Vælg kontor
Privat
Erhverv
Nyheder
Om advodan

Meget at holde styr på som udlejer

  • Af Pia Eskildsen
  • 07. sep 2010
  • 274 Spørgsmål & svar

I årets første otte måneder har lejere i hele landet fået medhold i huslejenedsættelser for 10,4 millioner kroner. Det viser tal fra Lejernes Landsorganisation, LLO.

Det trængte boligmarked tvinger mange private boligejere til at blive udlejere - fx fordi de har købt nyt hus, uden at have solgt det gamle. Men som udlejer kan det være vanskeligt at fastsætte en rimelig husleje og tillige holde styr på lejelovens mange bestemmelser.

LLO vurderer, at ca. 90 procent af alle udlejere sætter huslejen højere, end Huslejenævnet kan godkende. Det scenarie kan advokat Tina Høpfner fra ADVODAN i Maribo sagtens genkende.

"Mange boligejere begår den fejl, at de tror, at de må tage den husleje, der svarer til deres egne udgifter. Men den logik er desværre langt fra virkeligheden. Mit bedste råd til nye udlejere er, at de skal tage kontakt til en advokat for at få fastsat en lovlig husleje," forklarer hun.

Mange faldgruber for udlejere
Ifølge Tina Høpfner følger der ganske mange forpligtelser med det at være udlejer. Hun giver flere bud på faldgruber, hvor du som udlejer skal være særligt opmærksom.

"Du skal for det første forsøge at sikre dig, at du får den rigtige lejer. Og dernæst bør du udnytte lejelovens regler og i videst muligt omfang få sikkerhed for lejerens forpligtelser. Det gør du konkret ved at kræve tre måneders forudbetalt leje og tre gange én måneds husleje i depositum," fortæller hun.

Når du har fundet en ny lejer, er næste skridt at få lejekontrakten på plads. Den skal give klarhed over alle rettigheder og pligter helt fra start.

"Hvem skal vedligeholde indvendig og udvendig? Hvordan må det lejede anvendes? Har lejer ret til at bruge en eventuel have? Må lejer foretage ændringer i det lejede, og hvis han må, hvem skal så betale materialer og arbejdsløn, og skal der ske reetablering ved fraflytning?  Der er faktisk rigtig mange ting, du bør overveje," fastslår Tina Høpfner.

Tag billeder af lejemålet
Når lejeren skal flytte ind, er det en god ide, at I sammen gennemgår lejemålet og evt. fotograferer det, så du senere kan dokumentere, i hvilken stand lejemålet bliver overtaget. Laver lejeren senere indsigelser om mangler ved det lejede, er det vigtigt at gemme alle papirer og korrespondance omkring det lejede.

Også når lejeren flytter, stiller lejeloven skrappe krav til udlejer.

"I den situation skal du som udlejer, inden der er gået 14 dage, have fremsat de krav, du har til lejer om at få sat lejemålet i stand. Denne frist løber fra det øjeblik lejeren er flyttet, og ikke nødvendigvis ved slutningen af lejerens opsigelsesperiode".

Få rådgivning ved tidsbegrænset lejeperiode
For nogle udlejere har det stor betydning, at lejemålet er tidsbegrænset. Det gælder især for de, som ikke har noget ønske om at leje ud, men som er tvunget af omstændighederne, fx fordi de har købt nyt hus, og ikke kan få det gamle solgt.

"Ønsker du en tidsbegrænset lejeaftale, er det sikreste at søge rådgivning, så du undgår, at tidsbegrænsningen senere bliver tilsidesat. Har du en tidsbegrænset lejeaftale, er det desuden vigtigt, at du som udlejer selv holder dig til vilkåret. Gør du ikke det, og lader lejer blive boende efter kontraktens udløb, bortfalder tidsbegrænsningen. Det kan være uheldigt, fordi huslejen oftest sættes lavere netop på grund af tidsbegrænsningen," fortæller Tina Høpfner.

Hvis huslejen ikke bliver betalt
Har du en lejer, som ikke betaler sin husleje, er der ifølge lejeloven helt klare regler for, hvordan det skal håndteres.

"Udlejer skal give lejer en skrivelse, der indeholder krav om nærmere anførte betingelser og en betalingsfrist. Først hvis det viser sig, at lejer heller ikke efter denne frist har betalt sin husleje, kan du ophæve lejemålet. Flytter lejeren ikke frivilligt, må du igennem fogedretten for at få lejeren sat ud," slutter Tina Høpfner.

 

Vil du vide mere?
Spørgsmål
Inge Kaas
06-03-2014 18:43:52

Jeg finder ingen steder i loven regler for privatlivets krænkelser, når der udføres udvendige byggearbejder/reparationer/vedligeholdelse. Jeg er lejer og oplever konstant, at udvendigt arbejde er sat i gang med kran el. lign., uden at vi som lejere har fået besked. Her tænker jeg ikke så meget i, om det er tagarbejde etc., men den kendsgerning at kranen hver gang pludselig kører op foran vore vinduer med frit indkig. Det samme gælder stillads arbejde. Kan det virkelig være korrekt, at der ingen steder står skrevet, at der skal gives forvarsel fra udlejer/dennes stedfortræder/vicevært om udlejers udvendige arbejder, som forstyrrer privatlivet? Venlig hilsen Inge Kaas

Tina Høpfner
13-03-2014 09:29:53

Hej Inge

Forhold omkring renovering og anden istandsættelse af lejemål, er reguleret i lejelovens §§ 55 og 56.

Det fremgår heraf, at udlejer har ret til at foretage renovering og anden istandsættelse af det lejede, hvis renoveringen varsles i god tid. Omfattende arbejder skal varsles med mindst 3 måneders varsel, jf. lejelovens § 55, stk. 2. Andre arbejder skal varsles med mindst 6 ugers varsel.

Ethvert arbejde, der iværksættes af udlejeren, skal udføres uden afbrydelse og med den størst mulige hensyntagen til lejeren, jf. lejelovens § 56. Forsømmer udlejer denne pligt kan lejer kræver erstatning og/eller forholdsmæssigt afslag i lejen.

Herudover kan lejer, hvis arbejderne er til væsentlig gene, og nedsætter det lejedes værdi under udførelsen, forlange et forholdsmæssigt afslag i lejen, mens arbejdet står på, jf. lejelovens § 11. Det skal dog bemærkes, at de omtalte arbejder formentlig ikke kan siges, at have et sådant omfang eller være udstrakt i så lang tid, at arbejderne kan give anledning til forholdsmæssigt afslag i lejen.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Pernille
10-02-2016 14:37:36

Gælder disse regler også for os der lejer i erhvervsejendomme? Mere Specifikt regler for stillads som jo forringer udsigten til forretningens indgang væsentligt i en periode?

Mette Egholm Nielsen
19-02-2016 09:46:52

Hej Pernille

Jeg læser dit spørgsmål således, at søger svar på, om der findes lignende bestemmelser i erhvervslejeloven. I erhvervslejeloven er udlejers reparationer/ ombygninger reguleret af § 27 og § 28.

Ifølge § 27 skal udlejer skriftligt fremsende varsel om påbegyndelse af arbejder med 8 ugers frist (juli tælles ikke med). Som det også fremgår af Lejelovens § 56, skal ethvert arbejde, jf. erhvervslejelovens § 28, der iværksættes af udlejer udføres uden afbrydelse og med størst mulig hensynstagen til lejeren.

Ligesom i boliglejemål, vil der også i et erhvervslejemål være mulighed for at blive tilkendt et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe forholdet forringer brugsværdien af det lejede, jf. erhvervslejelovens § 18, stk. 2.

Om hvorvidt du som erhvervslejer har mulighed for erstatning, kræver en nærmere konkret vurdering, men udgangspunktet er, at hvis udlejer har overholdt varslingen jf. § 27 og overholder § 28, så vil der ikke være grundlag for erstatning, men der kan muligvis være grundlag for forholdsmæssigt afslag i lejen.

Med venlig hilsen

Mette Egholm Nielsen

vibeke hansen
17-11-2014 13:02:01

hej vil høre om du kan hjælpe
jeg har fået brev af min udlejer om vi har betalt 4601 kr for meget i aconto varme og har bedt om at få dem udbetalt hvilket min udlejer ikke vil ,men vil høre om hun kan det for har hørt hun ikke kan beholde dem når det er aconto varme mange hilsner vibeke hansen

Tina Høpfner
17-11-2014 16:06:32

Hej Vibeke

Din mail nævner ikke årsagen til, hvorfor din udlejer ikke vil udbetale dig for meget indbetalt aconto varme, men udgangspunktet er, at såfremt lejeren har betalt for meget i a conto-bidrag, skal det for meget betalte tilbagebetales kontant til lejeren eller fradrages i første lejebetaling efter, at varmeregnskabet er udsendt. Dette følger af lejelovens 41, stk. 2.

Nægter din udlejer fortsat at udbetale, kan du rette henvendelse til huslejenævnet i din kommune og anmode dem om at tage stilling til sagen.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Morten
25-11-2014 17:25:37

Hej Tina,

I forlængelse af Vibekes spørgsmål, har jeg et enkelt opklarende spørgsmål:

Jeg har netop fået brev fra mit tidligere boligselskab om, at de har gennemgået tidligere varmeregnskaber, og jeg derfor får et vist antal tusinder kroner tilbage fra perioden 2009-2014. De nævner intet om, hvorfor det netop er fra 2009 - kan der ligge nogle forældelsesregler til baggrund for netop den periode, eller vil man eventuelt kunne kræve tilbagebetaling for alt den tid man har boet der, hvis der nu er fejl flere år tilbage?

Vh
Morten

Tina Høpfner
08-01-2015 09:27:50

Hej Morten

En fordring forældes i udgangspunktet efter 3 år. Fristen regnes fra det tidligste tidspunkt, til hvilket fordringshaveren kunne kræve at få fordringen opfyldt.

Eftersom den periode du nævner løber fra 2009 til 2014, tyder det ikke på at årsagen til den nævnte periode skyldes regler om forældelse.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Irene
16-02-2015 16:22:07

Medio juni 2014 flyttede jeg ind i en lejebolig, som en privat udlejer ejer. Ham og jeg tog billeder af lejemålets gulve omkring d. 23/6-2014 på hans mobiltelefon. Aftalen var, at han skulle sende mig en kopi (vedhæftet fil) inden for 1 ugestid. Denne kopi har jeg efterfølgende rykkede for hele to gange - uden nogen form for respons fra udlejer. Har så selv taget billeder af lejemålets gulve.
I september 2014 går køle- og fryseskabet i stykker (Alle hårde hvidvarer i lejligheden er ca.10 år gammel) og efter 21 dages ventetid - godt nok et besøg af tekniker - efter udlejers anvisning, leveres og isættes endeligt nyt integreret køle- og fryseskab. Men på baggrund af disse negative oplevelser med udlejer, også fordi han ignorerer mine mails helt og aldeles, henvendte jeg mig til Huslejenævnet, efter at havde betalt en jurist for gennemlæsning af lejekontrakten. Både juristenog jeg vurderede at huslejen var for høj i følge de parametre, lejeloven omfatter. Huslejenævnet giver mig medhold og udlejer har betalingsfrist til og med den 1. februar 2015. Og nu kommer pointen - Udlejeren trækker simpelhen udgifterne for teknikerbesøg og køle- og fryseskab fra, selvom der var tale om almindeligt slidtage/forældes... og udbetaler mig differencen iflg. huslejenævnets afgørelse. Men men selvom der i min lejekontraktstår under § paragraf 11 "Særlige vilkår" at jeg som lejer hæfter for alt indvendig vedligeholdelse/udskiftning, så ved jeg at det ikke er mig som lejer der skal betale for dette, da jeg i princippet forbedre lejemålets hårde hvidevarer. Men nu har jeg brug for en paragraf, der netop belyser at jeg som lejer ikke skal betale for disse udgifter - også fordi at opvaskemaskinen nu er ved at stå af (den er også 10 år gammel). Kan du hjælpe mig her?

Tina Høpfner
19-02-2015 14:47:44

Hej Irene

Udgangspunktet i lejeloven er, at udlejer har den indvendige vedligeholdelse. Der er dog i lejelovens § 24 meddelt adgang til, at parterne kan aftale, at lejer overtager pligten til vedligeholdelse. Svaret på dit spørgsmål beror på en konkret vurdering af lejekontraktens ordlyd samt formentlig sagens omstændigheder i øvrigt. Du skal være velkommen til at kontakte mig på tlf. 46 14 5915 for en nærmere drøftelse heraf.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Henrik
18-02-2015 12:01:58

Hej Tina

Et simpelt spørgsmål.
Hvis der i den standart lejekontrakt fra boligportal.dk er skrevet ind, under §9 at hvidevarene tilhører udlejer.
(præcis står der skrevet: Følgende inventar i lejeforholdet tilhører ved lejemålets indgåelse udlejer.) udover dette er der ingen uddybning.
så hvis opvaskemaskinen, går i stykker.
Har lejer så krav på at få en "ny" opvaskemaskine?
eller kan udlejer meddele at denne vil blive fjernet og "hullet" i køkkenet lukket?

Mvh
Henrik

Tina Høpfner
27-02-2015 09:19:17

Hej Henrik

Lejekontraktens bestemmelser er udgangspunktet for din og udlejers aftale vedrørende det lejede. Hvis det fremgår af kontraktens § 9, at der med lejemålet følger opvaskemaskine, er udlejer forpligtet til at installere en ny opvaskemaskine, såfremt den opvaskemaskine der stod i lejemålet ved dets overtagelse, går i stykker.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Anders
12-03-2015 12:21:36

Hej advodan

Jeg har et kort spørgsmål. Jeg har de seneste tre år udarbejdet et vandregnskab, hvor jeg desværre har glemt at anføre muligheden for indsigelse. Dermed er regnskabet ugyldigt. Der er individuelle vandmålere i lejligheden. Min lejer kræver på den baggrund tilbagebetaling, og mit spørgsmål går på, om denne tilbagebetaling alene gælder tillægsbetalingen fra de tre år eller tillægsbetalingen samt a conto betalingen fra de tre år?

Håber, du kan hjælpe.
Bedste hilsner
Anders

Tina Høpfner
13-03-2015 15:22:44

Hej Anders

Som du allerede er bekendt med, fremgår det af lejelovens § 46l, stk. 1, at såfremt et vandregnskab ikke indeholder adgang for lejer til at gøre indsigelse, er regnskabet ugyldigt.

Af lejelovens § 46 n, fremgår, at såfremt regnskabet ikke er kommet frem til lejeren inden udløbet af den i § 46 l nævnte frist på 3 måneder, mister udlejeren sin ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren.

Endvidere fremgår at fremsendes regnskabet ikke inden 2 måneder efter udløbet af 3 måneders fristen, altså senest 5 måneder efter udløbet af fristen for fremsendelse af regnskab, kan lejeren undlade at indbetale vandbidrag, indtil lejeren har modtaget regnskabet, og har modtaget et eventuelt for meget betalt vandbidrag for den afsluttede vandregnskabsperiode.

Udgangspunktet er derfor, at det alene er krav på evt. tillægsbetaling som du som udlejer mister hvis ikke fristerne for aflæggelse af vandregnskab overholdes, hvorfor lejer vil kunne kræve tilbagebetaling af betalt tillægsbetaling for forbrugsåret 2013 og 2012. For forbrugsåret 2014 kan du formentlig stadigt nå at sende lejer en ny korrekt og gyldig forbrugsopgørelse, og derved bibeholde et evt. krav på tillægsbetaling.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
eddie bonnesen
30-10-2017 09:42:56

skal man så også havde a´conto betalt varme, vand og el tilbage når tidsfristen er overskredet?.

Anders
16-03-2015 09:18:27

Hej Tina

Mange tak for det kyndige svar. Det var en stor hjælp.

Med venlig hilsen
Anders

Jytte Hansen
25-03-2015 19:20:26

Hej Tina Høpfner.
Vi er for en måned siden flyttet ind i et rækkehus som består af 9 boliger, vi fik at vide er det var rigtigt godt isoleret så derfor a conto varme 600 kr. vi har efterfølgende hørt fra de 3 beboer her er at de hvert år har fået ekstra regninger på 6 -10,000 kr og at folk flygter herfra hurtigt, mener vi har lejet på falske forudsætninger, her er simpelthen så rumkoldt og vinduerne driver af fugt om morgenen ( indvendig ) en anden ting er lejekontrakten, i paragraf 11. særlige vilkår, står der, Se tillæg: udlejer har selv lavet en A4 side med paragraf 11 tillæg, hvor der står.
Den indvendige vedligeholdelse påhviler LEJEREN. således har lejeren pligt til vedligeholdelse og fornyelse af alle installationer m, m, herunder div, kummer, samt hvidevarer: gælder den når det ikke står på den originale lejekontrakt.
Med venlig hilsen
Jytte

Tina Høpfner
13-04-2015 12:05:00

Hej Jytte

Det er svært at besvare dit spørgsmål konkret, idet flere uoplyste faktorer har betydning for svarets udfald. Du skal derfor være meget velkommen til at kontakte mig for en gratis samtale herom.

Jeg kan kontaktes på telefon 46 14 59 15.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Cecilie
16-04-2015 21:20:30

Jeg har boet i en lejlighed, som jeg lejer af privatudlejer, i lidt over 2 år. Den anden dag sad jeg tilfældigt og kiggede min lejekontrakt igennem, og faldt over vand og varme, hvorefter det slog mig, at jeg ikke har modtaget noget vand- eller varmeregnskab i de 2 år jeg har boet her. Jeg kontakter straks udlejer og beder om at få det udleveret. Han svarer tilbage, at jeg har ret i, at jeg ikke har modtaget noget, og at han vil kigge efter det i weekenden. Nu er der næsten gået en uge, og han besvarer ikke mine opkald eller SMS' er når jeg rykker for det. Hvad kan jeg gøre for at få det regnskab udleveret, som jeg har ret til at få udleveret?
Mvh. Cecilie

Tina Høpfner
17-04-2015 16:05:13

Hej Cecilie

I et lejemål hvor udlejer leverer varme og varmt vand, kan denne kræve sine udgifter til lejerens forbrug samt andre varmerelaterede udgifter refunderet hos lejer.

Regnskabet vedrørende udgifterne til ejendommens opvarmning og forsyning med varmt vand skal afregnes én gang årligt og varmeregnskabet skal være kommet frem til lejerne senest 4 måneder efter varmeregnskabsårets udløb. Sker leverancen fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, skal regnskabet dog være kommet frem til lejerne senest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget endelig afregning vedrørende forbruget af varme og varmt vand fra varmeforsyningsanlægget.

Forbrugsregnskabet skal indeholde oplysning om lejernes andel af de samlede varmeudgifter og om lejernes adgang til at gøre indsigelse mod regnskabet. Regnskabet skal endvidere indeholde oplysning om tidspunktet for udlejerens modtagelse af endelig afregning fra forsyningsselskabet. Indeholder regnskabet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Er regnskabet ikke kommet frem til lejeren ved udløbet af den nævnte frist, mister udlejeren sin ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren. Fremsendes regnskabet ikke inden 2 måneder efter den nævnte frist, kan lejeren undlade at indbetale varmebidrag, indtil lejeren har modtaget regnskabet og har modtaget et eventuelt for meget betalt varmebidrag for den afsluttede varmeregnskabsperiode.

Tilsvarende gør sig gældende for så vidt angår aflæggelse af vandregnskaber. Vandregnskabet skal være kommet frem til lejerne senest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget endelig afregning vedrørende levering af vand fra kommunen eller vandværket. Følger vandregnskabsperioden varmeregnskabsåret, skal vandregnskabet udsendes samtidig med varmeregnskabet

Alternativt kan du indbringe spørgsmålet for Huslejenævnet i den kommune du bor i, og bede dem tage stilling til spørgsmålet om manglende aflæggelse af forbrugsregnskaber.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Manja Madsen
20-04-2015 21:44:54

Hej Tina.
Min kæreste og jeg bor privat til leje i en lejlighed hvor der ved indflytning stod hårde hvidevarer (komfur + køle- fryseskab). Disse er opsat (ifølge udlejer) i 1987.
I torsdags gik køle- fryseskabet i stykker og jeg ringer med det samme til udlejer for at meddele dette. Han siger han ikke har tid til at kigge på det hverken samme dag eller dagen efter og han ville begynde at tænke på det næste uge (dvs. denne uge).
Han tilføjer at vi selv må se på det, hvilket han mener er vilkårene når vi klager over huslejen (vi har pt. en sag kørende i huslejenævnet angående uenighed om huslejens størrelse).
Han afslutter opkaldet ved at grine hånligt af os. Samme dag bestiller vi et nyt køle- fryseskab i vores udlejer navn (da vi pr. telefon fik af vide han ikke havde tid og VI måtte tage os af det). Deraf forstod vi, at vi skulle sørge for at få et nyt køleskab leveret.
Udlejer annullerede denne ordre dagen efter og skrev de selv skulle se det gamle køleskab først.
Vi har endnu ikke fået svar på hvornår udlejer vil komme eller hvornår vi får et køle- fryseskab der virker.
Vores spørgsmål lyder: Hvordan bør vi forholde os i denne situation?
Er det passende at køre en ny sag i huslejenævnet på denne baggrund eller hvad stiller man op som lejer, når man er fastklemt i en sådan situation?
På forhånd tak,
Mvh. Manja Madsen.

Tina Høpfner
21-04-2015 08:57:44

Hej Manja

Spørgsmålet om hvem der hæfter for vedligeholdelse og fornyelse af eks. køleskab, afhænger af hvad der er aftalt mellem parterne samt hvornår lejekontrakten er indgået.

Er kontrakten indgået før 1. juli 1994 er det lejer der hæfter for vedligeholdelse og fornyelse af eks. køleskab. Er aftalen indgået efter den 1. juli 1994 er det udlejer der hæfter herfor, med mindre andet er aftalt i lejekontraktens § 11.

Såfremt det ikke eksplicit fremgår af lejekontrakten, at lejer hæfter for vedligeholdelse og fornyelse, vil jeg anbefale, at I kontakter huslejenævnet og beder dem tage stilling til fornyelsespligten samtidigt med behandlingen af spørgsmålet og lejens størrelse.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Jimmy Hansen
21-04-2015 16:36:10

Hej Tina,
Min lejekontrakt siger i § 9 at udlejer ejer hvidevarerne.
Jeg har ved et uheld smadret en glasplade ved at tabe noget ned på. (Så bordkomfur ikke virker mere)
Jeg har ikke tegnet husforsikring, hvor det normalt ville indgå, da jeg jo ikke ejer Lejlighed/hvidevarerne, og jeg skulle have tegnet Udvidet Glas/kumme forsikring for at få det dækket af min indboforsikring.
Udlejer siger at det ikke er deres problem, og at jeg bare må købe et nyt, da deres forsikring ikke dækker...
Kan det have sin rigtighed, at udlejer bare kan sige at det er mit problem, når det er deres ejendom
der har været udsat for et uheld
På Forhånd tak,
Jimmy

Tina Høpfner
01-06-2015 16:39:43

Hej Jimmy

Det følger af lejelovens § 25, at lejeren skal behandle det lejede forsvarligt, og af samme paragraf stk. 2, at lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af ham selv, hans husstand eller andre, som han har givet adgang til det lejede.

Udgangspunktet er således, at det lejer eller lejers indboforsikring der skal dække skaden.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Tanja
25-06-2015 20:00:23

Jeg bor til leje på et hobbylandbrug i en boligforening .
Der er opstået tvivl om både indvendig og udvendig vedligeholdelse. Vi har en A ordning indvendig, hvad svarer det til? Hel eller delvis vedligeholdelse?
Derudover står vi til at ikke have nogen udvendig vedligeholdelse. Vi skal dog selv male skur/lade, gavle på selve huset, rense tagrender osv.
Grunden til at vi prøver at finde ud af det, er at man får mere i boligsikring, hvis der også er udvendig vedligeholdelse.
Håber jeg har forklaret det ordentligt.
Vh Tanja

Mette Egholm Nielsen
07-07-2015 20:50:47

Hej Tanja

Jeg kan ikke besvare dit spørgsmål uden at have set din lejekontrakt samt gældende vedligeholdelsesreglement, da det afhænger af hvad der konkret står i lejekontrakt og reglement.

