PrivatErhverv
Jylland
Sjælland
Bornholm

Bopælspligt: Hvad er reglerne?

De fleste boliger er omfattet af bopælspligt, men der gælder forskellige regler alt efter, hvilken type bolig der er tale om.

Boligadvokat Thomas Damsholt fra Advodan Lyngby svarer på typiske spørgsmål om bopælspligt, du som boligejer bør være bekendt med.

   

Hvad er bopælspligt?

Kort sagt er bopælspligt din pligt som ejer til at sørge for, at boligen er beboet minimum 180 dage om året. Pligten er en del af boligreguleringsloven, hvis grundlæggende formål er at undgå, at boliger står tomme i lang tid af gangen. Derudover ligger der i lovgivningen ønsker om at undgå affolkning i yderområderne, modvirke dannelse af sommerhuskvarterer i områder som er beregnet til helårsbeboelse, samt forhindre spekulation i boligmarkedet.

 

Hvilke typer boliger er omfattet af bopælspligt?

Overordnet set er der bopælspligt i alle boliger, som bliver benyttet helt eller delvist til helårsbeboelse. Har du planlagt en længere udenlandsrejse, er du dog ikke forpligtet til at udleje din bolig i den periode, medmindre du framelder dig folkeregistret.

Det er op til den enkelte kommune at bestemme hvilke helårsboliger, inden for kommunens grænser, som er omfattet af bopælspligten.

 

Er der undtagelser til bopælspligten?

Der er flere undtagelser til bopælspligten.

Sommerhuse har ikke bopælspligt, faktisk tværtimod. Da de ikke er beregnede som helårsboliger, må sommerhuse kun bebos på fuld tid fra d. 1. marts til d. 31. oktober. I vinterhalvåret må du kun opholde dig i dit sommerhus i korte perioder af gangen.

Flexboliger er ikke underlagt bopælspligten og er typisk en helårsbolig, som kan være svær at sælge og som derfor står til forfald. Når der ikke er bopælspligt, kan boligen blive solgt som fritidsbolig, for på den måde at skabe liv i det pågældende område og undgå forfald. Vil den nye ejer af boligen begynde at anvende den permanent, skal status på boligen ikke ændres, da boligen bevarer sin formelle status som helårsbolig, selvom den samtidig har fået status som flexbolig.    

Forsøger du at sælge din bolig, er der ikke bopælspligt i denne, også selvom det er en helårsbolig og du allerede er fraflyttet. Du skal dog være opmærksom på, at det er op til den enkelte kommune at beslutte, hvor der er bopælspligt inden for kommunens grænser. Det er derfor altid en god idé at kontakte din kommune, hvis du er i tvivl om bopælspligten i din bolig.

Vil du vide mere?

22 kommentarer

Tali

Kære Advodan Jeg har en hastesag som jeg inderligt håber i kan hjælpe med Min nabo lejlighed kbh, står stadig tom og udlejer (som er privat udlejer) har givet grønt lys til at jeg kan leje den hvis dette kan gøres på lovlig vis. Udfordringen er at de ikke ønsker den sammenlægges (da de i så fald skal oprette en anden tilsvareende bolig) Hvordan kan jeg leje 2 lejligheder med 2 lejekontrakter? Er der en dispensation eller særlig tilladelse man kan få fra kommunen?? Jeg snakkede med folkeregistret, der sagde de ikke havde haft en sådan sag før. Kan dette løses? – Hvad har i af tanker og ideer ? Beklager det haster sådan, men de har givet os deadline til på mandag.

