PrivatErhverv
Jylland
Sjælland
Bornholm

Strengere retspraksis gør det sværere at være udlejer

Som udlejer har du mulighed for at ophæve en lejeaftale, hvis din lejer ikke betaler sin husleje. Men det kræver, at du har dokumentationen i orden. Ellers risikerer du, at sagen bliver afvist, hvis den ender i fogedretten.

Der er grund til at gå grundigt til værks, hvis du er udlejer og oplever, at din lejer ikke betaler sin husleje – og det gælder uanset, om du er privat udlejer eller udlejer i en boligforening. Domstolene har nemlig strammet kravene til indholdet af det skriftlige påkrav, som du skal sende til din lejer, hvis han eller hun ikke betaler sin husleje. Det fortæller advokat Tina Høpfner fra Advodan i Maribo.

”Vi oplever, at udlejere oftere og oftere får deres sager afvist, fordi de simpelthen ikke har været detaljerede nok, da de opgjorde det beløb, som lejer skylder dem. Det betyder, at sagerne trækker ud, og udlejere taber endnu flere penge, fordi de skal tilbage og finde den nødvendige dokumentation frem, så sagen kan starte forfra. Det kan ende med at blive mange penge, hvis sagen står på i mange måneder – og ofte er det penge, som udlejeren aldrig får”, siger hun.

 

Nye krav fra domstolene

Ifølge Tina Høpfner er fogedretterne begyndt at stramme voldsomt op på området, fordi de nu læner sig op ad afgørelser fra landsretten, hvor kravene netop er blevet skærpet. Han henviser til to konkrete domme fra 2014, hvor udlejere ikke havde specificeret det skyldige beløb godt nok – og derfor fik afvist deres påkrav.

”I det ene tilfælde havde udlejeren angivet beløbet som ”tidligere restance” og i det andet tilfælde som ”gæld ultimo april”. Ingen af dem havde konkret forklaret hvilke poster, der ikke var betalt og i hvilken periode – og det ville landsretten ikke godkende, selvom lejerne faktisk i begge tilfælde havde vedkendt sig at skylde beløbet”, forklarer Tina Høpfner.

”Det er altså utroligt vigtigt, at du som udlejer altid sørger for at få alle aftaler med din lejer på skrift. Lejekontrakten skal indeholde alle de nødvendige oplysninger, så du altid kan gå tilbage til den og dokumentere, hvad der er aftalt i forhold til husleje, el-, vand- og varmeforbrug, eller hvis lejer fx betaler for vaskemaskine. Laver du huslejeforhøjelser, så skal de også dokumenteres skriftligt og med korrekt varsel”.

 

Flere nye krav til udlejere efter nytår

De skærpede krav til indholdet i påkravet gør livet endnu vanskeligere for udlejere, som i forvejen er underlagt mange regler. Og kravene til udlejere bliver kun endnu flere med den nye lejelov, som trådte i kraft efter nytår, konstaterer Tina Høpfner. Derfor er hans råd, at du som udlejer tager en advokat med på råd allerede, når du laver lejekontrakterne og efterfølgende, når du fx skal lave et påkrav til en lejer. Så er du sikker på, at få alle nødvendige oplysninger med.

 

Fakta:

  • Hvis lejer ikke betaler huslejen rettidigt, skal udlejer sende et påkrav til lejer.
  • Påkravet skal indeholde en detaljeret og nøjagtig opgørelse af det skyldige beløb. Hvis der er flere poster, så skal de angives hver for sig.
  • Lejer skal varsles om en frist på 14 dage til at betale det skyldige beløb – og det skal fremgå tydeligt, at manglende betaling betyder, at lejemålet bliver ophævet.
  • Betaler lejer ikke beløbet inden for fristen, kan udlejer ophæve lejemålet skriftligt.
  • Den skriftlige ophævelse skal informere om grunden til, at lejemålet ophæves. Af bevismæssige årsager er det en god ide at sende ophævelsen anbefalet.
  • Flytter lejer ikke frivilligt, kan udlejer anmode om hjælp fra fogedretten til at få lejer udsat af lejemålet.
  • Fogedretten kræver ifølge ny retspraksis, at der foreligger 100% dokumentation for de krav, der ligger til grund for anmodningen om udsættelsen.
  • Finder fogedretten, at der ikke er tilstrækkelig dokumentation for anmodningen, vil denne blive afvist.
  • Lejeren kan dermed ikke udsættes af lejemålet, og udlejer skal begynde hele processen forfra.

148 kommentarer

sophie

Hej Hvad er en lejers rettigheder når de har lejet et lager rum hvor der pludseligt opstår fugt?

Jacob Nielsen

Kære Advodan, Jeg bor i et lejemål hvor vi i august måned betalte huslejen d. 2/8 dvs. 1 dag for sent, pengene er trukket fra konto og betalt til udlejer men vores udlejer nægter nu 4/9 at have modtaget pengene og de er ikke tilbagebetalt til den konto de blev overført fra så den 17/8 modtog vi et brev vedrørende manglende betaling, vi spurgte derfor vores udlejer hvad det drejede sig om hvor de så fortæller os at det drejer sig om manglende betaling af husleje for august måned men hvis vi havde betalt huslejen kunne vi blot se bort fra brevet hvilket vi jo har gjort eftersom at vi har lavet overførslen og pengene er trukket så vi har gået i troen om at alt var i orden. Nu har vi så fået et brev med at vores lejekontrakt vil blive ophævet og vi har 3 dage til at rengøre og fraflytte lejemålet selvom vi får kontaktet banken og bekræftet at pengene er trukket til dem.

Marianne

Kære Advodan, Vi har et forældrekøb (andel) som er fremlejet 2 år da barn 1 er ude at rejse og barn 2 ikke er moden til at flytte hjemmefra. Der kan ikke fremlejes yderligere, jf. vedtægter. Kan min nuværende lejer overgå til blot at leje et værelse, på kontrakt, efter udløb af fremleje aftale, uden at jeg eller mine børn bor der? Eller skal hun fraflytte? Eller er vi nødt til at tilmelde et barn på adressen, som så fremlejer et værelse? Hvordan undgår vi at min lejer bliver uopsigelig - vi vil gerne lade denne bo, det er en god lejer, indtil barn 1 kommer hjem eller barn 2 bliver moden nok til at flytte ind. Men man ved jo aldrig. Mvh M

Cecilie

Kære Avdodan jeg har en gammel flytte gæld på ca 75,000 kr hos boligselskab Domea.. nu har et andet boligselskab overtage boligerne , og jeg har vente i 4 år på ventelisten. nu har jeg få boligen og har underskrevet lejkontakten og betalt mit indskud og husleje til boligen , det jeg ville høre om er,,,, at kan de smide mig ud af lejemålet, vis de finder ud af jeg skylder dem 75,000 kr når det er at andet boligselskab der har overtage det nu, og må de smide en på gade vis jeg har overtage bolig som jeg har nu.. gælden er 14 år tilbage som jeg ikke har haft råde til at betale desværre og vis de finde ud af det,, kan man så lave en afdragsoning med dem ude at blive smidt ud på gade det skal lige sige at det er ikke domea der ejer boligerne mere, og at det er domea jeg skyder penge til må det nye boligselskab smide mig ud på grund af det ? vis de har overtage den gammel gæld af domea skal lige siges jeg har betalt indskud og husleje og underskrevet lejkontakten og flytte ind til det nye boligselskab der ejer det nu Hilsen Cecilie

Leo

Kære Avdodan, jeg har en lejlighed som jeg lejer ud privat. jeg har en lejer som har boet der i over 2 år nu, så jeg er klar over at jeg ikke kan opsige lejemålet. jeg kunne rigtigt godt tænke mig at sælge lejligheden nu. jeghar spurgt min lejere om han ville købe den, desværre kan vi ikke blive enig om prisen. Nu bliver jeg stillet med et krav/afpresset om at han skal have 1/4 del af lejlighedens pris for at fra flytte. Er der slet ikke noget man kan gøre som enkel udlejere i sådan et tilfælde?

Betina

Hej Jeg har en tidsbegrænset lejekontrakt, som udløber d. 1 juli 2020. Jeg har fortalt min udlejer, at jeg ikke ønsker at forny lejemålet, og dermed flytter ud 1 juli. Dagen efter ophæver han mit lejemål, og beder mig om at flytte mine ting inden for en uge, ellers flytter han det på et lager. Jeg har ikke modtaget nogen former for advarsel. Kan han det? Og hvad kan jeg som lejer gøre?

Kia

Hej Min mand og jeg bor til leje i en lejlighed, hvor vi har boet i fire år. Boligen er en del af den forening, som for et par år siden blev solgt, og vores nuværende udlejer opsagde al administration, og står nu for tingene selv - og er næsten umulig at komme i kontakt med. 1) For to år siden tog han vores brandalarm med sig, da den ikke virkede, og til trods for mange henvendelser (både skriftlig og mundtlig) har vi efter to år stadig inden brandalarm i lejligheden. 2) Vi gjorde opmærksom på at en skabslåge i køkkenet ikke fungerede - han kom og fjernede lågen og sagde at han ville fikse den, og nu efter seks måneder, har vi stadig ingen låge på et af skabene i køkkenet, og kan ikke få kontakt til ham 3) Vores opvaskemaskine er rusten flere steder, og vi har gjort ham opmærksom på dette og at det ødelægger vores service, og han reagerer ikke. 4) Vi får årligt afmålt vand og varme, og alle fire år har vi fået mange penge tilbage. Sidste år måtte vi rykke flere gange for pengene (måske 10 mails eller mere, samt telefonopkald), og selvom vi til sidst fik et beløb overført, har vi ikke fået opgørelsen. Vi har mange gange efterspurgt en opgørelse, men det reagerer han ikke på. Vi ved at flere af lejerne her kæmper med lignende, og at nogle endda aldrig har fået pengene. 5) Vi opsagde vores Tv-signal, og har fået bekræftelse af ejerforeningen (der er både lejere og ejere i ejendommen), men vores udlejer fjernede ikke denne post på vores husleje, så nu har vi selv justeret huslejen ned med de 250, som der står på vores lejekontrakt, at TV koster. Vi har snakket med flere af lejerne her og alle er utilfredse med ham. Nogle mener han er direkte ubehagelig over for dem (det har vi dog ikke oplevet) men det er SÅ svært at få kontakt til ham. Vi er dog bange for at gøre mere, da vi ikke ønsker at stå uden tag over hovedet, og udover vores udlejer, er vi glade for vores lejlighed. Men det er grund til meget frustration, og vi ved ikke hvad vi skal gøre eller hvordan vi er stillet, når ingen kan få handling fra eller kontakt til vores udlejer. Vi har også flere gange skrevet til ham og gjort ham opmærksom på, at vi er frustrerede over de manglende svar fra ham, og hvordan vi skal forholde os, hvis der en dag er kritisk behov for hjælp, hvis der pludselig opstår et akut problem - uden svar... Hvad vil I råde os til, med en udlejer som ikke passer sit arbejde og som ikke er til at komme i kontakt med?

Tina Høpfner

Hej Kia Når der som I jeres situation er uenighed om lejemålets vedligeholdelsesmæssige stand, kan dette spørgsmål indbringes for Huslejenævnet i jeres respektive kommune, hvilket også er mit råd til jer. Har I en indbo forsikring, kan der oftest opnås retshjælpsdækning til advokats førelse af sager i Huslejenævn. I kan måske med fordel kontakte en advokat sammen med de øvrige lejere og få denne til at køre sagen for jer i Huslejenævnet. Med venlig hilsen Tina Høpfner

Brian

Hej jeg har adresse i 1 bolig som er blevet konstateret inficeret af skimmelsvamp, utætte vinduer, huller i loftet tag m.m. Jeg får ny udlejer efter 1 dødsbo, i slutning af okt. og siger, at jeg gerne vil have 1 bygge møde, for at få udbedre skaderne..Jeg bliver lovet det efter nytår, der sker så det at udlejer går konkurs, i starten af februar, så ingen byggemøde! Nå ok, er glad for at bo hvor jeg bor, da værkstederne betyder rigtig meget for mig, kurator meddeler kun konto nr. har aldrig været og bese ejendommen. jeg lever med det men, der sker intet af forbedring af boligen nu, til sidst for jeg kommunen til at checke forholdene, da bliver der konstateret skimmelsvamp og kommunen påpeger at jeg/vi er sidste lejer på lejemålet Jeg stopper betaling, Vi får hjælp til indskud på 1 nyt lejemål, hun flytter, jeg fortryder da der ikke er plads til mit værktøj, som jeg har forstået på den nye udlejer. Jeg har nu ikke betalt for dec.- jan.- feb.- mar.- og her i april, jeg har stadigvæk min adresse der og mine ting til dags dato, men har aldrig fået 1 påtale/varsel, mundlig eller skriftligt, om den manglende betaling eller nogen opsigelse på lejemålet.. Nu har den tidligere ejers mand så købt ejendommen med 1 "stråmand", efter boplysning fra kurator mundlig over 1 telefonsamtale, efter at han var gået ind i ejendommen om natten i februar og slukket for alt strøm, og intet meddelt, om at han ville komme, jeg var ikke hjemme på tidspunktet, og opdager det først næste dag, da han møder op med politiet, på falsk anklage, jeg kan ikke få lov at anmelde ham, da de ikke vil lave 1 sag, har prøvet, for ulovligt indtrængende m.m., skulle vente om han dukker op igen eller hiver mig i fogeden... ,og få mig 1 advokat, som jo koster ca, 10000 kr i opstart, som jeg ikke har mulighed for... Nu kommer han så igår og påstår uden beviser at han ejer boligen, og ønsker at få nøgler til huset, inden et møde som kommunen skal lave onsdag efter påsken, med politiet som sikkerhed hvis han dukker op igen.. Jeg har stadigvæk intet hørt fra kurator eller ham om, at han er ejer af ejendommen.. Nu siger han at jeg har til kl. 8.00 idag til at få fjernet mine ting,,, som jeg ikke når og vil rive huset ned inden, at teknik og miljø kommer og laver prøver, som jeg har modtaget 1 brev om. - jeg har ingen beviser for at han ejer bygningen og må starte nedrivningen af den, det er 1 parts-høring som skal ske - må man godt beholde mine ting og ødelægge nogle af dem, og kun give mig så kort frist, når der kuner blevet meddelt dette og så igår, og nu er huset ved at blive revet ned inden prøverne bliver lavet på de 2 lejemål? hvad gør jeg? har jeg nogle rettigheder?

Mille

Hej Jeg har et spørgsmål jeg er udlejer og har problemer med 2 af min lejere, da jeg satte mit hus til salg startede den ene med at lave ballade og fortælle alle der kom derud at der var rotter og jeg ikke lavede de ting der skulle laves, nu har jeg modtaget en masse fra deres advokat om at jeg betale en masse penge til dem når jeg skriver til deres advokat får jeg ikke svar på min ting men derimod nye angreb Kan det være rigtig at lejere påråber nu fejl og mangler hele tiden men når jeg sender håndværker er der ikke noget galt, men det koster mig penge hver gang de gør det kun for at chikanere mig. kan de godt sige at jeg ikke må komme ind på ejendommen, selvom der skal laves nogle ting i deres boliger for de nægter mig adgang

Tina Høpfner

Hej Mille Dit spørgsmål indeholder flere spørgsmål, som jeg desværre ikke kan svare på ud fra de oplysninger du giver her. Du skal være velkommen til at kontakte mig telefonisk for en kort drøftelse af dine problemer. Jeg kan træffes på telefon 46145915. Med venlig hilsen Tina Høpfner

Henrik

Jeg er privat udlejer af et hus. Min lejer er fraflyttet huset og har ikke betalt husleje. Han har anmodet om at få sit indskud tilbage og vil ikke acceptere opsigelsesfristen på 3 måneder. Han er blevet tilbudt at aflevere huset, lade mig overtage udgifter til varme og el, betale for indvendig maling og hvad han evt. har ødelagt, men der er ingen kontakt. Påklageskrivelse er afsendt og ophævelsen er ved at være klar. Spørgsmål, han er flyttet og har slukket ned for varme, har skrevet at han er flyttet og ikke vil bo der mere. Må jeg gå ind uden fogeden og sætte varme på huset, aflæse målere og gøre klar til ny lejer?

Mette

Hej. Jeg udlejer et hus privat og har både indvendig og udvendig vedligeholdelsespligt. Lejer har tabt noget ned i toilettet, så der er kommet en revne i kummen. Efter lejeloven §25, stk. 2, er lejer erstatningsansvarlig for skader forvoldt af lejer. Der er som sagt kommet en skade i toiletkummen, som følge af lejers adfærd, men toilettet er dog ikke blevet utæt. Kan jeg stadig som udlejer kræve at lejer erstatter toiletkummen? I tilfælde af at jeg ikke kan kræve skaden udbedret for lejers regning, fordi toilettet stadig fungerer efter hensigten, hvad er situationen så hvis fx næste lejer ligeledes taber noget ned i toilettet og toilettet herved bliver utæt? Skal næste lejer så erstatte skaden som også til dels er forvoldt af tidligere lejer?

Lene

Hej. Jeg har en bror der er meget syg pga angst mm. Han har afskåret al kontakt med alle. Han har ingen bopæl men opholder sig i vores forældres sommerhus, han har nærmest besat det gennem 2-3 år nu. Sommerhuset er på Sjælland og hele familien bor i Nordjylland. Han vil ikke lukke nogen ind og har ikke telefon, mail eller noget - og vi kan jo ikke bare køre der over hele tiden for bare at blive holdt ude. Vi har ladet ham bo der for at hjælpe ham, men det hjælper jo ikke. Kan vi smide ham ud og hvordan? Kommunen er ingen hjælp da han ikke er misbruger eller suicidal og ikke opholder sig i sin hjemkommune. Han har en lejet garage i Aalborg hvor han har en hel masse ting (han horder) - men han betaler ikke regningen - det har vi gjort i gennem lang tid. Men vi vil ikke mere. Hvis regningen ikke bliver betalt, hvad kan udlejer så gøre? Kan de bare få den tømt og smide tingene ud eller sælge det? Kan vi selv gøre udlæg i hans ting for at dække de mange udgifter vi har betalt for ham gennem de sidste par år - ca. 100.000kr. Eller vil han kunne sagsøge os for det? Jeg fik i sin tid en fuldmagt til at handle på hans vegne, da der var flere fogedretssager og han blev smidt ud af sin lejlighed mv. Hvad pokker kan vi gøre?

Helle

Jeg har haft mit hus udlejet, men opsagt lejemålet med henblik på selv at skulle bo på adressen. Ingen problemer der, men da jeg fik overleveret nøglerne til huset d. 15.12.2019 kl. 16.30, var det ikke muligt, at se hvilke skader der var, da det var mørkt udenfor. Der har været mange problemstillinger forbundet med udlejningen, da lejer har særdeles uhensigtsmæssig adfærd (udadreageren verbal grænseoverskridende adfærd). Jeg laver en liste over de skader er sket og sender disse til hende. Problemet er at jeg desværre først får listen sendt d. 02.01.202, altså en overskridelse af de to ugers frist. Hvordan er jeg stillet, som udlejer, hvis hun indbringer sagen for huslejenævnet? Hun forlanger det fulde indskud retur, men hun har forvoldt skader, der skal modregnes.

Udlejer

hjælp !! min Lejer er flyttet dags dato, men han har ikke betalt husleje for feb måned. Hvad djævlen kan jeg gøre ??

Annette

Hej Vi udlejer en en-families villa til en lejer, og ved lejemålets indgåelse blev vedkommende informeret om (var også fuldt offentliggjort) at der ville være vejarbejde gennem en længere periode ved vejen ud for boligen. Vedkommende henvender sig nu med et spørgsmål om huslejenedsættelse med tilbagevirkende kraft pga. larm fra dette vejarbejde. Kan vores lejer kræve dette?? hilsen Annette

Gitte

Hej, vi har en udlejer som nægter at flytte, trods påkrav fra vor advokat. Må vi lukke for strøm, varme eller skal vi fortsat betale. Der mangler husleje for 2,5 mdr.