Du er meget velkommen til at kontakte mig for en uforpligtende drøftelse heraf. Jeg kan kontaktes på tlf. 46 14 59 14.

Med venlig hilsen

Mette Egholm Nielsen

Rasmus Pilgaard
29-06-2015 13:05:02

Mit køleskab er gået i stykker i et kun 3 år gammelt rækkehus jeg lejer. Min kontrakt siger at
"Lejer har den fulde indvendige vedligeholdelse af alle malbare flader, samt gulve, og har herudover vedligeholdelse af de installerede hårde hvidevarer, samt alle afbrydere og haner"

Gælder dette også fornyelse af køleskabet eller er fornyelse og vedligeholdelse det samme i denne kontekst?

Mette Egholm Nielsen
07-07-2015 21:01:21

Hej Rasmus

Dit spørgsmål er meget lig et tidligere stillet spørgsmål.

Er kontrakten indgået før 1. juli 1994, er det lejer der hæfter for vedligeholdelse og fornyelse af eksempelvis køleskab. Er aftalen indgået efter den 1. juli 1994 er det udlejer der hæfter herfor, med mindre andet er aftalt i lejekontraktens § 11.

Da det eksplicit fremgår af lejekontrakten, at lejer hæfter for vedligeholdelse, er det udgangspunktet at du hæfter for vedligeholdelse af køleskabet.

Det fremgår dog ikke, at du også hæfter for fornyelse af hårde hvidevarer. Det er derfor afgørende, hvad årsagen er til at køleskabet er gået i stykker. Skyldes det manglende vedligeholdelse fra din side, er udgangspunktet at du hæfter. I modsat fald påhviler det udlejer at levere et nyt køleskab.

Med venlig hilsen

Mette Egholm Nielsen

Rasmus Pilgaard
07-07-2015 22:23:38

Hej Mette
Mange tak for dit svar.
Køkeskabet er ganske enkelt det billigste på markedet og det er ikke gået i stykker pga. manglende vedligehold. Vi er en hel vej som kæmper med samme udlejer omkring dette. Alt ligefra komfurer, opvaskimaskiner, køleskabe og lign. Men hvis du mener at der er forskel på vedligeholdelse og fornyelse burde sagen jo være helt klar for alle.

Hvordan overbeviser man en udlejer om dette? Skal man køre en sag med advokat osv?

Mette Egholm Nielsen
20-01-2016 16:17:10

Hej Rasmus

Jeg opdagede netop, at du havde stillet et opfølgende spørgsmål, som jeg desværre ikke havde fået besvaret. Det beklager jeg.

Hvis udlejer ikke overholder sine forpligtelser i lejekontrakten, vil jeg anbefale jer at kontakte huslejenævnet i kommunen, som kan tage stilling til spørgsmålet, herunder hvis forholdet medfører en forringelse/ reduktion i huslejen i en periode. Du kan finde nærmere oplysning om huslejenævn på din kommunens hjemmeside. Hvis du har en indboforsikring med retshjælpsdækning, kan du søge om retshjælp til at en advokat fører sagen for dig.

Med venlig hilsen

Mette Egholm Nielsen

Dianna
03-07-2015 10:27:32

Hejsa
Et meget kort spørgsmål 😊
Skal der være emhætte i en lejebolig ?
Altså en som udlejer har sat ind.
Er der noget lovmæssig der siger det ?

Mvh. Dianna

Mette Egholm Nielsen
07-07-2015 21:06:57

Hej Dianna

Det afhænger af hvad der fremgår af din lejekontrakt. Hvis ikke der står, at der til lejemålet hører en emhætte, medfølger en sådan ikke til lejemålet.

Med venlig hilsen

Mette Egholm Nielsen

Dianna
07-07-2015 21:24:52

Tusind tak for svar 😊

Inge Nielsen
03-11-2015 08:24:35

Hej

Jeg har lejet en meget flot lejlighed, hvor udlejer skal vedligeholde hårde hvidevarer.
For en måned siden gik kølefryseskabet i stykker og efter lejekontrakten har udlejer 2 dage til udbedring. Der skete ikke noget og jeg lånte et kølefryseskab af en ven som vi baksede op på 3. sal og ned igen. Kan jeg trække udgifter til transport af køleskab fra i huslejen?
Nu har udlejer så erstattet det flotte amerikanerkøleskab med ismaskine med et ganske almindeligt køleskab. Er det ok?
med venlig hilsen
Inge Nielsen

Mette Egholm Nielsen
20-01-2016 16:31:28

Hej Inge

Som jeg læser det, stiller du to spørgsmål. Det ene vedrører om du kan modregne positive udgifter du har måtte afholde i huslejen og dernæst om udlejer kan udskifte et bedre og større køleskab med et mindre.

Vedrørende dit første spørgsmål, så er der nogle krav, der skal være opfyldt, før man som lejer kan modregne i huslejen. Som du har oplyst skyldes dine udgifter, at udlejer ikke har overholdt sine forpligtelser i henhold til lejeloven. Den vigtigste overvejelse at gøre sig i den forbindelse er, at dit krav (som skal modregnes) skal være klart og utvivlsomt. Det vil sige, hvis udlejer forsøger at ophæve lejemålet som følge af din manglende betaling af fuld husleje, så skal du kunne dokumentere at køleskabet var gået i stykker, at du har reklameret overfor udlejer og at udlejer ikke har overholdt forpligtelsen ligesom du skal kunne dokumentere hvilken udgift, det har medført, som til og med skal være rimelig. Når du skriver udgifter til transport, er det så km-penge eller er det én, der har leveret køleskabet?

Vedrørende dit andet spørgsmål, så opfylder begge køleskab (forhåbentligt) dit behov for at køle medvarer, hvilket er det vigtigste. Hvis udskiftningen har væsentlig indflydelse på værdien af det lejede, så vil jeg anbefale dig at indbringe spørgsmålet for huslejenævnet i din kommune, der kan tage stilling til om lejens størrelse er rimelig.

Med venlig hilsen

Mette Egholm Nielsen

Andy
11-11-2015 19:42:53

Hi there,

our landlord informed us 2.5 months ago that due to penthouse renovation scaffolding will be set up for a couple of months. The information letter did not specify which apartments in the building will be impacted or whether this will limit usage of balconies etc. This week the scaffolding appeared on our balcony and, hence, we cannot use the balcony for the rest of the year (if the renovation timetable holds). About 20% of the balconies in the building were impacted.

Are we entitled for compensation for the loss of our balcony or is this all OK by the Danish law?

Tak på forhånd!

PS: An answer in Danish would be more than appreciated too.

Mette Egholm Nielsen
20-01-2016 17:12:02

Hej Andy

Som jeg forstår dit spørgsmål, så spørger du om en udlejer lovligt kan foretage renovering, der medfører at I ikke kan bruge jeres altaner resten af året (og måske længere tid).

En udlejer må gerne foretage renovering, og også en renovering som påvirker dit lejemål, men det er korrekt, at det skal varsles. Hvis renoveringen medfører en væsentlig nedsættelse af værdien af dit lejemål, vil jeg mene at der kan være tale om en kompensation/ nedsættelse af huslejen med et mindre beløb i perioden, mens renoveringen pågår. Du kan kontakte huslejenævnet i den kommune, hvor jeres lejemål ligger og indbringe spørgsmålet for dem.

Med venlig hilsen

Mette Egholm Nielsen

Jane
16-12-2015 20:44:29

Hej Mette
Lige et spørgsmål.
Hvad gør man som udlejere hvis lejere ikke kommer og underskriver opgørelsen inden de 14 dage. Har bedt hende pr. SMS at komme en bestemt dag, men hun kom først 3 dage senere.
Nu har hun sendt LLO på mig og siger at jeg ikke har overholdt tidsrammen på 14 dage og kræver hele depositummet tilbagebetalt. Kan jeg gøre noget her??
Mvh jane

Mette Egholm Nielsen
20-01-2016 16:05:58

Hej Jane

Jeg forstår dit spørgsmål således, at du henviser til den opgørelse (reklamation), man som udlejer skal sende til sin lejer indenfor 14 dage efter fraflytning, hvis udlejer vil gøre et istandsættelseskrav gældende overfor lejer. I så fald er det ikke et krav, at en lejer skal skrive under på opgørelsen, men du skal blot kunne dokumentere at du har sendt den til lejer indenfor de 14 dage (f.eks. ved at have sendt det pr. anbefalet post).

Hvis du udlejer mere end én beboelseslejlighed løber de 14 dage fra fraflytningssynet (ved fraflytning efter 1. juli 2015), men hvis det er tilfældet er der også andre formaliteter der skal være overholdt, f.eks. at fraflytningssyn er obligatorisk og at du skal have indkaldt lejer til synet med mindst 1 uges varsel.

Hvis du ikke har sendt opgørelsen til lejer indenfor de 14 dage, og du ikke kan dokumentere at lejer på anden måde har modtaget oplysning om det krav, du vil gøre gældende, så det fremstår klart og tydeligt for lejer, så har LLO desværre ret.

Med venlig hilsen
Mette Egholm Nielsen

Uffe Juul
30-12-2015 13:55:23

Hej
Jeg udlejer en et hus hvor der er et pillefyr installeret.
Lejer sørger selv for at købe piller og jeg sørger for at fyret er funktionelt og skifter selv reservedele hvis noget går i stykker.
Sådan et fyr skal renses da det soder en del i kedlen så hvem har ansvaret for at rense kedlen, evt afholde udgifter til dette hvis man ikke gør det selv ?
I huslejekontrakten har vi ikke skrevet noget specifikt om dette.
Mvh Uffe

Mette Egholm Nielsen
20-01-2016 17:03:47

Hej Uffe,

Du nævner ikke noget om, hvem der henholdsvis har den udvendige og indvendige vedligeholdelsesforpligtelse. Udgangspunktet er, at det er udlejer der har vedligeholdelsesforpligtelsen for begge dele, men ofte aftaler man, at lejer har den indvendige vedligeholdelse. Betegnelserne udvendig og indvendig er ret misvisende, idet man desværre ikke kan lave en skarp opdeling i at alt det "indvendige" hører til den indvendige vedligeholdelse. Det du oplyser angår vedligeholdelse af et pillefyr, som jeg vil mene hører under det der kaldes tekniske installationer. Tekniske installationer hører til udlejers vedligeholdelsespligt, medmindre man har aftalt andet.

Med venlig hilsen

Mette Egholm Nielsen

Henriette
28-03-2016 15:45:08

Hej Mette Egholm Nielsen

Vi står som udlejer med lignende spørgsmål, men forstår ikke hvorfor rengøring, herunder rensning af pillefyret kan betegnes som teknisk vedligeholdelse. Vi har vist lejerne hvordan pillefyret skal vedligholdes for at undgå problemer og mangel på effektivitet, men nu påstår de at den ikke fungere korrekt(pillefyr fra 2014). Er vi forpligtet til at afholde udgifterne fra at få pillefyret efterset, når vi er sikre på at problemet skyldes mangel på vedligholdelse, og i så tilfælde skal vi så bevise at lejerne har forsømt vedligholdelsen for at få udgifterne inddækket? I lejekontrakten fremgår det at lejerne står for indvendig vedligholdelse og varme, og udgifter til træpiller.

På forhånd tak for dit svar.

Mvh Henriette

Mette Egholm Nielsen
29-03-2016 17:12:44

Hej Henriette

Som skrevet ovenfor, hører vedligeholdelse af et pillefyr til udlejers vedligeholdelsespligt, medmindre man aftaler andet. Vedligeholdelse af et pillefyr falder som udgangspunkt udenfor lejers almindelige indvendige vedligeholdelse. Man skal derfor aftale vedligeholdelse af et pillefyr i f.eks. lejekontraktens § 11. Du oplyser, at der i lejekontrakten er aftalt at lejerne står for indvendig vedligeholdelse og varme, og udgifter til træpiller. For at kunne svare på dit spørgsmål om hvem, der skal vedligeholde pillefyret, skal jeg bruge lejekontrakten for at se, præcist hvad der er aftalt.

Du er velkommen til at kontakte mig på tlf. 46 14 59 14 for at aftale nærmere.


Med venlig hilsen
Mette Egholm Nielsen





Nanna Mercer
02-02-2016 15:34:03

Efter ca. 895 dages liggetid har min udlejer bedt sin advokat om at besigtige huset. Umiddelbart, er det fint. Jeg har ingen indvendiger. Dog har jeg svært ved at forstå hvordan en sagfører kan besigtige som en byggesagkyndig. Jeg har spurgt, men ikke fået svar andet end at advokaten skal bistå udlejer ved salg. Ved et reelt salg, ville jeg have fået besked fra ejendomsmægleren, men jeg har intet hørt.

Jeg forstår, at udlejer ville søge bistand ved et aktuelt salg, men ikke hvorfor advokaten skal besigtige huset. Jeg har boet her i 15 år og holdt huset i fin stand. Jeg har nogenlunde styr på Lejeloven.

Kan du give et bud på hvorfor en advokat skulle besigtige et hus?

Med venlig hilsen

Nanna

Mette Egholm Nielsen
02-02-2016 16:10:47

Hej Nanna,

Ud fra din beskrivelse, har jeg ingen reelle bud på, hvorfor din udlejers advokat skal besigtige ejendommen. Det kan blot være, at din udlejer har forespurgt advokaten om noget konkret i forbindelse med det forestående salg. Hvis du har en oplevelse af, at advokaten er ude for at "tjekke" dig, så vil jeg opfordre dig til at spørge din udlejer direkte, om det er tilfældet.

Med venlig hilsen

Mette Egholm Nielsen

Nanna Mercer
02-02-2016 16:27:49

Kære Mette Egholm Nielsen.

Tak for dit svar.

Så vidt jeg ved, er der intet forestående salg. Det er det, der gør mig mistænksom. Advokater i advokatens firma (to firmaer er blevet sammenlagt), kender mig personligt, så der skulle ikke være nogen grund til at 'tjekke' mig. Jeg står ikke i RKI eller andetsteds, og skylder ikke udlejer penge eller andet. Mit forhold til min udlejer kan siges at være noget anstrengt. Udlejer forholder sig ikke til Lejeloven og det lige meget hvor mange gange man citere direkte fra samme.

Med venlig hilsen

Nanna Mercer

Mette Egholm Nielsen
02-02-2016 16:32:25

Hej Nanna,

Du må gerne specificere, hvis du har et konkret spørgsmål jeg skal svare på.

Med venlig hilsen
Mette Egholm Nielsen

Nanna Mercer
02-02-2016 16:43:34

Kære Mette Egholm Nielsen,

Det var et noget ukonkret svar jeg kom med. Undskyld! Jeg er bare helt mystifiseret og forstår ikke hvad der foregår, hvilket fremgår tydeligt at mit svar til dig.

Jeg siger tak. Jeg må bare vente og se, hvad advokaten har at sige når han kommer i næste uge.

Med venlig hilsen

Nanna

Mette Egholm Nielsen
02-02-2016 16:46:27

Hej Nanna

Du er altid velkommen til at ringe til mig for en uforpligtende samtale på telefon 46 14 59 14.

Med venlig hilsen

Mette Egholm Nielsen

Nanna Mercer
02-02-2016 16:58:51

Tak, Mette,

Jeg er døv, så samtale via telefon er ikke en reel mulighed.

Har lige hørt tilbage fra ejendomsmægleren som heller ikke kender til et salg. Det skal nok gå. Jeg må bare være tålmodig.

Tak for din hjælp.

Mange gode hilsener

Nanna

Christian
02-02-2016 16:00:00

Hej jeg har lejet et lokale til erhverh, hvor de 2 storefacade ruder er gået i stykker, pga varmespændning fra en ovn og kulden udenfor.
I min lejekontrakt står der ikke noget om at jeg skulle tegne ekstra glasforsikring, og udlejer mener jeg skal bekoste nogle nye, hvilket jeg mener han burde via en glas forsikring i hans bygningsforsikring, men det har han åbenbart ikke. Hvem skal betale nye facade ruder, og har det iø noget at sige for lejekontraktens gyldighed at den blev underskrevet 19 i måneden, men at lejemåletblevet taget i brug den 1 i måneden, altså 19 dage inden.

Mvh Christian

Mette Egholm Nielsen
02-02-2016 16:44:38

Hej Christian,

Du nævner ikke hvem, der har vedligeholdelsespligten til vinduerne. Som udgangspunkt er det den part, der har vedligeholdelsespligten også den, der skal tegne en eventuel glasforsikring. Hvis det er udlejer, der har vedligeholdelsespligten, kan du komme til at betale for reparation af glasset, hvis du er ansvarlig for, at glasset er gået i stykker.

Vedrørende tidspunktet for underskrivelse af lejekontrakten, så medfører en senere underskrivelse af kontrakten ikke ugyldighed, men de vilkår i kontrakten, som adskiller sig fra erhvervslejeloven, træder først i kraft, når aftalen er underskrevet.

Med venlig hilsen
Mette Egholm Nielsen

Mette Egholm Nielsen
02-02-2016 16:43:13

Hej Christian,

Du nævner ikke hvem, der har vedligeholdelsespligten til vinduerne. Som udgangspunkt er det den part, der har vedligeholdelsespligten også den, der skal tegne en eventuel glasforsikring. Hvis det er udlejer, der har vedligeholdelsespligten, kan du komme til at betale for reparation af glasset, hvis du er ansvarlig for, at glasset er gået i stykker.

Vedrørende tidspunktet for underskrivelse af lejekontrakten, så medfører en senere underskrivelse af kontrakten ikke ugyldighed, men de vilkår i kontrakten, som adskiller sig fra erhvervslejeloven, træder først i kraft, når aftalen er underskrevet.

Med venlig hilsen
Mette Egholm Nielsen

Christian
02-02-2016 20:35:30

Hej der står i min lejekontrakt at Udlejer har vedligholdelsespligten af den udvendige klimaskærm, tag, facade, samt udvendig side af døre og vinduer, samt at udgifterne hertil refunderes uslejer via driftsregnskabet der aflægges 1 gang årligt, via en konto som lejerne af ejendommen bidrager til via henlæggelser til ejendommens fornyelse.
Der står også i min kontrakt at i driftsregnskabet indgår samtlige udgifter til ejendommens drift, herunder forsikringspræmier, vedligeholdelser, samt reperationer.

Mvh. Christian

Mette Egholm Nielsen
19-02-2016 09:55:51

Hej Christian

Udlejer har vedligeholdelsespligten til vinduerne, men hvis de er gået i stykker som følge af din adfærd, så kan udlejer kræve at du erstatter dem.

Det er ikke min vurdering, at du kan kræve at udlejer erstatter dem, som følge af din forventning om at han havde glasforsikringsdækning i sin ejendomsforsikring.


Med venlig hilsen

Mette Egholm Nielsen


Christian
19-02-2016 10:55:31

Jeg forstår, men så har jeg lige et hypotetisk spørgsmål, hvad nu hvis der var nogen der havde smidt en sten igennem ruden, ville jeg så stå med samme kort på hånden? (læs: jeg ville ikke kunne kræve at udlejer erstatter dem, som følge af min forventning om at han havde glasforsikrings dækning i sin ejendoms forsikring! )

Mvh. Christian

Christian
19-02-2016 10:55:34

Jeg forstår, men så har jeg lige et hypotetisk spørgsmål, hvad nu hvis der var nogen der havde smidt en sten igennem ruden, ville jeg så stå med samme kort på hånden? (læs: jeg ville ikke kunne kræve at udlejer erstatter dem, som følge af min forventning om at han havde glasforsikrings dækning i sin ejendoms forsikring! )

Mvh. Christian

Mette Egholm Nielsen
19-02-2016 10:59:58

Hej Christian

Hvis nogen smed en sten gennem ruden, vil udlejer - der jo har vedligeholdelsespligten - skulle afholde omkostningen til udskiftning/ reparation.

Årsagen til at du kommer til at betale er, at vinduerne - som du selv har beskrevet det - er gået i stykker pga. en ovn fra dit lejemål.


Med venlig hilsen

Mette Egholm Nielsen

Carina
10-02-2016 14:48:25

Hejsa, vi bor til leje i et hus i et lille privat udlejnings firma. til maj har vi boet her i 4 år og da vi flyttede ind skrev vi under på en tidsbegrænset lejekontrakt på 2 år. Da den udløb fik vi ikke en ny, så vi har snart boet her i 2 år uden gyldig kontrakt. der var i huset ved indflytning, emhætte, komfur, køleskab, opvaskemaskine, tørretumbler og vaskemaskine. disse ting var nævnt som en del af boligen i lejekontrakten. og som ekstra punkt er der skrevet at lejer skal stå for vedligeholdelsen af hårde hvidevare. gælder det blot at man vedligeholder såsom afkalkning og al den slags eller er det også at vi skal købe nyt selv når det ikke længere dur.
Mvh
Carina

Mette Egholm Nielsen
19-02-2016 10:09:56

Hej Carina

Udløbet af tidsbegrænsningen i jeres lejekontrakt - og dermed udløbet af jeres lejekontrakt - har den betydning, at vilkårene i jeres lejemål nu følger lejelovens regler.

Dette betyder bl.a. at udlejer i kun meget begrænsede tilfælde kan opsige jeres lejemål (og kun med 1 års varsel med mulighed for at I kan gøre indsigelser, hvilket betyder at udlejer er berettiget til at anlægge en retssag om spørgsmålet).

Vedrørende dit spørgsmål om vedligeholdelse, så har udlejer ifølge lejelovens regler både den udvendige og indvendige vedligeholdelse, herunder vedligeholdelse af hårde hvidevarer, som stod i lejemålet ved jeres indflytning. Som lejer har I alene pligt til at forny og vedligeholde låse og nøgler.

Afkalkning hører under almindelig rengøring, og da lejemålet ved fraflytning skal efterlades i rengjort stand, hvor afkalkning af f.eks. toilet indgår, påhviler afkalkning jer. Hvis noget går i stykker og det ikke skyldes jeres uforsvarlige adfærd, så er udlejer forpligtet til at erstatte det.

Hvis udlejer ikke overholder sin vedligeholdelsespligt, kan I indbringe spørgsmålet for Huslejenævnet i den kommune, hvor I bor, der kan træffe afgørelse herom tillige med at de kan træffe afgørelse om, hvorvidt jeres leje kan nedsættes forholdsmæssigt indtil udlejer overholder sine forpligtelser.

Med venlig hilsen

Mette Egholm Nielsen

Ole Mikkelsen
22-02-2016 14:42:18

Hej Advodan

Hvordan forholder man sig som udlejer af den ene lejlighed i et tofamiliehus i forhold til den nye lejelov.
Vi har i ca. 10 år haft en lejer, som fungerer rigtigt fint.
Men nu kommer jeg i tvivl om hvorvid det er de nye eller de gamle regler som gælder?
Eksempelvis ved fraflytning, vedligehold osv.
mvh
Ole Mikkelsen

Mette Egholm Nielsen
22-02-2016 16:18:57

Hej Ole

I forbindelse med vedligeholdelse gælder det, som I har aftalt i lejekontrakten stadig.

Om du som udlejer er omfattet af de nye regler vedrørende obligatorisk fraflytningssyn afhænger af, om du udlejer mere end én beboelseslejlighed. Hvis I f.eks. selv bor i den anden del af tofamilieshuset og I ikke har flere boliger, som I udlejer, er I ikke omfattet af obligatorisk fraflytningssyn, men kan følge det der står i lejekontrakten. Uanset om man er forpligtet til det eller ej, vil jeg dog altid anbefale jer som udlejere at foretage både ind- og fraflytningssyn sammen med lejer.

