disposition (bindende ligningssvar).

Troels

Jeg vil gerne vide fordelene/ ulemperne ved at lave en familiefond som ejer af et fælles sommerhus i stedet for en samejeoverenskomst, som vi har i øjeblikket?

Merete

Hej, mine forældre ejer et sommerhus. Min søster vil købe halvdelen. Ejendomsvurdering er på 690.000 han vil købe 50% til 400.000. Reelt er det nok mere værd p.t. Er det reelt i henblik på min arv? Hvis mine forældre pludselig skulle dø, har de så 400.000 mere på kontoen som vi reelt skal dele? ((Plus 1/2 sommerhus de stadig ejer) Dvs min søster har købt halvdelen af sommerhuset til halv pris? Mvh

Gabrieldit

https://t.me/Dating_Flirting - Sex without obligation in your city - https://bit.ly/34RxuK7

Merete

Hej Min mor ejer et sommerhus som hun gerne vil overdrage til mig (er 3 søskende, men kun jeg ønsker at overtage huset). Mine søskende og jeg er blevet enige om at jeg overtager huset til ejendomsvurd. kr. 570.000. Min mor er dog ikke "færdig" med at bruge huset og kan ikke sætte ord på hvornår vi kan få hele råderetten over huset, men tænker indenfor 5 år. Jeg kan ikke bo i huset sammen med min mor, da jeg vil lave alt om indeni og det ønsker min mor ikke så længe hun vil bruge det. Spørgsmålet er hvordan vi rent praktisk får huset via max. gaver? Kunne min mor også give vores 3 børn samme max. gave på en eller anden måde, som de så giver retur til os, så huset hurtigere bliver betalt af ? Er det nok bare at lave et gældsbrev og nedskrive med gavebeløbene ? Kan evt. gavebeløb til vores 3 børn komme i spil og hvordan ? Skal gavebeløb frem og tilbage på vores konti for at det er gyldigt ? PS - Jeg går ud fra, at det er gratis at stille spørgsmål her, ellers skal det blot annulleres. Vh Merete.

Per Nielsen

Der er mange muligheder. En af dem kan være, at du overtager sommerhuset for kr. 570.000, hvoraf kr. 67.100 er gave til dig, kr. 134.200 betales kontakt og kr. 368.700 er et anfordringsgældsbrev udstedt af dig. Hvis din mor kommer i yderligere gavebeløb, kan hun forære dine søskende hver kr. 67.100. Øvelsen kan evt. gentages næste år og året efter. Den løsning indebærer, at alle 3 søskende får den samme gave hvert år. En anden løsning kan være, at gældsbrevet er på kr. 502.900. Så har dine søskende ikke fået gaver. Din mor kan så overveje, om dine søskende skal betænkes i et testamente. Gældsbrevet kan afvikles ved årlige gaver til dig. Det kan også afvikles ved kontanter. Principielt kan disse kontanter fremkomme ved, at din mor giver dine børn kontante gaver, som dine børn så giver til dig. Det er dog en risikofyldt løsning, og hvis den på nogen måde ligner omgåelse af afgiftsreglerne, er der en omgåelsesbestemmelse i gaveafgiftsreglerne. Løsningen dur ikke, hvis dine børn er under 18 år. En tredje løsning er at din mor giver dig kontante gaver, som du så sparer op og betaler med, når der skal handles. Denne løsning er lidt svær at forklare din mor! Og den er heller ikke god, hvis I regner med, at den offentlige ejendomsvurdering vil stige, når de nye vurderinger bliver udsendt.

Merete

Hej igen Tak for svaret. Vores børn er alle over 18 år. Alle vores 3 børn vil også gøre brug af sommerhuset, så de har også interesse i at vi overtager det og holder ferie der sammen. Hvem kan så svare på om mine børn må få pengegaver, som bliver betalt af på huset ? Min mor har ikke midler til at give kontante gavebeløb til mine søskende. Hendes penge er primært i hendes eget hus som hun bor i. Kan man evt. lave gældsbrev på hendes eget hus, som er ca 1 ½ mil. værd og gældsfrit ?. Kunne det være muligt, hvis mine søskende fik max gavebeløb på parcelhuset, så de heller ikke skal betale så meget arveafgift når den tid kommer ?

Per Nielsen

I må gerne give jeres børn gaver. Det må din mor - børnenes mormor - også, Og jeres børn må gerne benytte gaverne til at købe sommerhuset af deres mormor. Hvis overdragelse af sommerhus skal ske, inden der er sparet penge nok sammen, kan restbeløbet afklares ved, at dine børn udsteder gældsbreve. Det er lidt svært at forstå, hvad du mener med "lave gældsbrev på hendes eget hus". Hvis du mener, om hun kan optage lån i eget hus for at give gaver, er svaret ja. Men det er i praksis ganske svært at opfylde de stramme regler for tilbagebetaling, som der stilles. Din mor bør kontakte sit pengeinstitut for at få undersøgt, om hun kan opfylde lånebetingelserne. Hvis udfordringen er, at dine søskende skal tilgodeses på samme måde, som du/I bliver det, er der en mulighed i arvelovgivningen: Din mor kan oprette et testamente, hvori bestemmes, at dine søskende forlods skal modtage et beløb - f.eks. 570.000 kr. svarende til sommerhusets værdi - og at det resterende beløb i dødsboet herefter deles ligeligt imellem jer.

Niels J. Bagger

Tak for en meget informativ "brevkasse". Jeg har et uddybende spørgsmål. Min mor, som netop er blevet enke og sidder i uskiftet bo, ønsker at jeg overtager mine forældres sommerhus. Huset har en offentlig vurdering på 1,3 mill. kr. og købssummen er derfor aftalt til 1,105 mill. kr. Huset købes kontant. Spørgsmålet går på at tilgodese min bror, idet huset har en forventet salgsværdi på 1,85 mill kr. Kan vi nøjes med at udfærdige et arveforskudsdokument, hvor der angives, at jeg har modtaget 745.000 kr. i forskud på arv (forskellen i købssum og forventet salgspris)? Jeg er opmærksom på, at der skal betales gaveafgift af beløbet.

Per Nielsen

Hvis I har en konkret viden om, at den forventede salgsværdi er 1,85 mill.kr., kan I ikke benytte 15 pct. reglen. Hvis I ikke har en sådan konkret viden, og I anvender 15 pct.-reglen, er din mors overvejelse følgende: Jeg synes, at den ene søn har fået en fordel. Den vil jeg rette op på ved enten at give den anden søn en gave eller ved i testamente at bestemme, at han skal modtage 745.000 kr. forlods, inden boet ligedeles mellem sønnerne.

Trine Broustbo

Min mor ejer et sommerhus, og vil gerne have mig med som medejer, hvem bestemmer hvor meget jeg skal betale for min andel? Og når min mor dør, skal jeg så betale arveafgift, for hendes andel? Mvh Trine

Per Nielsen

Som udgangspunkt kan du overtage halvdelen af sommerhuset for halvdelen af den offentlige ejendomsvurdering plus/minus 15 pct. Beløbet kan helt eller delvist betales ved gave og/eller gældsbrev. Ved din mors død indgår den anden halvdel af sommerhuset i dødsboet. Dødsboet skal evt. betale boafgift. Der er et fradrag på 301.900 (2020), inden der skal betales boafgift. Hvis din mor sidder i uskiftet bo, er der to fradrag. Hvis du er enebarn, arver du alene. Er det ikke tilfældet, afhænger det arveforholdene og evt. testamente, om du kan overtage den anden halvdel af sommerhuset.

Rikke Filstrup

Vi er 3 søskende der arvede et fritidshus efter vores far og huset er gældfrit. Min ene bror vil gerne købe mig ud, da jeg gerne vil ud af ejerskabet. Min anden bror har ikke midler til det og er gældsat andre steder. Hvordan skal vi klare det.

Per Nielsen

Mon I har indgået en aftale om, hvad der skal ske? Hvis ikke, kan I frit aftale, hvad der skal ske. Der bør oprettes en overdragelsesaftale mellem dig og bror 1 om overtagelsen. Heri aftales bl.a. prisen. Den kan godt være højere end den værdi, der blev lagt til grund ved jeres overtagelse. Hvis du har benyttet sommerhuset, vil en evt. fortjeneste være skattefri (med mindre grunden er så stor, at den kan udstykkes). Overdragelsesaftalen danner grundlag for et digitalt skøde. Bror 2 bør spørges, da det kan give udfordringer, at den ene ejer 1/3 og den anden 2/3. Bror 1 og 2 bør oprette en samejeaftale, hvori der bl.a. tages stilling til fremtidige overdragelser og fordeling af udgifterne ved sommerhuset.

Jeannette

Hej, Min mor ejer en lille ejendom. Den offentlige vurdering er 1.500.000kr Hun skylder ca 300.000kr i den. Hun ønsker på den mest billige måde at overdrage den til mig. Kan det lade sig gøre på nogen måde? Og hvad er den mest økonomiske måde at gøre det. Hun ønsker jeg skal gi mindst muligt for den

Per Nielsen

Hvis 15 pct. reglen finder anvendelse, kan overdrages til en købesum på 1.275.000 kr. Heraf kan køber overtage gælden på 300.000 kr., hvis kreditor (banken) accepterer dette. Restbeløbet på 975.000 kr. kan betales kontant, eller der kan udstedes gældsbrev. De skattemæssige konsekvenser skal tænkes igennem: Hvis der er tale om din mors beboelseshus, vil det være en dårlig løsning: Hvis huset senere sælges, vil du - når du ikke har beboet huset - blive beskattet af fortjenesten. Hvorimod din mor kan sælge skattefrit. Endelig skal konsekvenser for evt. sociale ydelser gennemtænkes.

Anne Rannem

Jeg vil gerne være sikker vedr. overdragelse af sommerhus til vores barn: Min mand og jeg laver et anfordringsgældsbrev, giver dem det skattefrie beløb for i år, og laver skøde til dem. Vi kan vel fortsætte med de kommende år at give dem dette beløb (som vi har gjort tidligere år)? Er der noget krav om hvornår og hvordan vores barn skal betale lånet tilbage? Vi vil gerne fortsætte med at kunne bruge huset - skal det nedfældes i en kontrakt?

Per Nielsen

Anfordringsgældsbrev betyder, at barnet skylder et beløb. Dette beløb kan nedbringes ved gave. Gældsbrevet påtegnes: "Gældsbrevet er ved gave nedbragt med x kr., hvorefter restgælden udgør x kr.". Påtegningen dateres og underskrives. Hvis I begge er ejere af sommerhuset, kan barnet udstede 2 gældsbreve, og der kan laves påtegninger på begge gældbreve. Hvis hver gave er mindre end 67.100 kr. (2020), skal der ikke betales gaveafgift, ligesom der ikke skal ske indberetning til Skattestyrelsen. Hvis gældsbrevene ikke når at blive bragt ud af verden, vil restbeløbet indgå i dødsboet, og på den måde vil der blive betales boafgift af beløbet. Der kan aftales bestemmelse om brugsret. Men en sådan vil skulle beløbsangives, når købesummen opgøres, og I vil som modtagere af brugsretten blive beskattet af fordelen. Det er derfor normalt i familiehandler - hvor forældrene oftest har "krammet" på børnene på anden vis - ikke at træffe sådanne aftaler. Hvis der træffes sådanne aftaler, bør det også gennemtænkes, hvad der skal ske ved salg af sommerhuset før jeres død.

Per Nielsen

Ja, I må gerne låne et beløb af dine forældre, som afvikles ved gaver. Normalt vil jeg tilråde, at dine forældre alene udlåner til dig, så dine forældre ikke har et økonomisk mellemværende med andre end dig. De gaver, der afgiftsfrit kan ydes, må ikke overstige årligt 67.100 kr. til børn og 23.500 kr. til svigerbørn (kun rigtige svigerbørn, ikke børns samlever) fra hver af dine forældre. Hvis du har søskende, vil dine forældre gøre sig overvejelser om ligestilling mellem børnene. Det kan ske på forskellig vis (gave til søskende, testamente).

Jesper

min kone og jeg er er ved at købe et sommer hus til 900000kr og udb. 50000kr vi står kun for kreditforeningslånet på ca 700000kr mine forældre vil gerne give os pengene til resten af huset og udbetalingen på lånet, for at få være med i huset og bruge det sammen med os. og det er det eneste de betaler for, brugsretten. Dvs. at de ikke kommer til at stå som medejer af huset. spørgsmål: kan vi lave et gældsbrev på de 250000kr som vi afdrager, med det beløb som jeg må modetage pr. år (2 x 61000kr) af mine forældre.