Tina Høpfner

Hej Gitte Hvis I, som udlejer, lukker for varme og strøm, er det ulovlig privat retshåndhævelse, og I kan risikere at blive straffet med bøde, jf. straffelovens bestemmelse om ulovlig selvtægt. I kan kun udsætte jeres lejer med fogedrettens bistand. Lejer skal gives påkrav om betaling af skyldig leje og med 14 dage til at betale i. Er skyldig leje ikke modtaget når fristen er udløbet, kan I hæve lejemålet og samtidigt hermed indbringe sagen for fogedretten med anmodning om deres bistand til udsættelse af lejer. Med venlig hilsen Tina Høpfner

bente hansen

min niece bor til leje med lejekontrakt lejligheden er på 55kvm. men kan ikke få boligsikring da hun søgte fik hun at vide der ikke var noget lejemål på 55 kvm men et 375 kvm som er hele det samlede areal på hele ejendommen,er dette forhold lovligt. mvh Bente Hansen .

Tina Høpfner

Hej Bente Uden at kende de nærmere forhold, så lyder det som om der er noget ombygning der ikke er anmeldt til kommunen eller på anden må ikke registreret. I første omgang ville jeg undersøge det med udlejer, og derefter forsøge at rette henvendelse til teknisk forvaltning og få oplyst om det er lovligt at bo der. Med venlig hilsen Tina Høpfner

Birgitte

Lejeren har 14 dage til at betale efter at have modtaget mit påkrav om manglende husleje. Men hvad gør jeg når det anbefalede brev ikke kan afleveres? Posten har ikke kunnet træffe nogen på adressen. Hvornår tæller betalingsfrist så fra? Jeg har sendt både anbefalet og almindeligt brev med påkrav.

Tina Høpfner

Hej Birgitte Fristen tæller fra det tidspunkt det anbefalede brev er forsøgt afleveret på adressen. Det er derfor, det er så vigtigt at sende anbefalet eller ved anden dokumenterbar postforsendelse. Det er ikke en betingelse, at lejer rent faktisk har modtaget det, blot udlejer kan dokumentere at det er fremsendt og forsøgt afleveret. Får du derimod et anbefalet brev retur med ukendt på adressen, så har posten ikke kunnet aflevere og man må derfor anskaffe sig lejers nye adresse. Med venlig hilsen Tina Høpfner

Tina Høpfner

Hej Gitte Ved manglende betaling skal udlejer sende et påkrav med en betalingsfrist på 14 dage. Betales restancen inden for de 14 dage kan udlejer ikke ophæve lejemålet. Betales restancen først efter de 14 dage, men inden ophævelse modtages, er lejemålet ophævet uanset betaling har fundet sted. Med venlig hilsen Tina Høpfner

Gitte

Kan et lejemål ophæves , når huslejen er betalt inden ophævelsen af leje mål er modtaget ?? Det drejer sig om 1 dag , lejen blev betalt inden for fristen , men samme dag (den 28/11) den blev betalt og trukket på min konto , sendte udlejer en ophævelse af lejemålet som jeg modtog den 29/11... ??

christina

Hej Jeg har en "veninde" som har boet gratis hos mig i 5 år ,nu er hun flyttet , men vil ikke flytte sin adresse,hvad gør jeg? Jeg vil leje et værelse ud og derfor kan hendes adresse ikke stå på min lejlighed også, det er den for lille til. Hilsen

Tina Høpfner

Hej Jan Ja det bør desværre laves om, idet beløb og måned der skyldes for skal fremgå korrekt af påkravet. Med venlig hilsen Tina Høpfner

Jan J Christensen

Hej Min far har en lejer som skylder husleje. Der er sendt påkravsbrev, muligvis med en forkert mdr skrevet som der skyldes for. Kan vi/han lige så godt starte forfra med at sende en ny påkravsbrev.?? Mvh Jan

Micki Kring Prior

Min kone og jeg er udlejer på hendes hus fra da vi fandt sammen. Nuværende lejer har opsagt sit lejemål og fraflytter 1/12-19. I følge vores lejekontrakt med ham, så har vi det til at fremvise boligen til andre interesserede, fra det punkt hvor lejer opsiger lejemålet. Vi har sat huset til salg og der er stor interesse i det og vi ønsker af komme af med det hurtigst muligt, så vi vil selvfølgelig gerne fremvise det. Lejer vil ikke umiddelbart give os adgang til huset for fremvisning da han har våbenskab stående.... og han mere eller mindre er i Århus hele tiden. Hvad gør jeg/Vi? Er det okay at kontakte en låsesmed for at kunne komme ind i huset? Håber I kan hjælpe.

Tina Høpfner

Hej Micki Spørgsmålet omkring fremvisning af lejemål ved salg af ejendommen finder hjemmel i samme bestemmelse som for fremvisning ved genudlejning. Det fremgår af lejelovens § 97, at er der afgivet opsigelse, eller skal det lejede af anden grund fraflyttes, skal lejeren give adgang til at bese det lejede. Lejeren fastsætter tiden herfor. Den skal være mindst 2 timer hveranden hverdag på et tidspunkt, der er bekvemt for en besigtigelse.Denne kan kun finde sted med deltagelse af udlejeren eller dennes stedfortræder, når lejeren ikke er repræsenteret. Hvis lejer fortsat ikke vil give adgang er I nødsaget at indbringe sagen for fogedretten med henblik på at skaffe jer adgang. I må aldrig gå ind i et lejemål uden lejers udtrykkelige samtykke. Med venlig hilsen Tina Høpfner

Camilla

Min udlejer vil gerne komme og tage billeder af lejemålet, idet jeg har opsagt lejemålet. Er der en eller anden form varsel jeg kan kræve som lejer? Min udlejer vil nemlig gerne have adgang til at tage foto i morgen, hvilket jeg synes er meget kort varsel. Mvh Camilla

Tina Høpfner

Hej Camilla Der skal meddeles et rimeligt varsel - hvad dette er i den konkrete situation er svært, at svare på. Én dags varsel er som du selv skriver for lidt, og det kan udlejer ikke kræve. Det kan tænkes, at udlejer måske lige havde en fotograf ved hånden og havde det passet dig også, så var situationen jo let og hurtigt løst. Jeg vil foreslå, at du skriver til udlejer og nævner et antal dages varsel, du gerne vil have, og så imødekommer udlejer formentlig dette. Med venlig hilsen Tina Høpfner

Brian

har en udlejer det Truer mig med at smide mig ud af min lejemål har boet på lejemålet i ca 11år og jeg har betal min husleje 100% men de mener at jeg osse skal betal for en dør hos en anden beboer da de mener at jeg har skadeforvold denne dør ifl viceværten har enda betal deres rykkergebyr for jeg hviste ikke hvad jeg skulle gøre der ikke nogen der vil hjælp mig har doc. på at jeg har betalt husleje til tiden .... hvad skal jeg gør skal jeg afvente fogedens svar ? for har ikke fådet noget fra retten inu kun udlejer der Truer mig med at smide mig ud indenfor 10 dage !

Samuel

Hej Christian, Først, tak for din assistance og interesse i at hjælpe folk. Jeg har netop fået en ny lejer, som skulle have indbetalt depositum og første udleje senest d. 1/9. Siden den første faldt på en søndag, hævdede han at han først kunne betale om mandagen. Det gjorde han ikke og jeg har en følelse af, at han ikke er troværdig, pga. opførsel i vores kommunikation. Det er muligvis bare mig, men jeg er i udlandet og står ikke økonomisk stærkt, så jeg er givetvis overbekymret. Mit spørgsmål er, om de samme regler gælder for opsigelse af lejekontrakt, hvis jeg ikke modtager hverken depositum eller første udleje, dvs. hvis jeg ikke har modtaget nogen penge overhovedet fra lejer. Skal jeg stadig sende en opkrævning efter tre dage og derefter give en 14 dages advarsel om opsigelse? Endvidere, er emails og anden elektronisk kommunikation på skrift acceptabelt for dette, hvis jeg kan påvise at han modtager og læser disse? På forhånd tak. Mvh

Tina Høpfner

Hej Samuel Når lejer ikke har betalt husleje rettidigt, kan du som udlejer sende det vi kalder et påkrav, hvori lejer gives 14 dages fra modtagelse af brevet til at betale. Er betaling så ikke modtaget på 15 dagen kan lejemålet ophæves. Jeg vil kraftigt anbefale, at påkravet sendes med anbefalet post (obs. det må ikke sendes på mail, jf. lejelovens § 4, stk. 3.), idet du som udlejer har bevisbyrden for at påkravet er kommet frem til lejer. Med anbefalet brev kan du også via track and trace se hvornår brevet er afleveret til lejer, og derfra har lejer så fulde 14 dage til at betale i. Med venlig hilsen Tina Høpfner

Birger Jensen

Jeg er udlejer og har en ejendom med 5 lejemål. Den ene lejer betalte ikke husleje pr. 1. Juli. Den 8. Juli fremsendte jeg påkrav med opgørelse af det skyldige beløb, ialt 4030 kr incl påkravsgebyr. Beløbene var udspecificeret og med alt, hvad der skal stå i et påkrav. På 13. Dagen indbetalte han 3600,- kr. Med besked om at han ikke kunne betale mere før i næste måned. Jeg har ingen interesse i at lade pågældende bo i lejligheden og ønsker ham ud. Mit spørgsmål er om de manglende 400,- kr er nok for fogedretten?? På forhånd tak for hjælpen.

Ulrik

Hej, Jeg modtog en påkravs skrivelse den 10 maj 2019, hvor beløbet var opgjort forkert med over kr. 2.000,- i udlejers favør. Efterfølgende indbetalte jeg det korrekte beløb men indeholdene rykkergebyr ( påkravs gebyr ) på kr. 284,- og gjorde samtidig opmærksom på at jeg ikke var enig med beløbet grundet gebyret.. Har jeg krav på at få rykkergebyret tilbagebetalt når påkravs skrivelsen var forkert opgjort, hvilket udlejer har erkendt. Såfremt dette er tilfældet vil så en ny påkravs skrivelse måneden efter fra udlejer indeholdende dette påkravsgebyr være gyldigt. Hilsen Ulrik

Tina Høpfner

Hej Ulrik Såfremt der har været belæg for fremsendelse af påkravsgebyr, så er du uanset at udlejers opgørelse er forkert, pligtigt at betale dette gebyr sammen med restancen. Jeg er ikke sikker på at jeg forstår sidste led af dit spørgsmål. Er der tale om et nyt påkrav måneden efter grundet ny restance? i så tilfælde vil du skulle betale gebyr på ny. Er der derimod tale om opkrævning af det gebyr du allerede har betalt, kan udlejer naturligvis ikke opkræve det igen. Med venlig Hilsen Tina Høpfner

Martin

Hej Jeg lejer et mindre hobby værksted med lejekontrakt i følge erhvervslejeloven, i den står der at huslejen stiger med 3% pr år hver d. 1 juni, hvilket må anses for at være i orden da lejekontakten er indgået i 2013, det skal siges at det er en privat person jeg har indgået lejekontakten med, og der er ikke anført noget CVR-nr. Nu har tidligere ejer så glemt at gøre krav på denne lejestigning, og pr 1 maj 2018 overtager en ny ejer bygningen, denne nye ejer glemmer selv at hæve huslejen d. 1 juni 2018. Så modtager jeg I fakturaen for leje betalingen for juni 2019, en fordring på manglende lejestigning for 3 år tilbage, altså længere tid tilbage end den nye ejer har ejet bygningen. Jeg gør skriftligt indsigelse imod dette, da jeg ikke mener den nye ejer har ret til at opkræve manglende huslejestigning, for en periode som personen ikke har ejet bygningen. Udlejer fastholder sin fordring pga. 3 års forældelses fristen, hvilket jeg ikke mener kan tages i brug, da der ikke tidligere har været fremsendt en fordring på huslejestigning, hverken fra den gamle eller nye ejer. Ligeledes begrunder nye ejer at hun indtræder på lige fod med tidligere ejers rettigheder, altså hun har ret til at opkræve manglende huslejestigninger udover den periode som hun har stået som ejer af bygningen. Jeg mener ikke hun har ret til at opkræve manglende huslejestigning dels for perioden hun ikke har ejet bygningen, da der ikke tidligere er fremsendt en fordring på huslejestigning, så der er ikke noget økonomisk udestående mellem mig og tidligere ejer, hun kan gøre krav på. Jeg har så svært ved at finde noget konkret lovtekst på dette område. Og for perioden 1 juni 2018 til 1 juni 2019, mener jeg ikke hun kan gøre krav på, da hun har udvist manglende interesse og passivitet over en længere periode, for at fremsende en fordring på huslejestigning. Her har jeg så ikke været i stand til at finde en direkte lovtekst der understøtter min påstand, kun nogle domsafsigelser hvor dommeren anvender ordet passivitet i sager om at udlejer har glemt at hævehuslejen. Så det kræver vel en domsafsigelse før jeg kan gøre håb om at få ret. Jeg har så betalt, da hun truede med at sende et påkrav, og i sidste ende smide mig ud, hvis jeg ikke betalte. Ville ikke risikere at miste mit lejemål, da dette er lang række af tvister jeg har haft med den nye ejer, hvor jeg indtil nu har kunnet finde juridisk beskyttelse imod hendes mange krav. Så er jeg sikker på at jeg ikke skal glemme at betale noget til tiden, før hun ser sit snit til at smide mig ud. Jeg håber du kan hjælpe mig. Mvh. Martin

Tina Høpfner

Hej Martin Jeg beklager mit sene svar på dit spørgsmål. Når udlejer glemmer at opkræve lejeregulering opstår der 2 spørgsmål: 1) Kan der kræves efterbetaling af den ikke betalt lejeregulering/lejestigning? 2) Kan der kræves lejestigning for fremtiden? Udgangspunktet er, at der for fremtiden kan opkræves den leje med lejestigning, der er aftalt i kontrakten. I forhold til efterbetaling, vil det være afgørende, hvem der er nærmest til at bære risikoen for den forkerte lejeopkrævning. I det nærliggende tilfælde, kan der være tale om retsfortabende passivitet, hvor krav på efterbetaling anses for at være bortfaldet inden forældelsesfristens indtræden. Der lægges dog, ved passivitetsvurderingen, vægt på parternes gode tro og anledning til at reagere, ligesom der ses på tidsforløbet og konsekvenserne af en efterbetaling. Passivitet står ikke i nogen lov, men er noget, der er skabt af domstolenes retspraksis. Passivitet betyder, at man ved at have forholdt sig passiv, har givet den person, som man har et krav imod, en berettiget forventning om, at man ikke vil gøre sit krav gældende. Der findes talrige retsafgørelser på området, der peger i begge retninger. Med venlig hilsen Tina Høpfner

Ingrid

Som privat udlejer af ét lejemål har jeg desværre ikke været opmærksom på 14-dages fristen re krav overfor lejer ved ophør af lejemålet! Stort og dyrt ØV! Men må jeg fratrække en huslejerestance for maj måned i det indbetalte depositum? Kan opgørelse af el og vand beregnes forholdsmæssigt ud fra lejers kvm (fx. 80 kvm) i forhold til husets samlede areal (fx 120 kvm)? Der er ikke individuelle målere, da vi sædvanligvis ikke udlejer! Vi har selv den anden del af af huset, men opholder os sjældent på adressen! Lejer havde i øvrigt vaskemaskine og tørretumbler, hvilket ikke er tilfældet i vores egen del af huset. Lejer har betalt DKK 1000 a conto for el og vand.

Tina Høpfner

Hej Ingrid Huslejerestance må altid fratrækkes indbetalt depositum i forbindelse endelig afregning af et ophørt lejemål. For så vidt angår afregning af forbrug, skal dette afregnes én gang årligt. Udgifterne til varme og opvarmning af brugsvand, fordeles mellem lejerne efter udlejerens bestemmelse på grundlag af sædvanlige beregningsregler. Fordelingen af udgifterne til varme skal ske enten efter egnede varmefordelingsmålere eller efter bruttoetagearealet eller rumfang, og fordelingen af udgifterne til opvarmning af brugsvand enten efter egnede forbrugsmålere eller efter antallet og arten af varmtvandshaner og antallet af værelser. Udgiften til koldt vand og køling, kan kun medtages i regnskabet, hvis der er installeret egnede forbrugsmålere og udgiften fordeles på grundlag af disse. Leverer udlejeren el til andet formål end opvarmning, kan der kun ske fordeling ud fra godkendte individuelle elektricitetsmålere. Afregning skal som sagt ske på baggrund af forbrugsregnskaber som skal aflægges én gang årligt. Der er flere formalitetskrav der skal være i orden i forbindelse hermed, hvorfor det er min anbefaling at du søger bistand hos en advokat til udarbejdelse af forbrugsregnskaber. Med venlig hilsen Tina Høpfner

Torben

Min kone og jeg har købt en lejlighed, som vi agter at flytte ind i permanent. Da vi købte var vi optimistiske mht salg af vores nuværende hus. Måske lykkes det ikke at sælge inden overtagelse af lejligheden. Vi er derfor interesseret i at leje lejligehden ud tidsbegrænset. Vi ønsker ikke at leje vores hus ud indtil salg, da det vil gøre det endnu vanskeligere at sælget det. 1: Er det tilstrækkelig begrundelse for tidsbegrænset leje, at vi afventer salg af huset (altså ikke salg af den udlejede lejlighed)? 2: Hvis vi fastsætter tidsbegrænsningen til et år, kan vi så i lejekontrakten indføje en opsigelsesfrist på fx 3 måneder, hvis huset bliver solgt inden året er gået? 3: Hvis det nu går helt galt, og vi ikke har solgt inden tidsbegrænsningen, kan vi så udarbejde en ny tidsbegrænset udlejning til samme lejer? Eller skal der være tale om eny lejer? Vil lejer nr. 1 eller 2 kunne påberåbe sig almindelige lejelovsbestemmelser, da der er tale om to udlejninger i træk? 4: Som jeg har forstået det, kan man opsige en lejer med et års varsel, hvis man selv ønsker at bebo det udlejede. Men samtidig har jeg også fået opfattelsen af, at det kun gælder, hvis man selv inden udlejningen har beboet lejemålet. Er det korrekt? Og hvor lang tid vil en domstol vurdere er tilstrækkeligt for, at det ikke bliver opfattet som pro forma?

