Vælg kontor
Privat
Erhverv
Nyheder
Om advodan

Spørg din udlejer om lov, før du fremlejer gennem Airbnb

  • Af Stina Askholm Hansen
  • 22. feb 2017
  • 19 Spørgsmål & svar

”I en nyere dom fra Boligretten på Frederiksberg er det slået fast, at private udlejere kan ophæve et lejemål, hvis lejer fx fremlejer sin lejlighed på Airbnb gentagende gange i korte perioder. Det har stor betydning for de mange tusinde danskere, der lige nu tjener penge på at fremleje deres bolig i perioder. Det er dog ikke umuligt at fremleje sin bolig, hvis man er opmærksom og har aftalerne på plads med sin udlejer”, siger advokat Mads Fossing fra Advodan Næstved.

Læs her, hvordan du skal forholde dig, hvis du er en af de mange, der gerne vil fremleje sin lejlighed.

Hvornår må du leje ud?

Ifølge Mads Fossing afhænger din mulighed for at fremleje din lejlighed i kortere perioder af din udlejer og din lejekontrakt.

”Lejeloven siger klart, at du som lejer ikke må bruge lejemålet til andre formål, end du har aftalt med udlejer - og heller ikke lade andre bruge din lejlighed uden udlejers samtykke. Også selvom det bare drejer sig om en enkelt weekend i ny og næ”.

Hvordan får du lov at leje ud?

Hvis du gerne vil sætte din lejlighed på Airbnb eller lignende portaler, er første skridt derfor at tjekke din lejekontrakt. Her vil det i de fleste tilfælde fremgå, hvad du må bruge din lejlighed til.

”I de fleste lejekontrakter står der, at lejemålet er helårsbeboelse for lejers husstand. Det betyder, at du kun må fremleje din bolig i overensstemmelse med lejelovens regler. Hvis du fremlejer i korte perioder flere gange i løbet af et år, kan det betragtes som om, du driver ”erhverv”, og det er som udgangspunkt ikke tilladt. Men jeg vil altid råde til, at du kontakter din udlejer og hører, om I kan finde ud af en aftale. Det kan være, du får lov, hvis det bare er engang imellem, eller hvis udlejer kan være med til at bestemme, hvem der bor i lejligheden”, siger Mads Fossing.

Har du allerede lejet ud?

Hvis din annonce allerede er online på udlejningssitet, eller du måske allerede har haft dine første gæster, skal du ikke gå i panik og være bange for at blive smidt ud i morgen.

”Den bedste løsning vil være at kontakte din udlejer hurtigst muligt og tale mulighederne igennem. Det kan også være, at udlejer når at kontakte dig først. Vil han eller hun ikke lade dig fremleje din bolig længere, skal du med det samme stoppe med udlejningen og slette alle annoncer fra udlejningsportalerne”, siger Mads Fossing.

Hvornår kan du blive smidt ud?

Hvis din udlejer beder dig om at stoppe med udlejningen, og du ikke følger den henvisning, har han eller hun ret til at ophæve dit lejemål med øjeblikkelig virkning.

”Hvis det når så langt, og du kan anerkende, at udlejningen har været i strid med lejekontrakten og lejeloven, har du ikke andet valg end at lede efter en ny bolig – medmindre du kan tage en dialog med din udlejer. Det nytter heller ikke noget at slette sine spor, for sandsynligvis har din udlejer skærmprint af dine annoncer og måske også vidneudsagn fra dine naboer”, siger Mads Fossing.

Vil du vide mere?
Spørgsmål
Ulrik Steen
16-04-2017 13:53:27

Vi er ejere af en lejlighed i det centrale Århus. Vi udlejer et værelse til AirBnB i et begrænset omfang - dvs under 60 dage om året. Imidlertid ønsker man nu i ejerforeningen at ændre foreningens vedtægter, så det bliver forbudt for ejere at udleje til f.eks. AirBnB. Beslutningen hviler alene på hypoteser om at AirBnB-gæsterne kan skabe utryghed, " vil os det ondt" og lignende hypotetiske udsagn, altså intet der er baseret på konkrete observationer. Vi finder det tvivlsomt om det er lovmedholdeligt at en ejerforeningen kan gennemføre en sådan beslutning, som bevirker en betydelig indskrænkning i den enkelte ejers dispotionsret over sin bolig.
Hvad siger juraekspertisen til dette?
Venlig hilsen
Ulrik Steen

Charlotte Stoltenberg
20-07-2017 09:19:10

Hej Ulrik Steen,

Det er min umiddelbare opfattelse, at ejerforeningen godt kan forbyde en bestemt type udlejning fx kort ferieudlejning, så længe dette sker på et sagligt grundlag og vedtages i overensstemmelse med ejerforeningens vedtægter.