Gunnar Guttesen

Jeg har en lejlighed på Amager som jeg har beholdt ifb. et jobskifte til Færøerne (hvortil jeg nu har tilmedt min folkeregister adresse). Mit arbejde kræver at jeg er en del i DK og jeg overnatter i den forbindelse i min lejlighed. Jeg har dog ikke beboet lejligheden i mere end 180 dage og opfylder derfor ikke bopælspligten. Dette er jeg så nu nødsaget til at meddele KK (de har rettet henvendelse) Mit spørgsmål er derfor om jeg kommer til at få en form for bøde eller lignende for denne forseelse. Vh. Gunnar

Anne

Dispensation fra 180 dages reglen- andelsbolig. Af personlige grunde kan jeg ikke overholde bopælspligten på 180 dage, selv om jeg er i min lejlighed regelmæssigt, hvilket bestyrelsen nu har påtalt. Har boet der i over 20 år, men min situation har ændret sig de sidste år. Er meget glad for min bolig, og har i sinde at bo der “på fuldtid” på et tidspunkt og resten af mit liv. Kan der søges dispensation for reglen om 180 dage- og er det så bestyrelsen der træffer beslutningen? Mvh Anne

Thomas Damsholt

Kære Anne Ja, det vil normalt være bestyrelsen der træffer afgørelse. Men jeg tror du er bedst tjent med at bede generalforsamlingen om at tage stilling til en evt. dispensation. Du skal så fremsætte forslag om at modtage denne dispensation, så den kan behandles på en generalforsamling. Husk at begrunde hvorfor du ønsker dispensationen.

Anders

Hej - er det reelt muligt, i København K, at købe en lejlighed og derefter få den 'konverteret' til uden bopælspligt? I så fald, hvad er proceduren? Tak Anders

Helle

Kære Thomas I min andelsboligforening er der en lejlighed der står tom. Beboeren bor et andet sted og er aldrig forbi. En gang om året kommer der en og klipper hæk og slår ukrudtet ned. Lejligheden har jo ikke godt af at stå tom - tænker at den forfalder. Hvordan er reglerne mht. bopælspligt. Lejligheden/rækkehuset er i Albertslund Kommune. Kan vi som nabo og andelshaver stille noget op? Evt. kræve at de bor der eller sælger? Mvh Helle

Thomas Damsholt

Kære Helle I en andelsboligforening er udgangspunktet at der er bopælspligt, med mindre vedtægterne siger noget andet. Der er normalt også i vedtægterne bestemmelser for udlejning. Hvis ikke disse forhold er respekteret vil andelsboligforeningens bestyrelse kunne rejse krav om fraflytning/salg eller udlejning i det omfang det er tilladt.

Annette K. H.

Jeg har folkeregistreringsadresse i mit sommerhus på Odden, Sjælland, på dispensation 6 mdr. ad gangen fra 1/4 2020. Fra den 1/8 2020 overtager jeg en ejerlejlighed i København K. uden bopælspligt. Jeg har fuldtidsjob i københavn. Jeg planlægger at bo begge steder lige meget - en uge på landet og en uge i byen. Når jeg bor på landet transporterer jeg mig i bil til mit job. Jeg vil gerne fortsætte at have min folkeregistreringsadresse på Odden, og jeg planlægger indenfor 5-10 år enten at udleje eller sælge ejerlejligheden i København. Er der noget særligt jeg skal være opmærksom på rent skattemæssigt eller andet? Tak for en god blog.

Behrang Fayyazi

Kære Thomas Jeg har fundet et rækkehus oppe i Nordsjælland og kan se at det tidligere har været villabolig der nu er total renoveret og ændret til rækkehus. Sælger skriver at der ikke bopælspligt og jeg studser og tænker det må skyldes at den bopælspligten må være blevet "nulstillet" i forbindelse med at villabolig til er blevet konverteret til rækkehus og derfor er adressen ny i kommunen og derved ind til første ejer flytter er boligen uden bopælspligt. Det får mig til at tænke skal boligens formål ændres under renovering før en boligs bopælspligt "nulstille", eller kunne man købe en villabolig rive den helt ned opføre en ny bolig og derved "nulstille" bopælspligten ?

Morten

Hejsa. Min kæreste og jeg skal have en pause. Vi ejer et rækkehus sammen. Må jeg leje en almen bolig, og flytte min folkeregister adresse? Så bor min kæreste i rækkehuset, hvor vi begge står på lånet, men kun hun har adresse der. Og jeg bor så i en almennyttig bolig, med min adresse der.