Tina Høpfner

Hej Torben Tidsbegrænset udlejning er en undtagelse til lejelovens almindelige udgangspunkt, nemlig at et lejemål er uopsigeligt. Der er dog mulighed herfor, og også med baggrund i at man skal have solgt en bolig. Da det dog ikke er den bolig der skal sælges der udlejes, vil jeg kraftigt fraråde det og er der endvidere tale om udlejning af em ejerlejlighed skal I være særligt opmærksomme, idet der stilles særlige krav til opsigelse af ejerlejligheder. Det fremgår af lejelovens § 84, stk. 1, litra d, at er det lejede en ejerlejlighed, omfattes lejeforholdet kun af opsigelsesretten, hvis lejemålet er indgået efter ejendommens opdeling i ejerlejligheder. Er lejeaftalen indgået den 1. januar 1980 eller senere, omfattes lejeforholdet kun af opsigelsesretten, hvis betingelserne i 1. pkt. er opfyldt, og hvis lejeren ved lejeforholdets begyndelse var gjort bekendt med, at det lejede er en ejerlejlighed, og at opsigelse kan ske efter § 83, stk. 1, litra a. Er lejeaftalen indgået den 1. juli 1986 eller senere, omfattes lejeforholdet kun af opsigelsesretten, hvis betingelserne i 1. og 2. pkt. er opfyldt og udlejeren tidligere har beboet lejligheden. Ovenstående omhandler selve udlejers ret til at opsige et lejemål. Det er dog min vurdering, at tidsbegrænsning vil være behæftet med en betydelig risiko for, at retten vil kunne tilsidesætte tidsbegrænsningen. Du er velkommen til at kontakte mig for en nærmere drøftelse heraf. Med venlig hilsen Tina Høpfner

Gitte

Hej Jeg har et spørgsmål vedr jeg bedte om deling af min husleje. Jeg lejer en lejlighed af en privat person som har en advokat til at tage dig af alt vedr betaling, for at gøre historien kort skrev jeg en mail vedr om jeg kunne få delt lejen i 2. Han vender tilbage til mig og fortæller at det kan jeg godt samt der komme et gebyr ekstra sagsbehandlingstid af 2 x 1000kr i næste mail kalder han det ekstra administrationsgebyr, kan det virkelig være rigtigt at de må tage så højt et gebyr eller hvad det nu er ? Jeg har intet imod at betale et gebyr men på 2000kr, lejen er høj nok i forvejen Mvh Gitte

Tina Høpfner

Hej Gitte Udgangspunktet er at udlejer ikke er pligtig at acceptere at lejen deles i 2. Lejeloven indeholder derfor ikke regler for gebyr herfor, såfremt udlejer accepterer dette. Udgangspunktet vil formentlig være at udlejer er berettiget til at pålægge den udgift der faktisk er forbundet med udlejers ulejlighed herved. Med venlig hilsen Tina Høpfner

Tina Høpfner

Hej Mala Din mail nævner ikke noget om med hvilken begrundelse udlejer lukker for vand mv. og ej heller om der er tale om kort lukning eller af længerevarende karakter. Udgangspunktet er selvfølgelig, at han skal varsle jer eller sørge for at videresende varslinger fra forsyningselskaberne til jer. Mht opsigelse så vil jeg anbefale, at I sender ham et anbefalet brev, alternativt sender opsigelsen med indleveringsattest, således at I kan dokumentere at I har sendt ham en opsigelse. I er ikke afhængige af at udlejer godkender eller accepterer at I opsiger jeres lejemål. Med venlig hilsen Tina Høpfner

Mala Christiansen

Hej. Min udlejer har det tit med og chikanere mig og min familie ved og lukke for vand, varme og strøm, hvis tingene ikke går efter hans hovedet, i dag den 10/4-2019 har han igen været og lukke for det hele, strømmen betaler vi selv til el selvskabet og resten er a conto. Vi skal flytte her den 1 Maj og har prøvet og opsagt vores bolig, men det bliver svært når han ikke vil tage sin telefon, han har ikke nogen email og reagere ikke på sms hellere. Han har ikke varslet som der står i lejekontraten 14 dage før, han har bare lukket for det hele i dag ved 16 tiden. Vi har 2 små børn på 5. Hvem kan vi akut hjælp af!? Mvh Mala Christiansen.

Keld

Vi har for 2 år siden købt en nabogård. Stuehuset lejede vi ud til et ungt par, som flere gange ikke har betalt husleje til tiden. Den 12 marts afleverede vi personligt et skriftligt krav om betaling inden 14 dage, da de ellers ville blive sagt op. De skriver begge under på, at de har modtaget varslet. Den 27 marts kommer han med 13000 kr i en kuvert, der mangler nu 11500 kr. Han ber mindeligt om, at de må blive boende til 1. maj. Vi siger, at hvis han kommer med resten af det skyldige fredag den 29. marts, kan de få frist til 30 april med at flytte ud. Det lover han og de vil begge komme fredag, hvor vi har lavet et dokument, hvorpå der står, at de skal flytte ud inden 30. april. De har inden de kommer lavet en straksoverførsel på 11500 kr, men de nægter at modtage opsigelsen, da de nu har betalt alt det skyldige. Vi vil gerne have dem ud, da de sviner, roder og ryger indenfor. De må iflg. kontrakten have 2 små hunde inde, men den dag vi var der, var der 4 større hunde inde. Hvad gør vi nu?

Tina Høpfner

Hej Keld Din henvendelse vedr. flere spørgsmål, hvis svar er afhængige af yderligere oplysninger. Jeg vil derfor anbefale, at du kontakter mig telefonisk for et gratis og uforpligtende svar på dine spørgsmål. Jeg kan træffes på tlf. 46 14 59 15. Med venlig hilsen Tina Høpfner

Cristian

Hej, jeg har fået en mail fra Danmarks domstol, hvor der står at jeg højst sandsynligt ville blive smidt ud af min lejlighed. De har ikke skrevet nogle grunde. I december havde jeg ikke mulighed for at betale huslejen i tide men den blev betalt i januar, så kan ikke se nogle grund til at de skal smide mig og min familie. I de næsten 9 år jeg har boet her, har jeg aldrig mistet en husleje. Mvh Cristian

Tina Høpfner

Hej Christian Du bør have modtaget et påkrav fra udlejer vedr. manglende husleje og med en 14 dages frist for betaling. Overholdes denne frist ikke kan udlejer ophæve lejemålet. Fraflytter lejer ikke frivilligt lejemålet herefter skal sagen indbringes for fogedretten som påser om frister og formkrav er overholdt. Er det det, træffer fogedretten kendelse om at man udsættes af sit lejemål. Husleje skal betales og uanset hvor god en lejer man har været er udlejer altid berettiget til at ophæve lejemålet i så tilfælde. Med venlig hilsen Tina Høpfner

Christian

Kan min udlejer smide mig ud af mit lejemål, hvis jeg har malet de indvendige døre hvide med hans mundtlige accept(som han nu påstår, han ikke har givet) og en væg grøn(Uden hans accept) og paneler i entreen hvide(uden hans accept) og en væg i stuen grøn(Uden hans accept) De(hans advokat og ham selv) påstår at det er misligholdelse af lejligheden. Lejemålet er en ejerlejlighed som jeg lejer mig ind i. Ydermere ville jeg høre om han i den sammenhæng kan kræve sig adgang til lejligheden her om 11 dage for at se om væggen er malet hvid igen samt paneler og døre er "genskabt" ? Mvh Christian

Tina Høpfner

Hej Christian Et forbud imod maling af lejemålets vægge og paneler skal fremgå af lejekontraktens § 11. Er der indsat et sådan forbud, er det dig der har bevisbyrden for at udlejer har givet mundtligt tilsagn hertil. Det kan være en bevisbyrde der kan være svær at løfte, hvis udlejer står og siger det modsatte. Med venlig hilsen Tina Høpfner

Brian Andersen

Hej. Jeg udlejer et hus, hvor jeg grundet travlhed med eget arbejde i udlandet ikke har holdt styr på indbetalinger af husleje og forbrugsafregning. Jeg sidder nu og render igennem alle indbetalinger for 2018 og finder ud af at der mangler 4 mdrs husleje at blive betalt og noget overforbrug (jeg har dog ikke beregnet og fremsendt krav og betaling for dette endnu). Hvorledes bør jeg tackle dette for bedst at kunne få så mange af mit tilgodehavende tilbage....på den gode side af 50.000 kr.

Tina Høpfner

Hej Brian Ad. lejerestance Når du som udlejer konstaterer huslejerestance, skal du i første omgang sende et påkrav til lejer. Der er en ret restriktiv retspraksis vedr. formkrav til et sådan påkrav, hvorfor jeg vil anbefale, at du retter henvendelse til en advokat og får bistand hertil. Ellers kan jeg henvise til lejelovens § 93, stk. 2. Ad. efterbetaling af forbrug, skal dette fremgå af det forbrugsregnskab som du som udlejer er pligtig at udarbejde hvert år, såfremt du leverer el, vand eller varme til lejemålet. Igen er der i den forbindelse en del formalia samt frister du skal være opmærksom på - reglerne herfor fremgår af lejelovens 36 og frem. Med venlig hilsen Tina Høpfner

Ella

Jeg lejer et hus af et firma - står angivet i min lejekontrakt, men er netop blevet opsagt idet at udlejer selv ønsker at benytte huset. (hans begrundelse for opsigelsen) firmaet er et APS firma med den pågældende person som direktør. Kan man det?

Jørgen

Jeg har en lejer der ikke har betalt rettidig husleje. Jeg fremsendte en rykkerskrivelse d. 10. januar og 14 dages fristen for betaling er nu overskredet. Derfor vil jeg nu gerne ophæve lejemålet. Hvor hurtigt kan jeg kræve at lejer fraflytter lejemålet? Findes der en skabelon til opsigelse af lejemålet?

Tina Høpfner

Hej Jørgen Når påkravsfristen ikke er overholdt, fremsendes ophævelsesskrivelse til lejer. Ved ophævelse er lejer pligtig at fraflytte omgående. Oftest meddeles en kort frist på mellem 5-7 dage. Du skal være opmærksom på, at såfremt lejer ikke flytter så skal sagen indbringes for fogedretten i den retskreds hvor lejemålet er beliggende. Det er alene fogedretten der udsætte folk endeligt af deres lejemål. Med venlig hilsen Tina Høpfner

Katja

Jeg har en lejer som for tiden betaler sin husleje til tiden. Dog har jeg et tilgodehavende for december 2014, september 2017 samt for februar til juni 2018. Jeg har skrevet og forespurgt om hvad der lige sker, og han svarede tilbage at nok skulle få styr på det. Siden juli 2018 har han betalt sin husleje. Kan jeg på nogen måde sende rykkere til ham om den manglende husleje, og efterfølgende opsige vedkommende hvis der ikke betales. Eller er de tabt fordi jeg har været godtroende. Hilsen Katja

Christian Lund Agerbæk

Hej Katja Svaret afhænger af jeres korrespondance om den manglende husleje. Mit umiddelbare svar vil dog være, at du godt kan sende en rykker, da du har krav på betaling, men at du ikke vil kunne bruge disse gamle forfaldne huslejer, som grundlag for at ophæve. Hertil kommer dog, at huslejen for december 2014 formentlig er forældet. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

karin Hansen

Hej. Må udlejer sende en ophævelse modtaget den 2. Januar 2019,altså modtaget samme dag jeg havde en aftale med ham om at betale restbetaling af husleje for December 2018?? Jeg fik i December 2018 en aftale med udlejer om at få lov til at dele husleje da min boligsikring ikke kom,(udbetalingen danmark har lang behandlingstid),og han accepterede at jeg betalte restbeløb den 2. Januar,men jeg modtog så en ophævelse 2.Januar, som jeg er meget vred over netop fordi der blev lavet en aftale, så nu er det at jeg gerne vil vide om ophævelsen så er ugyldig, netop fordi jeg fik til den 2. Januar og overholdte betalingen?? Man har jo i realiteten til kl 23.59 på datoen for aftalen til betaling,og først efter udløb af datoen må udlejer sende en ophævelse?? Jeg er meget frustreret så håber du vender tilbage hurtigst mulig så jeg kan få ro i mit sind. Og hvordan er det med helligdage? fra den 13.December frem til 2.Januar var det jo Jul/Nytår og udlejer havde ferie fra den 21.December til 2.Januar,så helligdage er jo også vigtig iht de 14.dages påkravsfrist. Gælder Søndag med i hverdage? Jeg vil jo mene at når jeg HAVDE en aftale om betaling den 2. Januar så må han da ikke sende ophævelse samme dag jeg har til og overholdte min aftale?? Så må han da først fremsende ophævelsen dagen efter?? Med venlig hilsen Karin Hansen

Christian Lund Agerbæk

Hej Karin Når man beregner de 14 dage er det inklusive søndage og helligdage. Udlejer må først sende en ophævelse, som modtages af lejer, efter udløbet af fristen i påkravet. Fristen regnes fra den dag, du modtog påkravet. Udlejer må gerne sende ophævelsen samme dag, som fristen udløber, men ophævelsen må først komme frem til lejer efter udløbet af fristen. Såfremt der er indgået en aftale om henstand, er det dig, som skal bevise eksistensen heraf. En mundtlig aftale kan være ekstrem vanskelig at bevise. Såfremt udlejer fastholder en ophævelse, og indbringer sag for fogedretten eller boligretten, er det muligt, at du vil kunne få beskikket en advokat til at føre sagen for dig. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

Lone møller

Hej. Jeg udlejer mit hus ud til 3 unge mennesker. De betaler huslejen rettidigt, men huset ligner, jeg ved ikke hvad indenfor. Alt hober sig op, der ligger bunker af tøj og køkkenbordet er fyldt med alverdens ting. Alm. Rengøring er vidt ikke noget som bliver gjort så tit. De har desuden katte og der lugter af kattetis. Har jeg mulighed for at varsle at huset skal ordnes, da jeg ellers vil ophæve lejemålet pga. Vanrøgt. Hilsen Lone

Christian Lund Agerbæk

Hej Lone Det vil være en meget konkret vurdering. I denne vurdering skal især medtages om lejernes manglende oprydning og rengøring medfører en decideret risiko for skade på ejendommen. Her skal du huske, at det vil være dig, som skal bevise, at denne risiko eksisterer. Under alle omstændigheder bør lejerne få et skriftligt varsel om at bringe forholdene i orden. Generelt set er det meget vanskeligt at få ophævet en lejeaftale med andre begrundelser end manglende betaling af husleje. Jeg vil derfor anbefale dig at søge advokatbistand, hvis du ønsker en sag gennemført. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

Marie

Hej! Min kæreste og jeg bor i en lejlighed hvor emhætten ikke har fungeret i ca. 2 måneder og vores blæser i badeværelset ikke har virket siden vi flyttede ind i januar 2016. Jeg har både snakket med udlejer og skrevet sms'er til udlejer, men der er stadig ikke sket noget. Nu syntes jeg det kan være nok. Hvad er lovligt for mig at gøre? Kan jeg med varsel skrive til udlejer at så længe tingene ikke bliver ordnet, så tilbageholder jeg en del af huslejen? Venlig hilsen Marie

RIKKE christensen

hej . jeg har en udlejer som er helt umulig ,, der er mus i køkknet og i vægne og på loftet . kan ikke bruge køkknet pga af dette , de er i skufferne og på køkkenbordet . udlejer svare med at så må jeg sætte fælder op , det er så gjort men der er fanget 23 mus på 32 dage og jeg har selv taget kontakt til kommunen men de sagde det skulle udlejer gøre , der er stadig ikke sket noget og nu er der gået 3 mdr . når man siger til udlejer at der er problemer bliver han meget grov . videre er der rådne vinduer . gulvarmene dur ikke man kan ikke skrue ned for varmen så gulvet brænder . han kommer med efter regninger på strøm og varme næsten vær halve år på strøm og varme , men vi får ikke regnskab af dette så vi kan ikke selv følge med i hvad der forgår og det er stået på i over 5 år nu . har betalt indskud men sjovt nok har jeg selv istandsat lejemålet og betalt for dette . jeg betale dog altid min husleje til tiden . men er uenig om varme og strøm må stige ude regnskab for dette oplyst . mvh Rikke

Christian Lund Agerbæk

Hej Rikke Du bør indbringe sag for huslejenævnet omkring udlejers manglende vedligeholdelse samt forbruget. Huslejenævnet kan pålægge udlejer at foretage udbedringer/vedligeholdelsesarbejder. Herudover er det muligt, at du er berettiget til at få tilbagebetalt nogen af de penge, som du har betalt til udlejer for forbruget. Dette vil huslejenævnet også kunne tage stilling til. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

kim wiil

Kære advokat. Jeg vil lige høre om denne artikel også vedrører virksomheder, altså hvor vores virksomhed eksempelvis lejer lokaler, som der tidligere er sendt faktura på, men nu hvor vi ønsker at fraflytter pga. twister, holder udlejer vores varelager tilbage, altså vi kan ikke få lov at afhente vores værdier fra lageret og dermed udsættes for driftstab. Der ligger ikke en egentlig lejeaftale i form af kontrakt, kun mails og faktura der bevidner at vi har lejemålet. med venlig hilsen Kim

Christian Lund Agerbæk

Hej Kim Artiklen omhandler alene boliglejemål. Du har et erhvervslejemål, som hører under erhvervslejelovens regler. At du ikke har en lejeaftale, betyder blot, at reglerne i erhvervslejeloven er gældende i lejeforholdet. Du bør søge advokat i din situation. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

Bob

Jeg påtænker at købe en lejlighed hvor der bor en lejer Hvorlang tid skal jeg vente med at kunne flytte ind

morten

hej.. min udlejer har sagt vi skal have et møde omkring det hus vi har lejet. mine spørgsmål er: 1 kan han uden videre bare hæve huslejen? 2 hvis han har skrevet i kontrakten at huslejen skal stige 3% om året er dette lovligt? 3 kan han hæve lejen pga driftsudgifter risici og forsikringselskabernes krav? 4 hvis han ingen penge bruger på vedligeholdelse såsom utætte døre rådne vinduer revnet glas i vinduer og vandskder fra varmeanlæg bruger er det så bare ærgerligt for mig? 5 der er en tilhørende lade til den gård jeg har lejet hvorpå han har dyr og vasker biler både og campingvogne og et mindre værksted vand og el kører på min måler til den bygning. kan jeg kræve en måler på dette så jeg ikke skal betale hans forbrug eller hvordan står jeg ?

Christian Lund Agerbæk

Hej Morten Jeg vil besvare dine spørgsmål i den rækkefølge de er stillet. 1: Nej! En huslejestigning skal for det første være begrundet, og for det andet skal den varsles i henhold til lejelovens regler. 2: Er lejekontrakten indgået efter 1. juli 2015, så er det ikke lovligt. 3: Kan udlejer dokumentere forøgede driftsudgifter, vil huslejen kunne stige på baggrund heraf. Udlejer skal dog altid overholde lejelovens regler vedrørende huslejestigninger. Et potentielt krav fra et forsikringsselskab vil i udgangspunktet ikke kunne danne grundlag for en huslejestigning. 4: Hvis udlejer ikke vedligeholder lejemålet, kan du indbringe klage til huslejenævnet, som så kan pålægge udlejer at foretage udbedringer/vedligeholdelse. 5: At du deler måler med udlejer medfører, at udlejer fortaber retten til at opkræve el og vand hos dig. Det lader til at der er flere forhold vedrørende denne udlejer, som du kan tage fat på. Jeg anbefaler dig derfor at søge advokat, således du kan få gennemset alle forhold ved dit lejemål. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

Else

Hej Vi er udlejere, har en bolig, hvor vi ikke har modtaget husleje, lejeren har overtaget lejemålet fra en ex-kæreste. Vi vil nu lave et lejepåkrav, men lejeren har aldrig flyttet sin adresse til lejemålet. Hvordan forholder vi os med et anbefalet brev til lejer, vi kender ikke hans registeradresse? Venlig hilsen Else

C Weber

Jeg har for nylig søgt boligsikring, men Udbetaling Danmark beder udlejer om oplysninger om boligen, fordi det ser ud som om, at jeg som lejer bor i 'hovedhuset' på 252 kvm, mens jeg i virkeligheden bor i et anneks seperat fra 'hovedhuset'. Udlejer nægter at give disse oplysninger til Udbetaling Danmark, sandsynligvis fordi det 'anneks', jeg bor i, står betegnet som 'udhus' i BBR - og altså ikke beboelse. Men Udbetaling Danmark kan ikke komme videre for de har disse oplysninger, så jeg vil gerne have et forslag til, hvordan jeg kommer videre? På forhånd tak. Vh CW

erling andersen

Hej Jeg vil høre at når ens boligselskab bliver solgt til et andet, om man så køre videre med den kontrakt som man lavet dengang man flytte ind, og ifølge min kontrakt forlægger den sidste husleje stigning i 2014 kan den nye ejer så hæve min husleje eller lægger den fast Med Venlig Hilsen Erling Andersen

Kristiane Laugesen

Hej. Vi har opsagt vores nuværende lejlighed som vi har boet i, i 4 år. Vi har siden kort efter indflytning gjort udlejer opmærksom på utæt tag i stuen hvilket har resulteret i flere af vores ting er blevet ødelagt, samt en del af loftet og en væg i stuen er blevet ødelagt, utætheden blev først lavet efter 3 år! Men loftet og væggen af stadig ikke lavet her 1 år efter ( jeg har dokumentation for al kommunikation om utætheden). I vores lejekontrakt står der at det lejede skal males af professionel maler på lejers regning ved fraflytning. Mit spørgsmål er så, kan det passe at vi skal betale for fuld istandsættelse når der har været en utæthed som lejer ikke har rettet op på? Mvh Kristiane

Jens Andersen

Hej, Jeg ser ganske ofte folk der udljer værelser eller lejligheder hvor de siger "Uden CPR" og jeg forstår ikke at det kan lade sig gøre. Kan I bekræfte eller afkræfte om dette er lovligt, og hvad kan man gøre når man ser Facebook sider hvor folk frit kan annoncere til udlendanske studenter eller andre der ikke kender loven. Venlist Jens

Christian Lund Agerbæk

Hej Jens Der er ingen bestemmelser i lejeloven, som kræver, at man har dansk cpr.-nummer for at kunne leje i Danmark. Jeg vil helst ikke udtale mig om, hvorledes man skal agere på sociale medier bortset fra, at man skal passe på, at der ikke bliver tale om injurier. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@adodan.dk

jonas jennsen

Hej. Jeg står i denne situation, at jeg skal i fogderetten om nogle dage omkring manglede betaling af husleje. Jeg har været to måneder bag ud. Jeg fik et påkrav fra advokat d. 21/09 og havde 14 dafge frem til, at betale pengene. Jeg har fået betalt ALLE pengene d. 10/10. Men skal stadig i retten. Kan jeg forvente, at skulle forlade mit lejemål selvom pengene er blevet betalt ?