Hvis I udlejer mere end én beboelseslejlighed er I forpligtet til at afholde fraflytningssyn med lejer inden 14 dage efter lejers fraflytning, ligesom I er forpligtet til at indkalde lejer skriftligt til fraflytningssynet med mindst 1 uges varsel. Derudover skal lejer modtage en kopi af fraflytningsrapporten ved selve fraflytningssynet. Hvis I ikke overholder disse forhold, mister I retten til kræve istandsættelseskrav hos lejer.

Hvis I derfor udlejer mere end én beboelseslejlighed vil jeg anbefale jer at kontakte en advokat i forbindelse med lejers fraflytning, så I er sikre på at reglerne overholdes.

Med venlig hilsen

Mette Egholm Nielsen

Ole
29-02-2016 17:11:29

Hej Mette
Tak for hutigt og kompetent svar.
Vi har kun den ene udlejning og vi bebor selv den anden lejlighed,
Men hvad er status hvis vi opdeler lejemålet i flere dellejemål?
Vil vi så få en ændret status og vil vi så løbe ind i at være udlejere af flere lejemål - og heraf skattemæssige konsekvenser?
mvh
Ole

Mette Egholm Nielsen
29-03-2016 16:59:20

Hej Ole

Hvis I opdeler jeres ejendom i flere lejemål, som udlejes separat til beboelse, således at du udlejer mere end én beboelseslejlighed, så vil du være omfattet af ændringerne, der blev indført i lejeloven pr. 1. juli 2015, dvs. at du er forpligtet til at lave ind- og fraflytningssyn. I den forbindelse vil du også skulle lave fraflytningssyn på lejeren I har haft i 10 år, idet det er jeres forhold på fraflytningstidspunktet, der afgør hvad I er omfattet af.

Jeg er ikke helt med på hvad du mener med skattemæssige konsekvenser, men i alle tilfælde er det nok ikke noget jeg kan redegøre for på foreliggende grundlag.

Du er velkommen til at kontakte mig på meni@advodan.dk, og så kan jeg eller en kollega hjælpe med dit spørgsmål vedrørende eventuelle skattemæssige konsekvenser.

Med venlig hilsen
Mette Egholm Nielsen

Ole MIkkelsen
07-07-2017 09:53:00

Hej Mette
Vi er nu i den situation at vi skal have nye lejere ind i vores ene lejlighed i vores tofamiliehus, hvor vi selv bebor den ene lejlighed. Vi/jeg har kun den ene udlejning.
Vil vi nu blive omfattet af den nye lejelov, mht til vedligehold etc.
Vi vil selvfølgeligt afholde ind og udflytningsforretning.
mvh
Ole

Michael
22-02-2016 16:27:02

Hej,
Jeg har et spørgsmål i relation til ovenstående. I min lejekontrakt står der under §9 at forskelligt inventar, herunder vaskemaskine tilhører udlejer - men under §11 er angivet at "de i §9 anførte hårde hvidevarer har lejer vedligeholdesespligten for inkl. pligten for at forny om nødvendigt"

Nu er vaskemaskinen gået i stykker og udlejer forventer at jeg betaler for reparationen, hvilket bliver lige så dyrt som at købe en ny. Dels synes jeg jo det er lidt urimeligt at jeg kan ende med at "give" udlejer en ny og dels at en evt. reparation er min udgift.

Herunder kommer vel også noget "slid og ælde" i spil - jeg har boet der siden 1/3-2015

Bør der ikke skelnes mellem indvendig og udvendig vedligeholdelse her? tænker at dette hører til udvendig vedligeholdelse og derfor er udlejers udgift uanset hvad der står i kontrakten.

P.t. ved jeg ikke om der er en vedligeholdelseskonto, men læser mig til, at hvis der er en sådan er det ligeledes udlejers udgift?

Der er mange spørgsmål - deraf denne besked :-)

Vh - Michael

Mette Egholm Nielsen
25-02-2016 14:41:48

Hej Michael

Det er et byrdefuldt vilkår i en lejekontrakt, at du har vedligeholdelsespligten samt forpligtelsen til at erstatte eventuelle ødelagte hårde hvidevarer, uanset om de er gået i stykker som følge af slid og ælde eller som følge af din egen uforsvarlige adfærd. Jeg vil mene at et sådan vilkår skal afspejles i din husleje i nedadgående retning. Hvis du er i tvivl herom, kan du indbringe spørgsmålet om lejens størrelse for Huslejenævnet.

Ved vurdering af om forholdet kan gøres gældende af udlejer, skal der lægges vægt på hvor gammel vaskemaskinen var da du flyttede ind og hvilken stand den var i. Et vilkår om at du skal erstatte en gammel og udtjent vaskemaskine med en ny, når den gamle som følge af slid og ælde, går i stykker, vil jeg mene er urimeligt. Jeg vil derfor opfordre dig til at lave en aftale med din udlejer om, at hvis du skal købe en ny vaskemaskine, der tilhører lejemålet, så skal du have et nedslag i huslejen i nogle måneder eller at vaskemaskinen kan tilhøre dig for fremtiden.

Hvis du ikke kan blive enig med din udlejer, kan du som nævnt ovenfor indbringe spørgsmålet om lejens størrelse for Huslejenævnet, set ud fra vilkåret og den forpligtelse som det medfører for dig.

Med venlig hilsen

Mette Egholm Nielsen

Kurt
24-02-2016 19:13:18

Hej!
Udlejer har netop udskiftet et defekt køleskab med et andet med en 20% mindre volumen. Udlejer nævner, at den nu mindre størrelse fremtidig skal være gældende i boligerne. Ved overtagelse af lejligheden (for 2½ år siden) er der ikke, hverken mundtligt eller skriftligt, nævnt noget om dette forhold.
Har udlejer ret til denne nedgradering?
Med venlig hilsen | Kurt

Mette Egholm Nielsen
25-02-2016 14:26:34

Hej Kurt

Udgangspunktet er, at udlejer skal erstatte defekte hårde hvidevarer, der ifølge lejekontrakten hører til lejemålet, med et "tilsvarende". Hvis udlejer erstatter med noget, der er ringere, så er det spørgsmålet om det er af så væsentligt betydning, at det har nedadgående indflydelse på den husleje, du betaler. Hvis du er i tvivl herom, kan du indbringe en sag for Huslejenævnet, hvor de kan tage stilling til lejens størrelse. Min vurdering er, at der gerne må være mulighed for at erstatte ødelagte hårde hvidevarer med et produkt der i et vist omfang er bedre/ ringere (såfremt produktet er i fin stand, passer til lejemålets størrelse og har den tilsigtede funktion) uden det skal have indflydelse på lejen i hverken opad- eller nedadgående retning.

Med venlig hilsen

Mette Egholm Nielsen

Kurt
25-02-2016 15:39:37

Hej Mette Egholm Nielsen
Tak for dit svar.
Den første del af dit svar, passer fint med mine forventninger, nemlig, at der skal erstattes med et tilsvarende. Den anden del er jeg ikke begejstret for! Det tidligere køleskab,102 cm. høj, er erstattet med et 82 cm. højt - altså køleskabe i den begrænsede størrelse - og en volumenreduktion på 20% betyder meget i dette tilfælde.
Jeg har talt med Huslejenævnet, som desværre meddeler, at de ikke påtager sig sager for de pågældende ungdomsboliger. Råder mig til at kontakte bestyrelsen for ejendomsselskabet; bestyrelsen = familiemedlemmer til den adm. dir. som har meddelt, at selskabet er berettiget til den foretagne handling. Skal jeg acceptere?

Mette Egholm Nielsen
29-03-2016 17:29:29

Hej Kurt

Hvis der er tale om en almen ungdomsbolig, skal du starte med at tage kontakt til boligselskabet. Er du ikke tilfreds med behandlingen af din klage, kan du derefter henvende dig til kommunens beboerklagenævn (der behandler klager over almennyttige lejemål).

Hvis der er tale om et selvejende ungdomsboligselskab, skal du kontakte dem, der administrerer boligen.

Jeg håber det lykkes for dig.

Med venlig hilsen
Mette Egholm Nielsen

Sanne
10-04-2016 14:19:35

Hej Avodan.
I min tidligere lejlighed (er fraflyttet) gik et vindue i stykker, da jeg prøvede at åbne det. - man skal trykke en børnesikring ind for at åbne det, men vinduet sprang da ud af sin skinne og gik så i stykker i den ene side. Jeg fik af vide, af min udlejer, at da det er en skade jeg har forvoldt, så skal jeg selv betale for at få det lavet. Det har været en længere proces med flere tømrer inde over, og jeg er i mellemtiden flyttet (af andre årsager) nå men det viser sig så, at vinduet ikke kan laves (der findes ikke reservedele til vinduet) så nu skal der et helt nyt vindue i. Kan det virkelig passe, at jeg nu skal betale for et helt nyt vindue?
Det fremgår ikke i lejekontrakten hvem der står for udvendig vedligeholdelse, så dermed er det vel udlejer.
I paragraf 78 stk. 2 i lejeloven, står der, at når det er en skade, som jeg har forvoldt ved uforsvarlig adfærd, så er jeg erstatningsansvarlig. Men jeg mener jo ikke det er uforsvarlig adfærd at prøve åbne et vindue. ( i så fald må der være et fejl i vinduet, siden det kan springe ud af sin børnesikring og gå i stykker)

Min forsikring kan ikke dække skaden og ejendommen har ikke en bygningsforsikring, som kan dække.

Ja så er det virkelig mig, som skal betale for et nyt vindue?

Tina Høpfner
25-05-2016 09:41:41

Hej Sanne

Det er korrekt som du selv skriver, at lejer hæfter for skade på lejemålet forvoldt ved uforsvarlig adfærd. En bedømmelse heraf beror på de konkrete forhold, f. eks. er der tale om et gammelt vindue eller som du selv nævner måske en fejl på vinduets konstruktion.

Kan udlejer og lejer ikke blive enige om årsagen til den skete skade, vil det i sidste ende være domstolene der skal tage stilling til spørgsmålet.

Det er mit forslag, at du og din tidligere udlejer, finder en mindelig løsning. Det kan f. eks. være at du betalte en vis procentdel af udgiften til det nye vindue.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Stine
26-04-2016 10:57:55

Hej!

Jeg er lige fraflyttet en lejlighed. Ved et uheld er der gået en splint af en plastikhylde i køleskabsdøren. Køleskabet er omtrent 15 år gammelt. Nu kræver udlejer 1000kr for køleskabshylden! Det er ca. det samme som køleskabet er værd! Hvad er mine rettigheder ifht. at få prisen ned på et beløb, som svarer til hyldens pris og ikke tilsvarende køleskab?

Tina Høpfner
25-05-2016 09:50:15

Kære Stine

Det følger af lejeloven, at lejer hæfter for skade på lejemålet ellers dets inventar forvoldt ved lejers uforsvarlige adfærd. Udgangspunktet er derfor, at du hæfter for udgiften til en ny hylde, såfremt dette er nødvendigt for brugen af køleskabet.

Er der tale om en mindre skade, er det min vurdering, at der kan være tale om skade/slidtage som følge af normal brug af lejemålet, og en skade som udlejer derfor bør tåle.

Udlejer er pligtig at dokumentere sin udgift, hvorfor du kan bede om "bevis" for at udlejer faktisk har afholdt en udgift på 1000 kr. til udskiftning af hylden.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Christina Pedersen
02-05-2016 14:34:52

Hej Tina...

Jeg har et spørgsmål vedrørende varsling af udvendig renovering af den ejendom vi bor til leje i. Taget skal skiftes og der skal laves nye lejligheder på loftet. Vi er kun blevet varslet med en seddel i opgangen om, at projektet starter om 2 uger! Der vil komme stillads op om hele bygningen, hvilket jeg ser som et problem i og med at håndværkere vil kunne glo ind + at vi får svært ved at bruge vores altaner. Vi har ikke fået besked om varighed på projektet mm.
Jeg har talt med udlejer, som ikke mener, at der skal varsles, da de ikke skal ind i min lejlighed. Hvad er reglerne her, jeg har svært ved at finde dem i lejeloven. Vh Christina

Tina Høpfner
25-05-2016 10:09:55

Hej Christina

Det følger af lejelovens § 55, at udlejer med 6 ugers varsel kan iværksætte arbejder i det lejede, når udførelsen ikke er til væsentlig ulempe for lejeren.

Arbejder der er til væsentlig ulempe for lejer skal varsles med min. 3 måneder. Dette vil typisk være arbejder som f. eks. udskiftning af køkken eller andre større og længerevarende arbejder inde i lejers lejemål.

Udlejer kan dog altid uden varsel foretage uopsættelige reparationer i og uden for det lejede.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Jacob Andersen
02-05-2016 20:50:34

Hej.

Vi bor i boligforeningshus, og har været uheldig, at beskadige vinduet ved stenslag fra græsslåmaskinen.
Jeg kan se, at boligforeningen ikke har glasforsikring - så det påhviler lejer.

Er dette korrekt ?

Med venlig hilsen
Jacob Andersen

Tina Høpfner
25-05-2016 10:18:10

Hej Jacob

Det fremgår ikke af dit spørgsmål hvorvidt det er i jeres eget lejemål, at du har beskadiget et vindue.

I lejeforhold hæfter lejer for skade forvoldt på lejemålet ved uforsvarlig adfærd. Er der ikke tale om skade på eget lejemål, følger en evt. erstatningspligt dansk rets almindelige regler om erstatning, herunder om der har været tale om uagtsomt adfærd.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Stine
25-05-2016 10:26:45

Hej!

Jeg vil bare sige mange tak for svaret! Det er fedt at I laver lidt pro bono arbejde for masserne!

Venlig hilsen
Stine

Catrine Kristensen
28-05-2016 00:28:13

Hej.
Min opvaskemaskine var så kalket at alt blev mere "beskidt/hvidt" end rent til sidst. Og jeg afkalker jævnligt min opvaskemaskine. Jeg kontakter udlejer, og han siger han vil sende en ud og kigge på det.
Jeg har boet i lejligheden i 9 år og ved at opvaskemaskinen var mindst 3 år gammel da jeg flyttede ind!! Der kommer en mand og hælder edikesyre i den og så er den ikk igen. Nu bliver jeg så faktureret 993,- for dette besøg!!!! Er det ikke udlejer der skal betale det, når jeg ikke har misligholdt noget?? Indvendig vedligeholdelse er lejers opgave, men opvaskemaskinen er jo en del af lejemålet og den er blevet holdt godt ved lige i knap 12 år.

Tak på forhånd

Tina Høpfner
12-07-2016 20:08:39

Hej Catrine

Spørgsmål om vedligeholdelse af opvaskemaskine vedrører spørgsmålet om indvendig vedligeholdelse. Udgangspunktet i loven er, at både indvendig og udvendig vedligeholdelse påhviler udlejer. Dette udgangspunkt kan dog fraviges i lejekontrakten. Lejer har kun pligten, hvis det står udtrykkeligt, og hvis kontrakten er autoriseret.

Betegnelsen Indvendig vedligeholdelse omfatter ikke alt, som er inden døre. Det omfatter principielt kun: Hvidtning/maling af lofter, tapetsering og maling af vægge, samt maling af træværk, døre o. lign.

Andre indendørs vedligeholdelsesarbejder hører principielt under kategorien udvendig vedligeholdelse. F. eks. vil maling af en radiator være at betragte som indvendig vedligeholdelse, mens reparation af radiatoren er udvendig vedligeholdelse/fornyelse.

Udvendig vedligeholdelse omfatter alt det vedligeholdelsesarbejde, som ikke hører under definitionen på indvendig vedligeholdelse. Inde i lejemålet omfatter det f.eks. udskiftning af faldstammer, cisterner og vandhaner. Udvendig vedligeholdelse omfatter i dag også vedligeholdelse/udskiftning af tekniske installationer, det vil sige ting som varmeanlægget, elevatorer, porttelefon, komfurer, køleskabe og som i dit tilfælde opvaskemaskine.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Jesper
30-05-2016 20:45:43

Goddag.

Jeg har læst hele ovenstående igennem og på baggrund af det har jeg følgende spørgsmål.

Udlejer blev varslet og kontaktet første gang for over 5 måneder siden, at vores køleskab var ved at stå af (kompressoren kørte næsten konstant). Han er siden, mindst 3 gange- både mundtligt, på skrift og ved personlig kontakt blevet gjort opmærksom på problemet.

Idag stod køleskabet så af og jeg læser mig til at det er udlejers pligt at erstatte med et nyt jævnfør regel om indgåelse af lejeaftale før/efter 1994- da intet er nævnt i paragraf 11 om at erstatningspligt og ansvar påviler mig.

Mit egentlige spørgsmål går på- hvor længe er det rimeligt at der går før vi får et nyt køleskab?(tidsramme er ikke anført i kontrakt)

Ydermere er det min hensigt at sende udlejer en regning på alt vores ødelagte mad på baggrund af alle de tidligere henvendelser fra os- uden andet end Tom snak.

På forhånd tak.

Tina Høpfner
12-07-2016 20:17:05

Hej Jesper

Et køleskab må være at betragte som en væsenlig bestanddel af det lejede, hvorfor at det kun bør være ganske få dage, at du som lejer står uden køleskab.

Hvis udlejer ikke frivilligt opfylder sin vedligeholdelsespligt, har du som lejer forskellige muligheder.

Nedsætter manglen i væsentligt omfang det lejedes brugsværdi, har du krav på at få huslejen forholdsmæssigt refunderet indtil manglerne er udbedret. – I begge tilfælde skal følges en særlig procedure overfor udlejer, og det er min anbefaling at du lader en advokat eller en lejerforening bistå dig heri.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Jesper
13-07-2016 09:02:34

Hej Tina. Mange tak for dit svar.

Vi måtte undvære køleskabet i 5 dage og har ikke forholdt ham erstatningskrav på ødelagt mad.
Han er desværre udlejer af navn - og ikke af gavn.

pia
05-06-2016 17:50:10

hej
jeg har boet i min lejlighed ii 5 år til december og skal nu have en ny udlejer kan han bare stige min husleje

Tina Høpfner
12-07-2016 20:24:09

Hej Pia

Det fremgår af lejelovens § 47, at er lejen væsentlig lavere end det lejedes værdi, kan udlejeren forlange lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt under hensyn hertil.

Lejeforhøjelse kan gennemføres med 3 måneders varsel. Kravet skal være skriftligt og indeholde en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse. Kravet skal tillige indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen samt om lejerens adgang til at gøre indsigelse imod forhøjelsen.

Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Kan du som lejer ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal du skriftligt fremsætte indsigelse over for udlejer senest 6 uger efter, at du har modtaget brevet om lejeforhøjelse. Din udlejer skal herefter indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter din 6 ugers frist er udløbet, hvis han ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Helle
14-06-2016 10:42:02

Hej
Jeg har et par spørgsmål.
1.
I min lejebolig, sprang der sidste år et vandrør. Skal jeg som lejer betale den ekstraudgift for vand og afgifter? Og hvilke paragraffer kan jeg henholde til? Udlejer mener det er mit problem, da han har for høj selvrisiko, i hans forsikring og det er for dyrt at anmelde det. Ingen af mine forsikringer dækker den ekstra udgift.
2.
Ang. renovation. Jeg bliver årligt opkrævet renovation udover huslejen, indbetaler aconto 800 kr pr måned for vand og renovation. Er det lovligt? Har hørt at det (renovation) skal være indeholdt i huslejen. Men den kommer troligt sammen med vandafregningen. Der betaler jeg også for vandledningsafgift, hvilket jeg er i tvivl om jeg skal?
3.
Vinduerne i min stue, 2 stk, er ved at falde ud. Det er termoruder, og har været punkteret i alle de 10 år jeg har boet her. Men nu er den nederste liste næsten rådnet helt væk, og der er intet der holder bunden af vinduet. For 3 år siden, satte udlejer plexiglas på foran begge vinduer i stuen. Det tog den værste susen, men resultatet er nu er der er mug og en eller anden svamp i mellem. Ligeledes er der yderligere et vindue i gavlen, der er også er næsten rådnet væk. Og også med plexiglas påsat. Først fik jeg af vide at det var min skyld at vinduerne er rådnet, men jeg har ikke udvendig vedligeholdelse på i lejekontrakten, men har trods det malet og passet vinduer osv udvendigt.
Er i vildrede, da der kom en del ballade ud af at jeg "tillod" mig at spørge om de ville dække den ekstra vandregning grundet det sprungne vandrør. Og da jeg begyndte at søge på problematikkerne blev jeg bare mere forvirret, og har brug for noget konkret jeg kan gå videre med, da der fra udlejers side er sat en såkaldt finansmand på, til at ordne mig

Tina Høpfner
12-07-2016 20:36:19

Hej Helle

Ad. spm. 1.
Det frem,går af lejelovens § 25, at lejeren skal behandle det lejede forsvarligt og at lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af ham selv, hans husstand eller andre, som han har givet adgang til det lejede.

Frostsprængning af et vandrør skyldes formentlig én ud af to ting, enten 1) at lejer ikke har opvarmet lejemålet i tilstrækkelig grad eller 2) at lejeren ikke har mulighed for at opvarme boligen tilstrækkeligt (her tænker jeg opvarmning af det omhandlede vandrør).

Er der tale om førstnævnte situation hæfter du som lejer for den skete skade. Er årsagen derimod at finde i sidstnævnte situation vil udgiften formentlig påhvile udlejer.

Ad. spm. 2.
Renovation er indeholdt i lejen og må derfor ikke opkræves særskilt. Vandledningsafgift kan udlejer kræve, at lejer betaler sammen med betaling for forbrug af vand.

Ad. spm. 3.

3.
Vedligeholdelse af vinduer henhører, med mindre andet eksplicit er aftalt i kontrakten, under udvendig vedligeholdelse og påhviler derfor udlejer.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Helle
12-07-2016 21:53:06

Hej Tina
tak for svar
Ang. spørgsmål 1. Vedr. Vandrør
Det er ælde og tæring der er skyld i røret "sprang" eller blev utæt om du vil. Så ingen af ovennævnte sceneriaer er relevante.

Ang. Spørgsmål 2.
Hvilken paragraf kan jeg henvise til, når jeg henvender mig til udlejer, da jeg betaler 2664,00 kr årligt i renovation udover huslejen? Og hvor mange år kan man evt. kræve tilbagebetalt? (Renovation)

Ang. Spørgsmål 3.
Der står i lejekontrakten at udlejer står for udvendig vedligeholdelse altså det er ikke mig eller min skyld så? Men hvad kan jeg gøre, for at udlejer gør noget ved problemet?

Tina Høpfner
14-07-2016 13:59:14

Hej Helle

Skyldes skaden på vandrøret ælde og tæring, er skaden formentlig sket fordi udlejer ikke har foretaget løbende vedligeholdelse heraf, hvorfor udgifter forbundet hermed vil påhvile udlejer.

Svar på hvilke udgifter der er indeholdt i huslejen, herunder særligt renovation skal findes i retspraksis. Hvis udlejer fastholder, at du skal betale for renovation udover lejen, vil jeg anbefale dig at indbringe spørgsmålet for huslejenævnet i din kommune for deres stillingtagen til spørgsmålet.

Udlejers manglende vedligeholdelse er også spørgsmål som huslejenævnene rundt om i landet har kompetance til at behandle.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Helle
14-07-2016 16:40:37

Tusind tak for svar, jeg prøver at henvende mig til udlejer i første omgang og ser hvad de siger til det. Ellers må vi rundt huslejenævnet.
Hvor mange år baglæns, kan jeg kræve betaling for renovationen?
Har nu i 10 år uvidende bare betalt 2600 kr om året i gennemsnit, udover huslejen.
Endnu engang tak
Helle

Tina Høpfner
15-07-2016 09:24:05

Hej Helle

Krav forældes efter 3 år, jf. forældelsesloven. Du kan derfor kræve tilbagebetalt renovation 3 år tilbage.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Kristina Klausen
15-06-2016 21:26:43

Hej Tina,

Jeg håber meget at du kan hjælpe mig.