Thomas

Min Mor og min Moster ejer i dag 50% hver af et familie sommerhus . Kan må min mor begynde at overdrage sin halvdel til min Bror og jeg uden at min Moster ønsker at gøre det samme til sine børn . Og hvordan kan det evt. lade sig gøre ?

Per Nielsen

Ja - med mindre din mor har en aftale med din moster, der indeholder andet. Jeg tilråder, at der oprettes en samejeoverenskomst, hvoraf bl.a. fremgår, at en ejer ved ønske om udtræden først skal tilbyde medejeren at købe. Under alle omstændigheder bør din mor orientere din moster om sit ønske om at overdrage til jer, så det ikke kommer bag på din moster. For det kan jo ikke undgå at gå ud over jer. Overdragelsen af det halve sommerhus sker på sædvanlig vis: Jeg anbefaler, at der oprettes en skriftlig overdragelsesaftale, hvoraf alle vilkår fremgår. Denne skal så følges op af et digitalt skøde. Købesummen kan helt et delvist berigtiges ved gaver/gældsbreve, hvis der ikke er lån i sommerhuset. I bør oprette en samejeoverenskomst som ovenfor beskrevet. Jo flere, der er involveret i ejerskab, des mere nødvendigt er det at have rene linjer. Rene linjer forhindrer normalt konflikter.

Kristian

Et sommerhus skal overdrages til 3 børn. Pris 2,7 mio og en restgæld på 1,8 mio. Vi beholder gælden, udgifter og indtægter på alt, indtil vi er væk eller overdrager restgælden til børnene - vi er samtidig interesserede i at beholde brugsretten til sommerhuset - også indtil vi er væk eller også overdrager denne ret. Kan vi skrive os ud af brugsretten indtil vi er væk? Nå den ene dør før den anden - kan den tilbageblivende beholde sin brugsret? Samtidig er der den krølle, at det er farens 3 børn sommerhuset overdrages til - morens 3 børn får et tilsvarende beløb. Vi er gift.

Per Nielsen

Kreditor i sommerhuset (bank/realkredit) vil normalt ikke acceptere, at huset sælges, men at sælgerne beholder gælden. Det bør derfor undersøges. Sælger kan godt beholde brugsretten til sommerhuset, men det giver nogle skattemæssige udfordringer, idet retten skal beskattes. I familieforhold er det normalt ikke nødvendigt at udarbejde skriftlig aftale om brugsret. Hvad mon formålet er, når sommerhuset ønskes overdraget, men brugsret og gæld stadig skal være hos sælger? Måske er det bedre at tale om et fælles testamente, hvori ønsket om overdragelse af sommerhuset til mandens børn er bestemt? Testamente for et par med dine og mine børn kan være kompliceret - og nemmere bliver det ikke af, at ægtefællen blev begunstiget ved ændringen af arveloven i 2007. Jeg vil foreslå, at I søger bistand, inden I begynder på overvejelserne.

Kristian

Jeg har ikke udtrykt mig klart nok. Det er 1/3 af sommerhuset, der overdrages til børnene - resten beholder vi selv. Hvordan gør man det nemmest?

Per Nielsen

Hvad er formålet med at overdrage 1/3 af sommerhuset til børnene? Er det noget med at overdrage til nuværende offentlige ejendomsvurdering? I så fald giver 1/3 ikke megen mening. Er der gæld i sommerhuset? I så fald vil kreditor næppe acceptere ikke at have pant i den tredjedel, der overdrages. Det må afklares med banken. Er formålet at sikre ægtefællens brugsret, hvis manden dør først? I så fald er testamente et bedre redskab. Er formålet at sikre, at ægtefællen og dennes børn ikke arver sommerhuset? I så fald skal der ses på formueordningen i ægteskabet og måske oprettes testamente. Selve overdragelsen er forholdsvis enkel. En advokat vil kunne hjælpe hermed, når I har aftalt købesum og betaling.

Per Nielsen

Ældrechecken er på 18.000 kr. og udbetales til folkepensionister med tillægsprocent på 100. Er tillægsprocenten under 100, reduceres ældrechecken. Det er yderligere et krav, at likvid formue ikke overstiger 89.800 kr. Ved likvid formue forstås kontanter, indestående og værdipapirer. Men ikke hus og sommerhus. Såfremt du sælger sommerhuset og i stedet får gældsbrev, forøges den likvide formue. Udbetaling Danmark har ikke alle formueoplysninger. Man skal derfor selv indberette f.eks. anfordringsgældsbreve på Borger.dk. Den likvide formue opgøres pr. 01.01.2020, og ældrechecken blev udbetalt ultimo januar. Ja, indefrosset ejendomsskattestigning opkræves efter salg hos sælger. Den sidste mulighed, du beskriver, er mere teoretisk end praktisk: Du kan godt sælge en bid af sommerhuset hvert år. Men der skal tinglyses skøde hver gang. Og ønsker du ansvarsfraskrivelse, skal der udarbejdes tilstandsrapport m.v. hver gang.

lis

Jeg har et sommerhus, som jeg gerne vil overdrage til min søn. Hvordan gøres dette bedst. Der er indefrosset ejendomsgæld, som han evt. vil indfri. Vil et anfordsringslån influere på f,eks, ældrecheck. Hvis der ikke oprettes anfordringslån, skal han så erlægge købssummen? Vil det evt. få indflydelse på min økonomi. Kan jeg evt. give ham den obligatoriske årlige gave og derved nedskrive min andel af huset og hvordan gøres det rent praktisk?

Christian

Jeg har et spørgsmål om overdragelse af sommerhus fra min mor til to af hendes tre børn. Min mor vil gerne overdrage sommerhuset ved at anvende løsningen med at stifte et gældsbrev til de to børn, der overtager sommerhuset. Hun forventer at være i gavehumør i de kommende år og derfor forære værdien af hvert års afdrag til de to børn. Hvordan kan man sikre, at det tredje barn modtager det samme som de to, der bliver ejere af sommerhuset, uden at min mor skal forære et beløb til det tredje barn hvert år?

Per Nielsen

Der er flere løsningsmuligheder: En kan være, at din mor opretter testamente, hvori det tredje barn indsættes til at modtage et beløb, og at restbeholdningen herefter ligedeles. En anden kan være, at de to børn afdrager hver kr. 33.550, og at din mor anvender beløbet til at give en gave til det tredje barn. Afdragene betales i forbindelse med, at din mor afskriver kr. 67.100 på hvert gældsbrev som gave.

Christian

Tak for dine forslag. Tillad mig venligst at ulejlige dig igen. Kunne en løsning også være, at alle tre sønner køber sommerhuset, at de to af dem samtidig stifter gældsbrev til vores mor for deres del af sommerhusets værdi, og at de køber den tredje søns andel kontant? Det kan så aftales, at de to førstnævnte betaler stempelafgift, tinglysningsafgift og advokatsalær, da den tredje søn kun skal være medejer midlertidigt.

Christian Grell

Må jeg venligst minde om mit spørgsmål?

Per Nielsen

Ja, en tredje løsning kan være, at din mor overdrager sommerhuset til alle tre børn, der udsteder gældsbreve. Herefter sælger det ene barn sin andel til de øvrige 2 børn - og får på den måde et kontant beløb. Løsningen er ikke uden udfordringer: Hvis det barn, der sælger, opnår en gevinst, vil denne skulle beskattes, hvis sælger ikke har benyttet sommerhuset. De særlige regler for fastsættelse af købesummen - 15 pct. reglen - gælder i lige linje. Men ikke mellem søskende. Så der er en udfordring med at fastsætte videresalgsprisen. Fastsættelsen bør kombineres med aftale om skatteforbehold, så det er klart, hvorledes parterne skal forholde sig, hvis Skattestyrelsen anfægter den aftalte pris. Jeg beklager det sene svar. I mellemtiden er sket udvikling vedr. 15 pct.-reglen, som du kan læse om i Advodans nyhedsbrev. Konklusionen er, at man i mange tilfælde bør få familiehandler på plads inden 1. juli.

Mathiassen

Hej, Jeg har et spørgsmål angående familie overdragelse af sommerhus. vi har et familie sommerhus som er gået i arv i 2 generationer nu, sommerhuset er på 50 kvm2 og befinder sig i Frederiksværk / Melby sommerhus område. Min far vil gerne, lave en overdragelse af sommerhuset til mig. Kan han gøre det uden at jeg skal betale for dette? så han laver en familie overdragelse? uden jeg skal give afkast mv. på det? Det er nemlig også sådan at jeg har 2 ældre søskende, men de har aldrig været inde i billedet. Derfor vil min far ikke have de arver sommerhuset, eller noget der er på grunden. Han vil have jeg arver og overtager sommerhuset når han ikke er der mere. så igen, for at vende tilbage til hoved spørgsmålet og fokus. Kan min far så overdrage sommerhuset til mig? uden omkostninger Og uden samtykke af ældre søskende mv. Jeg ikke kender eller har noget forhold til. Det samme har min far heller ikke. Har dog også hørt et sted at man årligt kan få overdraget et hvis, antal procent del i sommerhuset? hvordan gør man det og ved ikke om dette passer? Håber i kan hjælpe mig, med mine mange spørgsmål. mvh

Per Nielsen

Din far kan i testamente bestemme, at du skal arve sommerhuset. Der kan opstå en diskussion om værdien heraf, og det må dødsboet så forholde sig til. Din far kan overdrage sommerhuset til dig. Købesummen kan berigtiges ved, at du påtager dig gældsforpligtelse. De to løsninger - testamente og salg - kan kombineres, og det vil være en god løsning for at undgå, at der efterfølgende kan stilles spørgsmålstegn ved din fars disposition. Hvis sommerhuset er en væsentlig del af din fars formue - og din far sidder i uskiftet bo - bør din far overveje en model, der inkluderer/orienterer dine søskende. Alternativet kan være et efterfølgende sagsanlæg om, at din far har misbrugt det uskiftede bo efter jeres mor. Principielt kan et sommerhuset godt overdrages i bidder, men omkostningerne vil normalt ikke kunne stå mål med fordelene.

Vivi

Mine forældre har et sommerhus, som jeg påtænker at købe. Min mor ejer sommerhuset alene. Min far er dement og er på plejehjem. Jeg har også en søster. Huset er ejendomsvurderet til kr. 1.400.000. Som familiekøb er jeg klar over, at jeg kan købe huset for kr. 1.190.000. Hvordan forholder jeg mig i forhold til min far og min søster? Kan jeg uden om dem lave en købsaftale med min mor?

Per Nielsen

Jeg forstår, at såvel din far som din mor står på skødet. Hvis din far er under værgemål, kan han ikke disponere. Hvis din far ikke er under værgemål, må I afklare, om der behov for dette. Hvis det er tilfældet, skal der indledes en værgemålssag i Familieretshuset. Det vil tage adskillige måneder. Hvis din havde oprettet fremtidsfuldmagt, ville sagen gå hurtigere. En værgemålssag vil ofte ende med, at din mor bliver værge for din far. Hvis der ikke er behov for værgemål, kan din far disponere og sammen med din mor overdrage sommerhuset til dig. Når I skal vurdere, om der er behov for værgemål, er det vigtigt at få afklaret, om din far har andre børn end dig.

Torben

Min svigerfars sommerhus er vurderet til 980.000 kr., og vi overvejer at købe det for 1.000.000 kr., som er det beløb, han er blevet budt for det fra anden side. Sommerhuset er vurderet til nedrivning af flere ejendomsmæglere, og vi vil i givet fald også rive det ned og bygge et nyt, dels til eget brug og dels til udlejning. Vi kunne nok jf. bestemmelserne overtage sommerhuset billigere, men der er flere børn, og vi vil derfor overtage det til den reelle pris, så ingen bagefter kan føle sig uretfærdig behandlet. Hvordan foretager vi handlen ud fra disse betingelser, så det sker mest fordelagtigt ? Vi kender selvfølgelig sommerhusets tilstand, fejl og mangler, f.eks. i el-installationer, VVS-installationer, med råd og insektangreb m.v., og at sommerhuset reelt kun er til nedrivning, samt at der er flere forkerte oplysninger i BBR, f.eks. vedr. størrelse og kloakering.