Christian Lund Agerbæk

Hej Jonas Såfremt udlejer nåede at ophæve lejemålet, inden din betaling, er svaret, at lejemålet vil skulle fraflyttes. Mit bedste råd er at prøve at få en aftale med udlejer om enten at få lov til at blive i lejemålet nu lejen er betalt, eller en aftale, hvor du får længere tid til at finde et nyt lejemål. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

jonas jensen

Hej Christian. Tak for svar. Jeg har ikke modtaget nogen ophævelse. Har kun modtaget et påkrav hvor der står, at lejemålet ''kunne ophæves''. Jeg har haft kontakt med advokat som sidder på sagen og har ikke hørt fra ham eller min udlejer omkring en ophævelse. Skal jeg ikke have modtaget en ophævelse på skrift ?

Christian Lund Agerbæk

Hej Jonas Du bør gøre fogedretten opmærksom på, at du aldrig har modtaget en ophævelse fra udlejer, og at du derfor har betalt før en eventuel ophævelse. Jeg vil anbefale dig at få advokatbistand. Hvis du har en indboforsikring vil sagen formentligt være dækket igennem denne, ligesom det er muligt, at du er berettiget til fri proces. Hvis du ønsker en mere konkret bistand, er du velkommen til at skrive til mig på chag@advodan.dk. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

Anja Simonsen

Kære Christian, Hvornår er nok nok? Jeg lejer mit hus ud i en tidsbegrænset periode uden adgang til garagen og oplever en del udfordringer med min lejer og vil egentlig gerne høre hvornår nok er nok og hvordan jeg skal forholde mig ift mine rettigheder. Eftersom garagen ikke indgår i lejemålet har jeg jo fri adgang til denne - også selvom garagen er placeret for enden af indkørslen. Nedenfor kan du se hvordan forløbet har været indtil nu siden juni: - lejer bryder ind i garagen og tager denne i brug (der gives et påbud om at han ikke må bryde ind i min garage og han skal fjerne sine ejendele der er opmagasineret. Det efterleves) - lejer stjæler værktøj i garagen under ovenstående ibrugtagen (lejer køber nyt værktøj som erstatning for det stjålne). - lejer tager igen garagen i brug og modtager 2. påbud, som også efterleves indenfor frist. - lejer opfører en parabol på huset uden min orientering. - lejer opfører mindre skur i haven uden min orientering og samtykke. - lejer misligholder haven og modtager et påbud om dette, som efterleves. Nu nægter lejer mig så adgang til garagen. Eller, jeg kan få adgang i et begrænset omfang (man - fre ml. kl. 10. og 14.) og ellers er jeg ikke velkommen. Herudover har han parkeret sin bil, så den spærrer for adgangen til garagen, hvilket betyder at jeg heller ikke kan få min trailer ud. Da jeg pr. mail beder ham parkere bilen ved vejen, da jeg har en del ærinder i garagen om eftermiddagen skriver han at jeg ikke er velkommen uden hans tilladelse og ellers kun i ovennævnte tidsrum. Og hvis traileren i øvrigt ikke er fjernet inden fredag kl. 14 får han den fjernet og vil kun tilbagelevere den hvis han får en refusion pga hans indskrænkede muligheder for at bruge det lejede (indkørslen). Da jeg (for tusinde gang, føles det) gør opmærksom på at indkørslen ikke er forbeholdt huset alene, men skal deles mellem hus og garage skriver han at hvis jeg parkerer min bil der, så bliver det værst for mig selv..det forstår jeg som en trussel - men hvad gør jeg egentlig? Jeg er ved at være godt frustreret over hans manglende respekt for vores lejeaftale, så jeg håber at du kan hjælpe med et heads up om jeg overhovedet kan gøre noget juridisk eller om jeg bare må hænge i med fare for at få diverse trusler retur. Anja

Christian Lund Agerbæk

Hej Anja Det ser ud til at der er flere problemstillinger i denne sag, hvorfor de særskilt vil blive gennemgået nedenfor. Opsætning af parabol: Som udgangspunkt må lejer ikke foretage ændringer i det lejede, medmindre lejer på forhånd har fået tilladelse af udlejer efter lejelovens § 28. Det følger dog af lejelovens § 29, stk. 2, at lejer er berettiget til at anbringe fjernsynsantenne på ejendommen, medmindre du godtgør, at anbringelsen vil være til ulempe for ejendommen eller dens lejere, hvilket kan være svært at bevise. Misligholdelse af have: I og med at lejer har efterlevet misligholdelsen af haven, efter du har givet ham et påbud, kan du ikke gøre et krav gældende mod ham. Opsætning af skur: En lejer må ikke uden udlejerens samtykke foretage ændringer af det lejede eller anbringe andre indretninger eller genstande i lejemålet efter lejelovens § 28. Du kan derfor kræve, at lejer fjerner skuet. Garage: Hvis lejeaftalen ikke indeholder en klar aftale om, at garagen er en del af lejemålet, er lejer ikke berettiget til at bruge den. Har lejer brudt ind i garagen og stjålet dit værktøj, er der tale om tyveri. Du bør her kontakte politiet. Det samme gør sig gældende for så vidt angår truslerne. Det er meget vanskeligt at komme af med en besværlig lejer, og vil kræve en konkret vurdering på baggrund af sagens bilag. Du er meget velkommen til at sende sagens bilag til mig på nedenstående mailadresse. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

Johnny Christoffersen

Her hvor jeg bor betaler vi áconto vand Kr. 4.500,00 halvårligt. Jeg modtog regningen for 17 dage siden med en frist på betaling den 13 september 2018. Jeg modtog den 14 september en rykker om at jeg havde til i mandags om at betale, eller ville sagen overgår til advokat. Jeg har ikke betalt og nu er sagen overgået til inkasso, jeg har modtaget en skrivelse fra advokaten hvori han skriver at hvis jeg ikke har betalt inden 14 dage så kan de opsige mig fra lejemålet. Kan det virkeligt være rigtigt at de kan opsige mig på grund af en manglende áconto vandbetaling, jeg troede kun at det var ved manglende husleje indbetaling at man kunne opsiges. Jeg betaler naturligvis indenfor fristen - men kan det virkeligt være korrekt at man kan udsættes på grund af manglende betaling for áconto vand?

Christian Lund Agerbæk

Hej Johnny Det korte svar er ja! A conto-beløb er pligtige pengeydelser i lejeforholdet, og kan som sådanne danne grundlag for en ophævelse grundet betalingsmisligholdelse. Den relevante bestemmelse i lejeloven § 36, hvor det i stk. 5 fremgår, at der er tale om pligtige pengeydelser. Husk i øvrigt på, at udlejer kun må opkræve a conto-vandforbrug, såfremt der er individuelle forbrugsmålere på de enkelte lejemål. Deler flere lejemål samme vandmåler (uden at der er opsat bimålere), vil udlejer ikke have krav på betaling for vand - uanset, hvad der står i lejekontrakten. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

Pernille Hermansen

Hej, vi har en lejer, der betaler huslejen for sent hver måned (3 ud af 3 måneder indtil videre). De sidste to måneder har vi sendt påkrav om betaling med fristen på de 14 dage, og der er der så blevet betalt (ikke med det samme men indenfor fristen). Hvor mange gange skal man acceptere denne sene betaling? Det begynder at ligne at lejer spekulerer i det for at få længere frist til betaling, muligvis pga. 14-dages lønning (det passer godt med de dage huslejen bliver betalt). Kan man udsætte lejer efter gentagne ganges påkrav? Og i givet fald; hvor mange gange skal der til? Mvh Pernille

Christian Lund Agerbæk

Hej Pernille Det er mildt sagt irriterende, når en lejer konsekvent ikke betaler til tiden. Desværre kan du ikke på denne baggrund ophæve lejeaftalen. Du har efter min opfattelse intet andet valg end fortsat at fremsende påkrav indeholdende påkravsgebyr (i 2018 er dette på 281,00 kr.). I det mindste får du påkravsgebyret som "ekstrabetaling". Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

Natascha

Hej, Jeg står i den situation at jeg er flyttet sammen med min kæreste. Vi bor i en andelsbolig, som er købt af min kærestes far, og er dermed lejere af den. Det er kun min kæreste som står på lejekontrakten. Hans far har givet mig lov til at flytte ind på adressen, hvilket jeg har gjort i 16 måneder. Vi er desværre endt i en konflikt, faren (udlejeren) og jeg. - Derfor vil jeg høre, om han uden grund kan kræve at jeg flytter? Hvilke rettigheder har jeg, hvis jeg overhovedet har nogle? Mvh Natascha

Christian Lund Agerbæk

Hej Natascha Så længe din kæreste er enig i, at du skal bo der, og I bor der sammen, kan udlejer ikke smide dig ud. Er det kun dig, som bor der, kræves det, at du og din kæreste (op til hans fraflytning) har haft fælles bopæl i minimum 2 år. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

Victoria

Jeg står og er flyttet ind i et privat lejemål, min udlejer har lige lagt et brev af ved min dør, (hun bor oven på mig) men i dette brev står der “til Victoria Thomsen nu har du igen ikke over holdt dine forpligtelser i følge aftalen, jeg tvivler på at om du er moden til at påtage dig et ansvar der for frygter jeg at du ikke holder lejligheden i stand. Jeg bryder mig ikke om at kontroller dig, det har aldrig været nødvendig før, jeg skal kunne stole på dem som bor her i huset. Såfrem aftalen ikke bliver overholdt må du regne med en opsigelse. V.h. Eva Gik op og lagde en seddel hvor jeg svare tilbage med “jeg har ikke været hjemme hele mandag og tirsdag, det må du meget undskylde. Men jeg overholder alle Krag og bor pænt. -Victoria Har hun ret til at opsige mit leje mål pga jeg har glemt at sætte skraldespanden ud på gade.? Og hun har før bare låst sig ind i lejligheden fordi jeg ikke åbnede døren. Hun har to ekstra nøgler ned til mig. MVH Victoria

Christian Lund Agerbæk

Hej Victoria Nej, din udlejer kan ikke, hverken opsige eller ophæve dit lejemål med denne begrundelse. Der skal enormt meget til før en udlejer kan ophæve et lejemål med henvisning til lejers opførsel. Såfremt ejendommen rummer præcist to boliger og udlejer bebor den ene, skal du være opmærksom på, at udlejer har mulighed for at opsige lejemålet uden at komme med en begrundelse. Opsigelsesvarslet er i disse tilfælde 1 år. Hvis udlejer uinviteret går ind i dit lejemål, anbefaler jeg, at du skifter låsen. Dette kan udlejer ikke modsætte sig. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

Anette

Hej. Vi har en lejer, som i den tid hun har boet der, har betalt husleje som det passer hende. Det har vi for så vidt accepteret for ellers fik vi ikke noget. Vi har flere gange rykket på sms og mail. Nu har hun været i restance for maj og juni, har så her først i juni betalt for maj måned. Så rykker vi hende for juni måned, men hun skriver så tilbage, at garagetaget er utæt, og hun betaler ikke før det er lavet, for hun har ret til at modregne ødelagte ting. Har hun det??? Vi har talt om at vi gerne vil have hende opsagt, for der er så møg beskidt der. Kan vi det og hvordan forholder vi os?? mvh Anette

Christian Lund Agerbæk

Hej Anette Hvis man som lejer begynder at tilbageholde husleje, skal man være meget sikker i sin sag. Man skal have sikret sig meget sikkert bevis - både for så vidt angår manglen, men også for så vidt angår tabet. Selv ved en utæt garage, vil lejer efter min opfattelse ikke kunne tilbageholde husleje. Den rette vej frem er, at fremsende et påkrav om at betale husleje, idet lejemålet ellers vil blive ophævet. Betaler lejer fortsat ikke, vil lejemålet kunne ophæves, og lejer udsat med fogedens bistand. Jeg anbefaler klart, at I søger professionel bistand, da man som udlejer risikerer at begå mange "fodfej", som kan få hele sagen til at falde. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

Mia

Hej. Vi bor til leje det har vi gjort i 6 år. Vi er blevet opsagt sidste år da vi havde 2 biler og trailer. Vi har flyttede den ene bil og traileren. Vi fik 2 advarsler på bilen. Og ingen på trailer. Vores udlejer kører virkelig hårdt på os. men vi har ikke fundet noget andet sted at bo endnu. Og vi skal være ude d 18 okt. Vi har kat det må vi ikke men hende har vi haft i 6 år og det ved han godt vi har. Men nu vil han ind på mandag med de nye lejer. Hvad gør vi og hvad kan han gøre .Vi vil ikke havde ham ind. Men han har selv nøgle. LLO er sat på sagen. Mvh mia

Christian Lund Agerbæk

Hej Mia Jeg tvivler på, at udlejers opsigelse er gyldig. Har I ikke gjort indsigelser, da I modtog den? Med hensyn til udlejers adgang til lejemålet, så er der intet i lejeloven, som forhindrer jer i at skifte låsen i lejemålet. Dette forhindrer effektivt udlejers indtrængende. I bør søge advokatbistand hurtigst muligt i denne situation! Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

Erik

Jeg har en lejer som i 5 måneder ikke har betalt til tiden, men de første 4 måneder betalt indenfor den angivne 14 dages periode. Nu har han så igen ikke betalt og denne gang heller ikke indenfor 14 dages perioden - men pga ferie har jeg ikke fået sendt opsigesesbrev, og hans betaling er så modtaget 20 dage efter påkravet. Kan jeg opsige ham selv om han har betalt - men for sent - eller skulle jeg have skrevet opsigelsen og send anbefalet inden jeg havde modtaget betalingen? Der er tale om en midlertidig lejekontrakt - 4 årig på et hus. Der ligger selvfølgelig underskrevet lejekontrakt med 3 måneders depositum. Da der 5 måneder i træk ikke er betalt til tiden er der jo en overhængende risiko for at det ender galt. Er det muligt at forlange en 3 måneders forudbetaling ekstra for lejer, da det jo let kan tage mere end 3 måneder at få udsat lejer efter manglende betaling? eller findes der andre måder hvorpå man kan undgå den sene betaling med påkrav hver måned og samtidig sikre sig ikke at stå med en ejendom der er misligholdt og ingen husleje i 3-4 måneder før udsættelse er mulig? På forhånd tak

Christian Lund Agerbæk

Hej Erik Betaler en lejer inden, der er afsendt en ophævelse, kan man som udlejer ikke ophæve lejemålet, selvom fristen i øvrigt er overskredet. Dette gælder uanset om lejer betaler for sent hver eneste måned. Det er ikke muligt at opkræve forudbetaling af husleje, når lejeforholdet er i gang. Dette har man dog mulighed for ved indgåelse af lejeaftalen. Mit bedste bud for at holde styr på lejer er, at afsende påkrav indeholdende påkravsgebyr (i 2018 kan dette udgøre 281 kr.) så snart dette er muligt, hvilket vil sige tre hverdage efter huslejen er forfalden. I øvrigt er det muligt, at en tidsbegrænsning på 4 år ikke vil kunne godkendes af retten, da lejeperioden er så lang, at det kan anses som en omgåelse af reglerne om lejemålets uopsigelighed. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

John

Hej. Jeg har et spørgsmål. Jeg er flyttet ind i et slags fællesskab hvor udlejer bor i samme bygning. Jeg har 2 værelser og deler køkken med 2 familier som er mine naboer med samme hovedindgang. Jeg har været her i 2 uger og mange restriktioner er opstået. Jeg tænker at opsige mit lejemål allerede nu og har givet 10.000 kr. I depositum. Huslejen er på 5.000 kr. Og jeg har 3 mdrs opsigelse Mit spørgsmål er om jeg kan nøjes med at betale husleje for juni og om de 10.000kr som er givet i depositum kan bruges til de sidste 2 huslejer i juli og august ? Der står som paragraf 11 at værelset bliver istandsat af udlejers håndværkere hvilket godt kan misforståes ellergøre mig mistænkelig.

Tonny Andersen

Du anbefaler at man sender ophævelsen anbefalet, hvad skal man gøre hvis lejer ikke er hjemme og kan modtage brevet? Jeg er ret sikker på at den eneste måde man kan "fange" ham er om natten, og jeg tror ikke postvæsenet uddeler på tid.

Nicolò

Hello. I am a tenant and in September 2017 I signed a contract for 2 years in a andelsbolig. At the end of January, the landlord told me that the management of the building wanted to evict him because he rented out the place to me, so no guarantees could be made any longer about the actual duration of the rent. On January 30, I got this communication from him: "I stand ready to discuss any solution that you would propose, including the possibility of you finding another place in the foreseeable future. I would of course refund your full deposit should this be your choice. Alternatively, you are welcome to stay but I cannot promise for how long." So, I started looking for a new place right away. I found it (mid March 2018) and, before proceeding, I asked for confirmation with the following text: " 1) feedback from you 2) confirmation from me to new landlord 3) quick decision from the new party, hopefully positive 4) if so, exchange of deposits + termination by 31.07.18 " Reply to this was: "Your email is well received. I hereby give my green light to proceed as outlined below." Then, I signed the new contract (10 April) and, after reminding about the agreement on returning the full deposit, landlord replied changing the extent of the initial agreement: "The deposit of 3 months comes to a total of 45,000 DKK. I can offer that you do not pay for May/June and only pay again for and July. This comes to a total of 30,000 and then I refund the remainder of 15,000 once you have moved out and I have checked everything." After I pointed out my disappointment, the landlord said that there was a misunderstanding about the return of the deposit. However, I think that the landlord has changed the conditions of our "special" deal after having made a written commitment to return full deposit (well before we decided to move out), without stating clearly that he intended to discuss one third of it. The new conditions are obviously compatible with the initial agreement only if the landlord decides to return the full last 15,000 DKK and can potentially lead me to pay much more than initially promised. Otherwise, there will be a clash with the initial conditions. I therefore believe that I am suffering from a potential huge damage: an abrupt "freeze" of the rental agreement, plus the expenses for the new relocation, plus a potential extra cost in case the last chunk of deposit is not returned in its totality. Thus, I believe that I am entitled to avoid paying the last month of rent (July) and our email agreement from January speaks for itself and cannot be claimed differently after a couple of months. What are my rights towards this sudden turn in the conditions of the deal? Can I claim that the initial offer is the one to be considered and avoid paying the last rent for July (n.b. on 31st of July I will be vacating the flat)? Sincerely, N.