Mit spørgsmål vedrører indvendig vedligeholdelse.
Jeg indgik kontrakten den 10. januar 2010, hvor lejligheden var total nyistandsat.
Jeg har boet i lejemålet lige siden og bor her stadig.

I min lejekontrakt står der følgende vedr. vedligehold:
- Den invendige vedligeholdelse påhviler lejer - ja
- Ved kontraktens oprettelsen den (ingen dato er skrevet) står der kr. (intet beløb angivet - (ny lejlighed)) på vedligeholdelseskontoen til maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve i det lejede. Beløbet kan efter kontraktens oprettelse være ændret i forbindelse med udlejeres istandsættelse af lejemålet (mig bekendt har jeg ikke en vedligeholdelseskonto)
- Låse og nøgler: lejer skal i perioden vedligeholdelse og fornøden fornyelse af låse og nøgler

Samtidig står der under paragraf 11:
Alt inventar tilhører ejeren, idet det specielt præciseres, at de forefundne faste skabe, hårde hvidevarer mv. er omfattet af lejemålet. Dette inventar skal afleveres ved lejemålets ophør i velholdt stand, bortset fra forringelse ved ælde og almindeligt slid, og i øvrigt i brugbar stand.

Jeg skal ikke fraflytte. Men har problemer med min vaskemaskine, hvor der under en vask hoppede en knap af.

Jeg har nogenlunde samme udfordring med dreje knappen til koldt / varmt vand på armaturet i brusenichen. Sjovt nok er det også en lille tryk knap der er knækket, så jeg ikke kan justerer for koldt / varmt vand.

Jeg mener jo ikke, at jeg skal betale for udbedring af dette, men det mener min udlejer. Han siger at det er indvendig vedligeholdelse. Hvad er din holdning til det?

KH Kristina

Tina Høpfner
12-07-2016 20:46:34

Hej Kristina

Vedligeholdelse, indvendig som udvendig, påhviler med mindre andet er aftalt i lejekontrakten udlejer. Dette kan dog fraviges i lejekontrakten, hvilket lyder til at være tilfældet for dig. Lejer har kun pligten, hvis det står udtrykkeligt, og hvis kontrakten er autoriseret.

Betegnelsen indvendig vedligeholdelse omfatter ikke alt, som er inden døre. Det omfatter principielt kun: Hvidtning/maling af lofter, tapetsering og maling af vægge, samt maling af træværk, døre o. lign.

Andre indendørs vedligeholdelsesarbejder hører principielt under kategorien udvendig vedligeholdelse. Udvendig vedligeholdelse omfatter alt det vedligeholdelsesarbejde, som ikke hører under definitionen på indvendig vedligeholdelse. Inde i lejemålet omfatter det f.eks. udskiftning af faldstammer, cisterner og vandhaner. Udvendig vedligeholdelse omfatter i dag også vedligeholdelse/udskiftning af tekniske installationer, det vil sige ting som varmeanlægget, elevatorer, porttelefon, komfurer, køleskabe og f.eks. vaskemaskiner og blandingsbatteri.

Det er derfor min umiddelbare vurdering at vedligeholdelse som du nævner det påhviler din udlejer.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Søren Kruse
02-07-2016 20:00:15

Hej
Vi står i den situation at bygningen vores lejebolig ligger i har fået ny ejer. Fra nogle af de nye beboere i bygningen (flyttet ind under den nye ejer) har vi hørt at udlejer vil lukke bagtrappen og renovere badeværelser samt køkken. Dette vil så medføre at vi får sat toilet og badvogne op i vores baggård, samt ingen adgang til vores eget køkken eller bad. Renoveringen forventes at tage mindst 3 måneder. Arbejdet har vi fået at vide forventes at starte ultimo august, men vi har intet hørt fra udlejer endnu, og som jeg forstår lejeloven, så skal udlejer give minimum 3 måneders varsel.
1. spørgsmål er, kan vi nægte at lade udlejer starte og tvinge ham til at vente så vi har fået 3 måneders varsel, fra det tidspunkt han vælger at informere os omkring det.
2. spørgsmål: Vi har også hørt fra en beboer at huslejen vil stige mellem 1000 og 1500 kr efter renovering. Renoveringen er ikke nødvendig, da køkken og bad intet fejler, men blot er gammelt og forældet. Kan vi så nægte at få renoveringen for ikke at stige i husleje?
3. spørgsmål: Hvis det ikke er muligt at nægte renovering, har vi så krav på huslejenedsættelse i perioden, da vi kommer til at stå delvist uden køkken og bad i en længere periode?
Håber du kan hjælpe lidt på min forvirring, da jeg ikke synes det er helt fair overfor lejer, specielt ikke når vi har en opsigelse på 3 måneder, hvilket derfor ikke engang giver os mulighed for at opsige og fraflytte lejligheden inden renovering.

Mvh Søren

Tina Høpfner
12-07-2016 20:59:19

Hej Søren

Ad. spm. 1.
Det er korrekt, at udlejer skal varsle arbejder som det nævnte med 3 måneders varsel. I er ikke pligtige at lade udlejer iværksætte sådanne arbejder, hvis I ikke har modtaget korrekt varsel forinden.
Ad. spm. 2.
Har udlejeren forbedret det lejede, kan han forlange lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi. Der er dog flere forhold der spiller ind her. Blandt andet skal en sådan forbedringsforhøjelse varsles, hvorved I vil få mulighed for at fremkomme med indsigelser imod stigningen.
Ad. spm. 3.
I udgangspunktet har I ikke krav på nedsættelse af lejen mens forbedringsarbejderne pågår, såfremt udlejer stiller bade- og køkkenfaciliteter til rådighed imens.

med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Zita
16-07-2016 12:07:39

Hej
Min udlejer har opsagt sit værelse og flytter ud på torsdag (21/7-16). Fredag d. 22/7-16 skal vi så lave flyttesyn. Jeg bor selv i lejligheden i det andet værelse og ejer lejligheden. Lejer har lavet skader på køleskabet (mærker i toppen af det), der ikke påvirker funktionen, men kosmetisk forringer dets værdi.
Kan dette på nogenmåde trækkes fra i depositum? Køleskabet er nyt og har en værdi af 5.000 kr.

Tina Høpfner
30-08-2016 12:52:40

Hej Zita

Dit spørgsmål afhænger meget af den konkrete situation, hvorfor du skal være meget velkommen til at kontakte mig for en gratis drøftelse heraf.

Jeg kan kontaktes på tlf. 46 14 59 15.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Michelle Jensen
22-07-2016 22:03:44

Hej. Jeg har lige et spørgsmål ang vand/varme regnskab. Min udlejer har lige afleveret en vand og varme regning for 3 måneder, på knap 4000,- (hvilket skaber stor kaos i mit budget hver 3. Månede)
Mit spørgsmål er om det ikke er udlejerens pligt at stå for vandet, og det så afregnes hvert år? Min svigerfar (som er udlejer) har ikke udarbejdet en lejekontrakt endnu, så der er ingen aftale om hvorvidt vand og varme er inkluderet i huslejen. Jeg er lidt på bar bund, og ved ikke hvordan jeg skal forholde mig til regningen.

Tina Høpfner
30-08-2016 13:57:49

Hej Michelle

Udgangspunktet er at lejer er pligtig at betale for forbrug i lejemålet. Det kan enten være ved at udlejer står for forsyningen og derefter opkræver forbruget hos lejer eller at lejer selv tilmeldes forsyningselskaberne. Leverer udlejer vand og varme opgøres forbruget heraf én gang årligt.

Det følger af lejelovens § 39, at medmindre andet er aftalt, begynder regnskabsåret for de i § 37, stk. 1, nr. 1 og 2, anførte regnskaber den 1. juni.

Udlejer kan, men har ikke pligt til at opkræve acontobetaling for forbrug af vand og varme. Derimod har udlejer, såfremt denne leverer vand og varme pligt til at udarbejde forbrugsregnskaber årligt.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Dorte Andersen
15-08-2016 11:49:43

Kan en udlejere tage foto i min lejlighed og bruge dem med henblik på salg af ejendommen ?. Også selvom jeg ikke ønsker mit hjem på nettet ?. Venligst Dorte Andersen

Tina Høpfner
30-08-2016 14:09:17

Hej Dorte

Dit spørgsmål kan ikke besvares med direkte henvisning til lejelovens bestemmelser. Det er dog min vurdering, at lejelovens § 97 ligeledes finder anvendelse på den situation hvor udlejer står overfor at skulle sælge lejemålet.

§ 97 lyder som følger: Er der afgivet opsigelse, eller skal det lejede af anden grund fraflyttes, skal lejeren give adgang til at bese det lejede. Lejeren fastsætter tiden herfor. Den skal være mindst 2 timer hveranden hverdag på et tidspunkt, der er bekvemt for en besigtigelse.Denne kan kun finde sted med deltagelse af udlejeren eller dennes stedfortræder, når lejeren ikke er repræsenteret.

Det er min vurdering at denne bestemmelse også hjemler adgang for udlejer til at tage billeder af lejemålet når dette er til brug for salg af det lejede.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Jakob Flarup
26-08-2016 10:01:14

Hej Advodan,

Jeg har et spørgsmål. Vi er lige flyttet fra vores lejlighed for 14 dage siden. Vi modtog varmeregnskabet inden 4-måneders-fristen i forhold til regnskabsåret (for os 1/4), så der er alt på det rene fra udlejerne. Men vi har aldrig set skyggen af vandregnskabet. Forleden fik vi så en regning for vand på mere end 700 kroner fra udlejerne. Jeg skrev, at vi aldrig havde set vandregnskabet, der skulle være kommet samtidig med varmeregnskabet, da de to regnskabsår fulgtes ad. De skrev så, at de havde sendt det ud sammen med varmeregnskabet, men at det godt kunne have været to forskellige breve. Herefter vedhæftede de vandregnskabet i en mail, som ganske rigtigt sagde 28/7 på brevet. Mit spørgsmål er så, om det er nok bevis for, at de har sendt det ud sammen med varmeregnskabet? Det kan jo være, at fejlen ligger hos Post Danmark, så de ikke rigtigt kan gøre noget ved det. Men vi mener stadig, at det ikke er vores ansvar. På forhånd tak.

Mvh
Jakob

Tina Høpfner
30-08-2016 14:18:21

Hej Jakob

Det er svært at svare konkret på dit spørgsmål, idet et svar vil afhænge af flere faktorer, herunder blandt andet om det brev i modtager sidst vedr. vandregnskabet er en rykker. Er det tilfældet er der jo noget der taler for at udlejer taler sandt.

Når det er sagt så er det dog udlejer ansvar at regnskaberne når frem til lejer forinden fristens udløb.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Jørgen Willer
29-08-2016 09:23:47

Hej Advodan

Mit spørgsmål som udlejer, kan jeg frit disponerer over mit hus i 14 dage
efter lejer er flyttet for istandsættelse i almindelighed, før en ny lejer kan
flytte ind?

Venlig hilsen J. Willer

Tina Høpfner
30-08-2016 14:54:47

Hej Jørgen

Jeg har behov for yderligere uddybning af hvad du mener med frit disponere.

Du er velkommen til at kontakte mig for en uforpligtende, men nærmere drøftelse heraf.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Jørgen Willer
29-08-2016 09:30:28

Som udlejer 29.08.2016

Kan jeg frit disponere over mit hus i 14 dage efter min lejer er flyttet?
På lejers regning for evt. istandsættelse inden ny lejer flytter ind.

Venlig hilsen J. Willer

Tina Høpfner
30-08-2016 14:55:34

Se venligst svar ovenfor.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Gitte Petersen
30-08-2016 10:57:11

Jeg udlejer mit hus. Lejerne flyttede ind for 4,5 år siden, hvor kogepladen var ny. Nu virker den ikke, og jeg mener, at det er lejerne der skal stå for reperation. I kontrakten under særlige vilkår står der : Lejer skal på egen bekostning, sørge for vedligeholdelse og fornøden fornyelse af kogeplade.
Hvordan skal jeg forholde mig?

VH Gitte

Tina Høpfner
30-08-2016 14:59:01

Hej Gitte

Hvis det fremgår af lejekontrakten at vedligeholdelse og fornøden fornyelse af kogeplade påhviler lejer, så er det også lejer der hæfter for udgiften til anskaffelse af en ny kogeplade.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Helle
31-08-2016 12:13:13

Jeg har lavet indsigelse til mit vand og varmeregnskab, dels er omkostninger til vand dobbelt så dyrt for mig i forhold til kommunens pris, og dels er der fejl og mangler i forhold til regnskabet og måler numre, og jeg har en begrundet mistanke om at jeg bevist er sat for lavt i aconto beløb, da jeg har adgang til tidligere ejers regnskab.
Jeg har en bekræftelse på at min indsigelse er modtaget den 11juli, jeg har flere gange rykket for at få detaljeret regnskab tilsendt, men intet er sket.
Da min husleje er tilmeldt BS bliver der nu trukket hele beløbet, er det en korrekt fremgangsmåde ?
på forhånd tak for svar
Med venlig hilsen
Helle

Tina Høpfner
05-09-2016 22:21:23

Hej Helle

Det er afgørende om du har gjort skriftlig indsigelse mod regnskaberne inden 6 uger efter du har modtaget dem. Er det tilfældet er du ikke pligtig at betale evt. ekstra opkrævning førend Huslejenævnet har taget stilling til regnskaberne. Hvis du har gjort skriftlig indsigelse rettidigt så skal udlejer, hvis han vil fastholde krav om ekstrabetaling, indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger fra udløbet af din 6 ugers frist.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
manja
31-08-2016 17:06:40

Hej Tina. . ☺

Jeg har en forespørgsel da jeg bor i en lejlighed der opdagede fugt i for ca 3 mrd siden. Jeg tog da fat i min udlejer. Og fik afvide det var manglende udluftning. Jeg var dog ikke enig så tog kontakt til teknisk forvaltning. De har nu været ude og se på lejligheden. Og har videre der er fugt i mine 2 børn værelser og badeværelse men vudere ikke antrit til skimmelsvamp. De har dog konstateret det kommer fra dårligt murvæket udvendigt og har fastslået min udlejer skal fjerne skadet matrikel og raperere det samt udtørre den fugt der stadig måtte være. Mit spørgsmål gå så på kan jeg kræve en del af huslejen jeg har betalt siden marst tilbage grundet fugt og kan jeg kræve nedsættelse under renovation. Da det omfatter over 50% af lejligheden de skal renovere på.

Mvh Manja

manja
31-08-2016 17:08:36

Skal måske lige understrege at der renovation både inde og ude. ☺

Tina Høpfner
05-09-2016 22:33:31

Hej Manja

Hvis udbedringerne i lejemålet væsentligt forringer benyttelsen af lejemålet er der formentlig grundlag for en lejenedsættelse mens arbejderne, formentlig kun de indedørs, pågår.

Det er på baggrund af det oplyste ikke umiddelbart min vurdering, at der er belæg for nedslag i huslejen fra tidspunktet hvor fugten blev opdaget.

Med venlig hilsen

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Lene
07-09-2016 13:48:21

Har tidligere henvendt mig til privat udlejer, da mit blandingsbatteri i bruse kabine dryppede 1 og en halv spand vand i døgnet. Fik besked at iflg § 11 i kontrakt havde jeg vedligehold. Gav op og skiftede det selv. Nu er køkkenarmatur utæt, vand siver ved side af. Hvem har egentlig pligt til at ordne det, og hvad ligger der i ordet vedligehold? Har hørt at vedligehold af f. ex. gulv betyder vaske det. Har boet her i 3 år og ingen af hanerne var nye ved indflytning. Håber på hjælp. På forhånd tak.

Tina Høpfner
08-09-2016 10:19:54

Hej Lene
Spørgsmål vedrørende vedligeholdelse og eventuel fornyelse skal fremgå klart og tydeligt af lejekontraktens § 11. Hvis der kun står, at du som lejer hæfter for vedligeholdelse, men ikke fornyelse, er det udlejer der skal betale når installationer i lejemålet går i stykker. Dette forudsat at det skyldes almindeligt slid og ælde, og ikke en skade påført af lejer.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Nikolaj
11-09-2016 09:57:58

Jeg driver klinik fra lejede lokaler. Jeg er nu blevet af udlejeren informeret om, at der skal ske en større renovering af bagfacadens ydervæg som indebærer,
at der skal laves en indre støvvæg i de lejede lokaler. En indre støvvæg som optager betydelig plads.

Med sådan en renovering opstår der jo naturligvis en masse spørgsmål: Hvad omfattes helt præcis af renoveringen? Tidshorisonten? og hvornår påbegyndes arbejdet?
bliver klinikdriften påvirket under renoveringen? Forsikringsforhold - risiko for klinikdriftsstop - omsætningstab - skader på patienter/personale/inventar som følge af renoveringen?
Hvem skal dække mine udgifter som renoveringen vil/kan medføre (klinikdriftsstop, klargøring til håndværkerne, oprydning/rengøring, adokatrådgivning) osv osv....
På forhånd Tak :-)

Tina Høpfner
25-10-2016 13:46:33

Hej Nikolaj

Der i din situation formentlig tale om leje af erhvervslokaler, hvorfor lejeloven ikke gælder for dit lejemål. Det er derimod omfattet af erhvervslejelovens regler.

Af denne lovs § 27 fremgår, at udlejer kan iværksætte arbejder i det lejede med et varsel på 8 uger. Udlejeren kan dog altid uden varsel foretage uopsættelige reparationer i det lejede.

Varsling om iværksættelse af arbejder i det lejede skal være skriftlig og indeholde oplysninger om bl.a. omfanget af renoveringen, tidshorisonten, hvornår arbejdet forventes påbegyndt samt om det kan forventes at brugen/adgangen til dit lejemål påvirkes under renoveringen.

Krav om varsel finder tillige anvendelse på arbejder uden for det lejede, hvis arbejderne indebærer hindringer eller væsentlig ulempe for lejerens adgang til eller brug af det lejede under eller efter arbejdernes gennemførelse.

Ethvert arbejde, der iværksættes af udlejeren, skal udføres uden afbrydelse og med den størst mulige hensyntagen til lejeren. Udlejeren skal straks foretage efterreparationer.

Du har som lejer krav på erstatning for konstateret lidt økonomisk tab. For at gøre krav gældende mod udlejer, skal du således kunne dokumentere eventuelt omsætningstab, skader på patienter/personale/inventar. Udgifter til opsætning af støvvæg, klargøring samt oprydning/rengøring skal afholdes af udlejer. Udgifter til advokat vil skulle afholdes af dig selv som lejer.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Lars Hansen
13-09-2016 16:02:33

Hej..

Jeg bor hos en privat udlejer, og har overhørt en samtale fra en af de andre beboere omkring forsikring. Den anden lejer har fået smadret et vindue af en ukendt "gerningsmand", og det skal selvfølgelig laves. Udlejer fortæller at hun ikke har nogen forsikring, så derfor skal lejer selv betale det - som lejer så nægter.. Men hvilke lovmæssige forsikringer skal en privat udlejer have? Her tænker jeg også indvendigt..
Jeg har bl.a. noget "hjemmelavet elektriker-arbejde" på badeværelset, som udlejer har lavet, hvor man kan se direkte ind i væggen og se den samlemuffe det nu er sat sammen med. Fugt og strøm passer ikke så godt sammen, så hvis jeg sker noget, hvordan skal jeg så forholde mig? Kan jeg KRÆVE at udlejer får en autoriseret elektriker til at lave det?

Med venlig hilsen
Lars Hansen

Tina Høpfner
25-10-2016 13:49:12

Hej Lars

Udlejer er pligtig at tegne husforsikring og brandforsikring på ejendommen. Lejer er pligtig selv at sørge for indboforsikring, hvori der oftest er indeholdt en glasforsikring.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Johannnes Nielsen
21-09-2016 12:31:05

I vores lejekontrakt står, at vi skal veligeholde hvidevarer,men når en opvaskemaskine er færdig og skal udskiftes, står: Udgiften til udskiftning betragtes som en pligtig ydelse lejeforholdet. Men ikke af hvem. Hvordan skal mam tolke det.
Venlig hilsen Johannes

Tina Høpfner
25-10-2016 13:55:08

Hej Johannes

Hvis der alene står, at I som lejere har vedligeholdelsespligten på hårdehvidevarer, er det min vurdering, at udgiften til fornyelse ikke påhviler jer.

Hvis I som lejere skal hæfte for udskiftning af hårdehvidevarer burde det fremgå af lejekontrakten, at I som lejere både har vedligeholdelses- og fornyelsesforpligtelsen.

Ved en "pengepligt ydelse" forstås en ydelse, som lejer skal præstere som led i lejeaftalen, og som hvis den ikke bliver betalt, kan danne grundlag for ophævelse af lejekontrakten.

Hvis I ikke kan nå til enighed med udlejer, kan I indbringe spørgsmålet for Huslejenævnet i jeres kommune.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Heidi Barone
22-09-2016 19:44:28

Hej
Jeg har haft mit hus lejet ud i 4 år, men nu har mine lejere sagt op. I vores kontrakt er det aftalt at de skal stå for alm. vedligeholdelse af haven, indkørsel, buske mm. Hvis de ikke har passet denne forpligtelse, kan jeg så kræve betaling for dette?
Vi har endvidere i kontrakten aftalt, at lejerne "må forvente, at indvendigt træværk (bjælkehus med trævægge) og trægulve skal behandles/slibes efter almindelig vedligeholdelse/stand ved fraflytning for lejers regning". Dette var et tillæg til den oprindelige kontrakt, efter næsten 4 års leje. De har boet yderligere 5 mdr. efter tillægget blev oprettet i forbindelse med en mindre huslejestigning. Men hvad betyder tillægget egentlig helt præcist? Må vi få gulvene mellemslebet på lejer regning? Må væggene få træbehandling, såfremt de trænger? Eller er behandling efter almindeligt slid helt udelukket? Der er ingen vedligeholdelseskonto
På forhånd tak for din venlige hjælp,
Heidi

Tina Høpfner
25-10-2016 14:02:23

Hej Heidi

Hvis lejer skal hæfte for istandsættelse af lejemålet, skal dette fremgå af lejekontrakten. Udgangspunktet i lejeloven er, at lejer ikke er pligtig at aflevere lejemålet i bedre stand end ved overtagelse. Heri ligger for lejer en forpligtigelse til at aflevere lejemålet i samme stand som ved overtagelsen. Det betyder også, at lejer er pligtig i lejeperioden at male eller indvendig træbeskytte lejemålet løbende.

For så vidt angår dit spørgsmål vedrørende vedligehold af haven, indkørsel, buske mm., så er det korrekt, at du som udlejer kan kræve betaling herfor såfremt lejer ikke har iagttaget denne forpligtelse.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Bitten Hesse
17-10-2016 13:20:36

Hvad gør jeg som tidl. udlejer (boligen er solgt) når lejer nægter at underskrive erklæring om, at denne ikke har tilbagebetalingskrav efter lejeloven. Der tilbageholdes en stor del af købesummen indtil denne erklæring foreligger. Lejer vil have penge for at underskrive erklæringen til trods for, at han har modtaget sit fulde depositum retur i april i år, fordi han er utilfreds med, at han ikke fik tilbudt at købe boligen.

Tina Høpfner
25-10-2016 14:06:55

Hej Bitten

Jeg er lidt uforstående overfor, hvorfor køber kræver erklæring fra lejer herom. Et eventuelt krav mellem lejer og dig vil, set med mine øjne, aldrig kunne pålægges køber af huset.

Men hvis køber fastholder, og lejer fortsat nægter, så er det min anbefaling, at du indestår for at lejer ikke har noget tilbagebetalingskrav, og at såfremt et sådan alligevel måtte blive fremsat vil du friholde køber herfor.