Julie Fahler

Hej, Vi kigger på at købe en helårsbolig sammen med et andet par. Vi vil bruge boligen som helårsbolig og bo der, og det andet par vil bruge boligen som fritidsbolig. Vil det opfylde reglerne for bopælspligt? På forhånd tak. Vh. Julie

Birte Matthiesen

Kan man udleje stuehuset til en landejendom gennem airbnb. Stuehuset er blevet flexbolig. Mvh Birte

Thomas Damsholt

Hej Birte Den nye lov om udlejning sætter et maksimum på 70 dage, hvis du korttidsudlejer gennem et bureau, med mindre den konkrete kommune anvender muligheden for at forhøje grænsen til 100 dage. I forarbejderne til loven understreges det i bemærkningerne, at det ikke fra lovgivers side har været intentionen at udvide adgangen til udlejning til ferie- og fritidsformål m.v. i tilfælde, hvor anden offentlig- eller privatretligregulering allerede begrænser mulighederne for at udleje egen helårsbolig (eksempelvis i en vedtægt eller en lejekontrakt). Så du bør forhøre dig hos kommunen om hvordan de praktiserer reglerne.

Bo

Vi har en ejerforening for 8 ejerlejligheder i en kommune, hvor der ikke er bopælspligt. Kan ejerforeningen lovligt i vedtægterne fastsætte bestemmelser om bopælspligt for ejerne af lejlighederne? På forhånd tak for svar.

Jan

Jeg har købt en hotellejlighed, som sammen med 7 andre er blevet frasolgt/udmatrikuleret fra et hotel. Der er oprettet en ny ejerforening for de 8 lejligheder. Vil der stadig være pligt til at udleje lejlighederne, eller kan de benyttes udelukkende privat? Hvis der stadig er udlejningspligt, hvad er så konsekvensen, ved ikke at overholde denne?

Thomas Damsholt

Hej Jan Det afhænger af hvilken status ejendommen har og om den stadig er noteret som erhverv, d.v.s. udlejning til hotellejligheder. Hvis status for anvendelsen ændres til privat benyttelse/beboelse vil det kunne lade sig gøre at bebo lejligheden privat. Der kan dog være begrænsninger i lokalplaner og i vedtægterne. Ejerforeningens vedtægter bør også kunne give dig et svar på hvad hensigten med opdelingen i ejerlejligheder har været da benyttelsen typisk vil være nævnt i vedtægterne.

Christensen

Kære Thomas Damsholt Jeg ejer en dejlig lejlighed i Aarhus centrum, som, jeg går ud fra, er omfattet af bopælspligt. Da jeg opholder mig i udlandet i en årrække, har lejligheden været lejet ud på en tidsbegrænset kontrakt. Tidligere lejer er fraflyttet. Lejligheden er møbleret, og den har stået tom i en periode under Corona krisen. En ny lejer har meldt sig i form af en virksomhed, som ønsker at leje lejligheden til en bestemt medarbejder, der er udstationeret i Aarhus i godt 1 år. Medarbejderen kan imidlertid ikke have bopæl i lejligheden, netop fordi vedkommende bor et andet sted i landet, og derfor rejser hjem til familien i weekenden, modtager diæter osv. Hvis jeg udlejer lejligheden på denne måde vil den i udgangspunktet ikke blive "helårsbeboet" 180 dage i 2020, i den forstand at ingen vil have adresse i lejligheden så længe. Til gengæld vil den blive benyttet til overnatning på normale arbejdsdage fra 1. juli og året ud, samt mere end halvdelen af 2021. Jeg vil gerne leje ud til pågældende firma til brug for pågældende person, men: - har du et godt bud på hvordan problemet med bopælspligt kan løses? - hvis jeg lejer ud i denne situation, hvordan kan jeg sikre mig selv bedst mulig? - hvilken risiko løber jeg, hvis jeg lejer ud i nævnte situation? I en del andre lande løser man denne type af problemstilling ved, at man kan være registreret på to adresser, men det ser ikke ud til, at dette er muligt i Danmark. Jeg forstår udmærket baggrunden for Boligreguleringsloven, men her ser den ud til at forhindre arbejdskraftens frie bevægelighed, og det har næppe været hensigten med loven! På forhånd tak for hjælpen Christensen