Per Nielsen

Det er vigtigt for sælger, at der er tale om et sommerhus - og ikke om en byggegrund. Det sidste vil indebære skat af ejendomsavance. I kan på forskellig vis anvende 15 pct reglen, f.eks. i kombination med testamente. Men I kan også konkludere, som I har gjort. Det er ikke et lovkrav at indhente tilstandsrapport m.v., selvom der er tale om et sommerhus. Jeg anbefaler, at der oprettes en skriftlig købsaftale. Ikke mindst i familieforhold er det rart, at alt er aftalt. Aftalen følges op med et digitalt skøde. En advokat kan hjælpe jer.

anna øster

Kan børnebørn under 18 år stå på et skøde til et sommehus. hvis min far som har sommehuset nu vil laver et gældbevis til mig og mine børn. offeligværdi 1.000.000 kr

Jørgen

Min datter ejer på 10 år et hus sammen med en tidligere kæreste. Han flyttede efter 2 mdr. og har siden ikke betalt noget til huset. Der har været en del vedligeholdelse og taget skal skiftes. Han har forsøgt at komme ud af det, men har været bundet af kreditforeningen. Må han overdrager sin andel til min datter til anskaffelsessummen og/eller vurderingen minus de afdrag min datter har betalt, uden skattemæssige konsekvenser for min datter?

Per Nielsen

Jeg forstår, at begge boede i huset, og der er derfor ikke skattemæssige konsekvenser i form af ejendomsavance. Men hvis huset handles til lavere/højere værdi end handelsprisen, kan der tænkes at foreligge en gave, der skal beskattes. Det vil nu sjældent være tilfældet i en sag som den beskrevne. Eks-kæresten kan godt overdrage til din datter. Prisen er formentlig overtagelse af gælden til kreditforeningen. Hvis kreditforeningen ikke vil slippe eks-kæresten, kan din datter forsøge at få belåning andet sted. Hvis det ikke kan lykkes, kan parterne aftale, at handlen skal gennemføres alligevel - og så må eks-kæresten står som skyldner for kreditforeningslånet, indtil de vil slippe ham. Det kan tænkes, at der kan findes en løsning, hvor du går ind og kautionerer i et eller to år. Hvis I vil være sikre på, at din datter ikke beskattes af en gave fra eks-kæresten, kan der tages skatteforbehold i aftalen. Eller din datter kan spørge Skattestyrelsen efter regler om bindende forhåndsbesked. Det er noget rod, når eks-kæresten så mange år efter stadig står som ejer: Han vil have rentefradrag for de ydelse, som din datter har betalt (med mindre de har aftalt andet), og han vil blive beskattet af halvdelen af ejendomsværdiskatten. Dertil kommer, at han kan få svært ved at få lån til nyt hus, når han i forvejen skylder. Det bedste, I kan gøre for jeres datter, er at hjælpe hende med at få ryddet op.

Eva

Jeg har solgt mit sommerhus til mine 2 børn. Skal de 2 opgive deres del af købssummen til SKAT? Der er oprettet gældsbrev for begge.

Per Nielsen

Hvis der er tinglyst skøde til dine børn, har Skattestyrelsen fået besked om overdragelsen. Af skødet fremgår også prisen på sommerhuset. Prisen er ikke betalt kontant - der er udstedt gældsbreve. De originale gældsbreve skal opbevares hos dig, da du er kreditor. Skulle du få lyst til at eftergive en del af gælden, kan det ske ved at tilføje bestemmelse herom på det originale gældsbrev (evt. på bagsiden). Gældsbrevene er at betragte som likvid kapital for dig.

Per Nielsen

Reglen om, at man kan overdrage sommerhus til familie til en værdi, der svarer til den offentlig ejendomsvurdering plus/minus 15 pct. gælder stadig. Jeg vil anbefale, at der udarbejdes en skriftlig købsaftale, så der ikke efterfølgende opstår tvivl om aftalegrundlaget. Og så skal der naturligvis oprettes et digitalt skøde. Fra næste år kommer der nye ejendomsvurderinger, og I bør overveje, om I kan forvente en ændret offentlig ejendomsvurdering. Hvis det er tilfældet, kan det overvejes at udskyde overdragelsen, hvis ejendomsværdien forventes at falde. Jeg læser det sådan, at I havde to sommerhuse, og at nr. 2 sommerhus overvejes overdraget til samme datter. I den forbindelse skal I være opmærksomme på Sommerhusloven, der forbyder, at man ejer mere end to sommerhuse. Baggrunden er, at det ikke er tilladt at drive erhvervsmæssig tilladelse til udlejning af ferieboliger uden tilladelse - og en sådan er yderst vanskelig at få. Hvis I har flere børn, bør I overveje, om der ved overdragelsen gøres forskel på børnene, og om I ønsker at udligne denne forskel. Det kan f.eks. ved i et testamente at bestemme, at datter nr. 1 skal modtage x kr., før der sker ligedeling.

Finn

Min mand og jeg overdrog i 2007 et sommerhus til vores datter. Der blev trukket 15% fra vurderingsprisen. Huset er betalt færdigt. Nu ønsker vi igen at overlade et sommerhus som vi har haft siden 2002 til vores datter på samme vilkår. Kan det lade sig gøre. Venlig hilsen Finn

Helle

Hej igen. Fik ikke ‘rundet af’ med: Tak, - og mvh Helle Lisbeth

Helle

Hej. Min exmand ønsker at vores datter, hans eneste barn/arving, overtager/køber hans sommerhus. Den offentlige ejendomsvurdering er 850.000 kr. Der er en bankgæld på ca. 500.000 kr. Min exmand bor lovligt (bopælsadresse) i huset, og det skal være en del af aftalen om salg/køb, at han fortsat bor i huset frem til hans død. Det betyder at min exmand skal være medejer af huset, for fortsat at kunne bo lovligt i huset, og at han derfor ‘kun’ vil sælge 90 % af huset. Jeg har med interesse læst jeres svar på ‘lignende’ situationer, men er dog usikker på (ved en overtagelse af 90% af huset og med en gæld på ca. 500.000 kr.) om det vil være muligt at opnå en økonomisk fordel (ved nedbringelse af gælden/gældsbrev ? med årligt gavebeløb) ved at min datter overtager de 90% nu, frem for at afvente at boet ‘til sin tid’ gøres op? T.O.:Boets samlede værdier forventes ikke at overstige 1.000.000 kr.

Per Nielsen

Ja, det vil være muligt at overdrage 90 pct. af sommerhuset til datteren, og at datteren som en del af købesummen overtager 90 pct. af gælden. Men I bør grundigt overveje, om det er en god idé: Kan sælger bliver boende i sommerhuset efter overdragelsen? Retten til at have bopæl i et sommerhus er personlig efter Planlægningsloven. Vil banken acceptere, at datteren indtræder i hæftelsen? Og er det fornuftigt, at far og datter har fælles gæld? Skal sælgers ret til at disponere over sommerhuset nedskrives, så det er en af aftalen? I så fald skal der sættes et beløb på værdien af denne hæftelse. Og der vil kunne blive tale om en årlig beskatning af dette vilkår hos faderen. Umiddelbart vil jeg vurdere, at overdragelsen ikke bør gennemføres, men at faderen måske bør oprette testamente, så hans ønske bliver klart.

Stefan

Skal det være børnene der kan arve et sommerhus eller kan børnebørnene også arve Venlig hilsen Stefan :-)

Per Nielsen

I forhold til gaveafgift gælder de samme regler for børn og for børnebørn. Der kan være særlige udfordringer, hvis mange skal overtage et sommerhus - og særligt er det problematisk, hvis ikke alle er myndige. Gaveafgiftsbeløbet er 65.700 kr. i 2019 - og det er for hvert barn og hvert barnebarnebarn. Og begge forældre kan give gaver.

Hans

Arvede for 36 år siden sommerhus - sammen med med min bror(50/50) - efter min Mor. Både min bror og jeg havde i en årrække modtaget pantebreve i sommerhuset, udstedt af min Mor. Pantebrevene, der var rentefri, afdragsfri og uomsættelige blev ydet af min Mor årligt på et beløb ekvivalent til det skattefri gavebeløb. Da pantebrevene ingen handelsværdi havde, blev kursen i de første år sat til Kurs 50, senere til Kurs 25. Pantebrevene blev tinglyst og selvangivet. I forbindelse med afslutningen af boet efter min Mor, blev pantebrevene - der på det tidspunkt ialt svarede til sommerhusets ejendomsværdi - indfriet og min bror og jeg stod som ejere af sommerhuset. Arveafgift kom ikke på tale. Kan samme fremgangsmåde stadig benyttes ? Jeg er går ud fra, at jeg ikke kan gøre det uden min brors samtykke. På forhånd tak for Deres kommentar. Venlig hilsen Hans

Per Nielsen

Jeg forstår det sådan, at I overtog sommerhus, mens din mor levede, og at købesummen blev berigtiget ved pantebrev til din mor. Og at pantebreve blev nedbragt ved årlige gaver - og resten blev en del af jeres arv. Din beskrivelse af kursværdien kan ikke længere bruges efter indførelsen af Kursgevinstloven. I øvrigt kan samme procedure anvendes i dag: Et pantebrev er et gældsbrev, der kombineres med pant i sommerhuset. Løsningen kan have været valgt for at undgå, at du eller din bror optog lån i sommerhuset. Din bror og du bør i første omgang tage en snak om fremtiden. Denne snak bør resultere i en samejeoverenskomst, hvori bl.a. er reguleret, hvad der skal ske, såfremt en af jer vil sælge. Den aftale, som I indgår, bør strikkes sammen, så den også kan anvendes for næste generation. Vil du ikke følge dette råd - og er der ingen aftale mellem din og dig - er der intet, der forhindrer dig i at overdrage din halvdel til dine børn. Men mon ikke det ligger udenfor din brors - og din - forestillingsverden, at din bror skal læse i tingbogen, at han har fået nye medejere?

Malene

Mit spørgsmål drejer sig om familieoverdragelse af en flexbolig, hvor flexboligtilladelsen følger ejendommen. Min far ønsker at overdrage sin ejendom til sine fem døtre. Huset blev oprindeligt blev købt som sommerhus tilbage i 70'erne, men har været helårsbolig for ham og hans kone i de sidste 20 år. Han er nu blevet alene og ønsker ikke længere at bo der, men ønsker at vi døtre skal overtage og bevare stedet som familiesommerhus. Det er vi alle enige om. Min far har nu bedt om ændret boligstatus, så huset igen bliver sommerhus. Det har han fået afslag på, da det ligger i en landzone i en 'udkantskommune'. Kommunen har derfor tilbudt at give flexboligstatus, så der ikke er bopælspligt, når min far flytter. Nu er spørgsmålet så: Hvad betyder det at lave familieoverdragelse af en flexbolig - her tænker jeg på ejendomsskat, skat hvis vi sælger huset på et senere tidspunkt (dette ønsker vi på ingen måde, men ingen kender fremtiden), ja i det hele taget hvad er 'hagen' i forhold til, hvis det var et sommerhus, vi skulle købe/familieoverdrage ? Jeg kan ikke finde det beskrevet nogen steder, så jeg håber, at I kan hjælpe. På forhånd tak Bh Malene

Per Nielsen

Huset ligger i landzone og kan ikke være sommerhus efter Planlægningsloven. Men huset har fungeret som sommerhus for din far, og det vil det kunne for jer i fremtiden. I kan således overtage huset - og I bør overveje at indgå en samejeoverenskomst, så flest mulige af mulige fremtidige konflikter undgås. Kommunen har med sit tilsagn tilkendegivet, at den ikke vil håndhæve bopælspligt på huset. Denne pligt er nu også noget illusorisk med det boligoverskud, der findes i Danmark, og den håndhæves vist alene i København. Tidligere var det på tale også at håndhæve den i visse sommerhuskommune - men det er der vist ingen, der længere kan huske. Den særlige status som ikke-sommerhus - vil i ganske få tilfælde kunne få betydning for jer. F.eks. må i påregne, at I ikke kan "nøjes" en tømningsordning for sommerhuse, men kan være nødt til at betale taksten for et helårshus.

Malene

Tak for dit svar, det gav lidt klarhed. Vil dog lige høre, om du ved noget, om der skulle blive pålagt en skat, hvis vi eventuelt vil sælge huset (med flexboligstatus) om eksempelvis fem år? Mvh Malene

Per Nielsen

Din far bliver ikke beskattet af avance ved salg til jer, idet han har boet i huset. I bliver ikke beskattet ved senere salg, såfremt I har benyttet huset som fritidshus. I bør sikre jer dokumentation for dette - særligt hvis en eller flere af jer ejer andre fritidshus. Det kan ske ved fotos og ved at følge med i vand- og elforbrug. Begge svar forudsætter - hvis arealet er større end 1.400 kvm - at ejendommen ikke kan udstykkes. Og det kan ejendomme i landzone normalt ikke. Hvis I er i tvivl, kan kommunen udtale sig om dette.