Jeg vil dog samtidig sige, at jeg også mener, at det kommer meget an på, hvordan ejerforeningen ønsker at formulere og opbygge forbuddet. Der er altså to sider af spørgsmålet at være opmærksom på og jeg kan derfor ikke komme med et mere konkret skøn vedr. gyldigheden, af det ejerforeningen forsøger at gennemføre i dette tidfælde uden at skulle gå nærmere ind i sagen.

Hvis du ønsker et konkret skøn vedr. spørgsmålet, er du velkommen til at kontakte os direkte.

Mvh Charlotte Stoltenberg

Mette Krogh
06-07-2017 09:19:33

Vi har et hus som lejes ud. Lejeren overholder ikke vores krav. Feks hun holder ikke haven, klipper ikke hæk, slår ikke græs. Hun er fraflyttet til anden kommune, men betaler næsten husleje hver gang. Men hun lader en anden bo på adressen, unden han har adresse der. Mit spørgsmål er: jeg har lavet en opsigelse, med begrundelse at hun fremlejer til en anden. Hvad gør jeg hvis hun nægter at flytte ?
Venlig hilsen Mette

Charlotte Stoltenberg
20-07-2017 09:32:43

Hej Mette Krogh,

Du skal være opmærksom på, at der er meget strenge krav til udformningen af opsigelsesskrivelser og opsigelsesgrunde i lejeloven. Fremleje er som udgangspunkt ikke i sig selv en gyldig opsigelsesgrund, med mindre lejeren fremlejer i strid med lejeloven eller misligholder lejekontrakten på anden vis, der gør, at opsigelse af lejeren er påkrævet. Ud fra de oplysninger jeg får her, mener jeg, at det er tvivlsomt, at en opsigelse af lejeren på baggrund af fremleje vil være gyldig.

Helt generelt kan jeg oplyse, at hvis en opsigelse/ophævelse af et lejemål er gyldig og opfylder alle krav i lejeloven, men lejer nægter at fraflytte lejemålet, så indbringer man sagen for fogedretten, i den retskreds hvor lejemålet ligger og får fogedrettens assistance med at sætte lejeren ud af lejemålet. Fogedretten vil alene gennemføre disse sager såfremt dokumentationen for at opsigelsen af lejer er berettiget foreligger.

Hvis du ønsker nærmere drøftelse eller vurdering af din sag, er du velkommen til at kontakte os direkte.

Mvh Charlotte Stoltenberg

Alex
31-07-2017 20:27:11

Hej vil vide om jeg kan gå til llo hvis der er skimmel svamp i min væg og der er fugt og vidste det ikke da jeg flyttet ind og vil høre om jeg kan tillade mig at krave at jeg får min penge tilbage da beg har fået asma af det sorry hvis der er stave fejl er ordblind mvh alex

Charlotte Stoltenberg
01-08-2017 10:52:01

Hej Alex,

Jeg vil anbefale dig at kontakte LLO direkte og høre til deres medlemsbetingelser og betingelserne for deres assistance i sagen.