Idet der formentlig er yderligere oplysninger af betydning for besvarelsen af dit spørgsmål er du velkommen til at kontakte mig for en uforpligtende drøftelse af sagen.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Helle
24-10-2016 22:03:12

Da jeg overtog min lejlighed for 7 år siden, stod der en opvaskemaskine i køkkenet. I lejekontrakten står der at der ikke medfølger hårde hvidevarer.
Fornyeligt skiftede jeg opvaskemaskinen for egen regning, og da jeg havde installatøren til at tilslutte den, sagde han at tilslutningen ( hanen ) til opvaskemaskinen var tæret og kalket til så den ikke kunne installeres optimalt. Jeg kontaktede viceværten, som rekvirerede husets VVS til udskiftning af hanen.
Jeg blev ikke spurgt eller orienteret om noget i den forbindelse.
Eterfølgende får jeg brev fra udlejer om at der er trukket fra min indvendige vedligeholdelseskonto til at dække regning til VVS.
Jeg gør indsigelser men udlejer holder fast i at pengene skal trækkes fra den konto eller også skal jeg selv dække den, da han ikke vil vedkende sig forpligtelsen til at skifte en hane til en opvaskemaskine når det ikke står i huslejekontrakten at denne installation dækkes af udlejer.
Hvem har ret?

Tina Høpfner
25-10-2016 14:10:52

Hej Helle

Uden at kende de nærmere detaljer i sagen, så er jeg tilbøjelig at give din udlejer ret i, at det er en udgift du som lejer hæfter for, og som kan trækkes over din vedligeholdelseskonto.

Afkalkning m.v. påhviler typisk lejer, og idet der er tale om hårdehvidevarer som ikke fremgår som medfølgende på lejekontrakten, kan udlejer næppe hæfte for denne udgift.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
cecilie
31-10-2016 16:39:28

Jeg er igang med at udarbejde en fraflytnings-opgørelse, efter at have udlejet mit hus i 2 år.
Der har i udlejnings-perioden været indbrud i huset og min (udlejers) hus-forsikring har dækket reparation og udskiftning af vindue. Der var en selvrisiko på ca. 2500,- som jeg har betalt. Kan dette beløb trækkes fra lejers depositum, da denne ved uagtsomhed ikke har indbrudsikret præventivt.

På forhånd tak.

Tina Høpfner
02-11-2016 09:51:41

Hej Cecilie

På baggrund af de anførte oplysninger, er det ikke min vurdering at du vil kunne pålægge lejer selvrisikoen på kr. 2.500, med mindre det kan dokumenteres, at lejers opførsel eller ageren i forbindelse med indbruddet været groft uagtsomt.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Gabriele Lubosch
04-11-2016 15:03:25

Da jeg kommer fra tyskland kan jeg ikke så god skriver dansk og siger undskyld.
Nu mit spørgsmål. Vi har i vores hus en lille lejlighed (62qm). Vores lejer er flyttet ind den 01-03. og flytte fra den 31-10. I lejekontrakt står varmeregnskabsår/vandregnskabsår begynder den 01-03-2016. Hvor lang tid har jeg at sender ham afregning. Fordi han vil afregning nu.
M. v. h.
Gabriele

Tina Høpfner
14-11-2016 15:13:42

Kære Gabriele

Når man som udlejer skal anføre regnskabsåret for forbrugsregnskaber, så er det forsyningselskabets regnskabsår der skal tilføjes og ikke som det ofte sker datoen for lejers indflytning.

Følgende fremgår af lejelovens § 39:
For ejendomme, hvor leverancen af varme sker fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg eller et naturgasanlæg, og for ejendomme, hvor leverancen af køling sker fra et kollektivt kølingsforsyningsanlæg, skal forbrugsregnskabet følge forsyningsanlæggets regnskabsår eller aflæsningsperiode.

For ejendomme, hvor leverancen af vand sker fra en kommune eller et vandværk, skal regnskabsåret fastsættes således, at det svarer til det, som udlejeren afregner efter med kommunen eller vandværket. Udlejeren kan dog beslutte, at vandregnskabsåret skal følge varmeregnskabsåret.

Du skal derfor få oplyst fra forsyningselskabet hvornår deres forbrugsregnskabsår løber. Det er herefter dette forbrugsår der ligges til grund. Har lejer så alene boet i lejemålet en del af året, så skal lejers forbrug afregnes på baggrund af disse måneder, men med udgangspunkt i årsopgørelsen.

Du kan ved afregning af lejemålet overfor lejer, når denne flytter uden for en regnskabs periode, opgøre lejers forventede forbrug opgjort som forskellen mellem målerens stand ved indflytning og målerens stand ved udflytning. Forsyningselskabet kan her formentlig oplyse dig om hvad det forventeligt vil udgøre i kroner og øre. Dette beløb fratrukket allerede indbetalt aconto kan du så herefter tilbageholde af lejers depositum, indtil årsopgørelse foreligger fra forsyningselskabet. Hvorefter du kan udarbejde et endeligt forbrugsregnskab til lejer.

Hver opmærksom på lejelovens formaliakrav til forbrugsregnskaber.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Kristoffer Tophøj
09-11-2016 20:28:29

Hej. Jeg og 6 andre fyre lejer et musik-øvelokale i en bygning på Amager. Jeg er kontaktperson i lokaket til udlejer, men det er ikke mig der står på kontrakten. Denne fyr er stadig tilknyttet øvelokalet, men lang historie kort, så har jeg altså kontakten med udlejer og den anden fyr står på kontrakten.

I forbindelse med en nylig snak med udlejer om en huslejestigning per 1/1/2017, nævner udlejer for mig, "at vi i øvrigt har betalt for lidt i husleje i vores lokale de sidste tre år. I har betalt 4700,- men burde have betalt 4800,-, jf den tidligere varslede huslejestigning (tre år tilbage)". Det har jeg aldrig hørt nævnt (jeg har været i lokalet i to år), og udlejeren siger at han for tre år tilbage nævnte det for fyren, der stadig står på kontrakten, og som også stadig er tilknyttet lokalet. Mit spørgsmål til jer er: Kan udlejeren forlange at vi betaler de manglende penge fra tre år tilbage og til nu, når ikke han har efterlyst dem?

Der er altså tale om den samme kontrakt og den samme person, der står på kontrakten. At vi andre i lokalet er nye og ikke vil betale for noget vi ikke har hørt noget om, den kan vi selvføligelig tage med ham der står på kontrakten. Men, skal vi overhovedet betale eller er det forældet?

VH

Tina Høpfner
14-11-2016 14:58:32

Kære Kristoffer

Dit spørgsmål kræver flere oplysninger end dem du har givet mig her, for en fyldestgørende besvarelse. Du skal være velkommen til at kontakte mig telefonisk for en gratis drøftelse af jeres sag. Jeg kan træffes på tlf. 46 14 59 15.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Søren Nielsen
31-12-2016 13:15:48

Jeg er lejer af et erhvervslejemål. Vi havde indbrud hvorved et vindue blev brudt op, og ruden gik i stykker.
I min kontrakt står: " lejer har vedligeholdelsespligt der omfatter indvendige bygningsdele, herunder låse, nøgler, døre,dørhåndtag, ruder, beslag, cisterner og vandhaner. Der er også nævnt andre ting, men det er ikke vigtigt for mit spørgsmål.
Skal jeg betale for reparation af vinduet ?
Med venlig hilsen
Søren Kingo

Tina Høpfner
05-01-2017 11:06:10

Kære Søren

Udbedring af hændelige skader påhviler den, der har vedligeholdelsespligten. Hvis udbedringen kræver udskiftning af bygningsdele eller installationer, påhviler dette i udgangspunktet dog kun lejer, såfremt han ikke blot har vedligeholdelsespligten men også fornyelsespligten. Dette skal fremgå af kontrakten.

Ofte er der dog indeholdt glasforsikring i lejers indboforsikring eller i ejendommens forsikring, det bør derfor afklares med udlejer hvorvidt én af parterne har en forsikring der kan dække skaden.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
louise bruun-gazelleh
01-01-2017 08:39:50

Hej

Tak for en oplysende tråd. Jeg er netop fraflyttet et privat lejemål, hvor jeg har boet i 2 1/2 år. I lejligheden var en hel del indbyggede spots. De var alle gået i badeværelset, og det sidste røg kort før jeg opsagde lejemålet. I køkkenet gik det fint, men de spots der er i badeværelse vil ikke lyse efter indsætning af nye pærere (som de nye lejere fik af mig og har skiftet med). Så nu skal der nok en elektriker til og det kan blive dyrt. Hvem står for denne regning.
Der var også en gammel bordopvaskemaskine, som jeg ikke har brugt i et år da den var gået i stykker. Dette har jeg sagt i en mail til udlejer, som nu vl have at jeg skal betale noget af omkostningen på en ny(ca 1/4), det måske ok, men hvad er reglerne ?

Med venlig hilsen
Louise

Tina Høpfner
05-01-2017 16:24:05

Kære Louise

Svaret på dit spørgsmål afhænger for så vidt angår spots, indholdet af din lejekontrakt. Typisk pålægges lejer den indvendige vedligeholdelse hvilket også betyder udskiftning af eksempelvis spots.

Viser det sig at der er fejl ved spots i badeværelset, påhviler udbedring af fejlen i udgangspunktet udlejer, mm. fejlen kan henføres til din forsømmelse eller skyld i øvrigt. Udlejer vil skulle påse at spots virker. Indbefatter dette at hyre en elektriker der kan afhjælpe problemet, hæfter udlejer selv for udgiften hertil, mm. fejlen som ovenfor nævnt kan henføres til dig og din brug af spots/badeværelset.

Med hensyn til bordopvaskemaskinen er det på baggrund af dine oplysninger min vurdering at udlejer ikke kan pålægge dig hverken hel eller delvis udgift til reparation eller udskiftning heraf.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
louise bruun-gazelleh
05-01-2017 19:15:29

Kære Tina

Mange tak for svar. I min lejekontrakt står der blot et kryds ud for at jeg er ansvarlig for vedligeholdelsen.

Mvh Louise

Tina Høpfner
06-01-2017 09:50:37

Hej Louise

I så tilfælde er det min umiddelbare vurdering, at du ikke kan pålægges pligt til hverken helt eller delvist at fornye hårdehvidevarer.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Max Pedersen
04-01-2017 05:43:47

Hej

Vi har en stor rude i vores butik som er revnet flere steder efter stormen urd.
Udlejer mener at det skal jeg selv betale. Er det rigtigt?

Det startede med den fik et stort stenslag fra vejen for ca. 14 dage siden.
Men efter stormen er hele ruden revnet.

Vi har en standart kontrakt og der står ikke nævnt nogle særlige omstændigheder omkring vedligeholdelse.

Mvh Max

Tina Høpfner
05-01-2017 16:29:05

Hej Max

Jeg vil i det store hele gentage mit svar til Søren Nielsen, jf. tidligere i tråden.

Udbedring af hændelige skader påhviler den, der har vedligeholdelsespligten. Hvis udbedringen kræver udskiftning af bygningsdele eller installationer, påhviler dette i udgangspunktet dog kun lejer, såfremt han ikke blot har vedligeholdelsespligten, men også fornyelsespligten. Dette skal fremgå af kontrakten.

Ofte er der dog indeholdt glasforsikring i lejers indboforsikring eller i ejendommens forsikring, det bør derfor afklares med udlejer hvorvidt én af parterne har en forsikring der kan dække skaden.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Max
06-01-2017 03:21:38

Hej Tina

Hvad angår vedligeholdelsespligten så står lejer med den indvendige vedligeholdelse og udlejer med den udvendige vedligeholdelse.

Og som jeg læser det andre steder på nettet. Så står lejer kun for maling og andre småting indenfor. Mens udlejer står for stort set alt der går i stykker.

Med hensyn til forsikring har hverken jeg eller udlejer glasforsikring. Men den kan muligvis blive dækket som en stormskade.

Mvh Max

Tina Høpfner
06-01-2017 09:53:21

Hej Max

På baggrund af det du skriver er det min umiddelbare vurdering at det vil være udlejer der ender med at hæfte for betaling af ruden. I sidste ende vil spørgsmålet skulle afgøres ved domstolene, idet lejekontrakten ikke har taget konkret højde herfor.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Karin
05-01-2017 21:08:21

Hej
I min husleje kontrak står der at i lejen indgår skatter og afgifter pr 1/6 2016 høre renovation ikke under der .. Jeg har lige fået en regning på over 900 kr for renovation og genbrugsplads gebyr
Endvidere har jeg vær mdr betalt 215 kr til vandafløbnings bidrag og har senere fået en ekstra regning på kloakbidrag er det ikke det samme ??
Vh karin

Tina Høpfner
06-01-2017 09:57:10

Hej Karin

Det fremgår ikke af dit indlæg om du er privat lejer eller erhvervs lejer. Hvis der er tale om et privat lejemål må udgifter til renovation ikke opkræves udover den månedlige leje, og du er som lejer ikke pligtig at betale den fremsendte opkrævning.

Alle udgifter forbundet med lejers forbrug af vand kan udlejer kræve betalt af lejer udover lejen mod behørig fremlæggelse af dokumentation for forbruget/kravet. Jeg kan ikke svare i den konkrete situation, men vandafledningsbidrag og kloakafgift er normalt ikke det samme.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Patricia Pehrson
14-01-2017 16:40:11

Hej! Jeg har to spørgsmål, skal forsøge at gøre det kort.

Vi bor i helt nyt (2 år gammelt) rækkehus som vi lejer.

1. Huset er, som det ofte sker med nye huse, bygget meget tæt. Det betyder at her er enormt fugtigt. Vi skal lufte ud mange gange om dagen samt tørre vinduer og nogle steder på loftet af for vand. 2 store håndklæder er gennemblødte efter sådan en omgang. Der er en lille suger på badeværelset samt emhætte i køkkenet, som det eneste udsugning i huset. Vi er bange for høj varmeregning med al den udluftning og synes egentligt at der burde gøres noget da vi ser svamp i vindueskarmene på trods af vores store indsats. Hvordan kan vi forholde os? Udlejer mener bare vi skal lufte (endnu) mere ud.

2. Til lejemålet hører også et skur til cykler, barnevogne og lignende. Det er ikke bygget tæt til jorden så det har betydet at vi har mus i skuret. Vores dyre klapvogn er nu bidt i, dyre uldsoveposer, en autostol, værktøj og mere til er enten ødelagt eller hærget temmeligt meget. Kan vi kræve på nogen måde at udlejer får sluttet skuret tæt og Evt en skadedyrsbekæmper sendt ud? Og hvem skal dække skaderne på vores ejendele?

Mvh Patricia

Tina Høpfner
17-01-2017 08:33:10

Kære Patricia

ad. spørgsmål 1.
Det nævnte omfang af fugt, lyder for mig ikke som naturlig fugt som følge af nyt byggeri. Såfremt udlejer ikke reagerer på jeres henvendelser og igangsætter en undersøgelse af fugtniveauet i lejemålet, så vil jeg anbefale jer selv at rekvirere en professionel der kan komme og foretage en vurdering af indeklimaet, herunder luftfugtigheden samt årsagen hertil. Skyldes det jeres egen beboeradfærd kan I få gode råd til ændring heraf, og skyldes det forhold ved bygningen kan I sende rapporten til udlejer og bede ham gøre noget ved forholdene. Konkluderer rapporten at fugtighed skyldes boligens stand eller forhold relateret hertil bør udlejer godtgøre jer udgiften forbundet med undersøgelsen.

ad. spørgsmål 2.
Det er selvfølgelig ærgerligt, men i udgangspunktet kan I ikke kræve at udlejer skal bekoste at få skuret lukket. I kan bede udlejer om tilladelse til selv at få dette gjort. I bør dog sikre jer at tilladelsen gives skriftligt, og at I sikrer jer at udlejer i tilladelsen medgiver at der ikke skal retablering når I flytter. Mht. skadedyr så bør I kontakte kommunen, der kan sende en skadedyrsbekæmper ud.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Randi
03-02-2017 11:42:46

Hej
Står der noget i lejeloven om, man ikke må udleje et hus uden termoruder? det drejer sig ikke om at hele huset er enkeltglas, men èt vindue som vender ud mod en overdækket terrasse?

Tina Høpfner
06-02-2017 09:33:37

Hej Randi

Nej, lejeloven stiller ikke krav herom. Udlejers forpligtelser vedrørende lejemålet følger af lejelovens § 9, der lyder således:

"Udlejeren skal stille det lejede til lejerens rådighed i god og forsvarlig stand fra det aftalte tidspunkt for lejeforholdets begyndelse og i hele lejeperioden. På overtagelsestidspunktet skal det lejede være rengjort, ruderne skal være hele, og alle udvendige døre skal være forsynet med brugelige låse med tilhørende nøgler."

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Jørgen OLE Bundgaard
04-02-2017 13:47:25

Jeg har boet i lejligheden i 14 år sammen med min kæreste. Nu er sagen den at jeg er 78 år gammel men min kæreste kun er 64 år,
Nu spørgen jeg om hun kan komme med på lejekontrakten med sit navn da hun jo også vil føle sig sikrere hvis der sker mig noget " alvorligt " så vil lejer jo kunne smide hende ud af lejligheden.
Jeg har forespurgt udlejeren on hun kam komme på kontrakten, men det er ikke muligt siger han.
Er det rigtigt. Han tilbyder os en anden lejlighed ca 30 m2 mindre , så kan hun komme med på kontrakten
Har vi nogen mulighed for at få ændret hans synspunkt.
Jeg har på fornemmelsen at han vil have ps ud af lejligheden da jeg har sat den i stand da vi flyttede ind, så lejligheden er formodentlig den bedst e i ejendommen.
Venlig hilsen
Ole Bundgaard
Valdematsgade 33.1.th.
1665 København V

Tina Høpfner
06-02-2017 09:42:46

Hej Jørgen

Din samlever har i tilfælde af din død ret til at fortsætte lejeforholdet, idet hun minimum 2 år forud for dødsfaldet har haft fælles husstand med dig. Dette følger af lejelovens § 75, stk. 1 og 2, der lyder:

Stk. 1. Dør lejeren, har ægtefællen ret til at fortsætte lejeforholdet.

Stk. 2. Dør lejeren af en beboelseslejlighed uden at efterlade sig en ægtefælle, har en anden person, der i en periode på mindst 2 år umiddelbart forud for dødsfaldet har haft fælles husstand med lejeren, ret til at fortsætte lejeforholdet.

Af bemærkningerne til bestemmelsen fremgår endvidere, at den efterlevende indtræder i det bestående lejemål og fortsætter dette på uændrede vilkår og hæfter således også for restancer. Den fortsættende ægtefælles/lejers retsstilling er helt igennem den samme som den afdøde lejers.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Jannie
21-02-2017 21:42:46

Hej,

Hvis der ikke følger hårde hvidevarer med ved lejemål, og der kun kan sættes nedsunket kogeplade, emfang og integreret køleskab op, er der så regler om dette? Altså kan udlejer kræve at jeg som lejer køber så bestemte ting til lejemålet? Og hvad så ved fraflytning?

Tina Høpfner
27-02-2017 12:07:33

Hej Jannie

Udlejer kan ikke kræve, at du som lejer installerer hårde hvidevarer i lejemålet. Det følger dog naturligt såfremt et lejemål udlejes uden visse hårde hvidevarer.

Alt hvad du installerer i lejemålet tilhører dig og kan medtages ved fraflytning. Jeg vil dog altid anbefale, at du får udlejers godkendelse forinden installering, eksempelvis ved installering af vaskemaskine, opvaskemaskine m.v.

Tilsvarende er det min anbefaling, at du sørger for at beholde dokumentation for dit køb af hårde hvidevarer ved eksempelvis at gemme kvitteringerne herfor.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Jannie
08-03-2017 19:47:41

Det er alle hård hvidevarer dvs køleskab, keramisk kogeplade, emfang og indbygget ovn, samt opvasker og vaskemaskine der ikke medfølger, og skal jeg selv sørge for.

Desuden synes jeg at ha læst mig frem til at husleje ikke bør være så dyr pga hvidevarer ikke medfølger, men hvor meget bør det sættes ned ETc.?

Og tak for svar.

Tina Høpfner
16-03-2017 13:59:48

Hej Jannie

Der er ingen tvivl om, at der ved fastsættelsen af lejen skal tages højde for, at der ikke medfølger diverse hårde hvidevarer. Jeg kan ikke give et bud på hvor meget lejen i så fald skal udgøre eller nedsættes med, men du kan indbringe spørgsmålet for huslejenævnet i den kommune hvori lejemålet er beliggende. Sagen vil skulle indbringes med påstand om, at lejen er for høj i forhold til det lejedes værdi, og du bør ved indbringelse af sagen gøre opmærksom på at lejemålet er uden hårde hvidevarer.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Sanne
06-03-2017 20:24:27

Vi bor til leje i privat villa med 3 lejemål.
Udlejer har alle år opkrævet et månedligt beløb for renovation, men jeg kan læse mig frem til at det ikke er lovligt at opkræve særskilt fra huslejen.
I paragraf 11 har han skrevet at renovation deles ligeligt mellem de 3 lejemål.
Er det så lovligt når det står skrevet sådan i paragraf 11?

På forhånd tak :)

Tina Høpfner
16-03-2017 14:03:56

Hej Sanne

Det er korrekt at udlejer ikke må opkræve udgifter til bortskaffelse af renovation udover lejen. Det vil være ugyldigt selvom det måtte fremgå af lejekontraktens § 11, og du vil have krav på at få de betalte beløb betalt tilbage. Grundet forældelseslovens 3 årige frist, vil du dog alene kunne kræve tilbagebetalt beløb for de sidste 3 år.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Sanne
18-03-2017 12:13:01

Hej Tina,

Tak for dit svar.
Må vi så stoppe med at betale til renovation, eller skal vi afvente en form for afgørelse?

Mange hilsner
Sanne

Tina Høpfner
20-03-2017 07:58:40

Hej Sanne

Du kan i bund og grund blot stoppe med at betale, men jeg vil anbefale dig at indbringe spørgsmålet for huslejenævnet i den kommune hvori dit lejemål er tilknyttet. På den måde får du både huslejenævnets ord (afgørelse) herpå og formentlig vil nævnet også tage stilling til krav om tilbagebetaling.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Susanne Bahnsen
20-03-2017 22:57:26

Min mor opsagde lejlighed og aftalte udflytning til 14. Oktober 2016 og afleverede lejlighed samt nøgler til vicevært, aflæste varme og El samme dag og udvekslede underskrifter på aflevering. Det blev aftalt at hun skulle betale husleje indtil 15.november 2016. Nu vil boligselskabet have penge for El i perioden, 20. Oktober til 15. November. Kan de det? Er det korrekt at de gør det? Mvh Susanne

Tina Høpfner
24-03-2017 10:05:35

Hej Susanne

Det er korrekt at lejer hæfter for lejemålet frem til endelig frigørelsestidspunkt, herunder også nødvendigt forbrug af el, vand og varme samt eventuelle afgifter knyttet dertil.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Susanne Bahnsen
24-03-2017 12:06:36

Tak for svar. 😊 Der er så meget man ikke ved.
Mvh Susanne

René Overgaard Hultgreen
06-04-2017 13:33:58

Hej
Jeg er udlejer af et hus. jeg har derfor vedligeholdelse af ejendommen, ind og udvendig.

Hvordan skal jeg forholde mig hvis mine lejer ikke vil have at jeg kommer og vedligeholder huset udvendig. her tænker jeg på maling, slå græs, klippe hæk.m.m.

de mener det er chikane at jeg kommer der.

kan jeg bede dem rydde op på grunden, hvis de har 5 rummeter store træstammer liggende i haven. de har været der i over 1 år. de har også fået et stort læs jord i haven uden min tilladelse.

håber du kan hjælpe.

MVH René Overgaard Hultgreen

Tina Høpfner
06-04-2017 13:47:27

Hej René

Dit spørgsmål vedrører en meget konkret situation, og en besvarelse heraf er også afhængig, hvilken aftale der er indgået mellem lejer og udlejer, herunder særligt formuleringen af vedligeholdelsespligt m.v.