Flemming

Min bror og jeg er blevet enige om at købe min mors sommerhus i fællesskab inden de nye ejendomsvurderinger. Vi laver en aftale om fælles eje og skal også have lavet en samejeoverenskomst. Vi er begge gift og har børn. Skal vores respektive ægtefæller 'deltage' i denne handel (familieoverdragelse), og derved indskrives i selve skødet, hvis begge familier har fælles økonomi og ikke ønsker nogen form for særeje? Og bør vores samejeoverenskomst også være målrettet på os alle fire eller bare to familier?

Per Nielsen

Du vil købe sommerhuset sammen med din bror af jeres mor. Din bror og du bliver de eneste ejere, og det er fornuftigt at indgå aftale om jeres fælles brug. Af aftalen skal gerne fremgå, hvad der skal ske ved død: Har din bror da forkøbsret/køberet - eller skal han acceptere fremover at eje sammen med din ægtefælle og børn? Hvis svaret er det sidste, bør det også fremgå, at aftalen fortsætter med at gælde. Af aftalen bør også fremgå, at lån alene kan optages i fællesskab. Din andel af sommerhuset indgå i formuefællesskabet mellem dig og din ægtefælle - med mindre du og din ægtefæller opretter ægtepagt.

Per Jensen

Min mor er 80 år og ønsker at sælge sit sommerhus. Min søster vil gerne købe det til off. ejd. værdi 2.350.000 minus 15%. Markedsværdien er 2.500.000. Vi er 3 søskende og min mor ønsker en lige fordeling af arven, så de ca. 500.000 min søster får i rabat ved købet vil hun uddele som gave til min bror og jeg. Ulempen ved denne model er at min bror og jeg skal betale gaveafgift på 15%. Min mor uddeler årligt det maksimale gavebeløb og har til hensigt at fortsætte med det. Det er derfor ikke relevant at fordele de 500.000 i årlige gaver. Måske vil min søster tilbyde at vi deler gaveafgiften på de 150.000 i 3. Alternativt kunne vi 3 søskende købe huset sammen og sælge efter et år til min søster til markedsprisen. På den måde får vi fordelt de 500.000 og min bror og jeg opnår en skattefri fortjeneste ved salg til min søster. Er disse 2 modeller anvendelige og er der noget vi skal være opmærksomme på?

Per Nielsen

Det er fornuftigt at handle, inden vi får det nye vurderingssystem næste år. Det gør, at der som udgangspunkt kan handles til den offentlige ejendomsvurdering plus/minus 15 pct. Udgangspunktet gælder ikke, hvis der er noget galt med vurderingsbeløbet. Det kan der f.eks. være, hvis en bygning er glemt eller opført forkert i BBR. I er derfor nødt til at se på grundlaget for den offentlige vurdering. Hvis jeres mor tænker, at din søster får sommerhuset lige vel favorabelt nok, kan en løsning være i et testamente at bestemme, at du og din bror forlods hver skal modtage et beløb, inden der sker ligedeling. Det gøres i et testamente. Løsningen kan kombineres med, at din mor holder igen med gaverne til jeres søster, så forskellen udjævnes. En model, hvor din bror og du får en gave af jeres søster, er ikke god, idet I ikke kan nøjes med at betale gaveafgift, men skal betale skat af kapitalindkomst. Det skyldes, at gaveafgift alene finder anvendelse på personer i lige linje. Modellen med, at I alle tre overtager sommerhuset, er brugbar. I skal blot være opmærksomme på alle at bruge sommerhuset for, at fortjeneste ved videresalg er skattefri. Endelig kan tænkes en løsning, hvor din mor i testamente bestemmer, at jeres søster kan overtage sommerhuset til en given værdi, og at din bror og du forlods modtager et beløb forinden ligedeling. På den måde udskydes din søsters overtagelse. Det betyder en lavere ejendomsværdiskat - men en risiko for, hvad den nye offentlige ejendomsvurdering vil betyde.

Jens B Nielsen

For en del år siden har jeg har sammen med min søster og min bror overtaget vores forældres sommerhus via en arveforskudsaftale som er omtalt flere steder på din side. Vi vil gerne bevare sommerhuset i familien, således at vores børn kan overtage det efter os, når vi dør. Jeg har børn og det har min søster også, men min bror har ingen børn. Vi vil gerne undgå at ejerskabet bliver spredt udenfor familien, hvis min bror skulle falde bort, altså undgå at hans andel går i arv til hans kone og til hendes familie efter hendes død. Min bror har forståelse for problemet og ønsker at finde en løsning sammen med os. Vi har overvejet 2 løsninger: Første løsning er at min søster og jeg køber min brors andel, og lader min bror og hans kone bruge huset sålænge de lever.. Ulempen ved den ordning er naturligvis at min søster og jeg skal lægge temmelig mange penge for et hus vi i forvejen har brugsret over og aldrig har betalt for. Kunne vi alternativt overdrage huset til en familiefond, hvor man i vedtægterne bestemmer at husets ejerskab kun kan overgå til ejernes børn? Hvis så, hvordan gør man og hvad er omkostningerne herved? Er der andre måder at sikre sig på at huset forbliver i familiens eje fremover?

Henriette Domino.

Min far døde 4/1/18. Der er bobestyrer på sagen. Han havde et sommerhus og et hus, samt en ældre bil, som min søn overtog. Min bror overtager sommerhuset som en del af arven. Vi snakkede om, hvem skal betale for skøde og tinglysning, af sommerhuset. Boet eller min bror.

Peter Høier

Er det lovligt at give sine børn arveforskud til indskud/udbetaling til at købe vores sommerhus, som de så dagen efter betaler tilbage til os?

Per Nielsen

Når du spørger så direkte, er svaret, at det ligner forsøg på omgåelse af afgiftsreglerne. I så bliver der tale om betaling af afgift af det beløb, som reelt ikke har været ude af givers besiddelse. Konsekvensen kan således være gaveafgift af den del, der overstiger 64.300 kr. Arveforskud er et beløb, som skal medregnes ved fordelingen af arv, når giveren afgår ved døden. Afgiftsmæssigt skal der betales gaveafgift af arveforskud. Der er således intet sparet ved at give arveforskud i stedet for gave. Det er muligt, at forældre giver børn et kontant beløb. Der skal betales afgift af den del, der overstiger 64.300 kr. (2018). Det er også muligt, at børn køber hus af forældre og bruger et opsparet beløb til udbetalingen.

Jesper

Hvis 6 personer ejer et fritidshus i fællesskab og halvdelen ønsker at sælge deres ejerandele, kan de øvrige ejere så blive tvunget til også at sælge. Der er ved overtagelse af ejendommen aftalt en forkøbsret, hvor prisen fastsættes til markedsprisen for ejerandele. Hvordan forholder man sig, hvis der ikke kan dokumenteres en markedspris pr. ejerandel, da prisen på 1/6 ejendom, ikke nødvendigvis svarer til 1/6 af en salgsvurdering fra en mægler, da man ikke kender den endelige salgspris ? Vil der skulle fradrages handelsomkostninger i prisen, så den eller de resterende ejere, der evt. overtager ejendommen, ikke indirekte kommer til at betale handelsomkostninger, som ville fragå ved salg af ejendommen via en mægler ? Skal/bør der udarbejdes en tilstandsrapport, eller kan sælgerne holdes ansvarlige for evt. forhold, der måtte komme frem efterfølgende? På forhånd tak.

Per Nielsen

Gode spørgsmål, som alle ville være besvaret i samejeoverenskomst, hvis en sådan var indgået ved købet, mens alt var lyst og nemt. Tilsyneladende har I aftalt noget, nemlig forkøbsret. Mon det findes skriftligt? I daglig tale kan begreber som forkøbsret, købepligt, og køberet blive blandet sammen, og det kan mudre svaret. I og med, at I har aftalt noget, kan I overveje, om det kan udstrækkes så vidt, at I har tænkt, at de, som forlader, ikke skal have bedre betingelser end de, der står tilbage. Hvis det er tilfældet, kan løsningen være, at I finder en pris på hele sommerhuset efter fradrag af handelsomkostninger. I bør blive enige, inden I sender bud efter ejendomsmægler - mange konflikter handler om forskellige salgsopstillinger. De udtrædende er sælgere - og må tage stilling til, om de ønsker ansvarsfritagelse. I så fald må de udtrædende indhente tilstandsrapport m.v. Det kan være en god idé at gå til en fælles, uafhængig advokat og få denne til at komme med et afbalanceret udkast. Lykkes det ikke at finde en løsning - og er der intet svar i en aftale - er den videre vej frem opsigelse af samejet og frivillig auktion, evt. med fogedrettens hjælp. Det er tungt, dyrt og langvarigt.

Jesper

Tak for dit svar. Vurderer du situationen anderledes, når forkøbsretten er defineret i skødet, således at prisen ved udtræden, fastsættes til markedspris ved salg af andele på tilsvarende ejervilkår?

Per Nielsen

Mit svar gik på en situation, hvor I ikke har forholdt jeg til situationen. Findes der aftaler mellem jer, der kan fortolkes med et andet resultat til følge, er det selvfølgelig dét, der gælder (med mindre I alligevel aftaler som foreslået i mit svar). Hvis forkøbsret alene går på en andel, er en udtrædende ejer dårligt stillet: Det er i praksis omtrent umuligt at finde en køber til 1/6 sommerhus. Prisen bliver således uendelig lav. Det vil de tilbageværende kunne udnytte således, at den sidste ejer scorer kassen ved salg af hele sommerhuset. En forkøbsret kan således ikke stå alene.

Torben

Min mor er ved at overdrage sit sommerhus til min bror og jeg. I den forbindelse er jeg lidt usikker på reglerne omkring særeje. Kan min mor bestemme at sommerhuset skal arves som et særeje til hhv. min bror og jeg, eller er det noget jeg og min bror som arvinger selv skal forestår, såfremt det er det der ønskes? På forhånd tak Torben

Per Nielsen

Hvis sommerhus foræres som gave kan gavegiver betinge sig, at sommerhuset skal være særeje for modtageren. Hvis sommerhuset overdrages - evt. ved at køber udsteder gældsbrev - kan sælger ikke blande sig i købers formueretlige forhold i dennes ægteskab. Det kan være hensigtsmæssigt, at sommerhuset bliver købers særeje. Det må køber så aftale med sin ægtefælle i en ægtepagt, der skal tinglyses for at være gyldig.

Marianne Østergaard

Hej, har lige overdraget sommerhuset til vores søn. Skøde er tinglyst og der er udfærdiget et anfordringsgældsbrev. Hvordan skriver jeg at min mand og jeg i år vil give de lovlige gaver fra os hver,så der ikke er tale om noget ulovligt.? Mvh Marianne

Per Nielsen

Grænsebeløbet for afgiftsfrie gaver til børn er på 64.300 kr. for hver af forældrene. På det originale gældsbrev skrives: Dags dato er eftergivet som gave kr. x. Hovedstolen på gældsbrevet er herefter kr. x. Og så skriver I begge under og angiver datoen. Med denne påtegning er gaven ydet med de konsekvenser, det så har.

Holger Henriksen

Vi er bosat i Frankrig og er ved at købe et feriehus i Danmark. Huset koster 700.000,- og vi vil optage et realkredit-lån på 400.000,- Når huset er vort vil vi give vor datter det lovlige beløb 64.500,-fra hver af os ialt 129.000 pr, år på afskrivning i huset. Kan vi kun gøre det af vores egen indskud - altså op til vi møder lånebeløbet.

Per Nielsen

Jeg forstår, at I køber feriehuset ved at betale kontant kr. 300.000 og ved at låne kr. 400.000. Der er herefter en friværdi i feriehuset. I kan godt give en bid af feriehuset på kr.128.600 (2 gaver á 64.300, 2018-tal). Det er lidt bøvlet, fordi der så skal udarbejdes skøde hver gang. Der kan derfor overvejes alternativer. Inden I går videre, bør I få afklaret, om I kan få realkreditlån i Danmark, når I bor i Frankrig. Et alternativ kan være, at jeres datter køber feriehuset og låner af jer. Lånet behøver ikke at blive tinglyst. Lånet kan eftergives ved at nedskrive det årligt med gavebeløbet. Hvis I vælger at fastholde, at I skal stå som købere af fritidshuset, skal I huske, at I bliver begrænset skattepligtige til Danmark (hvis I ikke er det i forvejen). Der vil således skulle udarbejdes selvangivelse med indtægter og udgifter vedr. fritidshuset til Danmark. I vil ikke blive beskattet af evt. ejendomsavance i Danmark, såfremt fritidshuset anvendes af - men det kan tænkes, at I bliver beskattet i Frankrig, og det bør I derfor undersøge, når I vælger det rette løsning.