Mvh Charlotte Stoltenberg

Alex
01-08-2017 12:26:40

Okay tak vil jeg

Morten
16-08-2017 10:30:58

Vi overvejer køb af ejerlejlighed mhp. udleje via airbnb for en periode før anden benyttelse. I vedtægter står typisk at ejerforeningen skal orienteres om lejer. Men dette er vel ikke hensigtsmæssigt med 1-5 dages ophold. Hvordan kan man på bedst måde forholde sig til dette, så foreningen er orienteret og der ikke går bureaukrati i det? Har I nogle eksempler på foreninger, hvor det fungerer fornuftigt? Vi har selv venner, som har særdeles gode erfaringer med lejerne derfra og, at der hverken er støj eller andre gener for naboer. Dbh., Morten

Charlotte Stoltenberg
30-08-2017 11:13:30

Hej Morten,

Hvis det fremgår af ejerforeningens vedtægter, at de skal orienteres om udlejning ser jeg desværre som udgangspunkt ikke nogen let vej uden om dette. Nu har jeg jo ikke set formuleringen i vedtægten og ved derfor ikke, i hvilket omfang ejerforeningen skal orienteres, om det blot er en orientering om at ejerlejligheden udlejes eller om det tillige er en orientering om hvem lejer er eller om ejerforeningen skal godkende lejer.

Hvis du ønsker en mere konkret vurdering, skal jeg have mulighed for at læse vedtægtens bestemmelse. Såfremt du ønsker dette, er du velkommen til at kontakte os direkte.

Mvh Charlotte Stoltenberg

Odan
20-08-2017 07:43:08

Hej, jeg bor med min kone tæt på København. Vi bør i en almindelig lejlighed, og lige nu udlejer vi kun et værelse i vores 4 værelses lejlighed.
Gør det nogen forskel, hvis man udlejer bare værelser?
Er der nogle ting man skal lægg mærk på i vores situation?
Hoover det er forstålig, dansk et ikke mit modersmål.
På forhånd tak for svaret!

Charlotte Stoltenberg
26-09-2017 10:47:13

Hej Odan,

Hvis du lejer en lejlighed, har du i henhold til lejelovens regler ret til at fremleje højest halvdelen af lejlighedens beboelsesrum til anden beboelse. Du skal her være opmærksom på, at det samlede antal personer, som bor i din lejlighed ikke må overstige antallet af beboelsesrum, dvs. 4 i dette tilfælde. Der er også i lejeloven et krav om, at du skal indgå fremlejeaftaler skriftligt, og at du skal sende din udlejer en kopi af denne lejeaftale, før lejeforholdet begynder.

I din situation skal du være meget opmærksom på, at hvis du fremlejer værelset flere gange gennem fx AirBnb til flere forskellige personer for småophold, så kan du risikere at blive betragtet som om, at du driver erhverv med værelsesudlejning, og at du dermed benytter dit lejemål i strid med lejekontrakten, hvis der i lejekontrakten alene står, at du må benytte lejemålet til beboelse. Dette kan i sidste ende resultere i, at din udlejer ophæver lejemålet, fordi du har misligholdt lejekontrakten.

Jeg vil derfor anbefale dig, at du tager kontakt til din udlejer og starter en dialog med vedkommende om fremleje af det ene værelse, og ser om I kan opnå en aftale om dette.

Mvh Charlotte Stoltenberg

Nichlas
11-09-2017 21:35:48

Hej Advodan,

Jeg sidder i denne situationen, hvor jeg i er tvivl omkring lejeloven set i forhold til reglerne omkring Airbnb.

Hvordan er reglerne i forhold til korttidsudlejning af værelse med tilhørende køkken og bad.
Jeg ejer værelset 100%. Men jeg stiller spørgsmåltegn ved om jeg må leje badeværelset med, idet jeg kun ejer 1/6 af badeværelset.

Skal jeg have samtykke fra ejeren som ejer det resterne af badeværelset? Eller er min ejer del nok til, at jeg kan leje det ud via Airbnb.

Det skal dog nævnes, at badeværelset bliver benytte af andre. Idet ejeren af de 5/6 har fast lejer til sin lejlighed, som så bruger førnævnte badeværelse.

Eller er der andre regler jeg skal forholde mig til?

På forhånd tak for svaret.

Charlotte Stoltenberg
26-09-2017 10:48:27

Hej Nichlas,

Det er min opfattelse, at du skal have den anden ejers samtykke til korttidsudlejning af badeværelset.

Mvh Charlotte Stoltenberg

Mike Thorhauge Jensen
14-10-2017 22:14:35

Hej.
Jeg er bortrejst for en mindre periode, fra min Lejl. 3-6 mdr..
-I denne periode, er min kæreste i min Lejl.(Studerende)

1. Kan min udlejer, modsætte sig dette..?

2. -& Berører det min Kontanthjælp, at hun er i min Lejl. De 3-6 Mdr..?
Min Boligstøtte er på 650 -Så den ryger måske i denne periode..?