Christian Lund Agerbæk

Hi Nocoló, As I understand your agreement with your landlord, you have cancelled your lease on the condition, that you will get a full refund of your safety deposit. The lease ends July 31st. You are still obligated to pay rent for the remaining period. That you are entitled to your full deposit, is not the same as being allowed to deduct the deposit in your rent. The rent must still be paid. Kind regards, Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

Steen Mikkelsen

Hej. Det drejer sig om et lejemål der er indgået mellem far og søn i et enfamilies hus, (nedlagt landbrug) Grundet familiemæssige stridigheder har udlejer nu valgt at opsige sin fader fra lejemålet. Opsigelse er sendt via advokat med den begrundelse at udlejer selv skal bruge huset, men det står nok klart at ejendommen istedet skal sælges eller genudlejes. Hvordan står lejer i en sådan situation, hvor lejer så har været nødt til at finde et andet lejemål? Er der mulighed for et erstatningskrav, hvis opsigelsen som forventet viser sig at være ulovlig? Mvh. Steen

Christian Lund Agerbæk

Hej Steen Viser det sig, at en opsigelses begrundelse er givet på skrømt, har lejer mulighed for at rejse krav om erstatning for de udgifter, man er blevet pålagt som følge af opsigelsen. Udgifterne kan være flytteudgifter, forøgede lejeudgifter etc. I visse situation kan man også blive genindsat i lejemålet. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

Thomas Lund

Hej Vi er i en lidt grotesk situation: Jeg udlejer et hus og min lejer har betalt husleje, men for sent og har modtaget et påkrav med gebyr (250 kr.). Lejer nægter at betale gebyret selvom betalingen først er foretaget to hverdage efter påkravet. Er et så relativt lille beløb nok til at ophæve lejemålet?

Christian Lund Agerbæk

Hej Thomas Ja, beløbet er i udgangspunktet stort nok til at ophæve lejemålet. Du skal dog være opmærksom på, at såfremt lejer betaler gebyret inden sagen ender i fogedretten, da vil fogedretten formentlig nægte at fremme sagen grundet beløbets størrelse. Jeg anbefaler at få advokat til at styre forløbet herom for at være sikker på, at der ikke begås fodfejl undervejs. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

Sigurd

Hej Har et relativt kort spørgsmål. Har de sidste 3 år betalt min husleje, dvs sat huslejen til betaling d. 1 i hver måned. dvs så har udlejer pengene næste dag medmindre der er helligdag osv.. men har fået krav fra ham nu at pengene SKAL være på hans konto den 1 i hver måned ? og mit spørgsmå går... Kan man kræve så meget.. skal nævnes at jeg aldrig har betalt sent, og denne aftale har ikke været problem,,, før nu. ?

Christian Lund Agerbæk

Hej Sigurd Det fremgår formentlig af lejekontrakten, at huslejen forfalder til den 1. i måneden. Det betyder, at penegene skal være udlejers disposition den 1. Udlejer har dog ikke mange sanktionsmuligheder, hvis du fortsat betaler til den 2. Udlejer kan således ikke sende påkrav med varsel om ophævelse, før overskridelsen er på minimum 3 hverdage. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

Louise

Hej Jeg udlejer et lille hus og har pt en lejer der ikke er ret god til at betale husleje. Jeg er bekendt om reglerne vedr. Påkrav men har et spørgsmål omkring aflevering af dette. Hvis jeg sender både med alm. Post og som anbefalet og vedkommende ikke er hjemme når posten kommer for at aflevere, hvad så med underskrift, for det er jo den der er dokumentation for modtagelse, ik? Kan påkrav sendes som mail eller SMS? Der har været adskillige mdr hvor huslejen er kommet for sent, en gang kom den på sidste dag før påkravets udløb, en anden gang kom den meget for sent trods mange påmindelser over SMS og telefonisk samtale, med lovning på at der kom styr på det snarest, her sendte jeg ikke påkrav pga. Disse lovninger. Mvh Louise

Christian Lund Agerbæk

Hej Louise Påkrav kan ikke sendes digitalt. Sender du både som quick-brev og som anbefalet, er du så sikret som du kan komme det på at have løftet bevisbyrden for, at påkravet er kommet frem til lejer. Er lejer ikke hjemme får lejer en seddel i postkassen om, at der ligger et brev til afhentning på posthuset. Samtidigt afleveres quick-brevet i postkassen. Dette er tidligere blevet accepteret af domstolene som bevis. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

Jenny pedersen

Jeg har en lejer som jeg har sagt op .da han ikke ret tit betaler huslejen til tiden og han vil ikke skrive under på en leje kontrakt .og han svarer aldrig når jeg ringer eller skriver til ham

Christian Lund Agerbæk

Hej Jenny Jeg er lidt usikker på, hvad dit spørgsmål er, så det må blive et lidt mere generelt svar omkring ophævelse af lejemål, når der ikke er betalt husleje. Betaler lejer ikke husleje har man som udlejer mulighed for at ophæve lejemålet. Der er nogle krav, som skal opfyldes før man kan ophæve: Lejer skal have et påkrav indeholdende udlejers krav og en meddelelse om, at lejemålet vil blive ophævet, såfremt pengene ikke er betalt inden 14 dage fra modtagelsen af påkravet. Påkravet må først sendes, når der er gået tre hverdage fra betalingsmisligholdelsen er indtruffet. Er ovenstående ikke overholdt kan udlejer ikke gyldigt ophæve. Der er mange faldgruber for udlejer i denne situation, hvorfor det er en god ide at benytte sig af en advokat. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

per

Hej jeg har et hus som jeg lejer ud og da lejer ikke har betalt huslejer de sidst 3 mdr har for en mdr siden sendt hende til en advokat og der sker ingenting og er godt træt af dette ! må jeg godt selv står for at sætte hende på gade og i hvert fald hvad sker det hvis man gøre det vh per

Mads Torp

Min udlejer opsagde mit lejemål d. 28 feb. og jeg skal være ude d. 31 marts. Kan jeg undlade at overføre husleje den sidste måned (marts), med henvisning til at det skal trækkes (modregnes) i mit betalte depositum? Vh Mads

Christian Lund Agerbæk

Hej Mads Først og fremmest bør du udnersøge, hvorvidt udlejer overhovedet havde ret til at opsige dit lejemål. Der er nemlig meget strenge krav, som skal være opfyldte, før en udlejer må opsige et lejemål. Det er ikke tilladt at "bo sit depositum op". Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

Claus Christensen

Vi har nu boet til leje i et ældre hus i 5½ år. I starten havde vi et ganske udmærket forhold til udlejer - han kunne dog være lidt svær at træffe. Men det blev værre og værre med at kunne få kontakt til ham, og faktisk har han overhovedet ikke besvaret vores opkald/breve/mail de sidste 2 år og 10 mdr. Vi har selvfølgelig betalt vores husleje, samt el og vand, og har på ingen måde misligeholdt vores lejeaftale. For 3 mdr. siden røg huset på tvangsauktion. Vi bor her stadig, men har nu bare fået nye udlejere. De har dog bare ikke en dyt forstand på love og paragraffer. Sidste uge kom udlejer forbi med en regning og et krav om at vi skal betale en vandafledningsafgift på - hold nu fast - 18.864,- kr. for 93 M3 vand Vi er aldrig før blevet præsenteret for en sådan regning. Der står intet i lejekontrakten om det - hverken den fra tidlige udlejer, eller fra nuværende. Kan han det.??? Mhv. Claus

Claus Christensen

Skal dog lige tilføje, at udlejer aldrig før har haft lejere. Udlejer har bare kopieret gammel lejekontrakt, og tilføjet en side med ham som udlejer + "husleje skal betales rettidigt" og underskrift. Udlejer siger at vi skal betale den vandafledningsafgift, ellers må han gå til en advokat og det vil blive dyrere for os begge, og så må han i sidste ende opsige lejemålet. Mvh. Claus

Lena Mikkelsen

Hej med jer - Jeg fremlejer et hus af en lejer som ikke har oplyst ejerne af huset om at hun udlejer det som fremleje. Jeg har snakket med ejerne og vil give dem en kopi af den kontrakt udlejer og jeg har lavet... Det er et tidsbegrænset lejemål og udlejer har ikke givet ejerne af huset en kopi af kontrakten. Jeg har boet i huset siden den 13. jan 2018 og har betalt husleje som jeg skal osv. Men er i den kedelige situation at udlejer ikke har flyttet sin adresse, så det får indflydelse på min boligstøtte og børnebidrag. Kan jeg kræve at hun skal flytte sin adresse eller hvad gør jeg for at påvise hun ikke bor her?

Lena Mikkelsen

Mener selvfølgelig ikke at jeg fremlejer af en lejer men en udlejer ...

Christian Lund Agerbæk

Hej Lena Du kan kontakte Borgerservice i din kommune, hvor du kan anmode om, at fremlejers adresse flyttes fra din adresse. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

Lena Mikkelsen

Gælder det også hvis en ejer stadig har adresse i huset? Vh. Lena

Christian Lund Agerbæk

Hej Lena Jeg er lidt usikker på, hvad du mener. Ejeren (udlejer) af ejendommen udlejer til en lejer. Lejer (fremlejer) har fremlejet til dig (fremlejetager). Hvem bor stadig i huset? Hvis udlejer og/eller fremlejer fortsat bor i huset kan du ikke begære en tvangsflytning af adresse. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

Lena Mikkelsen

Hej igen Christian Tak for dine besvarelser ; ) Der bor kun mig i huset og mine børn i huset og jeg er i gang med at få hendes adresse flyttet via en henvendelse til Folkeregisteret. Det er ulovligt hun har sin adresse her, når hun ikke bor her - Hende jeg fremlejer huset af. Et andet problem der er opstået er, at ejerne af huset, vidste ikke, før jeg fortalte dem det, at hun (ejernes lejer) fremlejer huset ud til mig ; / De har ikke modtaget en lejekontrakt som dokumentation. Hun har holdt det hemmeligt for dem. Nu har jeg givet ejerne en kopi af lejekontrakten, for jeg synes ret skal være ret. Nu er mit spørgsmål, hvad er konsekvensen for mig (som fremlejer), for hende (lejeren), for dem (ejerne af huset). Er lejekontrakten egentlig gyldig? Og hvad skal jeg gøre? Vh. Lena

Christian

Modregning i huslejen: Er det stadig gældende retspraksis at lejers modkrav anses som utvivlsomt og sandsynliggjort, på baggrund af en standard afgørelse fra huslejenævnet, hvortil udlejer ikke har gjort indsigelse? Huslejenævnets afgørelse om nedsættelse af min leje faldt i efteråret 2016. Der er rykket i 2017 og senest i januar 2018. Udlejer er bekendt med afgørelsen, men anerkender ikke forholdet, hvorfor jeg nu overvejer jeg at modregne. I den forbindelse er jeg usikker på om fogedrettet, såfremt udlejer retter henvendelse med udsættelse/opsigelse, vil træffe afgørelse i min favør. Har du/i erfaring i lignende sager? Venlig Hilsen Christian

Christian Lund Agerbæk

Hej Christian Udgangspunktet er, at man som lejer ikke må foretage modregning i huslejen. Der gælder dog visse undtagelser når lejers modkrav har en tilpas klarhed. en sådan klarhed foreligger ved en dom, men også ved en afgørelse fra huslejenævnet, som ikke er indbragt for boligretten. Du bør meddele udlejer, at du agter at modregne. Hvis du vil være helt sikker på ikke at komme til at skulle tage diskussionen med udlejer omkring tilbageholdelse, kan du istedet tage dit krav til inkasso mod udlejer og efterfølgende fogedretten. Jeg skal dog se afgørelsen fra huslejenævnet, hvis jeg skal give dig en konkret rådgivning om, hvad dine bedste muligheder er. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

Thomas

Hej Christian, Jeg er havnet i den kedelige situation, at jeg er opsagt fra min lejebolig. Dog mange forhold der kræver opmærksomhed, og jeg vil sætte stor pris på din vurdering af, hvorvidt udlejer med fogeds hjælp kan få lejekontrakten ophævet. Følgende forhold gælder: - Udlejer har en klar interesse i at få lejekontrakt opsagt, idet jeg bor billigt på attraktiv adresse på Frederiksberg. Det er således ikke første gang opsigelse forsøges. Ligeledes modtager jeg månedligt girokort, der ikke kan tilmeldes PBS. - I september 2017 modtager jeg brev med varsling omkring huslejestigning. Jeg kan ikke huske det præcise beløb, men det er den årlige regulering ala kr. 100 - Januar 2018 modtager jeg ikke huslejeopkrævning i postkassen, som jeg eller altid gør. Jeg indbetaler derfor husleje på niveau med de foregåender måneder - vistnok kr. 5.597. Jeg må indrømme, at september 2017 er langt væk og jeg ikke er opmærksom på stigningen på ca kr. 100. I den sammenhæng skal det bemærkes, at udlejer ikke har telefon, kontor eller mail, man som lejer kan henvendes sig til, og breves besvares ikke. Jeg kan således ikke rekvirere indbetalingskort. - 31. januar 2018 sendes anbefalet brev, som jeg afhenter på posthuset i dag, den 6. februar 2018. Af brevet fremgår, at der er fremsendt påkrav pr. 12. januar 2018, som jeg ikke har reageret på. Af brevet fremgår, at jeg opsiges og skal være ude af mit lejemål med 8 dages varsel fra 31. januar - Jeg har ikke modtaget påkrav pr. 12. januar - Huslejen for februar (som er betalt) er på ca kr. 8.200, og udover husleje indeholdes der ekstra varme for 2017 samt påkravsafgift på kr. 281 Dette leder til følgende spørgsmål 1) Udlejer kan ikke dokumentere, at påkrav er fremsendt til pr. 12. januar 2018 - som skrevet har jeg ikke modtaget påkrav ej heller med anbefalet brev. I hvilket omfang er retskravet herefter gyldigt? og hvis retskravet er ugyldigt betyder det så, at lejekontrakten ikke kan ophæves? 2) Findes der en bagatelgrænse for, hvor meget jeg kan skylde udlejer, før jeg kan opsiges. Tænker også på om mine ca. kr. 100 flader under en eventuel bagatelgrænse? 3) Bør jeg indbetale det beløb, jeg regner mig frem til at skylde (ca kr. 100) eller afvente udlejers opgørelse, som jeg ikke har modtaget i påkrav. 4) Der er sandsynlighed for udlejer via låsesmed, vil skaffe sig adgang til min lejlighed torsdag (8 dage efter 31. januar). Hvorledes anbefaler du, at jeg forholder mig til dette. Skal jeg ringe til politiet eller? Ser frem til dit svar Venligst Thomas

Christian Lund Agerbæk

Hej Thomas Umiddelbart vil jeg anbefale dig at søge advokatbistand i denne sag. Jeg kan dog give følgende mere svar ud fra det foreliggende: Ad 1 Det er udlejer, som skal bevise, at påkrav er kommet frem. Kan udlejer ikke dette, kan der ikke ske en ophævelse. Ad 2 Ja, der er gælder en bagatelgrænse! Jeg anbefaler dog, at du indbetaler det manglende beløb inden et eventuelt møde i fogedretten. Beløbet vil i givet fald normalt falde under bagatelgrænsen, hvilket bevirker, at der ikke kan ske ophævelse. Ad 3 se punkt 2 Ad 4 Udlejer må alene skaffe sig adgang ved hjælp af fogedretten. Forsøger udlejer sig alligevel, skal du kontakte politiet. Du kan via fogedretten blive genindsat i lejemålet. Understreger at du har brug for en advokat til at belære denne udlejer om hvad man må og ikke må som udlejer! Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk Ad 3

Thomas

Hej Christian, Tak for svar. Jeg er blevet en smule klogere siden jeg skrev. Se nedenfor Ad 1) Jeg modtog et anbefalet brev i går, som jeg har afhentet på posthuset i dag. Det viser sig, at det er påkrav afsendt af udlejer den 12. januar 2018. Efterfølgende er påkrav sendt til posthus, tilbage til afsender (udlejer), til mig igen 31. januar, tilbage til posthus og så til mig igen i går (ja, Postnord har fejlet i deres processor - hvilket de indrømmer). Jeg har dog først i går modtaget kvittering til afhentning på posthuset. Det medfører en problemstilling hvor udlejer kan dokumentere, at have afsendt et anbefalet brev den 12. januar, som jeg kan dokumentere først at have modtaget den 8. februar. Hvilket retstilling har jeg her? Ad 2) Af påkrav fremgår det, at lejemålet ophæves pba skyld på kr. 351,31(kr. 70,31 i regulering og kr. 281,00 i påkrav). Skal beløb til grund for ophævelse jf. LL § 93, stk 1, litra a være kr. 70,31 eller 351,31? Ad 3) Jeg har dd indbetalt det manglende beløb på kr. 70,31. Dvs jeg også har betalt påkravsgebyr på kr. 281. Tænker ikke, jeg "indrømmer" skyld ved at betale det fulde beløb ' Ad 4) Heldigvis er det ikke relevant (endnu). Jeg har kontaktet mit forsikringsselskab ifht dækning sagsomkost via retshjælpsforsikringen. Vurderer du retshjælpsforsikringen, dækker for advokatbistand fra nuværende tidspunkt eller først når jeg evt indkaldes til fogedretten? Venligst Thomas

Tina Larsen

Kan et lejemåls opsigelse fastholdes, selvom restancen betales inden dato for møde i fogedretten?

Michael Eskilden

Jeg bor til leje, er ved at få min opsigelse fra mit boligselskab, da jeg mangler en måneds husleje. årsag er at jeg har været udsat for et voldligt overfald, er blevet fyret og er på sygedagpenge, har desværre ikke fået så mange penge i januar, så jeg kan betale husleje, men har fået boligstøtte på 1400, min husleje er betalt fra februar, det vil sige at min husleje bliver betalt fremover via PBS, og jeg har søgt om enkel ydelse via min kommune, for at se om jeg kan få hjælp til huslejen for januar. Så vil jeg høre kan mit boligselskab sætte mig på gaden, p.g.a en manglerne husleje jeg har dog 3000 kr som de kan få, det betyder at jeg så vil mangle knap 5000 kr, men de 3000 kr dem får de ikke før jeg har hørt om kommunen kan hjælpe mig. Så derfor vil jeg høre, kan mit boligselskab sætte mig på gaden, p.g.a en mdr husleje. jeg vil lige sige, at den foreningfører, som er ansat er IKKE til at forhandle med at smider bebor , hvis han for mulighed for det.