Lis Clemmensen

Min mand og jeg har et sommerhus, som vi gerne vil give til vores ældste søn/svigerdatter og børnebørn. ( gave) Jeg har 2 særbørn, som kun skal have deres tvangsarv. Ejendomsværdien er på 800.000 og vi har gæld af samme beløb. Vi bor fast i sommerhuset. Er dette muligt? Venligst Lis Clemmensen

Per Nielsen

I kan overdrage sommerhuset. Men I bør forholde jer til nogle af de problemer, som en overdragelse vil medføre: Kan I blive boende i sommerhuset, når I ikke ejer det? Svaret er formentlig nej. Den særlige undtagelse i Planloven går på, at pensionister kan bo i ejet sommerhus. Hvad skal ske, når den første af jer dør? I bør overveje at oprette gensidigt testamente. Hvis jeres børn videresælger sommerhuset uden at have benyttet det som sommerhus, vil en evt. avance blive beskattet. Det taler igen for, at I overdrager sommerhuset til den højeste værdi, som SKAT vil acceptere, typisk den offentlige ejendomsvurdering tillagt 15 pct. Endelig bør der oprettes samejeaftale, når flere generationer er involveret. Gør man ikke det, kan der opstå problemer, hvis en vil ud af samejet, eller hvis der ikke er enighed om vedligeholdelse eller benyttelse.

Mads Peter Steenstrup

Jeg står til at kunne arve et sommerhus af min mor, og jeg vil gerne bygge et nyt sommerhus på grunden. Er der i den forbindelse nogen problemer med et familielån? Kan det blive problematisk hvis vi skal optage yderligere lån, i banken, i forbindelse med byggeriet? vh Mads Peter Steenstrup

Per Nielsen

Jeg vil tilråde, at du overtage sommerhuset, og at du venter med at rive det ned, indtil du har styr på byggetilladelse og finansiering. Hvis sommerhuset rives ned af dødsboet kan der opstå et skattemæssigt problem, når der sælges grund, og ikke sommerhus. Hvis der er lån i ejendommen, må sommerhuset ikke rives ned uden tilladelse fra realkreditinstitut/bank. Jeg må have yderligere oplysninger, hvis jeg skal kunne sige noget fornuftigt om arv/familielån. Hvis sagen er, at du får arveudlagt sommerhuset på en sådan måde, at du skylder penge til dødsboet, kan I evt. aftale, at du skylder dødsboet, og at dette tilgodehavende udlægges til dine søskende.

Anni Guldberg

Min mand og jeg er enige om, at vi skal have mere gang i at give de beløb vi må give som er afgiftsfri til vores søn. Vi vil gerne finde en løsning, der ikke indebærer, at vi skal give dem som kontanter. Vi tænker derimod om en løsning kunne være via vores sommerhus, der er ingen gæld i huset. Vores søn er ikke interesseret i at overtage sommerhuset, men findes der en løsning gennem sommerhuset som med tiden kan"omsættes" til likvid kapital, hvis han på et tidspunkt får brug for kapitel til at erhverve andel- eller ejerbolig. Og er der nogle skattetekniske problemstillinger han og vi skal være obs på. Kan vi selv lave papirarbejdet, eller skal der advokatbistand til og i givet fald hvad vil det ca. koste.

Per Nielsen

Du og din mand kan hver og hvert år yde gave til jeres søn (og evt. også til andre børn og børnebørn) på 64.300 kr. (2018) uden at skulle betale gaveafgift på 15 pct. I kan overdrage sommerhuset til jeres søn, og denne kan udstede et gældsbrev til jer på købesummen minus 64.300 kr. (det dobbelte, hvis I begge står som ejere). Herefter kan gældsbrevet årligt nedbringes med samme beløb, indtil det er afviklet. Er der gæld tilbage, ved dine forældres død, er det tale om et tilgodehavende, hvoraf der skal betales arveafgift med 15 pct. Jeg har ovenfor beskrevet ulemperne ved at overdrage sommerhus til børn - som i jeres tilfælde forstærkes af jeres søns manglende interesse for sommerhuset. I jeres stede ville jeg tænke over de trælse diskussioner, der kunne komme ud af ejerskabet i fremtiden (f.eks. har jeres søn sendt posten fra vandværket til jer) - og om disse kan opveje en forholdsvis lille besparelse. Salg til jeres søn udløser tinglysningsafgift, og der skal oprettes et digitalt skøde. Uden at kende nærmere til sommerhuset og lån m.v. kan jeg ikke skønne omkostningerne.

Kent F Petersen

Vi er tre brødre, der skal arve (når den tid kommer), et sommerhus efter vores mor ! (Vurdering 2018 1.200,000,- , friværdi 720.000,-) ! To af os, er helt enige om, at huset skal forblive i familiens eje "til evig tid", men bror tre vil overhovedet IKKE deltage, og kræver bare, at få kontanter, når det bliver aktuelt ! SP. 1 : Har læst, at man som barn kan købe sommerhuset af sine forældre, på favorable vilkår, hvor favorable ? (og vil et evt. køb medføre et krav om kompensation til/for de andre brødre ?) SP. 2 : Har ligeledes læst jeres artikel om "forældre-gaver", hvor vi (børn) hver især afgiftsfrit kan modtage ca. 65.000,- om året og efterfølgende lave dette om, til en gældsaftale med vores mor, hvor overtagelsen/købet af sommerhuset, hvert år nedskrives tilsvarende, med dette beløb (altså gange 2, i vores tilfælde) ! (jeg er klar over, at dette IKKE må aftales på forhånd, rent juridisk !). SP. 3 : Dette selvfølgeligt forudsat, at vores mor kan vælge, at IKKE give penge-gaven/beløbet til bror tre, må forældre beslutte det ? Altså, kan forældre lovligt beslutte, at "familiens sorte får" IKKE skal have andet, end TVANGSARVEN, og fortsat give de andre børn, disse pengegaver/fordele ? Arven kommer også til at indeholde et helårs-hus med en friværdi på ca. 800.000,- ! Kan den arvemæssige fordeling evt. tilgodese de to af os, der vil beholde sommerhuset, til fordel for bror tre, mht. at FRIKØBE ham, eller ? (dette hvis altså, der svares negativt på foregående spørgsmål). OG, skal vores tredie bror, herefter på nogen måde TILGODESES, eller kan vores mor bestemme, at, da han IKKE er interesseret, så kan han "glemme" det, og må NØJES med tvangsarven ? Med venlig hilsen Kent F Petersen

Per Nielsen

Hvis din mor sidder i uskiftet bo, er der en grænse for, hvorledes hun kan disponere, idet hun jo varetager fællesboet mellem hende og jeres far. Hvis hun ikke sidder i uskiftet bo, kan hun i levende live gøre med sine midler præcist, som hun ønsker: Hun kan forære alt væk til en af jer (eller til en helt fremmed). Hendes ønske er formentlig at tilgodese jer alle 3 - sådan plejer mødre at tænke! Så må I jo finde en passende løsning. Den kan gå ud på, at to af jer overtager sommerhuset til en billig pris. Jeres mor kan overveje at give de to købere - og måske også det tredje barn - årlige gaver. Den kan også gå ud på, at jeres mor opretter testamente om, at to af jer skal arve sommerhuset, og at resten deles ligeligt. Der kan tænkes mange løsninger - alene regler om uskiftet bo og tvangsarv indeholder begrænsninger.

Lene

Hej, Jeg har for nogle år siden, sammen med min bror, fået overdraget mine forældres sommerhus (til off. vurderings - 15% - gældsbrev). Der blev ikke lavet hverken tilstandsrapport, elinstallationsrapport eller samejeoverenskomst. Jeg har nu besluttet mig for, at min bror og jeg fremadrettet ikke længere skal eje huset sammen og mit forslag til løsning er, at een af os skal overtage det hvis muligt. Alternativt må det sælges... Hvordan skal jeg forholde mig til overtagelse, hvis vi kan blive enige om, at jeg skal overtage sommerhuset? Selvfølgelig både ift tilstandsrapport, elinstallationsrapport, ejerskifteforsikring, pris mm.... På forhånd tak, Lene

Per Nielsen

Samejeoverenskomst oprettes for at svare på de svære spørgsmål, der opstår, når samejet skal ophøre. Hvis din bror og du kan blive enige om vilkårene for din overtagelse, er der intet behov for samejeoverenskomsten. Det skal indgås en aftale mellem jer (kaldet slutseddel eller købsaftale), hvoraf aftalens indhold fremgår. Herefter oprettes der digitalt skøde, som I tiltræder med NemID. I princippet kan I springe indgåelse af skriftlig aftale over, men det kan jeg ikke anbefale. For at begrænse en sælgers ansvar stiller loven krav om, at køber forsynes med en række oplysninger (tilstandsrapport, elinstallationsrapport, ejerskifteforsikringstilbud samt sælger erklæring om at ville betale halvdelen af forsikringsudgift). Opfyldes disse krav ikke, er aftale om ansvarsfraskrivelse ugyldig. I familieforhold vælger parter ofte at spare omkostninger til alle disse rapporter og i stedet få indføjet i aftalen, at køber forpligter sig til at iagttage ansvarsfraskrivelsesreglerne ved videresalg. Gør I sådan, vil din bror skulle leve med risiko for, at du opdager nogle mangler, som du gør ham ansvarlig for. Det sikreste er at følge lovens krav.

Erhard Kaiser

Goddag, jeg har et eneste spørgsmål til artiklen, som ellers er overordentlig præcis og fyldestgørende: Der er skrevet: ”Hvis begge forældre står som ejere af sommerhuset...“ Jeg har i midlertid hørt, at også ægtefællen kan give et afgiftsfrit beløb til børnene, selvom hun ikke er medejer, såfremt hun har de penge, som skal gives. Passer det, eller var det en forkert oplysning, jeg havde fået? På forhånd tak og venlig hilsen, Erhard Kaiser.

Per Nielsen

Begge forældre kan give gaver til børn. Gaverne kan være kontanter eller ejendom eller noget helt andet. Gaver over 64.300 kr. (2018) fra hver af forældrene skal der betales gaveafgift med 15 pct. Tilsvarende kan begge forældre give afgiftsfrie gaver på op til 22.500 kr. (2018) til svigerbørn. Så for de fleste mennesker er det slet ikke noget problem at komme af med mange års opsparing forholdsvis hurtigt.... Lovgivningen blander sig ikke i, hvad kontante gaver anvendes til. Barnet kan således vælge at afdrage på gæld til den anden af forældrene, hvis der er en sådan.

Rikke Christensen

Hvis man som forældre ønsker kun at begunstige det ene af sine fire børn med reduceret pris på sommerhuset, er der så nogen lovhjemmel, der sikrer de resterende tre søskende i den eventuelle gevinst der kan være ved et videresalg? Min far og min stedmor ønsker at sælge deres sommerhus (som min far fik med efter skilmissen fra min mor) til deres fælles barn. Min far har to børn (incl mig) udover deres fælles barn og min stedmor har en. De tilbyder os tre andre en flybillet t/r til Vietnam som kompensation. Har vi nogen lovhjemmel på vores side? Mvh

Per Nielsen

Din far sidder ikke i uskiftet bo. Han må således give sin formue væk, hvis det er dét, han ønsker. I har børn ikke noget retskrav på at arve noget. Der kan laves alle mulige løsninger. En af dem kan være i et testamente at bestemme, at du og dine børn skal kompenseres. Det behøver din far ikke oplyse overfor jer. Han kan evt. også vente med at træffe sådan bestemmelse, indtil det er klart, at sommerhuset er blevet overdraget billigere end handelsprisen. Og det kan vel bedst afgøres ved et videresalg. En tredje løsning kan være at overdrage sommerhuset til fællesbarnet til handelsprisen, og i aftalen bestemme, at en del af købesummen er et gældsbrev. Det vil så skulle medregnes, når der en gang skal deles. En fjerde løsning kan være, at du og dine søskende får køberet eller forkøbsret til sommerhuset ved videresalg. Det er vanskeligt at være din far i den familie konstellation, som du er en del af. Der findes ingen lovgivning om, at børn i denne situation skal ligestilles. Mange forældre ønsker dette. Diskussionen går derfor oftest på, hvad der skal forstås ved ligestilling. Nogle børn kan have haft en ung og frisk far, der har kunnet støtte børnene i en større del af deres tilfælde. Hvorledes skal det indgå i beslutningen.