Thomas Damsholt

Kære Christensen Der er i nogen grad forskel på hvorledes de enkelte kommuner håndhæver bopælspligten. De store kommuner er typisk mere strikse p.g.a. boligmanglen. Da der normalt er bopælspligt (bør undersøges) så skal der være en person/lejer tilmeldt adressen. I værste fald risikerer du at kommunen opdager at der ikke er tilmeldt nogen i folkeregistret og derfor stiller krav om tilmelding af en person der skal bebo lejligheden. Hvis ikke du følger dette påkrav kan du risikere at kommunen anviser en lejer til lejligheden. Jeg forstår godt din tankegang om arbejdskraftens frie bevægelighed og jeg ville henvende mig til kommunen og spørge om ikke udlejning i dette tilfælde kan accepteres.

Tine Jørgensen

Må jeg bruge en ejerlejlighed (nyopført uden bopælspligt) til erhverv? Jeg vil gerne købe en nyopført ejerlejlighed i Århus C og udleje den ud som hotellejlighed til turister. Dvs. udelukkende til erhvervsbrug. (Jeg skal ikke bo der) Hvad er de generalle regler? På forhånd tak for hjælpen, Tine

Thomas Damsholt

Hej Tine Forudsætningen er normalt for en ejerlejlighed til beboelse at den netop skal bruges til dette formål og ikke til erhvervsmæssig udlejning. Der kan være undtagelser i lokalplanen og du bør undersøge dette hos Kommunen. Ejerforeningens vedtægter kan også være afgørende. Der er forskel på langtidsudlejning og hyppige korttidsudlejninger. Langtidsudlejning anses normalt ikke som erhvervsmæssig virksomhed. I mange nye projektlejligheder indeholder ejerforeningens vedtægter forbud mod korttidsudlejning og generelt erhvervsmæssig udlejning, af hensyn til de andre ejere. Så vedtægterne er vigtige at gennemgå.

Henrik

Hej Thomas, Jeg er lejer af en 2-værelses lejlighed på Frederiksberg, hvor jeg fremlejer det ene værelse. Denne fremlejer har folkeregisteradresse i lejligheden. Mit spørgsmål er således, om jeg er forpligtet overfor udlejer (som er privat udlejer) eller kommunen til at have min folkeregisteradresse på Frederiksberg. Eller om jeg stadig kan være lejer af lejligheden (og bruge det andet værelse indimellem) og have folkeregisteradresse et andet sted, eksempelvis hos kæreste på Nørrebro? Bedste tanker Henrik

Jane

Hej Mit spørgsmål går på køb af helårsgrund i by med bopælspligt. Hvis jeg køber en sådan helårsgrund og bygger et helårshus på grunden, kan jeg så benytte huset som fritidshus, så længe jeg ikke har min adresse registeret på den nye bopæl? Det er min hensigt at blive boende hvor jeg bo, og bygget et hus der skal anvendes som sommerhus uden udlejning. På forhånd tak for svar. Mvh Jane C.

Anette

Kære Thomas Damsholt I forbindelse med min venindes skilsmisse påtænkes det aftalt, at hun kan blive boende i fælles (de ejer 50% hver) andelslejlighed. Hun betaler boligafgiften og øvrige udgifter, men han lader sine 50% stå, så min veninde og barn kan blive boende. Min venindes snart eksmand ejer således stadig 50% af andelslejligheden, men flytter til egen lejlighed, og får således snart en anden adresse. Kan det give problemer i forhold til bopælspligt og andelsforening, at han ejer 50% af en andelsbolig han ikke har adresse på mere, og således tvinge min veninde til at skulle købe ham ud af andelsboligen? På forhånd tak for dit svar Mange hilsner Anette

Thomas Damsholt

Kære Spørger Ja, det kan give problemer i forhold til andelsboligforeningen, hvis foreningen kræver at hendes eks.mand skal sælge når han ikke bor i foreningen. De fleste foreninger praktiserer dog forholdet således at blot en af andelshaverne skal bebo lejligheden o vil typisk have forståelse for en skilsmissesituation.