Du skal være velkommen til at kontakte mig på tlf. 46 14 59 15 for en uforpligtende drøftelse af din sag.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Anne Birkebæk
08-04-2017 22:53:22

Jeg synes, der bliver svaret utydeligt, når folk stiller spørgsmål om udvendig reparation og varsling. Men nu prøver jeg så, om jeg kan få et helt klart svar.
Vores nabo i et rækkehus udlejet af pensionskasse har fået stillet et stillads op, som er så bredt, at det står inde på vores grund både foran og bagved huset. Det værste er dog, at renoveringen betyder, at naboens facader har skullet renses på en måde, der har medført meget støvdannelse, så vores terrasse og møbler er dækket af et betragteligt lag hvidt støv, som vi iøvrigt ikke ved hvad indeholder. Vi har fået det at vide 3 dage i forvejen og pga. ferie lige på det tidspunkt ikke kunnet træffe de nødvendig afdækninger og fjernelse af møbler, vi gerne ville have gjort.
"Varslingen" er foretaget i en mail udsendt af beboerforeningens formand, som åbenbart har fået det at vide; men vi har intet direkte hørt fra administratoren, håndværkerne eller andre involverede i projektet. Er det i overensstemmelse med Lejeloven, fordi det foregår udvendigt? Det påstår administrator nemlig. Eller gælder Lejelovens §54 og 55 om mindst 6 ugers varsling også her? Det vil jeg gerne bede om et specifikt svar på.
Der er IKKE på nogen måde tale om uopsætteligt arbejde.
Med venlig hilsen
Anne

Tina Høpfnert
11-04-2017 11:20:47

Kære Anne

Idet vi i spørgsmål på hjemmesiden ikke har mulighed for at stille uddybende spørgsmål, og vi derfor ikke kan være sikre på, at sagen er fuldt oplyst, så må svar herinde nødvendigvis være af mere grundlæggende karakter, og således ikke med udgangspunkt i den konkrete situation.

Når det er sagt, så nævner du ikke hvorvidt du selv er lejer hos samme udlejer som din nabo. Udgangspunktet har formentlig fra udlejers side været, at renoveringen alene ville påvirke den berørte lejer, hvorfor I som udgangspunkt ikke er blevet varslet med 6 ugers varsel.

Såfremt jeres lejemål ikke er direkte berørt (her tænker jeg ikke på de gener I er underlagt), så er udlejer ikke pligtig at varsle jer. Der kan så blive tale om et erstatningskrav fra jeres side, men det følger af dansk rets almindelige regler for erstatning, og er som sådan ikke et spørgsmål der kan besvares via lejeretten.

Jeg beklager, at jeg ikke kan give dig det specifikke svar du søger, men en sådan besvarelse kræver flere oplysninger end dem du har givet i din mail. Du er dog, som jeg også har oplyst andre om i denne tråd, velkommen til at kontakte mig på tlf. 46 14 59 15 for en gratis og uforpligtende samtale om jeres specifikke situation.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Rikke
18-04-2017 11:16:58

Min datter har revet mit badeværelsesarrangement ned af vores væg (hun siger at hun har lænt sig over det, og så røg det ned), hvor der er stor stenplade på og vask ovenpå. Selve skabet er gået i stykker. Min indbo dækker ikke, da det er en del af lejligheden og sad fast på væggen. Udlejer siger, at deres bygningsforsikring ikke dækker da jeg selv skal stå for vedligeholdelse.
Er der virkelig intet der dækker?

Tina Høpfner
24-04-2017 10:44:10

Hej Rikke

Hvorvidt din indboforsikring dækker eller ej, kan jeg kun svare på ved en gennemgang af din forsikringspolice. Husforsikringen, hvilket typisk er den forsikring udlejer har tegnet, vil sjældent dække den situation du beskriver.

Der da er tale en skade påført lejlighedens møblement (fast inventar) af lejer, hans husstand eller andre, som lejer har givet adgang til det lejede, hæfter lejer for udbedring heraf, jf. lejelovens § 25, stk. 2.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
john Trøjborg
28-04-2017 20:49:31

Vi ejer en tofamiliesejendom, som vi snart skal bo i selv. Vores to lejere er derfor opsagt, med et års opsigelse, som lejeloven forskriver, hvilket de har accepteret. Vi er samtidig blevet opmærksom på at den ene lejer har drevet virksomhed fra lejemålet og brugt fælles kælderrum , trappeopgang samt fælles vaskerum til varelager for sit I/S webshop, samt opbevaring af motorsave og andet til brug for skovvirksomhed, uden vores vidende. Vi har derfor givet en skriftlig advarsel, med en frist på 14 dage til at ophøre med virksomhed samt yderligere 14 dage til fraflytning ved ophævelse af lejekontrakt, såfremt forholdet ikke bringes i orden, idet lejemålet i følge kontrakt udelukkende er til privat beboelse.
Det har affødt at lejer er blevet vred og vil nægte os adgang til fælles arealer samt trappeopgang. og ikke mener vi har ret til nøgler over hovedet. Vi mener vi er vicevært ansvarlige og har adgang, men selvfølgelig ikke til selve lejemålet. Den anden lejer er vred over at blive brugt af forurettede lejer som gidsel, idet de gerne vil have ham med på forbudet, hvilket han har nægtet.
Vi har købt nye vinduer til fælles kælderrum og vaskerum, som den vrede lejer mener vi ikke kan isætte. Skal de varsles? Det kommer ikke til at genere idet det vil tage mindre end en dag og vi sørger for rengøring efterflg. Vi har ligeledes opsat et skur i baghaven. En have de har adgang til men ikke vedligeholdsforpligtigelser over. Det vil de klage over, idet de mener sig ikke varslet. De bruger udelukkende haven som hundelufteplads og haven er efter deres indflytning blevet meget misligeholdt. Vi har problemer med deres hund, som de ikke samler efterladenskaber op efter i den fælles have. Vores anden lejer er dybt utilfreds med deres mangel på god opførsel. skal de have en skriftlig påtale og kan de opsiges også med den begrundelse. De truer med at flytte til deres forældre og bare lade lejemålet køre for at genere os. Må de det ?
Vi har haft udlejning i mange år og altid haft et fantastisk forhold til vores lejere og altid udbedret mangler og betalt fuld indskud retur, hvilket vi også har lovet disse lejere, samtidig med vi har lovet dobbelt indskud retur hvis de fraflytter inden 3 mdr. men respekterer deres opsigelse. De har åbenbart set sig vrede på os.
Hvordan står vi?

Med venlig hilsen
John Trøjborg

Tina Høpfner
01-05-2017 11:30:34

Hej John

Dit spørgsmål indeholder mange delspørgsmål, og jeg skal af hensyn til omfang af besvarelse venligst anmode dig om at kontakte vores kontor på tlf. 46 14 59 00 for en uforpligtende drøftelse heraf.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Kell Van
02-05-2017 12:54:08

Hvem skal sørge for rensning af tagrender i lejebolig.
Mvh.
Kell Van

Simon Mortensen
03-05-2017 16:28:28

Hej Kell.

Til besvarelse af spørgsmålet er det afgørende hvad der fremgår af lejekontrakten i forhold til udvendig vedligeholdelse.

Med mindre det er aftalt, at lejer skal varetage udvendig vedligeholdelse, så vil rensning af tagrender, sammen med øvrig udvendige vedligeholdelse, påhvile udlejer.

Det er generelt (med mindre andet udtrykkeligt er aftalt i lejekontrakten) udlejers pligt at holde det lejede forsvarligt ved lige, hvorfor ejendommen derfor skal fremstå i normalt pæn vedligeholdelsesstand, bla. mht. maling af vinduer, døre opgange mv.

Med venlig hilsen
Simon Mortensen
Simon Mortensen Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Torben Rønnengart
07-05-2017 12:23:29

Hvad skal jeg gøre ?

Den første februar kom jeg til at bore ind i et skjult kobberrør, da jeg skulle opsætte en hylde.
jeg opdager,det da min underbo ca en time efter banker på min dør og siger der kommer vand.
Klokken er nu ca 19.15 og viseværten kan først kontagtes dagen efter. Derfor kontaktes dansk skade service, fordi der henvisses til dem udenfor viseværtens åbningstider nede på opslagstavlen og der står man skal kontakte dem . m. tfl nr
De kommer kl 22.30 og skaden er nu ganske stor hos min underbo og de lukker for vandet til opgangen i højre side.
Jeg piller min hylde ned igen og tager ravpluks ud af vægen og med en lomme lygte kan jeg nu se at jeg har snittet et kobberrør, så det siver ud med vand. ( Når der åbnes for vandet )
Dagen efter kommer visevært og håndværker og river det meste af muren ned og får repereret hullet og en muger får muret væg op igen.

Regninger

1 dansk skadeservise tilkaldelse udenfor normaltid ca 4500,- kr
vvs firma 6500 kr
murer 8500 kr

maling har jeg selv udført.

Udlejer forlanger at jeg dækker samtlige omkostninger da man må regne med at der kan lægge skjulte rør og så er det mig som lejer der har handlet uforsættelig.

Jeg mener at det er en forsikringsskadesag som egendommens forsikring må dække. vi har ingen regler i vores husordensreglerom steder hvor der ikke må bores, kun hvilke tider der ikke må bores på.

jeg nægter at betale og en af fakturaerne er nu gået til inkasso.

Udlejer har meddelt at hvis jeg ikke betaler vil han ophæve lejemålet, da han mener jeg har handlet groft uforsvarligt.

Jeg har meddelt at alle håndværker og visevært sagde at dette er en forsikringssag, så jeg fatter ikke hvorfor man pludselig ikke vil dække
jeg har skrevet tilbage at han bliver nødsaget til at repetere loven og at det er hans forsikring der skal betale og hvis han opsiger mig på dette grundlag kommer han til at bruge fogded retten for jeg flytter ikke godvilligt.

Har boet i lejligheden i 25 år og der har aldrig før været problemer Hva gør jeg

Simon
08-05-2017 11:27:53

Hej Torben.

Tak for dit spørgsmål.

Udgangspunktet for hændelige skader der forårsages af lejer på det lejede, er at de er omfattet af lejers indboforsikring. Du bør derfor kontakte din forsikring hurtigst muligt for afklaring herom, idet tvisten måske den vej igennem kan løses uden yderligere retsskridt.

Ved sagens eventuelle videre behandling, herunder for afklaring af ansvaret, vil der være behov for en konkret juridisk vurdering med baggrund i en nærmere gennemgang af "historikken" og oplysninger omkring rørlægning i ejendommen. Herigennem vil det skulle afklares afklaret hvorvidt der kan siges at være handlet ansvarspådragende ved den konkrete handling der medførte skaden.

I forhold til de konkrete fakturaer, som du oplyser er gået til inkasso, skal du være opmærksom på at en bestridt fordring ikke må tages til inkasso med mindre indsigelserne er åbenlyst ubegrundede. Det er ikke min opfattelse, at kravet i denne sag kan tages til inkasso.

Udlejer er derimod til enhver tid berettiget til at udtage stævning for beløbet, med henblik på at få Rettens vurdering af sagen. Det vil derfor være afgørende, at du får gennemgået de nærmere omstændigheder med en rådgiver/advokat, for at sikre det videre forløb i sagen, herunder den eventuelle risiko ved en sag om udsættelse af lejemålet.



Venlig Hilsen

Simon Mortensen

Med venlig hilsen
Simon Mortensen
Simon Mortensen Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Torben rønnengart
08-05-2017 12:38:56

Tak for svaret
Den ene regning er netop blevet dækket af bygningsforsikring
Dansk skadeservice hævder stadigvæk at jeg som rekvirent skal dække de 4500
Under min mail til dansk skadeservice har jeg tidligere sagt til dem at det er op til udlejer og afgøre om jeg skal dække og at regningen derfor skal sendes til udlejer , så dit svar passer rigtig godt på det billede der foreløbig er og da forsikringen nu er begyndt at dække nogle af regningerne Tror jeg at det hele går i sig selv
Jeg har i hvert fald tænkt mig at fastholde at det er en forsikring sag
Jeg har kontaktet en advokat gennem min indbo forsikring
Han siger at vi først tager fat når der foreligger noget konkret fra udlejer

Kristian
10-05-2017 18:58:46

Hejsa, jeg bor hos privat udlejer og vil gerne opsætte en ekstra radiator. Mit spørgsmål er om dette går under min råde/installationsret som en "teknisk installation" Selve anlægget skal selvsagt tilsluttes af aut. VVS osv.
Men må jeg selv foretage alt udover dette?

På forhånd tak

Simon Mortensen
15-05-2017 09:54:41

Hej Kristian.

Opsætning af radiator er ikke omfattet af din ret til foretage sædvanlige installationer i dit lejemål.

Det vil derfor kræve en forudgående tilladelse fra udlejer, som jeg altid vil anbefale indhentes skriftligt til brug for senere dokumentation.

Det kan samtidig være en god ide, når dialogen med udlejer pågår, at afklare om senere reetablering skal ske for lejer eller udlejers regning.

Venlig hilsen
Simon Mortensen

Med venlig hilsen
Simon Mortensen
Simon Mortensen Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Sygeplejersken
13-06-2017 14:33:12

Hej.
Jeg har et spørgsmål vedrørende min udlejers ret til opsigelse.
Jeg bor til leje i et rækkehus hos en privat person, og vedkommende mener jeg kun har 3 måneders opsigelse (hans 18-årige søn vil have huset) og påstår at det har vi fordi han er forsikret i en boligforening.

Kan udlejer forsikre sig til en kortere opsigelsesperiode?
Det lyder helt galmathias i mine ører.
Håber på hurtigt svar.

Mvh.
Sygeplejersken.

Simon Mortensen
19-06-2017 14:07:55

Hej.

Opsigelse sker i udgangspunktet med 3 måneders varsel, men kan alene ske i forbindelse med lejers eventuelle misligholdelse af lejekontrakten, herunder eventuel manglende betaling.

Udlejer har endvidere mulighed for at opsige lejemålet med 1 års varsel såfremt han agter at benytte lejemålet til egen bolig. Denne betingelse kræver en reel hensigt til beboelse.

Der synes derfor ikke, med baggrund i din beskrivelse, at foreligge grundlag for at du kan opsiges med 3 måneders varsel.

Ovenstående er naturligvis med forbehold for ikke at være bekendt med den fulde historie og i øvrigt uden at have nærmere kendskab til indholdet af lejekontrakten.

Måtte der være spørgsmål til ovenstående er du velkommen til at kontakte mig.


Med venlig hilsen

Simon Mortensen

Med venlig hilsen
Simon Mortensen
Simon Mortensen Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Nina
19-06-2017 13:42:12

Hej med jer.

Jeg har lige et spørgsmål angående den indvendige vedligeholdelse. I paragraf 11 i vores kontrakt står der følgende:

"Lejer skal endvidere vedligeholde wc-kummer, cisterner, vaskekummer, kogesektion, ovn, køle/fryseskab, hvidevarer og lignende installationer. Hvis lejeren ikke opfylder pligten inden 8 dage efter, at udlejeren har opfordret ham til det, kan denne lade istandsættelsen foretage for lejerens regning. Udgiften betragtes som pligtig pengeydelse i lejeforholdet."

Grunden til jeg spørger er at vores udlejer først sagde at de ville udskifte vaskemaskinen grundet dens alder, da jeg ringede omkring reparation, men jeg sagde så selv, at det vist ikke var nødvendigt, da det bare var pumpelåget der var knækket af, så man ikke kunne komme til at tømme pumpen. Da reparatøren kom ud, sagde han så, at det hele var kalket til og det krævede en reparation som vi som lejer selv skulle betale for. Vi har boet der i 4 år, og maskinen er fra 2008. Derfor vil jeg høre om vi har en sag i forhold til maskinens alder, eller om vi bare må æde den udgift på en ældre maskine (der ifølge leverandøren har en levetid på 8-12 år)? Og er det så igen os der skal betale for en helt ny maskine eller er det udlejer?

Håber I kan hjælpe :-)

Simon Mortensen
03-07-2017 10:16:05

Kære Nina.

Udgangspunktet for pligten til vedligeholdelse er, at der skal foretages de nødvendige løbende tiltag for at aktivet holdes ved lige.

Hvis vaskemaskinen skal skiftes som følge af normalt slid og ælde, og ikke som følge af manglende vedligeholdelse, er det ikke min opfattelse at i skal afholde udgiften til fornyelse.

Normalt vil det skulle fremgå eksplicit af lejekontrakten, hvis lejer udover pligt vedligeholdelse, også er forpligtet til at forny.

Med venlig hilsen
Simon Mortensen
Simon Mortensen Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Ole
29-06-2017 14:34:49

Tak for en meget informativ "brevkasse".
Som (kommende) udlejer af den ene lejlighed i en tofamiliers ejendom kommer jeg i tvivl.
Skal der opsættes en vandmåler for at kunne opkræve a conto vand/varme, som vi hidtil har delt ligeligt med tidligere ejer af lejligheden.
Eller er vi "nødt til" at lægge dette som en del af huslejen.
Og hvordan gør man så lige det.
Jeg bebor selv den anden lejlighed og har gjort det en årrække.

Simon Mortensen
03-07-2017 11:57:08

Hej Ole.

Det er en betingelse for opkrævning af a conto vand, at der er opsat selvstændige målere for lejemålet.

Alternativet til a conto opkrævning er, at indeholde vand i den fastsatte leje.

Det indebærer imidlertid en vis risiko, idet det kan være vanskeligt at estimere hvad forbruget hos en given lejer måtte blive. Det kan endvidere være særdeles vanskeligt senere at hæve lejen for at korrigere for eventuelt merforbrug.

Min anbefaling vil derfor klart være, at der opsættes selvstændige målere så der kan opkræves a conto.

Med venlig hilsen
Simon Mortensen
Simon Mortensen Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Ole
05-07-2017 10:03:59

Hej Simon
TAk for hurtigt svar.
Lige lidt i tillæg.
gælder det også for aconto varme eller kan det køres fælles (med aconto)?
Jeg har "læst" at hvis udlejer opkræver vand/varme som en del af leje så er udlejer skattepligtig heraf. Altså hvis jeg sætter leje til eksempelvis 3.000 kr og vand/varme til 1000 så er det skattepligtige beløb reelt 4.000.
Er det korrekt? Det vil jo være endu et argument for at have a conto (og dermed individuelle målere).
mvh
Ole

Simon Mortensen
24-07-2017 12:11:29

Hej Ole.

Jeg vil mene at det snarere er et spørgsmål om at kunne dokumentere hvad der er driftsudgifter og hvad der er leje, idet du ikke beskattes af driftsudgifterne. Du er velkommen til at kontakte mig for en nærmere drøftelse.

Med venlig hilsen
Simon Mortensen
Simon Mortensen Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
ole
31-07-2017 19:43:26

TAk for svar Simon
Tror jeg har fanget den med skat.
Lige et par tillægsspørgsmål.
1:
kan man senere installerer vandmålere hvis man nu ikke kan blive enige?

2:
Med kun den ene lejlighed udlejet i vores tofamilie hus og ikke andre udlejninger, hvordan er vi så stillet mht til den nye lejelov.
VI vil selvfølgeligt afholde indflytningsforretning efter senest 14 dage.
Men hvad med f.eks. indvendig vedligeholdelse, og udbedring ved fraflytning. KAn man skrive at lejer har ansvar for invendig vedligeholdelse, samt skal aflevere i samme stand.
Og vi har tænkt os at indføre en 3 års begrænsning i første omgang, da vi påtænker at sælge/selv bruge lejligheden. Er det et problem?
Jeg er rimeligt med på den gamle lejelov, men er lidt usikker på hvad en nye betyder for vores situation med tofamiliehus etc.
mvh
Ole

Ps. Jeg er meget imponeret over den viden der er samlet sammen på jeres sider om leje/udleje - men de ligger lidt spredt. En samling kunne være rigtigt givtigt for mange tænker jeg

Tarek
09-08-2017 13:22:20

Hej Tina

Jeg udlejer en lejlighed, og udlejer har netop sendt mig et billede af en radiator der er "faldet" ned fra væggen. De mener at det er udlejers pligt at reparere denne, da den ikke er er inkluderet i indvendig vedligehold. Jeg mener omvendt at radiatoren er faldet ned pga. uhensigtsmæssig brug og er blevet belastet på en måde så den er gået fri af væggen.

Hvem skal betale?

Simon Mortensen
17-08-2017 10:59:19

Hej Tarek.

Det vil til enhver tid være udlejers bevisbyrde, at godtgøre at lejer har påført skade på lejemålet.

Udgangspunktet er derfor, at du som udlejer skal betale for de ting der måtte "gå i stykker" og ikke er omfattet af lejers vedligeholdelses pligt, med mindre du kan bevise at forholdet skyldes lejers skade.

Det kan være vanskeligt at løfte den bevisbyrde, og praktisk vil det skulle ske ved syn og skøn af en uvildig under en retssag.

Du er velkommen til at kontakte mig for nærmere drøftelse om nødvendigt.

Med venlig hilsen
Simon Mortensen
Simon Mortensen Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Pernille Jakobsen
11-08-2017 01:22:38

Kære Advodan
Jeg bor til leje i en ejendom ejer af en pensionskasse.
Vi fik i uge 16 opstillet stillads på facaden med henblik på facaderenovering. Varslingen var efter lejeloven og vi blev gjort opmærksomme på at det forventedes færdiggjort efter 6 uger.
Jeg har nu rykket og rykket og får nu besked om de formentlig er færdige i uge 37!!
Stilladset forringer vores lejemål betragteligt da det er 'pistol-lejligheder' og stilladset er for alle opholdsrummene, hvilket gør det meget mørkt og indelukket. Vi kigger lige ind i plastik hvor vi ellers ville have udsigt over København.
Det har som I kan regne ud stået der hele sommeren.
Har vi noget mulighed for at kræve nedsættelse i huslejen eller er en sådan 'forsinkelse' hvad man måtte forvente??
Mvh,
Pernille

Simon Mortensen
17-08-2017 10:55:15

Hej Lise.

Ud fra det oplyste er det ikke min umildbare vurdering, at i vil være berettiget til lejenedsættelse.

Udgangspunktet vil være at jeres brugsret til lejligheden ikke er indskrænket, uanset den visuelle nedsættelse af udsigten.

Forsinkelsen kan kun "udfordres" hvis den ikke er sagligt begrundet - altså at forsinkelsen skyldes sjusk eller at man simpelthen ikke har prioriteret at få gjort det færdigt. De forhold vil være særdeles vanskelige at få frem i lyset, hvorfor min vurdering er som anført ovenfor.

Med venlig hilsen
Simon Mortensen
Simon Mortensen Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
lisa
15-08-2017 00:59:09

jeg bor til leje hos en privat udlejer og jeg skal flytte den 15 september og jeg betaler 550 til varme og vand til min udlejer , dem betaler sammenlagt på hans egen konto, men kan han snyde mig hvis jeg ikke får papir på hvor meget jeg har brugt i varme og vand igennem et år ? ren husleje er på 4400 og varme og vand er på 550 pr måned

Simon Mortensen
17-08-2017 10:46:37

Hej Lisa.

Din udlejer er forpligtet til, at udarbejde vand- og varmeregnskaber så det fremgår hvad du har forbrugt.

Undlader han dette, kan man som lejer undlade at betale fremtidige aconto beløb, og for tidligere indbetalte beløb vil der kunne udtages stævningen om tilbagebetaling.

Det er imidlertid vanskeligt at sige, om det rent økonomisk vil kunne betale sig, da det vil afhænge af størrelsen af kravet og konkrete procesovervejelser.

Med venlig hilsen
Simon Mortensen
Simon Mortensen Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Anne
17-08-2017 22:01:41

Jeg har en lejekontrakt hvoraf det fremgår at den husleje jeg betaler er inkl. vand og varme. Dette er jeg siden hen blevet klar over at man ikke kan, men det er nu engang den lejekontrakt jeg har. Der er siden kommet en ny ejer, dvs. ny udlejer, som nu kræver aconto bidrag for varme udover den i forvejen fastsatte husleje som er inkl. vand og varme. Kan/må han det? Så vidt jeg har forstået vil huslejen skulle nedsættes det tilsvarende - eller gælder dette kun for vand?