Rikke Christensen

Tak for svar! Jeg overvejer advokatbistand for at få overblik over regler og muligheder for min far og hans kone. Min familiekonstellation er rigtig nok vældig kompliceret og har været det siden jeg var 6 år gammel. Men jeg føler en ro i at vide og følge med i, hvilke transaktioner der foregår og kommer til at foregå - i så stor udstrækning det er muligt selvfølgelig.

Per Nielsen

Den ro, du oplever at få ved at blive informeret om økonomiske transaktioner i din fars liv, er ikke noget, du har krav på. Og den dækker vel dybest set over usikkerhed i forhold til din fars nye familie. Jeg råder altid forældre til ikke at involvere børn i de økonomiske forhold - uanset hvor gamle børnene er. Det skyldes, at man aldrig kommer ud over forældre-barn-forholdet. Ved at forsøge at betragte børnene som ligestillede opnår forældre, at børnene lige pludselig har medbestemmelse. Og det har de ikke! Hvis børn i indviklede familier spørger til testamente, bør svaret indskrænkes til at være: Jeg er klar over de seneste ændringer i Arveloven, og jeg har taget højde for dette. Jeg er klar over, at dette råd bliver sat på prøve, når man i en brevkasse læser om al den afgift, der kan spares ved en familieoverdragelse!

Morten

Hej Per Håber meget du kan svare på dette: Min kærestes far (Nærstående fam) Og hendes 2 fastre (Ikke nærtstående fam.?) Ejer et sommerhus med en offentlig ejendomsvudering på 702.000,- De 3 ejere vil gerne sælge huset til os for omkring 210.000, men er i tvivl hvordan vi gør dette, samt hvordan 15% reglen gælder, når det kun er en af de 3 sælgere/ejere der er nærtstående, samt kun en af de to købere da min kæreste og jeg ikke er gift. På forhånd tak for din hjælp. Mvh. Morten

Per Nielsen

15 pct reglen gælder alene ved overdragelser i lige linje, der er omfattet af regler for arv og gave. Hvis I vil være helt sikre på, at I kan gennemføre overdragelse af et sommerhus, der har en offentlig vurdering på 702.000 kr., til kun 210.000 kr., er et bindende svar fra SKAT den rigtige fremgangsmåde. Det koster et gebyr på 400 kr. og går nogenlunde hurtigt. I bør begrunde spørgsmålet og f.eks. henvise til en ejendomsmæglervurdering. Kan I ikke vente på det, kan I begrænse risikoen ved at indhente en ejendomsmæglervurdering. En tredje løsning er at forsøge at få ejendommen omvurderet. En fjerde løsning er at handle med et skatteforbehold således, at prisen reguleres, hvis SKAT tilsidesætter den aftalte pris. Problemet i sådanne sager er ofte, at der går lang tid, inden de dukker op. Og på dette tidspunkt er huset måske blevet renoveret, og det gør det endnu mere vanskeligt efterfølgende at afklare handelsværdien på overdragelsestidspunktet. Worst case er, at SKAT tilsidesætter den aftalte købesum og statuerer, at køberne har fået en gave, der skal beskattes efter regler om indkomstbeskatning. Så der er mange penge på spil, hvis der handles til en forkert værdi.

Karin Juhl

Min exmand har et sommerhus i Sverige som både han gerne vil overdrage til vores 2 voksne børn. Min exmand er syg og har svært ved at overskue papirarbejde, så derfor prøver jeg at finde ud af det. Huset er ca. 400.000 svenske kr værd og han skylder ca. 130.000 i huset. Den svenske bank siger at vores børn ikke kan låne penge i Sverige og overtage lånet. Han vil helst overdrage huset som gave med ca. 60.000 kr til dem hver årligt. Hvordan kan det rent praktisk foregå ? Bedste hilsner fra Karin

Per Nielsen

Først og fremmest skal I have fundet en, der kan hjælpe jer med at få overdragelsen på plads i Sverige. Det er formentlig en mægler. Der er en række formelle regler, som ikke kan løses af en advokat uden kendskab til svenske regler - og i Sverige er handel med fast ejendom ikke en normal del af en advokats arbejdsområde. Det tjener næppe noget formål at gå videre uden afklaring af, hvad der skal ske med gælden i Sverige. Vil din eksmand eller du indfri denne gæld? Den svenske bank vil formentlig ikke acceptere, at din eksmand overdrager huset uden, at gælden til bank indfries. Overdragelse kan ske til jeres børn med en kombination af gave og udstedelse af gældsbreve. Sådanne gældsbreve udstedes i Danmark efter danske regler - der kan således eftergives beløb på gældsbrevene, såfremt din eksmand kommer i gavehumør.

Mikkel

Vil gevinsten ved et senere salg af et sommerhus solgt/familieoverdraget til ejendomsvurderingen fratrukket 15 pct. skulle ejendomsavancebeskattes, hvis sommerhuset alene er brugt til udlejning? Og beregnes gevinsten så som forskellen mellem købs- og salgspris, trods den fordelagtige købspris? Med venlig hilsen Mikkel

Per Nielsen

Ja, for at kunne sælge et sommerhus uden ejendomsansvancebeskatning skal det være købt med henblik på privat benyttelse. Det er sommerhuse nu også normalt, idet 1. Der er skrappe betingelser for at kunne købe sommerhuse med henblik på erhvervsanvendelse 2. Skattereglerne tilskynder, at ejer betaler ejendomsværdiskat for privat benyttelse for at kunne opnå de særlige fradrag ved beskatning af lejeindtægten. Hvis man benytter 15 pct. reglen til at erhverve en ejendom billigt, slår man sig selv bagi, hvis fortjenesten beskattes ved salg. Det skal man tænke over i familiehandler og ved dødsboskifter.

Jørgen

Hej Per Jeg har bl. a. ved hjælp af din gode rådgivning her på siden overdraget mit sommerhus til mine 2 børn til 15% under vurderingssummen. De er begge gift, så der er oprettet ægtepagter, som er tinglyst. Jeg har lavet gældsbreve efter dine vejledninger, og mit spørgsmål vedrører afdragene (de spontane årlige gaver). Kan jeg uden problemer med skat give gaver til både mine døtre (2017-niveau: 62.900 kr.) - og til svigerbørnene (2017-niveau: 22.000 kr.) efter mundtlig aftale med disse om, at gaverne skal gå til nedbringelse af gælden, så overdragelsen bliver gennemført hurtigst muligt? På forhånd tak!

Per Nielsen

Nedbringelse af gældsbrevet sker ved påtegning på selve gældsbrevet: "Kreditor har eftergivet kr. 62.900 ved gave. Gaven er særeje. Hovedstolen andrager herefter x kr.". Begge parter underskriver. Husk dato. Hvis det sker på anden - og mindre formel - måde risikerer I, at Skat tilsidesætter gaven/nedbringelsen. Hvis I skal undgå gaveanmeldelse, må der ikke ydes andre gaver i samme kalenderår.

Sidsel

Min bror og jeg har netop fået overdraget familiens sommerhus. Det er sket ved advokaters hjælp og vi har hver især fået et gældsbrev af min mor på godt 1.200.000 kr. Gældsbrevene udgør tilsammen sommerhusets værdi og der er ingen gæld i huset. Mit spørgsmål er nu, om jeg skal oplyse mit nye ejerskab til Skat eller om de får oplysningerne automatisk? Det er måske lidt uden for rammerne på denne tråd, men jeg har meget svært ved at finde noget om emnet. Jeg er almindelig lønmodtager uden så meget luft i den daglige økonomi og jeg har svært ved at regne ud, hvordan ejerskabet kommer til at påvirke mit skattefradrag? Jeg har modtaget ejedomsskattebillet fra sommerhus-kommunen, så de udgifter er der styr på. På forhånd tak for hjælpen.

Per Nielsen

Nej, I har ikke fået et gældsbrev: I skylder 1,2 mill. kr. til jeres mor. Hun skal huske af medtage beløbet som kontanter, hvis hun indberetter formue til sociale myndigheder, idet det kan påvirke visse formueafhængige sociale ydelser. I forbindelse med skødet gives der besked til SKAT. Du og din bror kommer derfor automatisk til at betale ejendomsværdiskat (1 pct. af den offentlige værdi), når jeres årsopgørelser dannes. Hvis I vil være helt sikre på at undgå restskat, er I nødt til at ændre jeres forskudsopgørelser hos SKAT. Jeg går ud fra, at I ikke har overtaget gæld til realkreditinstitut eller bank i forbindelse med handlen.

Ulla Amter

Vi har et sommerhus som vi godt vil lade 2 sønner arve,den ene bor I Afrika, hvordan er han stillet mht til skat, skal han betale skat når Han har boet i udlandet i over 10 år. Mvh Ulla amter

Per Nielsen

Da din søn formentlig har haft bopæl i Danmark i mindst 5 år, kan han erhverve fast ejendom her i landet uden justitsministeriets tilladelse. Når han ejer fast ejendom her i landet, er han begrænset skattepligtig i Danmark. Det betyder, at han beskattes af indtægter og udgifter vedr. ejendommen. Er der ikke sådanne, skal han alene betale ejendomsværdiskat i Danmark (1 pct. af ejendomsværdien). Hvis din søn ikke allerede har en e-boks i Danmark, bliver han som ejer af fast ejendom i Danmark nødt til at have en sådan, idet opkrævning af ejendomsskat, forskudsopgørelse og årsopgørelse automatisk sendes til e-boksen. Mails til e-boksen går tabt, hvis en ejer ikke har sørget for dette.

Christina Lynge Nielsen

Min svigerfar vil overdrage hans gældsfrie sommerhus til mig og hans søn. Hvordan gøres det smartest? Pt står den offentlige værdi til ca 590.000, men denne vil vi gerne have revurderet før overtagelse, da huset i dag ikke er nogle penge værd. Jeg regner med at min svigerfar skal oprette et gældsbrev til hans søn, og så kan han frigive ca 61.000 pr år. Men hvad hvis han dør inden huset er helt overdraget? Og skal huset tinglyset samtidig med oprettelse af gældsbrevet?

Per Nielsen

Enten bruger I 15 pct.-reglen - eller også gør I ikke. Hvis I bruger 15 pct.-reglen, er købesummen 501.500 kr. Jeg anbefaler, at din mand bliver enekøber. Og ja, der kan gives en gave på 62.900 kr. i år. Restbeløbet er 438.600 kr. - og det kan berigtiges ved, at din mand udsteder et gældsbrev. I så fald er der handlen - der er altså ikke tale om, at sommerhuset ikke er overdraget "helt". Gældsbrevet forfalder ved død og medregnes således i dødsboet på samme måde som kontanter. Hermed får din mands søskende arv, ligesom der skal betales boafgift m.v. af gældsbrevet. Inden I gennemfører handlen, bør I sikre, at I har styr på, om det får konsekvenser for din svigerfar at eje et gældsbrev - frem for at eje sommerhuset. Besluttet I jer til ikke at bruge 15 pct.-reglen, må I sikre jer, at SKAT ikke efterfølgende gør gældende, at handelsprisen svarer til den offentlige ejendomsvurdering. Hvis SKAT gør dette, kan det få den konsekvens, at din mand har modtaget et gave, som der skal betales boafgift af.

Christina

Hej, Min mor og jeg taler om, at jeg skal købe hendes sommerhus, offentlig værdi minus 15%, Hertil kommer, at min mor foreslår, at alt indbo skal indgå som en del af handlen - skal dette fremgå af en købsaftale og vil evt kreditorer / anden familie kunne anfægte dette senere ved hendes død?

Per Nielsen

Den særlige regel om, at der kan overdrages til børn til den offentlige ejendomsvurdering minus 15 pct., giver ikke sikkerhed for alle udfordringer. En af udfordringerne kan være, at din mor har kreditorer, der ikke dækkes, og som kan anfægte købesummen, hvis de mener, at sommerhuset har en langt højere handelsværdi. En anden udfordring kan være, at din mor sidder i uskiftet bo, og at øvrige arvinger - dine søskende - finder, at sommerhuset har en langt højere handelsværdi, og at de snydes for deres fædrene arv. Sommerhuse handles ofte med normalt indbo. Jeg går ud fra, at det er dette, du tænker på - og ikke din mors samlede indbo. Hvis der kan være tvivl om, at indboet udgør mere end normalt indbo, bør I som minimum tage fotos, evt. kan I få en ejendomsmægler til at udtale sig. Det garanterer ikke for, at der ikke senere kommer problemer. Men det vil være et skridt på vejen.