Mvh. M.T. Jensen

Charlotte Stoltenberg
3/1/2018 4:32:55 PM

Hej Mike Jensen,

Tak for dit spørgsmål som jeg kan se ved en fejl desværre ikke er blevet besvaret. Hvis du fortsat har brug for en drøftelse, er du velkommen til at kontakte os direkte på 55 75 85 00.

Mvh Charlotte Stoltenberg

sophie
29-10-2017 13:51:42

Hej

Jeg har et spørgsmål angående airbnb udlejning af andelslejlighed. Jeg har på et generalforsamlingsmøde med min andelsforening fået fortalt, at jeg ikke må leje min lejlighed ud gennem airbnb, fordi vi ikke har fået opstillet regler i vedtægterne herom. Men kan det passe? Jeg er klar over at man ikke må leje ud, hvis der er vedtaget regler om at man ikke må leje ud, men når der ikke er udarbejdet regler, må man så i princippet ikke godt leje ud?
Med venlig hilsen
Sophie

Charlotte Stoltenberg
3/1/2018 4:34:08 PM

Hej Sophie,

Tak for dit spørgsmål som jeg kan se ved en fejl desværre ikke er blevet besvaret. Hvis du fortsat har brug for en drøftelse, er du velkommen til at kontakte os direkte på 55 75 85 00.

Mvh Charlotte Stoltenberg

Jette Troldhaugen
5/23/2018 3:16:41 PM

Jeg har læst jeres årti kel om dom i Frederiksberg ret , om at udleje.gennem airbnb skulle være erhvervsvirksomhed - og give ret til øjeblikkelig udsmidning - min udlejer kom med lejekontakten og je måtte skrive under på, at fremleje ikke var tilladt -
Jeg undrer mig meget - jeg har læst andre advokater , som siger, at jeg enligt lejeloven, som plejer , har ret til at fremleje f.eks.et værelse - og udlejer kan ikke indføre en paragraf imod denne rettighed, da det er en lovmæssig rettighed ? Skal det forstås sådan, at hvis det er gennem Airbnb , o lign. så kan jeg ikke - ?
Når de kun overnatter en nat - er det så fremleje ?, erhvervsvirksomhed ?
Hvad med 2-3 nætter ? fremleje, erhvervsvirksomhed ?
eller er det bare slet og ret overnatning ? Der foreligger jo ikke nogen kontrakt ? som jeg kan vise til udlejeren , ved så korte overnatninger ?
Det forekommer mig mærkeligt , at indføre en lov om en almen rettighed, og så siden ophæve dens mulighed for at kunne bruges i praksis !

Charlotte Stoltenberg
5/25/2018 11:26:24 AM

Hej Jette Troldhaugen,

Dit spørgsmål kræver et lidt mere uddybende svar end der er mulighed for i disse kommentarer. Såfremt du ønsker en nærmere drøftelse er du velkommen til at kontakte advokat Mads Fossing på telefon 55 75 85 00.

Mvh Charlotte Stoltenberg

Lejeret Lejeret

Lejeloven er kompliceret - uanset om du er lejer eller udlejer.

Læs mere her
GØR SOM 12.744 ANDRE. SE MERE HER
Gør som 12.744 andre

Tilmeld dig vores nyhedsbreve og bliv opdateret på juraen i din hverdag. Vi sender ud to gange hver måned.

Når du udfylder formularen og trykker ”Ja tak, tilmeld mig nu”, giver du samtykke til, at ADVODAN sender dig nyhedsbreve med lokale arrangementer, nyheder og gode råd om jura.

ADVODAN opbevarer og benytter udelukkende de indtastede oplysninger som led i udsendelse af nyhedsbreve. Behandlingen af oplysningerne sker sikkert, fortroligt og i overensstemmelse med gældende lovgivning.

Du kan til enhver tid tilbagekalde dit samtykke og afmelde dig nyhedsbreve fra ADVODAN ved at bruge linket i bunden af nyhedsbrevet.

Læs mere om ADVODANs behandling af personoplysninger her.