Christian Lund Agerbæk

Hej Michael Træls situation, som du står i. Desværre er der ikke megen hjælp at hente i lovgivningen. Hvis man ikke betaler husleje, har udlejer mulighed for at ophæve lejemålet - også selvom der kun er tale om en enkelt måned. Det bedste bud er at forsøge at få en aftale i stand med boligforeningen. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

Michael Eskilden

Okay det er trist, at få at vide men der er intet, at gøre den forretningsfører sidder på toppen af isbjerget, men glemte en lille side bemærkning, vi betaler for ekstra vand og varme hvor vi får omkring imellem 2000 og 3000 kr tilbage de bliver bare trukket via huslejen. Nej han er IKKE til at forhandler med, så det ender sikker med at vi må flytte. Hvis der ikke kommer en fornuftig løsning

Anne

Vi (2 voksne og 3 børn) er blevet opsagt fra vores lejemål. Opsigelsen overholder alle krav i formuleringen til at være gyldig, lige bortset fra at udlejers begrundelse for opsigelsen er, at han selv skal bo i lejemålet. Det har han selv fortalt os, at han ikke skal, da vi spurgte ham direkte. Han er presset i en skilsmissesag. Vi kan ikke få anden lejebolig i området med plads til os alle, og er tvunget ud i at skulle købe et hus, hvis vi ikke skal flytte fra skole og kammerater. Vi har boet i huset i 5 år. Udlejer har ejet huset i ca. 7 år, men har ikke selv boet i det. Hvordan skal vi forholde os til opsigelsen? Vi vil jo være nød til at flytte ud om 1 år, men hvordan kan vi bevise at udlejer ikke selv flytter ind og har vi krav på en form for erstatning, hvis det bevises? Vi har 6 uger til at gøre indsigelser. Mvh Anne

Christian Lund Agerbæk

Hej Anne I skal skriftligt gøre indsigelse, inden udløbet af fristen på de 6 uger. Jeg anbefaler, at I sender indsigelsen både pr. mail, pr. almindelig post og som anbefalet. Udlejer må herefter anlægge sag ved boligretten. I har på jeres indboforsikring en retshjælpdækning, som dækker advokatudgifter i forbindelse med en eventuel retssag. Jeg anbefaler dog, at I allerede nu får en advokat tilknyttet. Det vil være en god ide, hvis I kan få noget dokumentation på, at udlejer rent faktisk ikke agter at flytte ind i lejemålet, da I må forvente, at oplysningen om, at han ikke vil benytte det selv formentlig vil blive bestridt. Hvis I flytter frivilligt på baggrund af opsigelsen, og udlejer ikke flytter ind, vil I være berettiget til at blive genindsat i lejemålet samt få de udgifter en fraflytning (og tilbageflytning) har påført jer erstattet. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

Ida Raaberg

Hej Jeg er udlejer og har en lejlighed. Lejer, en yngre mand, har pludselig efter 2 år kommet med krav om at jeg med det samme fik ordnet skimmelsvamp i lejligheden. Da der ikke tidligere har været problemer (jeg har tidligere selv boet i lejligheden i 2 år) fik jeg fat i en konsultent som foretog fugtmålinger. Han fik også tilsendt Astma og Allergiforbundets vejledning om godt indeklima. Konklusionen var, at skimmelsvampen skyldtes mangelfuld udluftning og mangelfuld rengøring. Der var bl.a. skader på træværket ved vinduerne, som kræver udskiftning. Lejeren vil ikke anderkende at det er hans skyld og vil ikke betale for at få skaderne udbedret. Kan jeg opsige lejemålet og hvordan gør jeg det korrekt? Med venlig hilsen Ida

Christian Lund Agerbæk

Hej Ida I yderste konsekvens kan et lejemål ophæves, hvis udlejer kan dokumentere, at et angreb af skimmelsvamp skyldes lejers adfærd, og at lejer ikke ændrer denne adfærd. I første omgang skal lejer dog have et skriftligt påkrav om at bringe forholdene i orden inden en given frist. Jeg vil anbefale dig at søge advokatbistand i forbindelse med denne problematik, da det desværre er alt for nemt at begå en juridisk fodfejl som udlejer. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

Heidi Olesen

Jeg bor til leje i et hus (privat lejemål) Jeg har opdaget på min regning fra fjernvarmværket, at jeg betaler BBR boligareal. Er det noget jeg som lejer skal betale? Jeg troede det var noget ejeren skulle betale, ligesom renovation. Det er et beløb der er over halvdelen af selve varmeforbruget. Jeg troede vi ville falde i forbrug da vi flyttede fra en ejendom med oliefyr, men vi er faktisk steget. MVH Heidi

Christian Lund Agerbæk

Hej Heidi Jeg er ikke helt sikker på, at jeg forstår dit spørgsmål. BBR står for Bygnings- og Boligregistret, og er et offentligt register over ejendomme i Danmark. Jeg formoder, at der er sket en opkrævning på baggrund af det i BBR registrerede boligareal, hvilket umiddelbart er ok. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

Jørn Kamstrup Nielsen

Jeg har et hus, som jeg lejer ud privat. Og mit spørgsmål er, hvordan jeg skal forholde mig i forhold til, at ophæve lejemålet med nuværende lejer. Jeg har igennem næste 2 år, hver d. første rykket for huslejen, altså snart i 48 gange. Er det rimeligt, at der skal begyndes om og om igen, med advarsler og rykkere til samme lejer, eller er der regler for den slags i ophævelsen af huslejekontrakten.

Christian Lund Agerbæk

Hej Jørn Der er meget strenge regler for, hvornår man kan ophæve et lejemål. Selvom det er frustrerende at skulle rykke for huslejen hver måned, er det ikke et forhold, som efter min opfattelse kan danne grundlag for en ophævelse. Du kan i stedet pålægge lejer rykkergebyr, når huslejen ikke betales til tiden. Påkravgebyret udgør 279,00 kr. i 2017 og stiger igen i 2018. Husk, at du først kan sende påkrav med påkravsgebyr og varsel om ophævelse, når der er gået tre hverdage fra betalingsfristens udløb. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

Kristina

Hej! Vi er blevet smidt ud af vores lejlighed med en dags varsel, vi flyttede med det samme. Men nu har vi fået en regning på 3 måneders husleje(opsigelse), kan de kræve den?? VH Kristina

Christian Lund Agerbæk

Hej Kristina Nej, det kan de ikke! Man kan slet ikke ophæve et lejemål med en dags varsel. Det er rent faktisk muligt, at I har krav på erstatning fra udlejer samt tilbagebetaling af jeres depositum. Det vil dog kræve, at jeg har adgang til sagens dokumenter, inden jeg kan foretage en konkret vurdering heraf. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

Kristina Brandt

Hej Det drejer sig om at jeg kæmper med min udlejer konstant. Rækkehuset som jeg lejer på 3år, som har været en del problemer med, især min gaskedel, jeg har haft en del montøre på som er godkendt fra udlejeren, til at kikke på kedlen. ----------------------------------------------------------------------------------------------- Men så er det her jeg vil spørge om, kan bestille en anden VVS som kan ordne dette, da jeg har problemer om at få et svar tilbage, ligeledes når jeg ringer til denne her VVS, men ønsker ikke at svar tilbage. Jeg vil skynde mig at sige at det har stået på i ca. et år, og det bliver værre og værre, den slå sempelhen varmen fra på gund af at den kommer i fejl. For at finde hoved og hale i det her, så er der 2 slags montøre, en til selve kedlen og en til gasmåler, den med kedlen er der ikke problemer med, det er gasmåler, det er den laver rav i den, og slå kedelen fra.. Det er så her jeg skal bruge VVS til som kan ordne det. Jeg skriver og mailer til dem intet respons tilbage.

Simone Mortensen

Hej. Hvad sker der hvis man bevidst vælger ikke at betale sin husleje og fraflytter det lejemål man burde betale husleje til?

Christian Lund Agerbæk

Hej Simone Så må man forvente, at lejemålet bliver ophævet, og at udlejer kræver husleje i opsigelsesperioden (forudsat, at udlejer forgæves forsøger at genudleje). Er der tvivl om, hvorvidt lejer rent faktisk er fraflyttet, vil udlejer skulle gå igennem fogedretten. Herved kommer der yderligere omkostninger, som lejer vil blive pålagt at betale. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

helle

Hej . Jeg har den 06.11.17 imod mit ønske og ikke indgået aftale om at udlejer må sende mig et påkrav pr.mail da jeg ønsker det som post. e påskriver de sender et påkrav 06.11.17 og forventer det 07.11.17 med posten da de skriver at det sendes som afleverings brev og alm. jeg venter og venter intet kommer torsdag 09.11.17 kommer jeg ned til postdamen og ser hun har et afleverings att. med og hun står og undre sig ret meget det er ikke sendt fra ringsted eller anden terminal intet stempel på eller dato intet og jeg står og sprøger hvordan dette er sket siger det har ikke været med har ikke set det før nu- jeg ved at dato på modtagelsen kan få stor betydning for mig som lejer og benægter brevet da det ikke er blivet frankeret som det skal og hun siger hvis det skulle være sendt 06.11.17 skulle jeg jo havde haft det med i omdeling tirsdag 07.11.17 jeg har heller ikke modtaget det alm . brev og udlejer er tavs da jeg har sendt kopi mail til postnord om dette og at en dato kan havde stor betydning i evt. en sag og at det jo bare ikke er ok overfor mig som modtager at et brev kan blive lagt ned og ikke været igennem forsendes systemet. hvad gør jeg har skrevet at udlejer må sende mig et påkrav hvor stempel og dato på da dato er gældede for det skal være fyldbyret og ved tit advokater kigger på post stempel og dato

Christian Lund Agerbæk

Hej helle Fristen regnes fra modtagelsen af påkravet. Hvis du har nægtet at modtaget påkravet, vil det stadig anses som modtaget. Det er her uden betydning, om der er korrekt porto og stempel, hvis postvæsenet alligevel har forsøgt at aflevere det til dig. Jeg vil med andre ikke anbefale at satse på, at påkravet ikke anses som modtaget af dig. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

Daniel Mathias Nielsen

Hej, håber du kan afse tid til et lille svar. Som privat udlejer af et enkelt parcelhus, er jeg desværre i den situation at min seneste lejer i flere måneder ikke kan/vil betale. Trods flere henvendelser og aftaler om rater osv. betaler hun kun sporadisk, eller slet ikke, og skylder nu for 4 måneder, samt indskud (indskuddet ville hun ikke betale, da hun mente huset var fugtigt. Efter at jeg har betalt en fugttekniker for at komme ud og tjekke, kunne det konstateres at der blot var tale om dårlig udluftning) Senest i sagen har jeg sendt et anbefalet brev om det fulde beløb, opdelt i de forskellige poster, varsel om betalingsfrist og udsættelse, samt tillagt et påkravsgebyr i henhold til reglerne, - som beskrevet i ovenstående artikel. Posten kunne imidlertid ikke komme af med brevet, da hun ikke har åbnet, og i øvrigt fjernet postkassen. - Hvad gør man her, når man ikke kan komme af med påkravet, trods flere forsøg? Jeg tog op for at tale med hende, og nu ser det ud til at hun har forladt lejemålet, hvilket jeg af andre veje også har hørt flere rygter om. Det ser ud til at hun har fjernet min vaskemaskine, postkassen mm. Hun har efterladt enkelte egendele og en masse legetøj i haven, samt en fyldt fryser i et skur. Hun svarer stadig ikke på mine henvendelser, om hvorvidt hun er flyttet og ønsker at hente resten af hendes effekter. - Hvornår kan jeg tolke lejemålet som forladt, således det er ok at skifte låse, og destruere de efterladte effekter, samt genudleje? Det efterlader også en gæld i form af manglende husleje osv, samt hun har stjålet vaskemaskinen, istandsættelse osv. - Hvordan kan man indgå krav om betaling af dette? Hun har sandsynligvis ingen penge (jeg hører at hun har gjort det samme flere gange før), hvorfor jeg enten kan vælge at lukke sagen her og acceptere tabet til nu, eller ende med en advokatregning, som jeg skal betale da hun ikke kan. God dag. Vh

Christian Lund Agerbæk

Hej Daniel Dette er en træls situation, som desværre ikke er helt ualmindelig. Hvis lejer fortsat har effekter i lejemålet, som hun ønsker at afhente så er lejemålet i udgangspunktet ikke fraflyttet. Hvis lejer har taget ny adresse, og stort set aldrig kommer i lejemålet, vil det være muligt at ophæve lejemålet efter lejelovens § 93, stk. 1, litra d, med begrundelsen, at lejemålet de facto er fraflyttet. Det er også muligt at ophæve grundet manglende betaling af husleje og (efter omstændighederne) manglende betaling af depositum. Du skal dog være opmærksom på, at hvis en udlejer i flere måneder har accepteret (direkte eller stiltiende), at depositummet ikke er indbetalt uden gøre tiltag til at ophæve lejemålet, da vil udlejer ikke kunne medtage depositummet i opgørelsen over pligtige pengeydelser, som kan danne grundlag for en ophævelse. Det forhold, at lejer har nedtaget postkassen medfører ikke, at brevet lejeretligt anses for ikke at være kommet frem. Hvis du sender et brev både som almindelig og som anbefalet post, er der støtte i retspraksis for at anse det som kommet frem - uanset om lejer har nedtaget postkassen. Ud over at sende brevet pr. post kan du også selv aflevere det på adressen. Tag et foto af det som dokumentation. Du er meget velkommen til at kontakte mig, hvis du har brug for bistand til at komme af med denne lejer. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

Anders

Jeg er udlejer, og har lavet en lejekontrakt til en ny privat lejere. I lejekontrakten står der anført i §4 at depositum skal indbetales den 07.10.2017. Der er indflytning den 01.11.2017. Under §11 har jeg anført følgende: Betingelse for lejekontraktens gyldighed: Lejekontrakten er betinget af, at lejer rettidigt har betalt de i § 4 angivende beløb. Den nye lejer har ikke betalt rettdigt, i det at beløbet fortsat ikke er indbetalt efter 19. dage fra den aftalte dato. Jeg har talt med ham på telefon, og sagt at det er vigtigt at han får beløbet indbetalt straks, ellers vil jeg blive nødsaget til at finde en anden lejer. Jeg har kontaktet den nye lejer om at lejekontrakten er ugyldig, og aftalen om indflytning den 01.11.2017 ikke er gældende, grundet manglende indbetaling af depositum. Lejeren mener, at jeg skal sende en rykker/påbud, og så har han 14 dage til at finde pengene. Er du enig i at lejekontrakt er ugyldig grundet forbeholdet omkring indbetaling af depositum rettidigt, og den så ikke er omfatte af de almindelige påbudskrav i lejelove. Efter følgende har jeg fundet en ny lejer, som har betalt depositum rettidig og flytter ind den 01.11. Hilsen Anders

Christian Lund Agerbæk

Hej anders Det er vanskeligt at give dig en vurdering af dette konkrete spørgsmål, når jeg ikke har selve lejekontrakten foran mig. Generelt kan dog nævnes, at hvis der er indgået en aftale om leje af lejemål, så er den bindende for begge parter. Dette gælder også selvom der ikke er betalt det aftalte depositum. som udlejer er man i denne situation nød til at sende sædvanligt ophævelsesvarsel før en ophævelse kan ske. Som du beskriver din lejekontrakt, er det en gyldighedsbetingelse, at depositum er indbetalt inden en given dato. Dette peger på, at der ikke er indgået en endelig aftale mellem jer. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

Hanne Mølgaard-Mejlvang

Hej Jeg opsagde mit lejemål den 20. august via sms til udlejer, herefter kontakter udlejer mig telefonisk, hvori vi aftaler at jeg i de sidste tre måneder ikke skal betale noget, da jeg kan "sidde " det ved indflytningen indbetalte beløb, svarende til 3 måneders leje. Via sms bekræfter udlejer opsigelsen af lejemålet. Jeg må 8 dage senere kontakte udlejer og bede om få rykket opsigelsen med en måned, hvilket bliver accepteret. Samtidig skriver jeg her at jeg i såfald nok skal indbetale husleje for september måned, hvilket jeg ellers ikke ifølge den mundtlige aftale skulle. September går og oktober kommer, og jeg betaler som mundtligt aftalt naturligvis ikke leje. Den 16. oktober får jeg så en sms, hvori udlejer skriver at hun ved gennemgang af lejekontrakten, kan se at det indbetalte beløb er anført under depositum, hvorfor hun NU kræver at jeg skal betale husleje hele perioden ud. Men vi har jo indgået en mundtlig aftale om at jeg kan "sidde" det indbetalte beløb op. Der står ligeledes i lejekontrakten, at da jeg indflytter huset, ikke istandsat, kan jeg ikke opkræves nogen form for betaling ved lejemålets ophør. Mine spørgsmål er derfor: 1) Når der er indgået en mundtlig aftale skal denne vel overholdes? ( Man kan tildels læse sig frem til accept på en sms, ligesom at der går 16 dage i oktober inden hun lige pludselig mener at jeg skal indbetale husleje. 2) Qua det faktum at jeg ikke kan opkræves noget beløb, ved lejeophør, giver det vel ikke mening at udlejer kan beholde et depositum, som jo lige netop er til for at dække beløb fra omkostninger ved udflytning? Med venlig hilsen Hanne Mølgaard-Mejlvang

Christian Lund Agerbæk

Hej Hanne I udgangspunktet er en mundtlig aftale lige så bindende som skriftlig aftale. Problemet opstår, når man skal dokumentere indholdet af den mundtlige aftale, hvis der - som her - er uenighed om indholdet af aftalen. Man vil typisk falde tilbage på lejekontrakten, hvori står, at der vil skulle betales husleje. Depositummet er til sikkerhed for udlejers eventuelle krav i forbindelse med fraflytning af lejemålet. Uanset om der ikke skal ske normal istandsættelse, er udlejer fortsat berettiget til at opkræve depositum. Det kan eksempelvis anvendes i de tilfælde, hvor en lejer har ødelagt noget i lejemålet. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

Carsten Pedersen

Hej Jeg har en lejer som ikke vil fraflytte lejemålet som han selv her opsagt d-11-9-17. til fra flytning pr. 1-10-17. Den skriftlige korrespondance er forgået på sms og messenger. om manglende husleje, vand og ekstra renovation. Denne korrespondance har jeg gemt. Han kommer beskyldninger på ting jeg ikke kender noget til, så som at jeg har kontaktet tidligere arbejdsgiver og at jeg har sat spioner på ham. Hvad gør jeg? Med venlig hilsen Carsten.