Jonna Kristensen

Vedrørende spørgsmål 9/9 og 21/9 (svar 11/9 og 22/9) jeg har nok ikke formuleret mig ordentlig. Mit spørgsmål går på om mine børn (ikke jeg) kan købe min nevøs andel af sommerhuset kontant af ham 400.000 (halvdel af budpris) og jeg samtidig eller senere, hvis det er bedre overdrage min halvdel af sommerhuset via gældsbreve (450.000 15% reglen) fra mine børn (ejd.værdi er 1.000.000) huset er gammelt og kan højst sandsynligt ikke indbringe mere end buddet. Undskyld forstyrrelsen. Ved godt vi skal have hjælp til handlen. På forhånd tak

Per Nielsen

Det gør i afgiftsmæssig henseende ikke den store forskel, om det er dig eller dine børn, der køber din nevøs halvdel af sommerhuset. Og ja, der kan gennemføres flere handler på halve sommerhuse, så slutresultatet bliver, at enten du eller dine børn ender med at blive eneejere. Den principielle og vigtige er, at de lempelige regler for handler i lige linje ikke gælder for handler med sidegrene. Det betyder, at 15 pct. reglen ikke finder anvendelse. Og det betyder, at regler om anfordringsgældsbreve ikke finder anvendelse. Endelige betyder det, at reglerne om gaveafgift ikke finder anvendelse.

Jonna Kristensen

Tillægsspørgsmål til køb sommerhus 9/9 (svar 11/9). For ikke at komme i konflikt med SKAT er det så bedre at mine børn først køber min nevøs andel sat til 400.000 evt kun halvdelen 200.000 hvis han beslutter sig til at være med i huset, her er der tale om reel kontant betaling til min nevø fra mine børn, og jeg så senere overdrager min halvdel via gældsbreve til 450.000 iflg ejd.værdi 1.000.000, eller giver det også problemer. Hvis min nevø er med, skal de jo have forholdsmæssig samme andel. Håber jeg har kunnet formulere spørgsmålet forståeligt. På forhånd tak

Per Nielsen

Problemstillingen var, at din bror er død, og at dine børn vil købe halvdelen af sommerhus, så I beholder det i familien. I mener, at handelsprisen er langt under den offentlige ejendomsvurdering. Den sikre løsning er at anmode om bindende svar hos svar. Det er en billig fornøjelse - gebyr på 400 kr. og en svartid på ca. 3 måneder. Kan man ikke vente på det, kan man aftale et skatteforbehold, så handlen omgøres/tilrettes, hvis SKAT senere sætter tvivl ved værdieren. Købesummen kan være kontanter eller gældsbreve. Reglerne om anfordringsgældsbreve gælder kun i gavekredsen (altså i lige linje). Principielt skal gældsbreve/pantebreve i handlen med din nevø kursfastsættes. Også dette kan der spørges om i anmodning om bindende svar. Jeg forstå, at nevøen skal have salgssummen kontant, og at spørgsmålet nu er, om dine børn kan betale kontant og herefter sælge til dig, hvor du udsteder gældsbreve. Denne løsning kan lade sig gøre. Men opnår dine børn en fortjeneste uden at have boet i sommerhuset, bliver de beskattet af ejendomsavance. Enkle løsninger er tit de bedste. Risikoen ved, at du køber for billigt af din nevø, er, at du bliver beskattet af en gave. Du må derfor afgøre, om du vil sikre dig ved anmodning om bindende svar eller skatteforbehold.

Lone Jensen

Hej. Min mor er over 80 år og har boet i sommerhuset i 30 år og vil gerne sælge sommerhuset til mig i mens hun er i live med rabat også i forhold til de normale 15 % i familierabat. Ejendomsværdien er ca. 1.600000 mill. Jeg har også en søster og hun vil helst sælge sommerhuset så vi får mest ud af pengene, da det er et attraktivt sted sommerhuset ligger og tilsvarende sommerhuse i området bliver solgt til omkring 2.3 millioner. Hvad er bedst at min mor sælger sommerhuset imens hun er i live og så kan give os flere penge hvert år som gave - dog indenfor max grænsen eller er det bedst at sælge sommerhuset efter hendes død og dele fortjenesten i to lige store dele? Hvis jeg skal købe sommerhuset af min mor imens hun lever og min søster ikke skal lide last under det økonomisk - altså at det går ud over hendes arv. Hvordan skal jeg forholde mig - da den familierabat jeg får og den billige pris jeg får for sommerhuset (- da ejendomsvurderingen er langt under hvad man kan få for sommerhuset når man sælger det) kun er til fordel for mig og ikke min søster og det synes hun er uretfærdigt. For den dag jeg vælger at sælge sommerhuset vil jeg tjene godt på det og den fortjeneste vil hun så ikke få del i og hendes arv vil blive væsentligt forringet. Jeg vil for alt i verden undgå at hun føler sig dårligt behandlet og vil have at hun føler at hun får lige så meget i arv som mig. Kan jeg give hende et kontantbeløb som kompensation - kan det udligne arven så vi på den måde får lige meget også når familierabatten er taget med i betragtning - og hvordan regner man det ud? Hvad med at få flere ejendomsmæglere ud og vurdere sommerhusets salgsværdi og så tage gennemsnittet af det og hvor jeg så betaler differencen til min søster - og kan hun undgå at betale skat af det - for så er vi jo lige vidt? Eller skal min svigermor give hende et større kontantbeløb imens hun lever, hvor jeg så ikke får noget, men hvor jeg istedet får sommerhuset billigere - hvad er den bedste model hvor alle parter får lige meget? Min søster har ikke råd til at købe sommerhuset og vil helst sælge det da hun bor tæt på? På forhånd tak for hjælpen!

Per Nielsen

Familie og penge kan være en svær cocktail. Problemstillingen er, at I på den ene side vil anvende de lempelige regler for familiehandler, men at I på den anden side ikke vil tage konsekvensen (at din søster kan føle sig snydt). Det enkleste er at gøre det rigtige uden at tage hensyn til skatteregler. Ud fra din beskrivelse er det lidt vanskeligt at se, om du har ønske om at beholde sommerhuset på den lange bane. Den enkleste løsning kan være dyr rent skattemæssigt. Med hjælp fra rådgiver må man overveje andre løsninger - og herunder fremfor alt forebygge, at din mors formue ikke fordeles ligeligt, som hun ønsker. Man skal blot vurdere på, om det kan betale sig at lave indviklede løsninger for at spare forholdsvis beskedne beløb. Man kan tænke sig en løsning, hvor du overtager sommerhuset til 1,36 mill. kr. (der kan berigtiges helt eller delvist ved gave og/eller gældsbreve) kombineret med et testamente, der foreskriver, at din søster ved skifte efter din mor forlods modtager f.eks. 640.000 kr. Men jeg kan ikke foreslå, at I arbejder videre uden rådgivning, der sikrer, at alle konsekvenser er rigtigt belyst. Gave til din søster er skattepligtig. Og det er jo ikke så smart at spare 15 pct. i boafgift for efterfølgende at betale skat med måske 50 pct.

Lone Jensen

Hej Per. Tak for svaret. Jeg ved ikke hvis jeg køber sommerhuset hvor længe jeg vil beholde det - ved ikke hvor dyrt det er at have sommerhus og ved ikke om vi skal leje det ud i perioder for at få det til at køre rundt og ved ikke om det er besværet værd at leje det ud. Så der er en del usikkerhed omkring det, men jeg er glad for sommerhuset, men hvis vi skal have råd til både at eje hus/lejlighed og sommerhus på sjælland så skal der jo en pæn sjat penge til for at få det til at køre rundt. Endvidere at skulle vedligeholde sin egen bolig og et sommerhus kan være en tidsrøver og dyrt. Ved jo ikke om man bliver ramt af sygdom osv. Det er heller ikke sjovt at være alt for hårdt spændt for økonomisk - så er der ikke mange penge at rejse for om året og så er man nærmest tvunget til at holde alle ferier i sommerhuset og det kan også blive kedeligt i længden. Men ja vi må have rådgivning i forhold til hvordan man sikrer sig at arven bliver fordelt ligeligt - det nemmeste ville være at min mor solgte sommerhuset på markedet imens hun levede - så var det kun penge der skal fordeles i to lige store dele når hun ikke er her mere. For det er vigtigt at beskytte søskende forholdet for det skal vare meget længere end hvor længe min mor lever - og ja hvis jeg skulle købe sommerhuset så er det nok dumt som du skriver at jeg så betaler et beløb til min søster pga. 50 % skat. Så det bedste vil være at min mor giver differencen til min søster fra den pris jeg køber huset for også op til markedsprisen - hvor flere ejendomsmæglere kan vurdere sommerhuset og så lave en gennemsnitspris hvor - salgsprisen på markedet ca. vil blive vurderet til at være 2.3 mill. Hvor jeg giver min mor kontant 1.36 mill. kr. og så får min søster 940.000 kr. af min mor - uden at jeg får noget. For når jeg så en dag vælger at sælge huset så får jeg jo de 940.000 kr i fortjeneste på sommerhuset - for det er et meget populært sommerhus område - så der er aldrig problemer med at komme af med husene der og priserne er altid ret høje. Vil det ikke være bedst at det er min mor der giver pengene til min søster som ovenfor beskrevet og hvor meget skal hun betale i skat hvis hun får hele beløbet på een gang imens min mor lever? Eller kan det bedre betale sig at beløbet til min søster er bundet i testamentet - altså når det gælder at få mest ud af det økonomisk? Tak for hjælpen!

Per Nielsen

Jeg kan se, at du allerede arbejder videre i det spor, jeg lægger - og som skal vurderes med kritiske øjne, når de fornødne tal om økonomien er klarlagt. Ved at holde sig under afgiftsgrænsen på 62.900 kr. undgår man, at der skal findes penge til betaling af afgift. Det samme undgås ved at købe sommerhuset mod udstedelse af gældsbrev. Afgiften udløses naturligvis ved død. Men der kan være høvlet af på gældsbrevet ved årlige gaver. Hvis din søster modtager en kontant gave, skal der betales 15 pct. af den del, der overstiger afgiftsgrænsen. Denne afgift udskydes ved at oprette testamente. Der er desværre mange faldgruber i denne konstruktion. F.eks. skal det belyses om din mor modtager sociale ydelser, der påvirkes af, at hun ejer penge (gældsbrevet) i stedet for mursten (sommerhuset). Og det skal afklares, om din mor har andre aktiver end sommerhuset. Hvis ikke, kan tvangsarvereglerne være en barriere. Endelig skal det afklares, om hun sidder i uskiftet bo, og om dette er en barriere.

Lone Jensen

Tak for svaret - ja der er meget at tage hensyn til - min mor har en del aktier og en del stående på sin konto så hun får ingen sociale ydelser nogen steder fra kun sin pension og hun har få årlige udgifter. Min far døde for en del år siden så hun sidder i uskiftet bo - altså vi har ikke fået arv fra min far endnu. Vil det sige at det bedste er at jeg køber sommerhuset med et gældsbrev og hvor det årligt vil blive nedskrevet med 62.900 kr. som er en gave fra min mor og hvor min søster får det samme hvert år imens min mor lever? Hvad skal jeg så betale til at starte med - da der skal laves en økonomisk model så min søster vil få lige meget imens min mor lever og efter min mors død skal min søster vel have flere penge end jeg får fordi sommerhusets værdi skal ses i lyset af markedsværdien så når jeg sælger det engang og tjener på det så har min søster fået et tilsvarende beløb af min mor - som jeg så ikke har fået? Tak for hjælpen!

Per Nielsen

Forslaget indeholdt et element med et testamente, der tillagde din søster et beløb for at imødekomme din mors ønske om "ligestilling". Dette element overser du tilsyneladende - det viser hvor farligt, der er at løse indviklede økonomiske transaktioner på en hjemmeside! Dit seneste indlæg rejser et nyt spørgsmål: Vil dødsboet efter din mor være skattepligtigt? Hvis ja, udløses der beskatning af avance på bl.a. aktier. Hvis svaret er nej, udløses beskatningen ikke (og din mor bør undlade at sælge aktier med stor avance). Grænsebeløb for skattefrihed for et uskiftet bo ligger på ca. 5,5 mill. kr. Først når dette spørgsmål er afklaret, kan I få afklaret, om det bedste er at formindske formuen ved gaver (hvilket udløser gaveafgift) for at bringe skattefrihed i spil.