På forhånd tak.
Mvh Anne
På forhånd tak.

Mvh Anne

Simon Mortensen
05-09-2017 13:03:25

Kære Anne.

Det er korrekt, at der i lejeloven er forbud mod at indeholde varme i huslejen. Vand må derimod gerne være indeholdt i lejen. Din udlejer er derfor berettiget til at varsle opkrævning af aconto betalinger til forbrug af varme.

Spørgsmålet om hvorvidt du i så fald kan kræve lejen nedsat, idet det af din lejekontrakt fremgår at der i lejen er indeholdt betaling for varme, vil skulle afgøres af huslejenævnet eller alternativt domstolene, idet lejeloven ikke specifikt indeholder regler herom.

Venlig hilsen
Simon

Med venlig hilsen
Simon Mortensen
Simon Mortensen Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Stine
31-08-2017 00:29:57

Hej!

Jeg er lidt i tvivl om jeg gør noget forkert.

Jeg har en lejlighed udlejet, i den forbindelse har jeg de sidste 3,5 år haft den udlejet med forbrug, altså inkl. vand og varme, de betaler selv el.
Der er ingen særskilt aconto til dette.

Nu spørger de så ind til, om de skal have penge retur i forbindelse med vand og varme.

Jeg har altid selv boet til leje på den måde og har aldrig fået andet end el retur, medmindre jeg havde betalt aconto forbrug - det gør de vel at mærke ikke, jeg leverer varme og vand og sørger for afregning heraf.

Hvad er lovgivningen på dette område?

God dag og tak for hjælpen.

Vh. Stine

Simon Mortensen
05-09-2017 13:06:37

Hej Stine

Der er i lejeloven forbud mod, at der i lejen kan indeholdes udgifter til forbrug af varme. Vand derimod må gerne indeholdes i lejen.

Det betyder, at du som udlejer skal opkræve forbrug af varme på baggrund af individuelle målere, efter bruttoetageareal eller rumfang.

Det følger af lejelovens § 37, stk. 6, at skal en udgift, der hidtil har været indeholdt i lejen, fremover indgå i et forbrugsregnskab, nedsættes lejen samtidig med et beløb, der svarer til det, der var indeholdt i lejen. Noten hertil nævner dog alene vand og køling. Der er i loven således ikke specifikt krav om tilbagebetaling, og såfremt lejer og udlejer ikke kan blive enige herom skal spørgsmålet afgøres af huslejenævn eller domstolene.

Med venlig hilsen
Simon Mortensen
Simon Mortensen Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Emil
31-08-2017 17:08:32

Hej. Jeg er lejer af en privatperson. Jeg skriver ang.
Jeg har fået nogle skader over tid. Det drejer sig om kraftig skimmelsvamp!/ fugt.
Jeg havde en teknikker ude sammen med min udlejer
Han påpegede så hvad der skulle laves, men det kunne jeg god se på min udlejer, at det kommer ikke til at ske ved mindre jeg presser på.
Hvad gør jeg???
Jeg er blevet meget syg af det indtil videre!
På forhånd tak
Vh. Emil

Simon Mortensen
05-09-2017 13:07:55

Hej Emil

Din udlejer har pligt til at handle hvis der er konstateret fugt og/eller skimmel i lejemålet.

Nægter udlejer dette er du berettiget til at hæve lejeaftalen som følge af udlejers misligholdelse.

For så vidt angår skader helbredsmæssige som tingsmæssige, kan et krav herom rettes mod lejer. Det skal dog nævnes at det er dig der har bevisbyrden for skaderne.

Med venlig hilsen
Simon Mortensen
Simon Mortensen Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Emil
05-09-2017 14:52:53

Mange tak.
Hvor ville det være bedst at søge hjælp henne.

Simon Mortensen
05-09-2017 15:04:54

Hej Emil.

Du er meget velkommen til at kontakte mig for en uforpligtende snak om sagen.

Med venlig hilsen
Simon Mortensen
Simon Mortensen Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Martin
24-09-2017 14:59:57

Hej Advodan

Jeg har en lejlighed, som jeg skal leje ud da jeg skal til udlandet og arbejde.
Da jeg ikke vil beskattes i Danmark i den periode jeg bor i udlandet, skal lejligheden (jævnfør skatte lovgivning) som minimum være udlejet i 3 år.

Hvis jeg tidsbegrænser lejeperioden til 3 år, vil jeg gerne være sikker tidsbegrænsningen holder stik og lejeren ikke kan blive boende, da lejligheden ønskes sælges når tidsbegrænsningen udløber.

Hvad skal jeg være opmærksom på i denne situation?

Martin


Simon Mortensen
11-10-2017 13:57:35

Hej Martin.

Netop udstationering i udlandet, er en anerkendt undtagelse til lejelovens udgangspunkt om uopsigelighed.

Du skal således blot sikre, at det af lejekontraktens § 11 klart og tydeligt fremgår, at lejemålet er tidsbegrænset, og hvornår tidbegrænsningen udløber.

Du kan for en god ordens skyld ligeledes sørge for, at det af samme sted fremgår, at tidsbegrænsningen skyldes udstationering.

Med venlig hilsen
Simon Mortensen
Simon Mortensen Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Alan Hansen
25-09-2017 14:48:25

Hvad er den jurdiske definition af, og hvad er omfattet udvendig vedligelse af vinduer vs indvendig vedligeholdelse af samme i en ejerforening, særlig når det af de tinglyste vedtægter fremgår, at Ejerforeningen står for den udvendige vedligeholdelse af vinduer.

Skal udvendig vedligeholdelse af vinduerne forstås som: maling af den ydre vinduesramme og vindueskarm (et vippe vindue har en fast udvendig karm, som er monteret i væggen, mens vinduets ramme er den bevægeligdel, som kan åbnes) - udskiftning af beskadiget rude, gummilister, betjeningshåndtag og åbningsmekanik, greb til at betjene vinduet m.fl.?

Mens indvendig vedligeholdelse for en ejerlejlighed kun kan omfatte pudsning af vinduerne og holde afdækningstræet omkring vinduet i pæpn stand?

Eller hvor går grænsen mellem udvendig og indvendig vedligeholdelse af vinduer i en ejerforening?????

Simon Mortensen
11-10-2017 13:53:04

Hej Allan.

Lejeloven regulerer ikke anliggender i andels- og ejerlejlighedsforeninger.

Dit spørgsmål vil skulle besvares ud fra hvad der er aftalt, og hvad der er praksis i ejerforeningen.

Udvendig vedligeholdelse vil normalt omfatte maling og eventuel udskiftning af vinduer som fælles løsning, hvor udskiftning af enkelte vinduer normalt vil være ejers egen udgift.

Der kan dog sagtens være aftalt andet i de enkelte foreninger, men forholdet er ikke være reguleret af lejeloven.

Med venlig hilsen
Simon Mortensen
Simon Mortensen Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Alan Hansen
11-10-2017 15:27:08

Hey Simon,

Der må da eksistere et eller andet sted i den juridiske litteratur eller fra retslige afgørelser i boligretten, hvorledes tolkningen af hvor grænsen går mellem udvendig og indvendig vedligeholdelse af vinduer?

Den advokat , som oprindelihg har skrevet vedtægterne til ejerforeningen, må da have været klar over dette, eftersom han deler disse op i hhv. Indvendig og udvendig vedligeholdelse af vinduer. Han har måske tænkt på principperne i lejeloven.

Kan du evt henvise til nogle afgørelser i boligretten omkring dette emne, og hvor boligretten forholder sig til dette emne?

Simon Mortensen
13-10-2017 09:28:08

Hej Alan.

Som anvist ovenfor vil udvendig vedligeholdelse normalt omfatte maling og eventuel udskiftning af vinduer som fælles løsning.

Du er velkommen til at kontakte mig for en nærmere drøftelse om nødvendigt - tlf. 30 78 87 45

Med venlig hilsen
Simon Mortensen
Simon Mortensen Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Thomas Hauge
27-09-2017 18:45:21

Vi har netop modtaget et brev fra vores udlejer med tre måneders varsel om huslejeforhøjelse efter lejelovens paragraf 47. Vores nuværende husleje er på kr. 3.987,- og hæves med 563,- til i alt kr. 4.546,- pr. måned. Vi har siden vi flyttede ind klaget over, at der siver gammel nikotin frem i køkkenskabe og ved vinduer, samt at ventilationen på badeværelset er utilstrækkelig, med mug-dannelse til følge. Udlejer har ikke udbedret dette. Jeg mener derfor det er helt i skoven med en stigning begrundet i det lejedes værdi. Hvad tænker du? Mvh Thomas

Simon Mortensen
11-10-2017 14:02:37

Hej Thomas.

Jeg kan ikke konkret tage stilling til de konkrete mangler og deres betydning for lejens størrelse.

Men såfremt I ikke kan anerkende en huslejestigning, skal i sørge for at gøre indsigelse overfor huslejestigningen, skriftligt, og hurtigst muligt.

Udlejer er herefter forpligtet til, at indbringe sagen for huslejenævnet såfremt udlejer ønsker at fastholde huslejestigningen. Huslejenævnet vil herefter behandle sagen.

I skal naturligvis sørge for, at gøre huslejenævnet opmærksom på de omtalte mangler idet de kan have direkte indflydelse på fastsættelse lejens størrelse.


Med venlig hilsen

Simon Mortensen.

Med venlig hilsen
Simon Mortensen
Simon Mortensen Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Anonym
29-09-2017 13:11:37

Hejsa.

Vi har udlejet vores hus i en begrænset periode. Mit spørgsmål går på, hvad man gør, hvis lejer flytter efter udløb, har ødelagt huset og man så ikke kan få fat i dem.
De svarer ikke og er flyttet til udlandet f.eks.

Man kan modregne depositum, men hvis dette ikke er nok, er man så sikret resten til forbedringer?

Vh. Anonyme

Simon Mortensen
11-10-2017 14:08:37

Hej Anonym.

Til trods for at lejer eventuelt er fraflyttet uden nærmere orientering, er det vigtigt at i sørger for at overholde samtlige frister vedrørende fraflytning mv.

I har en udvidet forpligtigelse til at forsøge at finde lejerne, herunder eventuelt ved at kontakte folkeregistret for nærmere oplysning om deres nye adresse.

Det er afgørende at i kan dokumentere, at i har foretaget jer rimelige bestræbelser på at kunne finde lejerne, ligesom det er vigtigt at i kan dokumentere de mangler i gør gældende var til stede i lejemålet ved fraflytningen.

Såfremt omkostning til udbedring af mangler, overstiger det indbetalte depositum, er eneste mulighed for at inddrive de resterende udgifter, at indlevere stævningen via civilt søgmål. Det er naturligvis betinget af, at i kan finde frem til lejerne.

I skal være opmærksom på forældelsesreglerne, herunder en 3 årig forældelse for almindelige fordringer. Denne forældelsesfrist kan udsættes hvis man kan dokumentere at lejerne ikke har været til at lokalisere, men igen kræver det at man i videst muligt omfang har foretaget de nødvendige bestræbelser på at finde frem til lejerne.

Med venlig hilsen
Simon Mortensen
Simon Mortensen Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Mette
04-10-2017 15:08:12

I forbindelse med udlejning af et hus hvor der i lejekontrakten er aftalt at udlejer står for istandsættelse ved fraflytning. Har udlejer så pligt til at bestille professionelle håndværkere til at udføre dette arbejde, eller kan udlejer selv istandsætte og herefter opkræve for materialer + timeløn til udlejer for at istandsætte af det indbetalte depositum?

Hvor meget omfatter "almindeligt slid og ælde". Jeg antager at udlejeren kan kræve at få malet alle vægge i huset, hvor der enten skal spartles eller hvor der fx er kommet misfarvninger på væggene.
Kan man også kræve at gelænder på en trappe og dørkarme/lister males, hvis disse fx er skrammet eller ved misfarvninger? Eller anses netop dette fx skrammer på dørkarme og lister som almindeligt slid og ælde?

Det udlejede hus var fuldstændig istandsat ved indflytning.

Simon Mortensen
12-10-2017 13:07:31

Hej Mette.

Der er intet krav om at istandsættelse skal ske ved professionelle håndværkere. Istandsættelse kan således godt foretages af udlejer selv, med opgørelse af forbrugt tid og materialer. Dog må beløbet naturligvis ikke overstige hvad en det ville koste at få en professionel til at udføre det samme arbejde.

Udgangspunktet for normal istandsættelse vil være maling og hvidtning af vægge og eventuelt lofter om nødvendigt. Omkostninger til istandsættelse af øvrige forhold kan derfor kun pålægges lejer, hvis der er tale om misligholdelse.

Afgrænsningen mellem slid og ælde, som udlejeren skal tåle, og decideret misligholdelse som kan kræves erstattet af lejer, beror på en konkret vurdering af forholdene. Udgangspunktet vil være en vurdering af om omfanget af eventuelle hakker/ridser er større end hvad der følger af normal og almindelig påpasselighed ved brug af lejemålet. '

Vh. Simon Mortensen

Med venlig hilsen
Simon Mortensen
Simon Mortensen Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Peter Kristensen
06-10-2017 22:52:33

Hej.
Mine forældre har boet samme sted i over 12 år.
De fik for ca. 3 år siden udskiftet indbygningsovnen, da den var defekt.
For ca. 1,5 md. siden, blev den udskiftet, da hele bagsiden incl. propellen var fuldstændig rustet væk, og bagpladen faldt ned, fordi nitter/skruer der holdt den på plads var tæret væk.
Den bliver selvfølgelig kun brugt til at lave mad, og når der spildes, bliver det rengjort når ovnen var kold.
I går modtog min mor en opkrævning på 5.500 kr som pålægges huslejen de næste 3 mdr. for en ny ovn, pga. misligholdelse, og som de skrev 'Deres budget er ikke beregnet til at udskifte ovnen så tit'
Jeg vil mene regningen må betales af boligselskabet, og ikke af min mor, da hun har brugt ovnen til det den er beregnet til: At lave mad!
Og i så fald, at hun skal betale regningen, så burde hun have dette fortalt inden udskiftningen, som tog lidt over en uge fra de meldte det til selskabet, til den blev udskiftet.
Og hun burde da have valget til selv at vælge en ovn, og ikke en de 'pådutter' hende.
Har jeg ikke ret i dette?
Boligselskabet står i kontrakten til at eje køleskab, komfur mv. og det er et krav at de er der ved fraflytning.
Jeg vil skrive en klage til selskabet, og evt. inddrage LLO hvis de fastholder kravet.
Samtidig vil jeg kræve, at de ikke opkræver denne merudgift før et evt. retslig afgørelse foreligger. Kan jeg ikke kræve dette?
Jeg vil gerne høre din mening, og anbefalinger til hvilke skridt vi skal tage.

På forhånd tak, og hvor er det rart man som menig kan spørge en advokat om disse problemer man bakser med, tak for denne mulighed.

Peter Kristensen
06-10-2017 22:54:03

Jeg glemte lige..
Du må gerne skrive de paragrafer jeg kan henvise til, i en klage over deres afgørelse, tak.

Simon Mortensen
11-10-2017 14:13:57

Hej Peter.

Udskiftning af hårde- hvidevarer påhviler udlejer med mindre andet fremgår af lejekontrakten.

Udlejer kan kræve udgiften opkrævet hos lejer, såfremt behovet for udskiftning skyldes misligholdelse fra lejers side.

Det er udlejer der har bevisbyrden for at der er tale om misligholdelse.

I skal naturligvis gøre opmærksom på jeres indsigelser, med de af dig allerede anførte begrundelser, herunder at I ikke finder der er tale om misligholdelse fra din mors side.

Fastholder boligselskabet kravet, bør sagen indbringes for beboerklagenævnet for deres stillingtagens hertil.


med venlig hilsen

Simon Mortensen

Med venlig hilsen
Simon Mortensen
Simon Mortensen Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Pia Harridsbo
12-10-2017 17:06:40

Jeg har lejet en ejerlejlighed med altan. I de 2 år jeg har boet her har jeg været plaget af græsfluer . Umuligt det halve af året at benytte den plus ikke kunne åbne vinduer da græsfluerne sad i vinduesrammerne. Udlejer har intet gjort for at hjælpe mig. Men nu efter vi har fået ny bestyrelse har der været en fra et skadedyrsfirma og sprøjtet. Men ude på altanen er der nu tusinder af døde fluer overalt. Gulv,vægge og loft. Der venter mig et større rengøringsarbejde. Men er det egentlig min opgave ? Hvem har egentlig pligten til at holde altanen ? Det er mig der har vedligeholdelsespligten indvendigt. Med venlig hilsen og tak

Simon Mortensen
23-11-2017 12:32:11

Kære Pia.

Uden at kende sagens omfang nærmere vil jeg mene, at du i den givne situation har vedligeholdelsespligten ift. rengøring af altanen. Forholdet vil, uanset de lidt særlige omstændigheder, være at betragte som rengøring.

Med venlig hilsen

Simon Mortensen

Med venlig hilsen
Simon Mortensen
Simon Mortensen Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Nanna Wulff M.
27-10-2017 20:33:07

God aften.

Har siden dec. 2001 boet til leje i et lille byhus. Jeg betaler direkte til vand, varme og el. Indtil for nylig har jeg betalt til renovation og stigning af samme over huslejen. Det skal jeg ikke. Gjorde udlejer opmærksom på dette. Hørte intet!

Så steg betalingen til renovation. Udlejer gjorde gældende, at jeg skulle betale for renovation. Jeg nægtede og gjorde samtidig opmærksom på at renovation skal indeholdes i huslejen. Jeg nævnte regler og paragraffer i Lejeloven etc., etc.

Nu bliver jeg, via en advokat, truet med opsigelse af mit lejemål ifølge § 93 stk. 1., hvis ikke jeg betaler indenfor 14 dage. Jeg mener ikke, at udlejer kan opsige lejemålet. Kan udlejer det?

Har altid betalt leje til tiden. Kan ikke se, at der er noget for udlejer at hænge mig op på. Jeg er 71 år gammel.

Har samlet alle papirer og tænker nu at det bedste er at henvende mig til Huslejenævnet.

Første spørgsmål: kan udlejer ophæve mit lejemål pga. ovenstående?
Anden spørgsmål: er det en god ide at henvende mig til Huslejenævnet?

Med venlig hilsen
Nanna

Simon Mortensen
23-11-2017 12:37:47

Kære Nanna.

Jeg vil klart opfordre dig til at gå til huslejenævnet med den aktuelle sag.

I forhold til opkrævning af renovation, kan denne godt opkræves som indeholdt i lejen. Det udlejer ikke må, er at opkræve betaling for renovation selvstændigt og således udover lejen.

Har udlejer opkrævet renovation ud over lejen, og er det denne opkrævning du har nægtet at betale, kan lejemålet ikke ophæves. En eventuelt Foged bør på eget initiativ påse forholdet, men for en sikkerheds skyld vil jeg anbefale at du indbringer sagen for huslejenævnet.

Med venlig hilsen

Simon Mortensen

Med venlig hilsen
Simon Mortensen
Simon Mortensen Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Nanna Wulff M.
23-11-2017 14:24:07

Kære Simon.

Tak for dit svar. Sagen er i Huslejenævnet og jeg afventer hvad der sker.

Med venlig hilsen

Nanna

Inger Frilev
31-10-2017 14:56:28

Vi ejer en ejerlejlighed i en ejendom med 3 lejligheder i alt, hvor de 2 øvrige ejes af samme person. Alle lejligheder udlejes og der skiftes ofte lejer i den anden ejers 2 lejligheder.

Det medfører skader på maling m.v. i opgangen ved ind- og udflytning og mit spørgsmål er, hvem der skal betale for udbedring af disse skader.
Er det ejerforeningen, eller hæfter udlejer for skaderne og kan han modregne i depositum hos lejerne?

Simon Mortensen
23-11-2017 12:40:34

Kære Inger.

Skader som påføres opgangen af 3. mand, uanset hvem dette måtte være, kan naturligvis kræves betalt at den som har forsaget skaden.

Det afgørende er derfor alene om man kan løfte bevisbyrden for at skaderne er fremkommet som følge af de konkrete personers gøren og laden.


Med venlig hilsen

Simon Mortensen.

Med venlig hilsen
Simon Mortensen
Simon Mortensen Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Rikke Hejn
09-11-2017 10:31:59

Hej,

Hvis vi har et lejemål hvor den person som står på lejekontrakten flytter til udlandet og lader en anden person bebo lejligheden (uden fremlejekontrakt etc.) og denne person ikke betaler husleje og som følge deraf gerne vil have personen udsat af lejemålet. Hvordan skal vi forholde os hertil.

Simon Mortensen
23-11-2017 12:43:29

Kære Hejn.

Det vil til enhver til være den på lejekontrakten anviste lejer der er ansvarlig for lejemålet, herunder betaling mv.

En udsættelse/ophævelse skal derfor ske overfor ham/hende.

Med venlig hilsen

Simon Mortensen.

Med venlig hilsen
Simon Mortensen
Simon Mortensen Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Rikke Hejn
23-11-2017 13:03:23

Hej,

Hvordan skal sagen kunne forkyndes overfor lejer når denne er flyttet til udlandet.

Simon Mortensen
23-11-2017 13:07:12

Kære Rikke.

Svaret vil være lidt mere omfattende end hvad der kan klares over skrift her, men du er velkommen til at kontakte mig for en nærmere drøftelse.

Udgangspunktet er dog, at hvis han fortsat har adresse i lejligheden, kan påkrav mv., fremsendes hertil med retlig virkning.

Med venlig hilsen
Simon Mortensen
Simon Mortensen Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
rikke hejn
23-11-2017 13:11:15

Lejer er ifølge cpr udrejst

Simon Mortensen
23-11-2017 13:16:41

Hej Rikke.

Hvis lejer fraflytter det lejede i utide uden aftale med udlejer, eller hvis lejeren helt eller delvis overlader brugen til lejemålet til 3. mand uden tilladelse hertil, kan lejer udsættes jf. lejelovens § 93, stk. 1., litra d og f.

Det samme gælder i tilfælde af betalingsrestance.

Med venlig hilsen
Simon Mortensen
Simon Mortensen Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Chano Villefrance
14-11-2017 08:58:32

Hej

Vi har boet i vores lejlighed i over 2 år, da vi flyttede ind var alt inventar ca 2år gammelt. Nu er vores blandingsbatteri ude på badeværelset begyndt at dryppe. Det er lidt over 4 år gammelt, og som det som regel er med billige produkter, har de en kort levetid. Jeg har forhørt mig ved en vvs´er og det koster ca det samme at udskifte de dele, som et nyt koster.
Vores udlejer siger at det er os selv der skal sørge for at få det bragt iorden, hvilket jeg selvfølgelig ikke vil give ham ret i.
Håber i kan hjælpe.

Simon Mortensen
23-11-2017 12:47:44

Kære Chano.

Det skal eksplicit fremgå af jeres lejekontrakt, at i skal foretage både vedligeholdelse og fornyelse, hvis udlejer skal kunne pålægge jer at udskifte det omtalte blandingsbatteri.

Jeg vil derfor anbefale, at I gennemgår jeres lejekontrakt og ser om det fremgår heraf at i både skal vedligholde og udskifte.

Med venlig hilsen

Simon Mortensen

Med venlig hilsen
Simon Mortensen
Simon Mortensen Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Chano
23-11-2017 16:16:14

Hej igen

Der står at vi skal vedligeholde og intet andet.

Venlig hilsen

Chano

Simon Mortensen
23-11-2017 16:25:35

Hej Chano.

Så er i ikke forpligtet til andet end vedligeholdelse - i kan ikke pålægges udskiftning, herunder hvis nødvendigheden heraf følger af almindeligt slid og ælde.