Christian Lund Agerbæk

Hej Carsten Hvis der foreligger en opsigelse fra lejer, og lejer ikke vil fraflytte, så skal sagen indbringes for fogedretten så hurtigt som muligt. Hvis du venter for lang tid med at indbringe sagen, risikerer du, at fogedretten ikke vil udsætte lejer. Jeg bistår naturligvis gerne med denne proces. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

Rune Kristensen

Hej, jeg lejer min andelsbolig ud . Han startede med at leje værelse da jeg selv boede der. Vi har hele tiden aftalt at der er en måneds opsigelse, det stod der også i kontrAkten. Da jeg skulle flytte sammen med kæresten , var aftalen at han kunne leje hele lejligheden . Vi lavede så en Ny kontrakt , stadig med en måneds opsigelse, ydermere står der også at han kan leje frem til jeg skal sælge i efteråret 2017. Nu har jeg så givet ham sin måneds opsigelse, men han mener nu at han har 3 måneders opsigelse , også selvom han har skrevet under på noget andet .hvor står jeg ?? . Mvh Rune

Kurt Rude

Jeg står i den situation, at jeg har købt en villalejlighed af min far. I lejligheden bor en lejer, som nu nægter at flytte ud. Min far fik en lejer da han ikke kunne sælge villalejligheden og lavede derfor en tidsbegrænset lejekontrakt, hvori det står at lejer vil blive opsagt så snart et salg gøres mulig. Lejer var indforstået med dette. Denne kontrakt underskrives februar 2016. Nu per 1. september 2017 køber jeg villelejligheden af min far og han siger lejer op med den aftalte varsel på 2. måneder. (ved godt lejeloven siger 3). Dagen før (31. august) orienterer lejer om, at hun ikke tror på at lejligheden er blevet solgt og at hun nægter at flytte. Kan man på nogen måde opsige lejer med eksempelvis de 3 måneder grundet den tidsbegrænsede kontrakt? da som jeg læser herinde er salg (som tidligere ikke har været muligt) en gyldig årsag til tidsbegrænsningen. Mvh. Kurt

Christian Lund Agerbæk

Hej Kurt Det er ikke muligt at håndhæve en aftale som den du beskriver her. Vil man gøre lejemålet tidsbegrænset, skal der være en konkret dato for, hvornår lejemålet ophører. Umiddelbart mener jeg derfor ikke, at du har mulighed for at opsige denne lejer på baggrund i tidsbegrænsningen. Jeg kender dog ikke de nærmere bestemmelser i lejekontrakten, hvorfor du bliver nødt til at sende den til mig, hvis du ønsker en mere konkret og indgående vurdering af dine muligheder for at opsige denne lejer efter andre bestemmelser i lejeloven. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

Bettina

Hej Christian Jeg er rystet over min nye udlejer. Jeg har en emhætte, som ikke har virket siden 2006. Jeg fortalte min tidligere udlejer at emhætten ikke virkede, og det gjorde jeg nogle gange, men gav til sidst op. I 2013 får vi ny udlejer. I 2017 får vi skiftet vinduer og døre. Og en dag stod jeg og talte med tømrer som gik og satte døre i, vi komme ind på emnet med emhætten, og fortæller mig, at den skulle virke nu. Jeg bliver rigtigt glad og går op og tænder for den, men desværre virkede den ikke. Jeg kigger på kontakten og ser at stikket sidder i. Dernæst skriver jeg til udlejer om ovenstående at jeg ikke kan forstå, at den ikke virker. Der går en uge, og jeg høre ikke noget. Jeg skriver igen og så kommer viceværten ud til mig efter nogle dage. Han tjekker om der er sug i emhætten, og den virkede fint, dernæst opdager han, at det er stikket fra mit komfur, der sidder i og ikke emhættens stik. Jeg havde fuldstædig glemt, at det var sådan det stod til. Og jeg beklager meget. Han tager et billede af stikket. Og jeg huskede, at jeg undrede mig over, hvorfor han tog et billede, men tænker ikke videre over det. Nu er der gået 4 dage siden han var her, og til min store overraskelse lå der en regning i min postkassen, hvor udlejer tager 1.000,- kr. for at viceværten kom, 300,- kr. for kørsel og 700,- kr. for en times arbejde. Jeg undre mig over, at jeg få en regning uden at få noget at vide, viceværten sagde intet om, at det ville koste mig noget, for havde jeg vidst det, havde jeg takket nej og levet med en emhætte der ikke virkede, som jeg har gjort i mange år. Jeg føler mig i den grad bundetfanget. Så mit spørgsmål er, kan udlejer bare sende mig en regning uden at gøre mig opmærksom på dette? Vi betaler 35.000,- kr. om året til viceværten. Med venlig hilsen Bettina

Christian Lund Agerbæk

Hej Bettina Indledningsvis bør det undersøges, hvorvidt udlejer overhovedet kan opkræve udgifter til viceværten ud over huslejen. Du oplyser, at I betaler 35.000,00 kr. årligt. Dette mener jeg ikke, at udlejer kan opkræve hos lejerne. Der er mulighed for at kræve allerede betalte beløb for denne vicevært tilbagebetalt for de sidste tre år. Med hensyn til den konkrete regning, så kan jeg ikke se, hvordan du kan blive pålagt at betale for denne. Du er velkommen til at sende materialet til mig, så du kan få en mere konkret bedømmelse af din sag. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

S

Hej. Har lige et spørgsmål. Har en bekendt der er blev opsagt fra et privat lejemål, (pga. der er blevet klaget over, fra andre lejere i opgangen, (ældre mennesker), at hun taler på altanen, snakker i tlf i sit soveværelse, rykker stolen henover gulvet (som man somregel gør, når man sætter sig ved sit spisebord), osv.), og bedt om at fraflytte sit lejemål indenfor 14 dage, må udlejer så ovenikøbet også kræve, at hun skal betale 3 måneders husleje (selvom hun jo ligesom ikke bor der i de 3 måneder, da hun jo er blevet smidt ud med 14 dages varsel)? Mvh S

Christian Lund Agerbæk

Hej S Indledningsvis bør din bekendte få vurderet, om der overhovedet er sket en lovlig ophævelse af lejemålet. Baseret på din beskrivelse virker ophævelsen til at kunne tilsidesættes, men jeg har brug for alle oplysninger for at kunne foretage en konkret vurdering, hvorfor din bekendte er velkommen til at kontakte mig direkte. Er et lejemål lovligt ophævet, skal man som lejer flytte straks, og man skal også betale husleje i den normale opsigelsesperiode, medmindre udlejer får lejemålet genudlejet inden udløbet af opsigelsesperioden. Med venlig hilsen chag@advodan.dk

sørn jerndal

Hvis man har lejet et hus i mere 3 år , har man så 3 års opsigelse , hvis udlejer vil sælge huset ?

L.

Hej, Jeg lejer ud i et bofællesskab, med aftale fra vores udlejer. Der er desværre en del af mine roomies der gang på gang skal "huskes" på at betale deres husleje, dette er dog imidlertidig et irriterende problem, da vi alle er på su, og jeg så skal dække ud af min egen lomme til det lige falder dem ind det skal betales. Hvordan kan jeg gribe ind, så huslejen enten falder den første, eller jeg har et grundlag for en opsigelse af deres lejemål? Dbh.

Christian Lund Agerbæk

Hej Som jeg forstår dit spørgsmål så er du lejer af lejligheden, og fremlejer nogle værelser. Betaler dine fremlejetagere ikke deres husleje, kan der ske en ophævelse af deres fremlejemål. Du skal huske, at sende et varsel i henhold til lejelovens regler, inden du ophæver. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

e.g.lange

Et spørgsmål. En lejer i en boigforening er blevet varslet opsigelse af sit lejemål. begrundelsen er at vedkommende er sigtet i en drabssag, men ikke dømt. Familien er i tviv,l om det er ok. Huslejen betales stadig rettidigt. Er det op at opsige et lejemål fordi lejer er sigtet i en strafferetssag. mh eglange

Christian Lund Agerbæk

Hej Når man er sigtet i en straffesag betyder det ikke, at man er dømt. Der er ikke engang rejst tiltale mod vedkommende, hvilket er en forudsætning for, at en strafferetssag kan indledes. Lejeren er uskyldig indtil det modsatte er bevist, så hvis boligforeningen ophæver lejemålet alene med henvisning til en sigtelse, så mener jeg ikke, at boligforeningen vil kunne få medhold. Det er vigtigt, at lejer gør indsigelse imod ophævelsen. Jeg vil anbefale, at lejer søger advokatbistand. Lejer er formentligt dækket ind af retshjælpsdækningen i deres indboforsikring eller ved fri proces, hvorfor lejer ikke skal frygte udgiften til en retssag. Lejer er velkommen til at tage direkte kontakt til mig for en uforpligtende snak om sagen. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

René Lybcke Berthou

Jeg er lejer af et hus i landzone, og huset er klassificeret som landbrugsejendom. Jeg har betalt depositum svarende til 3 mdr. leje. Nogle af mine kreditorer har taget udlæg i depositummet, og jeg får at vide af min udlejer, at der som han skriver er taget " arrest / forhåndsudlæg " i mit depositum. Jeg har forsøgt at finde ud af hvad detteudtryk vil sige, men er ikke blevet klogere. Er der overhovedet noget der i denne forbindelse kan være " arrest / forhåndsudlæg ". ??

Jacob Poulsen Mark

Hej René, Det betyder, at dine kreditorer har haft en sag mod dig i Fogedretten, som du formentlig kender til, hvor du har oplyst, at du ikke kan betale deres tilgodehavender. I den forbindelse har de foretaget udlæg i dit depositum, idet depositummet er et "aktiv" der kan have en potentiel værdi fremtidigt, idet du jo som udgangspunkt har ret til at få pengene tilbage (det der måtte være tilbage efter lejeforholdet er gjort op). En evt. rest skal således tilfalde den kreditor, der har udlæg i depositummet.

René Lybcke Berthou

Jeg er med på, at kreditorer har gjort udlæg i depositum. Ret beset betyder det vel, at: Udlejer skal godtgøre hvordan denne er kommet frem til restsummen. Som så kan fordelse til evt. kreditorer. I hvor høj grad skal udlejer kunne dokumentere, hvorledes pengene er anvendt og overfor hvem?. Igen er der en juridisk term der hedder forhåndsudlæg eller arrest i denne forbindelse?.

Jacob Poulsen Mark

Nej det hedder juridisk blot: Udlæg Udlejer skal naturligvis dokumentere, hvor meget af et indbetalt depositum der er anvendt til istandsættelse mv. og give dig en økonomisk opgørelse. Restbeløbet vil jo så fremgå heraf, som værende overført til den kreditor, der har udlæg.

karen

Hej Advodan, Er man som lejer forpligtet til at underrette udlejer om at udlejers husleje-opkrævning per PBS har været for lav jævnfør ens lejekontakt 3 måneder i træk, hvorefter husleje-opkrævningen igen blev korrekt jævnfør lejekontrakt. Er det udlejers -eget ansvar-, eller har man som lejer pligt til at underrette? Vh Karen

Jacob Poulsen Mark

Hej Karen, Hvis du betaler for lidt i husleje, så bør du kontakte udlejeren og få det rettet. Når man indgår en lejekontrakt, så har man en loyalitetsforpligtelse over for sin kontraktpart. Du risikerer også, at udlejeren senere finder ud af det og kræver merbetaling tilbage i tid, så lang tid kravene ikke bliver forældede. Så jeg tænker også for dit selv at det er rarest at slippe pengene nu, frem for at "glemme det" på sigt og pludselig modtage et krav. Du er jo i "ond tro" omkring beløbet, hvilket betyder, at du godt er klar over, der er en fejl i opgørelsen, så du vil få svært ved at støtte ret på kun at skulle betale et mindre beløb, end det der er aftalt.

Lauge

Hej Et spørgsmål vedr. advarsler, vi har haft en diskussion med udlejer om det at give advarsler bl.a. omkring vedligeholdelse af have omkring det hus vi bor til leje i. Udlejer gav os en advarsel ganske kort tid efter vi var flyttet ind, vi afviste den og fik opbakning til det af naboer og vores havemand. Men konkret kan udlejer blot uddele advarsler og så påstå hvis man får 3 af den slags kan de ophæve lejemålet uden videre? Hvor kan jeg finde mere om dette for mig ukendte advarlsels - system ? MVH Lauge

Christian Lund Agerbæk

Hej Lauge En udlejer kan kun hæve/opsige en lejeaftale, hvis én af de i lejelovens §§ 82, 83 eller 93 oplistede omstændigheder gør sig gældende. Jeg vurderer, at manglende vedligeholdelse af en have ikke umiddelbart kan begrunde en ophævelse af lejeaftalen. Det forholder sig endvidere sådan, at disse regler ikke kan fraviges til skade for lejeren. Det vil sige, at det ikke vil kunne aftale yderligere momenter, der kan begrunde en ophævelse. Din udlejer kan dermed ikke begrunde en ophævelse af lejeaftalen med, at der er givet tre advarsler, eftersom dette ikke er hjemlet i lejeloven. En helt anden ting er, om du overhovedet er forpligtet til at vedligeholde haven. Som udgangspunkt er det nemlig udlejer, som har den udvendige vedligeholdelse. Dette afhænger dog af lejekontraktens udformning. Du er meget velkommen til at kontakte mig for en nærmere gennemgang af din lejeaftale samt forholdet omkring haven. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

Carsten Lund

Hej Kristian Min udlejer har opsagt mig fra mit lejemål ( paragraf 82, stk B ) Jeg bor i en lille 3-værelses på knap 60 kvm Jeg har ikke lyst til at flytte, så har derfor undersøgt lidt ..... huset er opgivet som 1-familieshus ved BBR - har det nogen betydning ( som jeg læser paragraf 82 er det gældende for 2- famileshus ) Ligeledes står der, at overtagen er uudnyttet ( der hvor jeg bor ) Jeg bor i overetagen - udlejer nedenunder Kan han overhovedet opsige mig ?? ( har betalt alle mine huslejer rettidigt ) Mvh Carsten Lund

Christian Lund Agerbæk

Hej Carsten Det er muligt, at din lejlighed slet ikke er godkendt til beboelse. I så fald vil udlejer ikke kunne benytte denne bestemmelse, da der så alene er et enkelt lejemål i ejendommen. Under alle omstændigheder er der en række formelle krav, som udlejer skal opfylde for at kunne opsige en lejer, herunder oplysning om lejers adgang til at gøre indsigelse. Hvis du gør indsigelse (skal ske skriftligt) skal udlejer indbringe sagen for boligretten, hvis han vil fastholde opsigelsen. Er lejemålet ikke godkendt til beboelse, har du muligvis et krav imod udlejer vedrørende for meget betalt husleje. Jeg ser gerne på din sag. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

Sønderlund

Hej, Vi er et søskendepar som har flyttet meget i vores liv. Lejligheden vi har lejet er hos en privat udlejer og vi lejede os ind i slutning af 2013. Da vi flyttede ind, var der nogle "mangler" som udlejer lovede at lave og desværre er de ikke lavet endnu, selvom vi har mindet udlejer om det rigtigt mange gange. Oven i dette, modtog vi vores Forbrugsopgørelse for 10 dage siden, udlejer aflæste vores forbrug i starten af januar i år. I opgørelsen står der at vi skal betale et sum tilbage og har 14 dage til det. Har udlejer ikke overskredet tidsfristen og dermed skal vi ikke betale? Og har vi ikke omkring 5 uger til at betale/klage i? Kan man lægge sag an mod udlejer i henholdvis til de "mangler", som ikke er lavet?, d.v.s. et løbene toilet, træk ved hoveddøren, utætte vinduer m.m. Mvh. Sønderlund

Christian Lund Agerbæk

Hej Sønderlund Er der mangler ved det lejede, som udlejer ikke vil udbedre, skal I opstarte en sag ved huslejenævnet. Huslejenævnet kan pålægge udlejer at foretage udbedringsarbejder. Med hensyn til forbrugsopgørelsen, så afhænger det af indholdet af forbrugsopgørelsen. Der er nogle strenge formelle krav, som skal opfyldes før den er gyldig. Bestemmelser i lejekontrakten kan også have betydning. For at kunne rådgive omkring jeres konkrete sag, er det derfor nødvendigt at jeg får adgang til alle relevante bilag. I er velkomne til at sende dem til mig. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodon.dk

Louise

Jeg udlejer mit hus til en ung mand og han har nu for anden gang ikke betalt husleje til tiden. I sidste måned fik han et påkrav i henhold til lejeloven, med fristerne som der beskrevet. Han valgte at betale den sidste dag inden fristen. Nu er den så gal igen, skal man sende påkrav hver måned hvis ikke leje falder til tiden eller kan man ophæve lejemålet efter x antal gange. Mvh Louise

Sinnet

Jeg sidder i en erhvervslejekontrakt, jeg ifølge kontrakt først kan opsige fra 1.september med 3 mdr varsel. Dvs fraflytte 1.december. Jeg har oplyst udlejer at jeg ikke har mulighed for at betale længere, men at han kan fratrække kommende leje fra depositum de næste måneder( jeg har ikke betalt forudbetalt leje), og at jeg gerne vil hjælpe med at finde en ny lejer, hvilket ikke burde være svært. Dette har han afvist og beder mig fraflytte 14 dage efter manglende betaling. Det må jeg så gøre. Han vil ikke acceptere at jeg opsiger i utide i forhold til kontrakten. Jeg har sat stedet pænt i stand, ifølge kontrakt skal jeg ikke male ved fraflytning. Mit spørgsmål er om han må beholde mit depositum til dækning af leje eller lægge sag an for at få den manglende leje, selvom jeg er fraflyttet?? På forhånd tak..Sinnet

Christian Lund Agerbæk

Hej Sinnet I udgangspunktet skal et depositum bruges som sikkerhed for eventuelle istandsættelsesomkostninger ved fraflytning. Udlejer kan imidlertid også modregne skyldig husleje i depositummet. Du er bundet af den indgåede erhvervslejeaftales uopsigelighedsperiode, og skal i princippet betale husleje indtil den gyldigt kan ophøre. Udlejer er dog forpligtet til at søge at begrænse sit tab ved at prøve at genudleje lejemålet. Hvis ikke udlejer gør et reelt forsøg på genudlejning, kan udlejer ikke kræve husleje. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

Sinnet

Mange tak for svar. Udlejer ønsker istedet at sælge ejendommen, hvor mit lejemål som egentlig er bolig, men lejet af min virksomhed, er eneste lejer. Jeg samarbejder selvfølgelig og har udleveret nøgle til mægler til fremvisning. Min udlejer vil dog ikke love at "slippe" mig før 1.december, hvis ikke det bliver solgt forinden. samtidig ønsker han ikke at genudleje. han beder mig "have is i maven". Havd vil du råde mig til? Venlig hilsen Sinnet

Stine

Vi bor til leje i et 150 kvm hus fordelt på2 plan. Kælderskakt er ikke godkendt til beboelse, men "kan dog anvendes hertil", som der står i lejekontrakten. Vi betaler 8500kr under postnummer 9440. Er det reelt nok med en så høj husleje når kælderen ikke er godkendt til beboelse? Der er 3 værelser i kælderen, så vi bruger den naturligvis, som soveværelser iøvrigy, men stiller spørgsmålstegn ved huslejens størrelse. Derudover betaler vi for renovation. Hvilken paragraf kan jeg henvise til, når jeg ringer til udlejer og beder om mine penge tilbage ift renovationen? Vh Stine

Christian Lund Agerbæk

Hej Stine Hvis du er i tvivl om, hvorvidt huslejens størrelse er korrekt, kan du rette henvendelse til dit lokale huslejenævn, som hører under kommunen (i dit tilfælde Jammerbugt Kommune). Jeg kan ikke her i dette forum vurdere om huslejen er korrekt, da det vil kræve en del flere oplysninger. Med hensyn til renovation, så forholder det sig sådan, udlejer alene må lave særskilte opkrævninger i det omfang, at det direkte følger af lejeloven. Lejeloven indeholder ikke muligheden for at opkræve for renovation, hvorfor udlejer ikke kan opkræve dette særskilt. Det vil med andre ord skulle indeholdes i huslejen. Jeg foreslår, at du beder huslejenævnet om også at træffe afgørelse om dette forhold, når du sender sender sagen om huslejens størrelse. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

Anja Søndergaard

Bor til leje i en privat bolig på 1. Sal - ejeren bor selv i stuen. Har 58kvm til rådighed, fordelt på 3 værelser + seperat køkken og bad ( i lejligheden ) udlejer har opsagt mig pr22.6.17, henholder sig til lejelovens paragraf 86. Jeg har nærlæst min kontrakt og kan se der er krydset af i et enkeltværelse + emhætte og komfur... Dette har jeg ikke været opmærksom på, da jeg for 3 år siden underskrev kontrakten. Tænker udlejer har lov at opsige mig, men mener jeg har 1 år (12 måneder) S opsigelse, da jeg på ingen måde har misligeholdt min kontrakt - alle huslejer er betalt til tiden,,og jeg holder tingene pænt..... Han mener jeg kun skal have 1 måneds opsigelse, da der er krydset af i et enkeltværelse..... Men der har som sagt i alle de år jeg har boet her, været 3 separate værelser, med døre i mellem alle rum WHAT TO DO???

Christian Lund Agerbæk

Hej Anja Der er her tale om almindeligt lejemål - uanset indholdet af lejekontrakten. Jeg går ud fra, at udlejer har begrundet opsigelsen med, at han selv ønsker at benytte sig af det lejede? Reglerne for udlejers opsigelse, hvor udlejer selv ønsker at benytte det lejede findes i lejelovens § 83, stk. 1, litra a, og opsigelsesvarslet er et år jf. lejelovens § 86, stk. 2. Jeg mener dog, at der kan være forhold, som gør, at udlejer ikke kan opsige dig. Har udlejer eksempelvis gjort dig opmærksom på muligheden for at gøre indsigelse? Det er også muligt, at udlejer er forpligtet til at tilbyde dig udlejers lejlighed. En konkret vurdering af din sag kræver dog, at du sender mig din lejekontrakt samt opsigelsen fra udlejer. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

Micky

Hvad sker der, når lejeren nægter at betale huslejen pga. udlejeren har arbejdet i 10 uger på en rørskade, og i den her tid kunne lejeren ikke bo på lejemålet og skulle sørge for genhusning( dvs. betale husleje på et andet lejemål)?