Lone Jensen

Tak for hjælpen - og det er så godt at min søster og jeg og mor er helt enige om at alt skal fordeles ligeligt - det er også en trøst for min mor at mig og min søster har så meget respekt for hinanden og ønsker hinanden det bedste - så min mor ved at vi altid vil forblive tætte. Det hele er meget indviklet og vi må søge rigtig rådgivning for at alt komme til sin ret - det er i alles interesse. Tak for din indsigt det har været en hjælp til at forstå det hele bedre og du har helt ret i at den her side er kun til generel vejledning og ikke noget der skal styre slagets gang.

Jonna Kristensen

Jeg har arvet et halvt sommerhus (som særeje) ejendomsværdi 1.000.000 nevø anden halvdel (efter min afdøde bror) sommerhuset har været til salg længe fået bud på 800.000 gennem mægler (kontrakt udløber snart). Kan min nevø sælge sin andel til mine 3 børn for 400.000, og kan jeg overdrage min andel til mine 3 børn til kr. 400.000 og hvordan gør man? Er det ved tre gældsbreve som så skal nedskrives hvert år indtil det når 0, jeg har ingen penge at forære væk, så det bliver kun på papiret, skal der laves tilstandsrapport mm ved denne handel, måske min nevø vil være med så de bliver 4, således at mine børn køber halvdelen kr. 200.000 af nevøen. Vi ved godt der skal laves en slags samarbejdsaftale, da det jo kan være vanskeligt at være 3-4, men ingen har råd og tid til helt at overtage og vil gerne beholde det i familien selvom det er gammelt. Venlig hilsen og på forhånd tak

Per Nielsen

Du ejer sommerhuset sammen med din nevø. Selv om sommerhuset har været til salg hos mægler, vil I nu overdrage hele sommerhuset til et beløb, der er 20 pct. under den offentlige ejendomsvurdering. For din halvdel er afvigelsen større end 15 pct., og der er en risiko for, at SKAT vurderer, at der er givet gaver. De er imidlertid tæt på grænsen for afgiftsfrie gaver, så risikoen er lille. Der er som udgangspunkt ikke noget gavemiljø mellem din nevø og dine børn. Kan SKAT ikke godtgøre, at parterne har andre forretninger, vil prisen blive anerkendt. I bør gemme oplysninger fra mægler m.v. Hvis børnene udsteder gældsbreve til dig (og din nevø) har du en formue. Du skal undersøge, om det påvirker dine indkomster. Ja, du kan give årlige gaver på 62.900 kr. afgiftsfrit. Men det kan din nevø ikke. I kan handle uden tilstandsrapport, som ikke er et lovkrav, men alene et krav for at undgå efterfølgende tvist om mangler. Ja, en samejeoverenskomst er en god idé.

arne noack

Hejsa. Min kæreste og jeg ønsker at overtage min mors sommerhus. Huset har en off. ejendomsværdi på 1.150.000 og vi køber det derfor til 975.000. Vi ønsker at købe det sammen med min svoger og hans kone, så hvert par har 50/50 - eller hver enkelt har 25%. Vi har afklaret det hele med min mor og vores bank - men spørgsmålet er om vi må overtage sommerhuset sammen med min svoger og hans kone på de vilkår, dvs. off. ejendomsværdi minus 15%. Og er det ligemeget om vi overtager det 50/50, eller skal der være en "overvægt" til mig da jeg er hendes søn? Eller skal min kæreste og jeg købe det, og så efterfølgende sælge en andel til min svoger? På forhånd tak

Per Nielsen

Den særlige regel om, at der kan handles mellem nærtstående til ejendomsværdien minus 15 pct., gælder ikke din kæreste og den svoger og dennes kone. I praksis vil der normalt ikke opstå et problem, idet du næppe lader andelene gå videre, hvis du havde udsigt til en større gevinst. Vil I være på den sikre side, er I nødt til spørge SKAT i en anmodning om bindende ligningssvar. Eller I kan handle med et skatteforbehold, så handlen rulles tilbage, hvis SKAT mener, at den reelle pris er højere. Under alle omstændigheder bør I gemme oplysninger fra evt. mægler og på handler på andre huse i området.

Jørgen

Dine ovenståense svar giver fint svar på løsningsmodellerne ved en sommerhusoversragelse til børnene. Så jeg har bare et par lavpraktiske spørgsmål: 1) Hvordan registrerer man gældsnedskrivelsen ved de årlige gaver - ved anførsel af beløb og underskrift på gældsbrevet? 2) Ved ønske om særeje til børnene, hvor omfattende er en ægtepagt - kan den helt kort alene omfatte sommerhuset? På forhånd tak

Per Nielsen

Gældsbrevet nedskrives efterhånden, som der afdrages. Gældsbrevet er måske på 200.000 kr. Hvis giver kommer i gavehumør, tilføjes på gældsbrevet: Kreditor har ydet gave kr. 62.900, hvormed hovedstolen nedsættes, så den fremtidig er kr. 137.100. Begge parter skriver under. Yderligere registrering er ikke nødvendig, men mindre gældsbrevet er tinglyst som pantebrev. Hvis gaven skal være særeje, tilføjes dette før underskriften. Hvis mere end gaven skal være særeje, er oprettelse af ægtepagt nødvendigt. Ægtepagt er en aftale, der tinglyses. Der er en række specifikationskrav, som man kommer ind i, hvis ægtepagten oprettes under ægteskabet (og ikke før ægteskabet), eller hvis der fortsat skal være formuefællesskab på noget af formuen.¨ Baggrunden for disse specifikationskrav er, at man på et hvilket som helst tidspunkt skal være i stand til at afklare, hvad der er særeje, og hvad der er formuefællesskab. Og ja, sommerhuset alene kan være særeje. Udfordringen opstår, hvis det er belånt - eller senere belånes.

Kenneth Andersen

Kan jeg overdrage mit sommerhus til min datter der er snart 8 år gammel ? Har ikke andre børn og er skilt. Offentlig vurdering er 3.2 mio DKK. mvh Kenneth

Aase Lassen

Jeg ejer et hus hvor ejendomsvurdering er 680.000. Jeg skylder stadig 560.000 kr til kreditforeningen. Har jeg mulighed for at overdrage ½ af huset til min datter ? Er det modellen hvor jeg sælger til 680.000 - 102.000 = 578.000/2 = 289.000 kr. ? Hvordan med kreditforeningslånet skal der så betales 280.000 af på det hvis en evt. overdragelse overhovedet er muligt. På forhånd tak. Mvh. Aase

Per Nielsen

Du kan overdrage halvdelen af sommerhuset til din datter for f.eks. 280.000 kr. Beløbet kan berigtiges ved, at din datter overtager halvdelen af lånet til kreditforeningen (hvis de vil være med til dette). Der kan findes andre løsninger, men sådanne vil typisk kræve, at du eller din datter skal have penge op af lommen for at nedbringe lånet.

Prasmus

Sommerhuset til off. ejendomsvurdering på 800.000 kr (heraf grund 450.000) ønskes overdraget fra mor/far til datter. Herfra må trækkes 15 % og gives 62.900 kr - Må der også gives 62.900 kr til begge børnebørn (datterens 2 børn) m.h.p. at få prisen ned eventuelt tæt på grundprisen uden nogen beskatningsmæssige konsekvenser for parterne ? Eksempelvis 800.000 - 120.000 kr (15%) - 188.700 kr (3 x 62.900 kr) = Handelspris 491.300 kr her og nu år 1. Og kan der gøres noget yderligere for at nå ned på ca. 450.000 kr i handelspris, som er aftalt idet huset intet er værd, da overdragelsen er aftalt til grundpris alene ?

Per Nielsen

Hvis datteren køber alene, kan der naturligvis alene modregnes gaven til datteren på kr. 62.900. Restbeløbet kan evt. afgøres ved, at datteren skylder restbeløbet kr. 617.100 på et gældsbrev. Der kan gives gaver til børnene (men så skal dine forældre have penge op af lommen), som igen giver gaver til deres mor, som deres mor så afvikler på gældsbrevet). Men det er en farlig vej - særligt hvis børnene er umyndige. Hvis spørgsmålet går på, om man kan handle til en lavere pris end den offentlige ejendomsvurdering, fordi handelsværdien er mindre, er svaret ja måske. Man kan gennemføre handlen og aftale et skatteforbehold, så handlen går tilbage eller reguleres, hvis aftalen tilsidesættes af SKAT. Man kan indhente bindende svar fra SKAT ved at forelægge spørgsmålet for SKAT. Man kan prøve at komme igennem med en genoptagelse af vurderingen. Men: sælger må endelig ikke rive huset ned. Hvis forældrene gør dette, er der ikke længere tale om salg af et sommerhus. Dermed er evt. avance ikke skattefri for forældrene.

Inge

Hvordan kan jeg på bedst mulig måde overtage min mors sommerhus? Det er vurderet til 770.000 kr . Der er indefrosset ejendomsskatter for 100.000 og et banklån på 98.000 Vi er tre søskende, hvoraf kun jeg vil overtage huset. Min ene søskende har fået sin forskudsarv, men bor ikke i Europa og vil gerne have at jeg overtager huset. Hvordan kan det bedst gøres? Med Venlig hilsen Inge

Per Nielsen

Sommerhuset kan overtages til den offentlige ejendomsvurdering minus 15 pct. eller 654.500 kr. Beløbet kan berigtiges ved følgende elementer: Du overtager banklånet, og det forhøjes med 100.000 kr., så lånet til kommunen kan indfries. Det resterende beløb berigtiges ved en kombination af gave/arveforskud og gældsbrev. Jeg vil anbefale, at din mor orienterer dine søskende om vilkårene uanset, om hun sidder i uskiftet bo. Ønsker hun ikke dette, vil jeg anbefale, at din mor opretter testamente. Heraf skal fremgå, hvad der skal ske, hvis en af dine søskende gør indsigelse. Hvis det er uklart, om din søster i udlandet har modtaget gave eller arveforskud, bør dette klargøres i testamentet.

Erling Olsen

Hej Min kone og jeg har sommerhus .Vi er 66 og 63 år og kan måske ikke passe det så meget længere.Der er gæld i huset,hvad gør vi bedst hvis et eller flere fælles børn skal overtage det? Ved overdragelse som gave og gældsbrev,hvornår og hvem indfrier lån?Ved overdragelse som gave, har vi så mere at sige over huset?Huset lejes ud i perioder.Hvornår overgår styring til barnet/børn?Ander problemer vi bør være opmærksom på? Evt.Omkostninger. Med venlig hilsen Erling Olsen

Per Nielsen

I jeres situation ville jeg formentlig beholde sommerhuset. Men vil I ikke det, er der følgende muligheder: I overdrager sommerhuset til jeres børn til den offentlige ejendomsvurdering minus 15 pct. Salgssummen berigtiges ved at jeres børn overtager jeres lån. Det skal der tilladelse til fes bank/realkredirinstitut. Resten berigtiges ved gave og/eller udstedelse af gældsbreve. Børnene bør indgå en samejeoverenskomst, så brugsret og vedligeholdelsesbyrde er fordelt ligeligt. De deri kan indføjes bestemmelser om jeres rettigheder, men det vil normalt have nogle skattemæssige konsekvenser, der gør, at I forlader jer på jeres børns velvilje i fremtiden.

Rasmus

Hej Per Min far ejer et sommerhus med en offentlig ejendomsvurdering på 1.500.000 og jeg kan dermed overtage huset ved en familiehandel til kr 1.275.000, jf. Værdiansættelsescirkulæret. Mit spørgsmål er følgende. Kan min far i forlængelse af salget give min bror, som ikke ønsker at være med i sommerhuset, skattefrie gaver for differencen mellem den offentlige vurdering og familieprisen jeg har købt huset til, dvs. 225.000 kr, uden at SKAT vil modsætte sig prisen i familiehandelen og kræve gaveafgift? Min frygt for ovenstående er opstået på baggrund af Højesterets kendelse af 8 marts 2016 i en sag om familiehandel i et dødsbo, hvor broren som købte ejendommene til familiepris efterfølgende gav arveafkald til fordel for søsteren. Vil denne sag kunne anvendes analogt i den ovenfor beskrevne situation i forhold til de efterfølgende skattefrie gaver som min bror får (og jeg ikke gør) eller vil min far være fri til at give gaver for differencen til min bror, uden at jeg modtager samme skattefrie gaver.. Jeg er klar over der er et årligt maxbeløb for de skattefrie gaver, som dermed skulle gives over en årrække. På forhånd tak. Vh Rasmus