Med venlig hilsen
Simon Mortensen
Simon Mortensen Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Jonathan
20-11-2017 21:09:00

Hej,

Min kæreste og jeg skal fraflytte vores nuværende lejemål 1. December i år, og i den sammenhæng har vi gennemgået diverse skader og lignende, i forhold til vores depositum.

Vi har beskadiget to brædder på altanen, bestående af ti brædder. Dette skete, da min kæreste og nogle venner ved et uheld fik brændt to brædder med en grill. Og nu er vi lidt i tvivl om, om det er noget vores forsikring skal dække? Indtil videre har vi forhandlet os til, at vi betaler 65% af omkostningerne ved udskiftning af alle de ti brædder og at udlejer betaler 35%. Men er det noget vores egen forsikring vil dække?

Simon Mortensen
23-11-2017 12:50:26

Hej Jonathan.

Spørgsmålet vedrører reelt et forsikringsretligt forhold, og bør derfor blot afklares direkte overfor forsikringen, herunder ved anmeldelse af skaden.

Med venlig hilsen

Simon Mortensen

Med venlig hilsen
Simon Mortensen
Simon Mortensen Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
N
22-11-2017 17:21:03

Hej

Vi overtog 02/2016 et rækkehus. I den forbindelse blev der kort efter indflytning udskiftet et vandrør da det var sprunget.

07/2017 opdager vi at vi haft et usædvanligt stort vandforbrug siden 12/2016. 700+ kubikmeter vand. Udlejer sætter straks håndværker på, og under et værelse finder han to huller i et vandrør.

Vi har på intet tidspunkt kunne se, hverken på hus eller grund, at vi har brugt meget vand. Kun på vanduret. Ude på fælles arealet, på en sti, der løber langs vores grund (og mange andres) har der lagt vand. Det lokale forsyningsselskab var blevet kontaktet af grundejerforening en måned tidligere, men vi hørte ikke noget yderligere.

Spørgsmålet er - hvem hæfter for det ekstremt store vandforbrug? Vi burde blot have brugt 50-60 kubikmeter i perioden sammenlignet med sidste år.

Mvh N

Simon Mortensen
23-11-2017 12:54:04

Kære N.

Jeg har brug for lidt yderligere oplysninger for at kunne besvare dit spørgsmål, hvorfor du er velkommen til at kontakte mig direkte på tlf. 30 78 87 45.

Med venlig hilsen
Simon Mortensen
Simon Mortensen Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Winnie Kofoed
24-11-2017 13:47:04

Hej

Jeg har et spørgsmål angående den indvendige vedligeholdelse som lejer i privat boligselskab.

Vi har boet til leje siden 2012 i en bolig bygget i 2005. Gennem årene er køleskab og emhætte udskiftet uden egenbetaling. Vi ringede blot til udlejers sekretær, der sendte vicevært ud, som derefter sørgede for nye hårde hvidevarer.

Vores tørretumbler stoppede for nyligt under en tørring og der var intet vi kunne gøre som fik den til at virke igen. Kender ikke dens præcise alder, men den var her ved indflytning i 2012 dvs. mindst 5 år gammel.
Vi ringer derfor til udlejers sekretær, der sender vicevært ud og kigger på det. Han rekvirer efter at have været og kigge på tørretumbleren en reparatør, der finder at ledningen bagved (hvor den er monteret) er smeltet sammen. Denne skiftes og virker derefter igen.
Tørretumbleren står hvor den stod da vi flyttede ind og har aldrig haft den ude, derfor tænker jeg at det er slitage og ikke misligholdelse.
Nogle uger senere får vi en mail angående reparatørens regning, der trækkes på næste husleje.

Vi er på intet tidspunkt blevet spurgt om vi var interesseret i at få en reparatør ud eller at vi skulle betale for dette selv. Er dette korrekt fra udlejers side eller?

I vores lejekontrakt står følgende:

§8. "Den indvendige vedligeholdelse af lejemålet påhviler lejer"

§9. "Følgende inventar i lejeforholdets tilhører ved lejemålets indgåelse udlejer: komfur, emhætte, køl/frys, opvaskemaskine, tørretumbler, vaskemaskine.

§11
Ad § 8: "Al indvendig vedligeholdelse påhviler lejer, herunder vedligeholdelse af vinduesrammer og karme, paneler, døre, skabe, fliser i køkken og badeværelse, låse, nøgler, vandhaner, el-kontakter, hårde hvidevarer og sanitet."

Ad § 9:
"Lejemålets hårde hvidevarer tilhører udlejer, og må ikke udskiftes uden udlejers skriftlige samtykke."

Jeg forstår bare ikke helt hvorfor udlejer tidligere har betalt for køleskab og emhætte og ikke denne her gang?
Jeg vil høre om vi har en sag i forhold til 1: Hvem der skal betale den regning? eller 2: Hvis jeg ifølge lejekontrakten skal betale, burde jeg ikke have fået af vide at jeg selv skal betale elektrikeren?
Hvis det er udlejer der skal betale regningen for reparation af tørretumbleren, hvem går vi til, da vi allerede har kontaktet udlejer og han skriver det er indvendig vedligeholdelse og derfor os der skal betale?

Venlig hilsen Winnie

Simon Mortensen
06-12-2017 13:50:12

Hej Winnie.

Det skal eksplicit fremgå af jeres lejekontrakt, hvis i er forpligtede til at foretage udskiftning af hårde- hvidevarer, og således foretage mere end almindelig vedligeholdelse.

Det vil derfor være en konkret vurdering af om skaden er sket som følge af almindeligt slid og ælde, og som du beskriver det må det antages at være tilfældet.

Med venlig hilsen
Simon Mortensen
Simon Mortensen Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Brian Andersen
30-11-2017 14:40:52

Jeg har haft 1. sal i mit gamle hus udlejet, mens jeg arbejder i udlandet. Alle aflæsere er i kælderen. Men nu har lejeren opsagt sit lejemål og med råd fra en advokat ikke villet betale husleje med årsagen, at man ikke må opkræve a conto forbrug når der ikke er en måler installeret separat i overetagen. Hvorledes er reglerne og hvorledes bør jeg forholde mig.

Simon Mortensen
06-12-2017 13:57:06

Hej Brian.

Det er korrekt, at forbrug af vand ikke må opkræves aconto, såfremt der ikke er selvstændig måler til lejemålet (bi-måler). Vand vil i tilfælde hvor der ikke er måler være at betragte som indeholdt i lejen.

Varme derimod, må ikke være indeholdt i lejen. Der skal dog aflægges regnskab årligt, hvor det samlede forbrug bliver fordelt på enten rummeter/kvadratmeter og varmvandshaner.

Hvis der ikke er aflagt regnskaber kan lejer ophøre med acontobetalinger, men kan ikke berettiget ophøre med huslejebetalinger.

Med venlig hilsen
Simon Mortensen
Simon Mortensen Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Ulla Jørgensen
14-12-2017 22:12:46

Jeg har en lejre der har bestilt maskiner, sand og stabilgrus til have arbejde uden mit samtykke, for over et ½ år siden, han her der efter ikke betalt husleje i 3½ måned, han har pløjet hele haven op fjernet en støtte mur og belægnings sten. han er flytte for 2 måneder siden og vi er nu selv igang med at udbedre skaderne. Han mener nu at vi skal betale for maskinerne, sand og grus.
Kan det passe?

Simon Mortensen
18-12-2017 10:16:58

Hej Ulla.

Hvad lejer i sin lejeperiode måtte have bekostet til lejemålet, uden nærmere aftale herom med dig, må afholdes af lejer selv.

Udgangspunktet for eventuelle skader på have mv., er at det skal medtages i fraflytningsrapporten som misligholdelse.

Med venlig hilsen
Simon Mortensen
Simon Mortensen Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Pia H
11-01-2018 23:29:53

Hej.
Jeg lejer et hus af privat udlejer. Det lokale vandværk levere vand til min bolig og min udlejer ordner selv det årlige regnskab over mit vandforbrug. Mit spørgsmål er, om udlejer selv må fastsætte m3 prisen på hhv vandforbrug og vandafgift, eller skal udlejer benytte vandværkets priser? Jeg tjekkede for nylig vandværkets priser og de ligger langt under den m3 pris som jeg betaler for både vandforbrug og vandafgift . Jeg er på rigtig god fod med min udlejer og ønsker ikke at konfrontere hende unødigt, men jeg må indrømme at jeg er kommet i tvivl om, at jeg måske betaler overpris for mit vand.

Simon Mortensen
19-01-2018 16:42:24

Hej Pia.

Svaret er meget klart, du skal alene betale det faktiske forbrug, altså den pris vandværket opkræver for det vand du har brugt.

Udlejer er forpligtet til at aflægge årligt vandregnskab overfor dig, hvor det er en gyldighedsbetingelse at der vedlægges kopi af opkrævningen fra vandværket.

Hvis der ikke foreligger et gyldigt vandregnskab, er du ikke forpligtet til at betale for dit vandforbrug.

Med venlig hilsen
Simon Mortensen
Simon Mortensen Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Hanne Nielsen
22-01-2018 16:45:56

Hej.
Jeg har i min lejekontrakt adgang til vaske og tørre maskiner, jeg har hidtil kunne anvende disse når det passer mig.
Nu har udlejer varslet at der indføres vaske dage dvs. 1 dag pr. uge pr. lejer.
Er dette lovligt..?

Simon Mortensen
29-01-2018 13:42:05

Hej Hanne.

Det vil ikke være usædvanligt, eller forbudt, at indfører organisering af vaskerummet mellem de lejere der skal benytte et eventuelt vaskerum.

Det afgørende er imidlertid hvad der konkret står i din kontrakt. Du er velkommen til at kontakte mig for en lidt mere udførlig samtale.

Med venlig hilsen
Simon Mortensen
Simon Mortensen Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Wasse
23-01-2018 00:29:45

Hej jeg lejer et hus hvor der står kontrakten at den er begrænset til 2år efter 2år siger udlejer han vil stadig udleje og husleje vil blive forhøjet med nogen hundred kroner og jeg vil modtage en ny leje kontrakt men har boet der ydeligere snart 2 år uden at have modtaget den og de sidste 2år har mit gas anlæg været utæt har gjort ham flere gange opmærksom på det uden held, da jeg efterhånden for nok og presser ham siger han at han vil sælge det og ønsker jeg flytter hvordan står jeg i alt dette her ..??

Simon Mortensen
29-01-2018 13:46:08

Hej Wasse.

Hvis din lejekontrakt har været midlertidig i 2 år, men udlejer har accepteret at du er blevet boende efterfølgende, vil din kontrakt være at betragte som uden tidbegrænsning.

Din udlejer kan derfor ikke tvinge dig til at flytte med mindre du misligholder lejekontrakten. Det vil også være muligt for udlejer at opsige dig med 1 års varsel såfremt han selv ønsker at benytte det lejede som bolig. (dette kræver dog et reelt ønske herom, som skal kunne dokumenteres ved salg/udlejning af udlejeres nuværende bolig mv.)

Med venlig hilsen
Simon Mortensen
Simon Mortensen Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Laura Fenger Beck Skaaning
27-01-2018 11:24:27

Hej.
Jeg står i den situation at min udlejer ikke svare på mine mails, eller nogen af mine opkald. Han holder heller ikke vores aftaler. Efter at have skrevet til ham i en måned, og utallige opkald, fik jeg fat på ham, og fortalte ham så at vores komfur er gået i stykker. Han bestiller så et nyt til os, og siger det kan være ved os fredag (19.01.18), aftalen var at hans vicevært skulle komme klokken 16.30. Jeg får at en mail klokken 16.30 at han ikke kommer, og at det bliver tirsdag i stedet. Det bliver så tirsdag, og det er samme aftale, klokken 16.30. Her kommer viceværten så heller ikke. Klokken 23.00 tirsdag, får jeg en mail fra min udlejer at komfuret vil komme fredag(26.01.18) Vi aftaler så at viceværten skal komme klokken 17. Klokken bliver så 17, så bliver den 18, og jeg står igen bare og venter. Jeg ringer til udlejer, han tager den igen ikke. Efter jeg har ringet to gange, ringer jeg igen og jeg kommer direkte på telefonsvareren. Jeg får så min kæreste til og ringe, og her tager han den heller ikke, men det ringer i det mindste op. Så her i dag, prøver jeg og ringe igen, og det samme, intet svar. Hvad pokker skal jeg gøre? Detter er ikke første gang det sker, men den har gang er den værste.
Håber virkelig at I an hjælpe, for jeg ved efterhånden ikke var jeg skal gøre mere?

Simon Mortensen
29-01-2018 13:49:14

Hej Laura.

Hvis udlejer, i henhold til kontrakten, er forpligtet til at stille komfur til rådighed, bør i afgive ham et varsel for udbedring med henvisning til de tidligere mislykkedes forsøg på afhjælpning.

Hvis varslet ikke overholdes vil jeg foreslå i indbringer sagen for huslejenævnet for deres afgørelse i sagen, herunder pålæg om udskiftning, alternativt nedslag i huslejen til "manglen" er afhjulpet.

Med venlig hilsen
Simon Mortensen
Simon Mortensen Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Pia
29-01-2018 12:57:55

Som lejer i boligforening er jeg ikke forpligtet til at vedligeholde og servicere de tekniske installationer. Jeg har nu fået en afgift for manglende afkøling af fjernvarmeanlæg.
Jeg oplever ikke ændringer i forbrug, varm i boligen eller fejlemeldinger på det tekniske anlæg, hvilket betyder at jeg ikke kan agere proaktivt. Boligforeningen afholder ikke periodevis service eller vedligeholds eftersyn. Jeg mener de skal afholde udgiften. Hvad mener I?

Mvh
Pia

Simon Mortensen
29-01-2018 13:51:16

Hej Pia.

Det afgørende er hvad der står i din lejekontrakt, herunder formentlig særligt i § 11.

Jeg har dog brug for flere oplysninger for at kunne besvare dit spørgsmål - du er velkommen til at kontakte mig (tlf. 46 14 59 45) for en drøftelse.

Med venlig hilsen
Simon Mortensen
Simon Mortensen Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Pia
29-01-2018 14:03:40

Min lejekontrakt er næsten 10 år gammel og der findes ikke en §11

Susanne Nielsen
29-01-2018 22:19:24

Jeg er fraflyttet min gamle lejlighed, og havde fraflytningssyn 1.12.2018, hvor jeg afleverede lejligheden.
I opsigelsesskemaet har boligselskabet selv skrevet at jeg vil modtage den endelige flytteopgørelse/afregning ca. 3-4 uger (dette er nu ændret til ca. 4-6 uger) efter aflevering af lejligheden.
I fredags var det 8 uger siden, og jeg skulle have modtaget opgørelsen for ca. 2 uger siden.
Mit spørgsmål er om det har nogle konsekvenser for boligselskabet at de ikke har overholdt denne frist?
På forhånd tak.

Simon Mortensen
30-01-2018 09:07:06

Hej Susanne.

Der er alene frist for at få udarbejdet fraflytningsrapporten. Den endelige opgørelse er ikke underlagt en frist.

Dog må det forventes at det sker inden rimelig tid, herunder idet der potentielt kan være et spørgsmål om tilbagebetaling af depositum.

Hvis udlejer ikke reagere og du mener at ende med at have noget til gode, kan du indbringe sagen for huslejenævnet.

Med venlig hilsen
Simon Mortensen
Simon Mortensen Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Pia Mathiesen
08-02-2018 15:26:09

Jeg er i gang med at lave nyt køkken ,efter en tur i boligretten, som jeg vandt. Har modtaget et brev fra udlejer ,hvor der står at han skal have blandt andet vil have regningerne for køkkenet. Har han krav på det ? han skal vel kun have dem , hvis jeg flytter ,inden der er gået 10 år. Venlig hilsen Pia

Simon Mortensen
09-02-2018 10:40:43

Hej Pia.

For at kunne svare er det afgørende at vide noget om den tvist der nu synes at være afgjort, herunder hvad der var relevant i forhold til køkkenet.

Du er velkommen til at kontakte mig for en snak - tlf. 30 78 87 45

Med venlig hilsen
Simon Mortensen
Simon Mortensen Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Stefan
13-02-2018 17:52:00

Hej,

Vores lejekontrakt siger således ang. vedligeholdelse:
"3. lejer er forpligtet til at vedligeholde lejemålet indvendigt herunder installationer af enhver art låse, ruder, beslag, cisterne og WC skåle med sæder, vaskekummer, vandlåse, el afbrydere, radiatorer incl. termostater og lyskilder af enhver art"
+
"4. lejer er ansvarlig for den lovpligtige servicering og vedligeholdelse af varmeanlægget der skal efterses 1 gang årligt."

Mit spørgsmål er således: Hvis fyret går i stykker af sig selv, altså ikke pga. skade påført af lejer men nærmere fordi det er gammelt, hvem skal så betale for at reparere fyret/anskaffe et nyt fyr?

På forhånd tak.
Venlig hilsen Stefan

Simon Mortensen
19-02-2018 10:37:04

Hej Stefan.

At skulle vedligeholde, og at skulle udskifte er to forskellige ting i lejelovens forstand. Hvis det ikke eksplicit fremgår af lejekontrakten at lejer endvidere er forpligtet til udskiftning, så er det udlejer der har forpligtelsen hertil.

Det afgørende er naturligvis, at udskiftningen netop er nødvendig som følge af almindelig slid og ælde, og ikke fordi der ikke løbende er blevet vedligeholdt tilstrækkeligt.

Med venlig hilsen
Simon Mortensen
Simon Mortensen Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Birgit Nicolaisen
15-02-2018 17:40:51

Hej Tina
Ville høre hvordan reglerne er ved et udlejet hus med have.
Hvem skal holde haven ?
Lejerne har indtil nu haft et haveselskab til at holde haven, og trukket beløbet fra deres husleje.
Min søn har lige købt huset på tvang.

Hilsen Birgit

Simon Mortensen
19-02-2018 10:56:23

Hej Birgit.

Udvendig vedligeholdelse påhviler normalt udlejer.

Vedligehold af haven er derfor udlejers forpligtelse, med mindre andet konkret fremgår af lejekontrakten.


Med venlig hilsen
Simon Mortensen
Simon Mortensen Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Birgit Nicolaisen
20-02-2018 13:35:52

Mange tak for dit svar :)
Men må lejerne bestille et have selskab og så selv modregne det i deres hus leje ?
De ( søde Lejer ) har ikke betalt hus leje fra 1-10-16 men været så søde at modregne gud ved hvad.
Hilsen Birgit

Simon Mortensen
20-02-2018 13:44:12

Hej Birgit.

Formelt set kan der ikke modregnes i husleje, men hvis det kan dokumenteres at det tidligere er en accepteret og gyldig aftale mellem udlejer og lejer, så kan der være grundlag for at det kan tillades.

Du er velkommen til at kontakte mig for en nærmere drøftelse - tlf. 30 78 87 45

Med venlig hilsen
Simon Mortensen
Simon Mortensen Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Kasper
22-02-2018 09:18:27

Hej Advodan

Jeg har i henhold til installationsretten meddelt min udlejer at jeg agter at få en opvaskemaskine installeret i mit lejemål.

Har udlejer ret til at anvise VVS'eren der foretager installationen?

På forhånd tak

Mvh. Kasper

Simon Mortensen
3/5/2018 11:24:46 AM

Hej Kasper.

Du har som lejer ret til at foretage installation af sædvanlige installationer.

Det drejer sig fx om telefon, vaskemaskine, opvaskemaskine, køleskab og lignende installationer.

Du er som lejer erstatningsansvarlig for skader som forårsages af de installationer, du selv foretager. Udlejeren kan kræve, at du ved forsikring eller på anden måde stiller fornøden sikkerhed.

Afhængig af installationen vil udlejer godt kunne stille krav om, at der foretages installation af autoriseret håndværker - det er dog ikke min opfattelse at udlejer kan anvise en specific håndværker til installationen.

Med venlig hilsen
Simon Mortensen
Simon Mortensen Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Anne Møller
3/15/2018 8:59:33 PM

Hej.
Må vi som udlejer iværksætte lugtsanering (fjernelse af lugt af tobaksrøg) af vores hus mens vi har en sag kørende mod lejer i Huslejenævnet eller er vi nødt til at afvente Huslejenævnets afgørelse? Vi har dokumenteret med billeder og med rapport fra et eksternt firma.

Simon Mortensen
3/16/2018 5:13:48 PM

Hej Anne.

Der er en række ting jeg skal have afklaret for at kunne besvare spørgsmålet korrekt.

Hvis det kan lægges til grund at lejer er flyttet og i har gjort krav gældende for misligholdelse, herunder rengøring mv. grundet tobaksrøg, så er der alene tale om en bevis overvejelse i forhold til at udbedre de skader i potentielt skal slås om i retten på et senere tidspunkt.

Det er altid risikabelt at udbedre uden der er foretaget et retligt syn og skøn, idet ensidig indhentede erklæringer ikke har den samme vægt som et egentligt syn og skøn.

Dog vil man med en rapport om forholdet kombineret med billeder, kunne få foretaget en sagkyndig vurdering af billeder og rapporten under retssagen som vil vægte some tungt bevis.

Du er velkommen til at kontakte mig for en nærmere drøftelse ud fra lidt mere specifikke oplysninger.

Med venlig hilsen
Simon Mortensen
Simon Mortensen Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Sanne Olesen
3/18/2018 8:44:41 PM

Hej,
Jeg har et spørgsmål omkring eventuel udskiftning af hårdehvidevarer. Jeg er ved at finde en lejlighed og har fundet et fantastisk sted, der pt udlejes som “projekt”, altså det er ikke bygget færdigt endnu. I kontrakten §11 står der, at lejer hæfter for indvendig vedlighehold, og at køkken, hårde hvidevarer, sanitet m.m. skal afleveres i vel vedligeholdt stand. Så fremt der er sket skader, skal lejer udskifte den skadede del. Mit spørgsmål er nu, hvordan definerer man skader og “del”? Da byggeriet vil være helt nyt ved indflytning vil hårde hvidevarer etc også være nye. Hvis nu køleskabet går i stykker pga noget vi ikke er herre over, skal vi så erstatte køleskabet? (Som eksempel).
Mvh Sanne

Tina Høpfner
3/19/2018 3:08:58 PM

Hej Sanne

Hvorvidt der er tale om en skade, afhænger altid af den konkrete situation. Skade kan eksempelvis være, at I får lavet en kraftig bule i køleskabslågen eller taber en tung genstand ned over en glaskeramiskplade. I disse tilfælde har du/I forerettet skaden og kan derfor blive erstatningsansvarlige herfor. Hvis derimod køleskabet går i stykker af årsager I ikke er herre over endsige skyld i, så vil der ikke være tale om en skade forerettet af jer, og I vil derfor ikke kunne blive gjort ansvarlige herfor.

For så vidt du nævner at alle hårde hvidevarer er nye, så kan I aldrig blive pligtige at skulle betale/erstatte almindeligt slid og ælde.

Med venlig hilsen

Tina Høpfner

Med venlig hilsen
Tina Høpfner
Tina Høpfner Advokat | ADVODAN Maribo Se faglig profil
Lejeret Lejeret

Lejeloven er kompliceret - uanset om du er lejer eller udlejer.

Læs mere her
GØR SOM 12.774 ANDRE. SE MERE HER
Gør som 12.774 andre

Tilmeld dig vores nyhedsbreve og bliv opdateret på juraen i din hverdag. Vi sender ud to gange hver måned.

Når du udfylder formularen og trykker ”Ja tak, tilmeld mig nu”, giver du samtykke til, at ADVODAN sender dig nyhedsbreve med lokale arrangementer, nyheder og gode råd om jura.

ADVODAN opbevarer og benytter udelukkende de indtastede oplysninger som led i udsendelse af nyhedsbreve. Behandlingen af oplysningerne sker sikkert, fortroligt og i overensstemmelse med gældende lovgivning.

Du kan til enhver tid tilbagekalde dit samtykke og afmelde dig nyhedsbreve fra ADVODAN ved at bruge linket i bunden af nyhedsbrevet.

Læs mere om ADVODANs behandling af personoplysninger her.