Kate

Hej, Jeg er dansk statsborger, bosat og arbejder i udlandet. Jeg overvejer at købe en lejlighed i København, hvor jeg forventer at jeg og min familie vil anvende lejligheden i de 180 dage om året som loven kræver, der vil dog ikke være nogen af os tilmeldt CPR registeret. Vil dette være nok til at overholde reglen om bopælspligt? Eller skal der være en beboer registeret CPR på boligen? På forhånd tak Kate

Bente

Hej, Vi er et dansk svensk par. Min mand er gået på pension og i den forbindelse flyttede vi til Sverige. Jeg arbejder i danmark. Vi har beholdt en lejlighed på Frederiksberg og de har sagt, at vi overholder bopælspligten, sålænge boligen er beboet min 180 dage. I praksis bor vi halvt i Sverige, halvt i Danmark. Mit spørgsmål er: hvis vi flytter kommune, kan den nye kommune så forlange, at en af os flytter folkeregisteradresse til den nye bolig eller er bopælspligten opfyldt i og med at vi jo er der mere end 180 dage? Mvh Bente

Viktor

Jeg har en helårsbolig i Fanø kommune. I følge den nye lov om udlejning lov 368, må jeg udleje den i 70 dage gennem et bureau - jeg har brugt Novasol, som sørger for regnskab og indberetter til skat - helt som angivet i loven - og som Airbnb. Men Fanø kommune meddeler nu, at jeg ikke må leje et helårshus ud til fritidsformål i 70 dage. Kommunen mener at bygningsreguleringsloven kap. 7 giver dem ret til at forbyde udlejning til fritidsformål (skønt det nævnes i loven) - de nævner dog, at udlejning kan ske i 42 dage - 6 uger. (kan ikke se, hvor de har det tal fra?) De nævner også, at huse i byens centrum ikke må udlejes til fritidsformål, men halvdelen af husene i centrum har sommerhusstaturs. Jeg mener at den nye lov netop har til hensigt at man kan kontrollere udlejning (Airbnb), og derfor må være overordnet kap. 7, så jeg har ret til at udleje 70 dage. De truer med retssag. Hvad er rigtigt?

Thomas Damsholt

Kære Spørger Den nye lov sætter et maksimum på 70 dage, med mindre den konkrete kommune anvender muligheden for at forhøje grænsen til 100 dage. I forarbejderne til loven understreges det i bemærkningerne, at det ikke fra lovgivers side har været intentionen at udvide adgangen til udlejning til ferie- og fritidsformål m.v. i tilfælde, hvor anden offentlig- eller privatretligregulering allerede begrænser mulighederne for at udleje egen helårsbolig (eksempelvis i en vedtægt eller en lejekontrakt). Så hvis Kommunen har retningslinjer for dette er det min opfattelse at du er pligtig at følge disse.

Anna Hansen

Hej Ejerlejlighed med bopælspligt i København. Kan man købe den, renovere den i 6 uger og sætte den til salg bagefter, dvs uden at bo i den efter den er købt. Eller hvordan ser reglerne ud der? Mvh Anna.

Guy Bryanth

Hej! Har en fråga: - Har en gård uden bopælspligt. - Denne gård skal sælges. - Kan mægleren skrive at gården kan laves om til sommerhusstatus i sin annonsering? Mægleren siger at man inte kan skrive detta m h t marknadsføringsloven. Tacksam för svar. Med venlig hilsen Guy B Bryanth