Kommunen er dagligt i kontakt med borgere og virksomheder, der henvender sig med spørgsmål relateret til lokalplaner og byggeret. Det kan fx være en borger eller virksomhed der henvender sig med et ønske om at etablere en ny cykelsti, bygge en ny tilbygning eller nedrive et hegn. Det er i den forbindelse kommunens opgave at sikre, at arbejdet udføres korrekt.
Hvad er en lokalplan?
En lokalplan er en detaljeret plan, der har til formål at styre den fremtidige udvikling af et geografisk område.
Lokalplanen kan for eksempel fastslå
- Hvad et byområde skal bruges til
- Hvor der skal bygges nyt
- Hvilke bygninger der skal bevares/rives ned
- Hvordan arealer og bygninger skal se ud
Det er kommunalbestyrelsens opgave at udarbejde lokalplaner i en kommune. Kommunalbestyrelsen kan til enhver tid udarbejde et forslag til en ny lokalplan. Det er vigtigt, at lokalplanen er præcist og entydigt formuleret, så der ikke er tvivl om, hvilke regler og bestemmelser der gælder for et givent område.
En lokalplan er juridisk bindende over for grundejere.
Processen bag lokalplanen
Planloven bestemmer, at der skal udarbejdes lokalplaner for områder, hvor der skal gennemføres større byggearbejder eller udstykninger. Der er typisk tre trin i processen for en lokalplan: afklaring og redegørelse i lokalplanen, lokalplanforslag og den endelige lokalplan.
Afklaring og redegørelse i lokalplanen
Den første del af lokalplanprocessen er en afklaring og redegørelse af lokalplanen. Her beskrives bl.a. baggrunden og formålet med lokalplanen, eventuelle samarbejdsaftaler og anden relevant information. Det er altså her, at grundejere og andre interesserede kan få et overblik over, hvad lokalplanen indebærer for et specifikt område.
Lokalplanforslag
I lokalplanen fremgår det, hvilke regler der er gældende for udstykning, bebyggelse og øvrig anvendelse af lokalområdet. Det er altså de regler som grundejere skal overholde, når de ønsker at udnytte området.
Lokalplanforslaget er normalt i høring i op til otte uger - kommunen kan dog i særlige tilfælde fastsætte en kortere frist, hvorfor det er vigtigt at orientere sig herom. En høring kendetegnes ved at være et forløb, hvor den offentlige myndighed indhenter kommentarer og synspunkter hos de involverede parter og offentligheden. I samme periode vil kommunen oftest afholde et borgermøde, hvor ejere, virksomheder og andre interesserede kan stille spørgsmål til forslaget.
Hos Advodan hjælper vi gerne med at afdække, hvor lang høringsfristen er samt med at udarbejde høringssvar.
Den endelige lokalplan
Når lokalplanforslaget er godkendt, er det op til Kommunalbestyrelsen at beslutte, hvorvidt lokalplanen skal vedtages endeligt. Vedtages lokalplanen, er den juridisk bindende over for bestemmelser for områdets anvendelse og udvikling. Det er altså den, kommunen kan henvise til, når borgere og virksomheder henvender sig med spørgsmål vedrørende planer for et lokalområde i kommunen.
Lokalplanen træder i kræft ved bekendtgørelsen, som kan findes på plandata.dk.
Udbygningsaftaler
Det er en kommunal opgave at investere i udbygningen af infrastruktur i et byområde. Ligger de kommunale planer om udbygning af infrastrukturen langt ude i fremtiden? Så kan det være en fordel at indgå en udbygningsaftale mellem kommune og grundejere, så forbedringer af infrastrukturen hurtigere kan igangsættes.
Hvad er en udbygningsaftale?
En udbygningsaftale er en frivillig aftale mellem private grundejere og kommunen. Aftalen muliggør, at grundejere helt eller delvist kan medfinansiere forbedringer af infrastrukturen i forbindelse med byudvikling.
Et samarbejde mellem kommune og grundejer
Der er flere fordele for kommunen ved at indgå en udbygningsaftale med en grundejer. For det første bidrager grundejeren til at udvikle og forbedre infrastrukturen i et byområde. For det andet finansieres tiltagene til forbedringen af infrastrukturen og byudviklingen helt eller delvist af grundejeren. Det vil i de fleste tilfælde betyde, at byudviklingen kan fremskyndes og realiseres på et tidligere tidspunkt end planlagt, idet de økonomiske meromkostninger tilfalder grundejeren og ikke kommunen.
Opmærksomhedspunkter for kommuner ved indgåelse af udbygningsaftaler
- Udbygningsaftaler skal finde sted efter ønske fra grundejeren
- Kommunalbestyrelsen er ansvarlig for planlægningen af udbygningsaftalen
- Udbygningsaftalen skal være tilvejebragt i overensstemmelse med de regler og principper, der til enhver tid er gældende for planlægningen af det pågældende byområde
Udbygningsaftaler og lokalplaner
Udformningen af en udbygningsaftale mellem grundejere og kommune bør ske sideløbende med udarbejdelsen af lokalplanen. På den måde sikres det, at områdets allerede eksisterende infrastruktur tilpasses den nye lokalplan.
Hos Advodan har vi bred erfaring i rådgivning inden for lokalplaner og byggeret
Byggetilladelse: Hvornår gives der byggeret?
Kommunen skal som hovedregel give tilladelse til alt byggeri, hvad end der er tale om nybyggeri eller nedrivning. Byggetilladelsen er en måde, hvorpå kommunen kan sikre, at alle byggetekniske krav er overholdt, at byggeriet ikke strider mod lokalplanen, og at byggeriet bliver registreret korrekt i BBR-registret.
Der er en række forhold, som kommunen er særligt opmærksom på, når det kommer til byggetilladelser:
Tilsyn og håndhævelse
Når kommunen har givet byggetilladelse, skal der efterfølgende føres tilsyn for at sikre byggeriets lovlighed. Er byggeriet opført ulovligt, skal kommunen søge mod at få de ulovlige forhold lovliggjort. I den forbindelse bør kommunen indledningsvist iværksætte en partshøring med det formål at få de ulovlige forhold lovliggjort.
Påbud og forbud
Hvis det er nødvendigt at få et ulovligt forhold lovliggjort, kan kommunen udstede et påbud. Det kan fx være, at en fredet bygning er i forfald i en sådan grad, at den er til fare for andre. Her vil det være kommunens opgave at vurdere, hvorvidt ejeren skal have et påbud om at rette op på og forbedre bygningen, eller om der skal nedlægges et forbud mod bygningen, hvorved ejeren tvinges til at nedrive byggeriet.
Få juridisk rådgivning og hjælp til forhandling vedr. lokalplaner og byggeret
Hos Advodan har vi lokale kontorer på tværs af Danmark, hvilket sikrer, at du får den rigtige rådgivning og sparring inden for lokalplaner og byggeret.
Vi kan blandt andet hjælpe med at
- Fortolke og udarbejde lokalplaner
- Forhandle kontrakter i forbindelse med udbygningsaftaler
- Bistå tilsyn i komplicerede byggesager
Få overblik og rådgivning af en af vores specialiserede erhvervsadvokater