Christian Lund Agerbæk

Hej Micky Man skal være ekstremt påpasselig som lejer med at tilbageholde husleje. Det vil efter min opfattelse kræve enten: 1. En klar skriftlig aftale med udlejer herom. 2. En afgørelse fra Huslejenævnet, som er meget klar og som ikke er indbragt for retten inden 4 uger efter, at afgørelsen er faldet. 3. En dom fra boligretten. I alle andre tilfælde, vil udlejer i udgangspunktet have mulighed for at ophæve lejemålet (efter fremsendelse af påkrav, som overholder alle de formelle betingelser) grundet manglende betaling af husleje. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

Simone

Hvad er fristen for at anmelde kontraktbrud på lejekontrakten i form af, at der ikke er betalt husleje, der tilsvarer beløbet i lejekontrakten? Og hvilke rettigheder har man som udlejer i en sådan situation?

Christian Lund Agerbæk

Hej Simone Normalt forfalder huslejen til den 1. i måneden. Man kan som udlejer begynde at sende påkrav ud, når sidste betalingsdag er overskredet med tre hverdage. I påkravsskrivelsen skal lejer meddeles helt præcist, hvad der skyldes. Lejer skal ligeledes have meddelt en frist på 14 regnet fra modtagelsen af påkravet til at betale. Endelig skal lejer have meddelt, at manglende betaling vil medføre en ophævelse af lejemålet. Husk, at dette påkrav skal sendes pr. brev (altså ikke kun elektronisk). Jeg anbefaler, at det sendes både som anbefalet og som almindeligt brev. Betaler lejer ikke, kan du sende en ophævelse af lejemålet. Man giver typisk en lejer fire dage til at være ude af lejemålet. Flytter lejer ikke frivilligt skal sagen indbringes for fogedretten. Der er mange fælder for en udlejer at falde i, da lejeloven opstiller meget strenge betingelser for at sætte en lejer ud. Opfylder man ikke disse betingelser til punkt og prikke, er en ophævelse ugyldig, og man må starte forfra. Jeg anbefaler derfor, at du kontakter en advokat for at hjælpe dig med at få denne lejer ud. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

alex

Jeg har en lejer som ikke har betalt lejen pr 1 maj . der til har hun brugt 1300 liter diesel på 5 måneder og 37 kubik m. vand ca 5300 kr med alle afgifter osv. Vi har fuldt alle regler om hvordan man ophæver en lejer. med 14 dages varsling, Men hun flytter ikke og da jeg bor langt væk kan jeg ikke lige tage over og tale med hende ... hun tager heller ikke tlf. mit spørgsmål er "hvor langt tid tager det typisk for foged retten og fogeden at sætte dem på gaden er der andet som kan gøres hurtigere da vi ønsker det overstået. lejeren har alt i ejendommen og overtog huset møbleret hvordan kan jeg gradere mig mod tyveri af mit inventar. det er ret tydeligt at jeg har fået fat i en af de slemme lejere som kender reglerne. hvad kan jeg gøre? udover fogedretten? da jeg frygter for mit hus? politiet kiggede forbi da der ikke har været nogen på bopælen i en uge... politiet fandt ca. 40 slanger i kasser. men vidste ikke hvad de skulle stille op og huset ligner en svinesti med tøj overalt .. og rod.. jeg har ondt af det barn som opvokser med sådanne mennesker ?? men fred være med det. politiet tog nogle fotos. så det er dokumenteret.. men hvad stiller man op med 40 slanger i kasser uden fogedretten kommer og lovligt lukker mig ind ?

Christian Lund Agerbæk

Hej Alex Jeg kan ikke give dig en hel præcis tidsplan for, hvornår lejer er udsat af lejemålet, da det afhænger meget af fogedretten i den retskreds, hvori lejemålet ligger. Typisk går der dog omkring halvanden måned, fra der er indgivet begæring om udsættelse til, at du rent faktisk bliver indsat i besiddelse af lejemålet. Når du ikke kan komme i kontakt med lejer for at tale frivillig fraflytning, er fogedretten din eneste mulighed. Med hensyn til slangerne, så er det en opgave for politiet, idet der muligvis er tale om dyremishandling. Jeg anbefaler, at du tager fat på en advokat i denne situation. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

Kristian L

Hej Min kæreste og jeg har boet og været viceværter i den samme ejendom i over 5 år. Vi har altid betalt vores husleje og regninger til tiden, og har aldrig fået påtaler om vores udførelser af viceværtjobbet. For en måned siden er der kommet nye ejere, og i går modtog vi så en opsigelse af lejemålet, fordi vi "ikke har overholdt vores forpligtelser som viceværter" og henviser tilmed til tidligere påtaler, som vi aldrig har modtaget. Grundlaget er i øvrigt, at vi ikke har fjernet mos fra fliser i gården (som der har været siden vi flyttede ind, og som vi i flere omgange har prøvet at bekæmpe) og at vi ikke har vasket vinduer i port- og hovedindgang. Der findes slet ikke vinduer i porten. Udover at være løgn på løgn fra den nye udlejer, kan det vel ikke være muligt at sende os på gaden, fordi der er mos på fliser og nogle vinduer ikke er nypudsede? Kristian

Kristian

Vi har nu fået de nye ejere i tale, som her indrømmede, at vi ikke blev opsagt som viceværter (og dermed vores lejemål), fordi vi ikke havde overholdt vores forpligtigelser, men derimod fordi de gerne ville bruge det kælderrum, som hører til tjansen som viceværter. De har nu indvilliget i at lade os bo i vores lejlighed, men opsagt os som viceværter. Vi skal ligeledes være ude af vores kælderrum hurtigst muligt. Er det tilladt at opsige vores vicevært-tjans, fordi de gerne vil have fingrene i det rum - og altså uden reel grund? Kristian

jora

Hej! Vi sitter med ett kontrakt där säger: "lejeforholdet er et fremlejeforhold for perioden 01.07.2016-31.06.2018. Det er oupsigligt 1 år frem til 31.06.2017. Derefter kan det opsiges med 3mdr´s varsel af lejer eller udlejer. Dvs tidligst med frånflyttning den 31.06.2017" Vi er oeniga om några saker mht lejligheten med vår udlejer och vi er ikke sikker på viss hon kan eller ikke kan sige oss opp på grund av det allerede nu eller viss 2018 gæller. Kan någon hjelpe oss?

Christian Lund Agerbæk

Hej Jora Lad os starte med at slå fast, at din udlejer (fremlejer) alene kan opsige dig, såfremt der er tale om et enkeltværelse, som er en del af fremlejers beboelse. Dette gælder uanset, hvad der står i jeres lejeaftale. Det er muligt at aftale en uopsigelighedsperiode for begge parter. I jeres tilfælde udløber uopsigeligheden den 31. juni 2018. Der er tale om en lettere usædvanlig formulering omkring opsigelse, hvorfor jeg anbefaler, at du får en advokat til at gennemlæse lejekontrakten for at få klarlagt din retstilling. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

Alekxander

Jeg bor i et lejet hus på 5 år, de første 2 år havde vi en tidsbestemt kontrakt, de sidste 3 år har der ikke været nogle ny kontrakt. Da jeg har mistet job og bla endt i fogedretten, tog de pant i depositiumet. Nu er huset opsagt grundet manglende penge, og kan ikke betale husleje, men betaler el og varme. Har bedt udlejer om at bruge depositium til at dække de sidste 3 måneders husleje, han siger at det kan han ikke fordi nogle har pant i det. Har ingen anden muligheder for at betale. Er det korrekt at han ikke bare kan tage sine penge fra depositiumet, da der ikke er andre muligheder for ham at få dem pt. ? På forhånd tak

Christian Lund Agerbæk

Hej Alekxander Det er et helt klart udgangspunkt, at man ikke kan "bo sit depositum op". Det kan dog aftales mellem udlejer og lejer. At der er foretaget udlæg i depositummet forhindrer ikke en sådan aftale, idet udlægshaver først får dækning, når udlejer har fået dækning. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

Felicia M. Kristiansen

Hej igen, Tak for din besvarelse. Jeg lavede en fejl, vi er faktisk fremlejer der lejer et værelse fra en som selv lejer et værelse i den samme lejlighed fra dem der ejer lejligheden...Ved ikke om det giver mening, men hun ejer ikke lejligheden, hun er den der har direkte kontakt til den selskab som ejer lejligheden. Er der en forskel eller er det det samme der gælder? (At vi bliver smidt ud fordi vi taler for meget dansk) Mvh Felicia

Jesper K.

Jeg har haft en lejer, på en fremlejekontrakt af 6 mdrs varighed, i et erhvervslejemål. Kontrakten udløb 31/3/2017 og lejer forsvandt men efterlod en masse effekter af ringe værdi. Tøj, tasker 10år gl. Tv, utallige inkassobreve, køkkengrej og lign. Hvornår kan jeg med loven på min side, selv tømme og bortskaffe det efterladte? Jeg har SMS-korrespondance hvor lejer igen og igen lover at komme og tømme, og hver gang ikke er mødt op! Venligst Jesper

Christian Lund Agerbæk

Hej Jesper Hvis du er helt sikker på, at lejer er endeligt fraflyttet, må du anse det som skrald. I din situation, hvor lejer lover at hente sine effekter, vil jeg være meget påpasselig med at smide tingene væk, da lejer jo har tilkendegivet at ville hente det. I sidste ende kan det blive nødvendigt med en decideret udsættelse med fogedrettens hjælp, hvorefter der så kan tages stilling til om effekterne skal smides ud. Hvis du ønsker en mere konkret rådgivning om din situation, kan du kontakte mig på nedenstående mailadresse. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

Søren

Hej Christian Hvis en rykker og senere en ophævelse udfærdiget efter de gældende regler afleveres personligt og lejer kvitterer med sin underskrift (og dato) vil dette så ikke være tilstrækkelig dokumentation for "forkyndelsen". Hvis forholdet til lejeren er så "godt", trods restancer, at denne underskriver er det jo lidt "over-kill" at spændere porto´en Med venlig hilsen Søren

Jan

Hej bor til leje i et rækkehus i vejrup og undre mig over jeg er blevet pålagt og betale for afledning af spildevand da det ikke står noget om det i min lejekontrakt (standard) ps. har en ven som siger det skal udlejer selv stå for da det er en del af huslejen. på forhånd tak

Felicia M. Kristiansen

Kære Advodan, Vi har lejet et værelse i en lejlighed, men fik at vide at vi skal flytte ud fordi at vi taler alt for meget dansk. Jeg har prøvede at undersøge lidt om lejeloven og så vidt jeg kan forstå er det meget svært for en udlejer at smide en lejer ud, uden en god begrundelse (manglende leje), men vi har ikke brudt nogen regler osv. det er simpelhen fordi vi taler for meget dansk. Må de gøre det? En anden spørsmårl er at, vi har 3 måneder for at kunne finde et nyt sted at bo, hvis vi nu finder et sted før de 3 måneder er gået, SKAL vi stadig betale huslejen for det resterende tid, hvis udlejeren ikke har fundet nogen der kan tage over værelset? MVH Felicia

Christian Lund Agerbæk

Hej Felicia Det må være første gang, at jeg hørt denne begrundelse for at opsige en lejeaftale! Såfremt din udlejer selv bor i lejligheden, er der meget frie regler for at opsige den lejer, som alene har lejet et enkeltværelse. Du kan finde reglen i lejelovens § 82, stk. 1, litra a. Uanset om begrundelsen er lidt underlig, så må udlejer rent faktisk opsige en lejer af et enkeltværelse forudsat, at udlejer i øvrigt selv bebor lejligheden. Hvis ikke udlejer bor i lejligheden, er der formentlig tale om en ugyldig opsigelse. Opsigelsesvarslet er i henhold til lejeloven en måned. Dette varsel kan dog være forlænget i lejekontrakten. Flytter I før udløbet af opsigelsesvarslet, skal I fortsat betale husleje, medmindre udlejer ikke forsøger at genudleje værelset. Det er udlejer, som skal bevise, at genudlejning er forsøgt. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

Anne

Hej. Jeg boede i en lejlighed i år 2016 i januar, februar og marts med to andre beboer. Jeg stod på lejekontrakten for hele lejligheden og havde så lavet en individuel lejekontrakt med hver af de to beboere. Nu har vi fået en årsopgørelse for varme for de tre måneder. Den ene beboer vil nu ikke betale 1/3 af den, da han synes at det "skal han ikke, nu hvor han er flyttet". Jeg gjorde ham dog opmærksom på i marts 2016 at denne regning ville komme i år, så han ikke ville få et chok. Dette svarer han dog ikke på. Hvad kan jeg gøre? Og hvordan kan jeg få ham til at betale? Hans andel lyder på ca 1600kr.

Jørgen Poulsen

Hej Advodan Jeg havde i sidste måned lidt problemer med min løn og min husleje faldt derfor ikke til tiden. I påkravet min udlejer sender skriver de ordret "Vi skal anmode Dem om at indbetale det forfaldne beløb, samt gebyret senest 3 dage efter modtagelsen af nærværende påkrav". Beløbet bliver indbetalt indenfor 10 dage efter modtagelse af påkravet. I denne måned modtager jeg så en ophævelse af lejeaftale. på trods af beløbet er betalt indenfor 10 dage. jeg skriver udlejer en mail og vedhæfter kvittering på at beløbet i påkravet er overført inden ophævelsen overhovedet er udskrevet og afsendt. nu 10 dage senere har jeg så modtaget en ophævelse "til hurtig fraflytning" med begrundelsen at huslejen er indbetalt alt for sent. hvordan står jeg her?

Christian Lund Agerbæk

Hej Jørgen Hvis der er tale om et privat lejemål, står du rigtigt godt. Udlejer skal altid give lejer en frist på minimum 14 dage fra modtagelsen af påkravet til at betale huslejen. Først hvis dette er oplyst og forløbet, kan udlejer ophæve lejemålet. Du skal skriftligt meddele udlejer, at der er tale om en ugyldig ophævelse, og at du ikke agter at fraflytte. Fastholder udlejer ophævelsen, er du meget velkommentil at kontakte mig direkte på chag@advodan.dk Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

Alekxander

Kan en privat udlejer skifte låsen pga restance i huslejen. Kontrakten er opsagt med varsel, og truer med at skifte låsene hvis den manglende husleje ikke bliver betalt til d 1

Christian Lund Agerbæk

Hej Alexander En udlejer må ikke skifte låsene. Hvis udlejer ønsker at udsætte en lejer skal det ske igennem fogedretten. Rent faktisk er der intet, som forhindrer dig som lejer i at skifte låsene, så du slipper for, at udlejer, mod din vilje, låser sig ind. Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

Jette Nielsen

Hejsa Jeg har en veninde, der har lejet et hus i Kalundborg. Hun flyttede ind d. 01.04.2017 og har altså kun boet der i 18 dage. Nu har hun opsagt sit lejemål pr 01.05.2017 og udlejer er gal og truende. Jeg har lidt spørgsmål, som jeg håber du vil være behjælpelig med. Hun har vel stadig 3 mdr. opsigelse, selvom hun kun har boet der i kort tid?? Hun fraflytter lejemålet d.15.05.2017, da hun ikke kan holde ud at bo der. Kan hun flytte sin adresse, selvom hun evt. er bundet til lejemålet frem til d. 31.07.2017 Hun frygter lidt, at hun ikke får sit indskud tilbage, så hvad sker der, hvis ikke hun betaler huslejen i de næste 3 måneder? (hun har betalt 30.000 kr i indskud og huslejen er 10.000 kr. pr. mdr.) Mvh. Jette

Christian Lund Agerbæk

Hej Jette 1. De tre måneders opsigelse gælder - også selvom hun slet ikke var flyttet ind. 2. Hun må gerne flytte sin adresse. 3. Det kommer an på, hvordan udlejer reagerer. Udgangspunktet er, at man ikke kan bo sit depositum op. Vælger din veninde alligevel at gøre dette, kan det påføre hende ekstra udgifter. Hvis hun er bange for ikke at få sit depositum tilbage foreslår jeg, at hun retter direkte henvendelse til mig på chag@advodan.dk Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

H.C. Lausten

Hej Vi (Et Forsamlingshus), vores lejer har ikke betalt husleje for marts,rykker er sendt,1/4 sender han en SMS, at der ikke vil blive indbetalt husleje da han er fraflytte dags dato. Der er efterladt en del ting og sager og en del affald, hvad gør vi? Mvh. H.C. Lausten

Christian Lund Agerbæk

Hej H. C. Lausten Hvis lejer har meddelt, at han er fraflyttet, betegnes efterladte effekter som udgangspunkt for skrald/udlejers ejendom. Der kan dog være forhold, som gør, at lejer kan få det udleveret. Anses effekterne for skrald, kan I sende lejer en regning for oprydningen. Jeg anbefaler, at I hurtigst muligt indkalder lejer til et fraflytningssyn. Lejer skal - alt afhængig af jeres kontrakt - betale husleje i opsigelsesperioden. Jeg kan ud fra de tilgængelige oplysninger ikke komme svaret nærmere. Du er meget velkomment til at kontakte mig på chag@advodan.dk Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk chag@advodan.dk

Connie Nielsen

Hej mit navn er Connie Nielsen. Jeg skriver hermed til jer fordi jeg gerne vil have nogen gode råd eller lidt hjælp til den situation min tidligere bofælle har sat mig i. Jeg og min tidligere bofælle flyttede sammen sidste år her d. 1 oktober 2016 sidste år flyttede vi ind i en lejlighed sammen. Han har selv betalt depositum og skrevet under på lejekontrakt til lejligheden af økonomiske årsager da jeg er på kontanthjælp. Det eneste form for papir vi havde imellem hinanden var en word dokument der sagde at jeg betalte en fast beløb hver måned. Men intet som jeg har skrevet under på under hele processen. Der går ca. 2-3 mdr og han vælger så at smide mig ud og giver mig til d. 1 februar 2017 til at finde en anden sted. Jeg finder allerede et nyt sted d. 20 januar og er flyttet ud der og forklarede ham at jeg ikke kan betale huslejen for den måned da jeg skulle betale husleje til det nye sted. Så kommer han nogle måneder senere og be stadig efter husleje for det gamle sted som jeg mener han ingen ret har til da vi ingen kontrakt har imellem hinanden, omkring jeg skal betale for endt leje. Han er nået så langt nu at han har fået lavet et gældsbrev og vil hive mig i fogedretten fordi jeg stadig ikke vil betale den husleje han gerne vil have. Hvad skal jeg gøre? Denne sag/oplevelse har altså virkelig hjemsøgt mig og giver mig virkelig dårlig nerver, for personen vil slet ikke snakke sammen med mig omkring tingene så vi kan få rettet problemet civiliseret. Istedet for at han skal indblande sin mor ind i dette, hun er en foged. Mvh Connie Nielsen

Christian Lund Agerbæk

Hej Connie Jeg vil starte med at slå fast, at din tidligere bofælle ikke vil kunne inddrage fogedretten, medmindre der ligger en dom eller et gældsbrev (underskrevet af jer begge), som er gjort eksigibelt - heller ikke selv om hans mor skulle være ansat ved fogedretten! Hvis du skulle få et brev fra fogedretten alligevel, er det meget vigtigt, at du skriftligt meddeler fogedretten, at du ikke kan anerkende hans krav. Hvis han mener, at du skylder ham penge, må han anlægge en retssag imod dig. Om han vil kunne vinde en sådan retssag, kan jeg ikke udtale mig præcist om, da jeg jo ikke kender din sag i detaljer. Min umiddelbare vurdering, baseret på de tilgængelige oplysninger, er, at han vil få meget vanskeligt ved at vinde en retssag over dig, da det lyder som om, at han ulovligt har "smidt dig ud" . Med venlig hilsen Christian Lund Agerbæk

Pia Fonnesbæk Larsen

Min lejer har sat en dør i til badeværelset hvor det nederste af døren er skåret af...det betyder at døren tager fugt til sig og udvider sig....skal jeg ved fraflytning betale for en ny dør fordi den har trukket vand??? Venlig hilsen pia