Vælg kontor
Privat
Erhverv
Nyheder
Om advodan

Guide til udlejer: Sådan takler du de nye lejeregler

  • Af Mette Rasmussen
  • 24. feb 2016
  • 29 Spørgsmål & svar

Advokat Lykke Katholm Frost fra ADVODAN i Thisted guider dig her igennem ind- og fraflytningssynet – og forklarer, hvad du skal huske og være opmærksom på undervejs. Der er forskellige regler, afhængigt af om du som udlejer har ét eller flere lejemål. Her gennemgår hun reglerne for udlejere med flere lejemål.

Brug ny formular til lejekontrakter

Som det allerførste skal du sikre dig, at lejekontrakten er i orden og lever op til de nye regler. Brug altid By- og boligministeriets standardformular, som hedder A9. Den kan hentes på ministeriets hjemmeside, og den er gratis.

Når du bruger den nye formular til dine lejekontrakter, så vær varsom med at ændre i den. Hvis du ændrer noget, risikerer du, at den ikke længere er gyldig.

Lav en grundig indflytningsrapport

Når en ny lejer flytter ind i dit lejemål, har du efter de nye regler pligt til at afholde et indflytningssyn sammen med lejeren. Indflytningssynet skal afholdes så tæt på indflytningen som muligt, og lejeren skal helst indkaldes med en uges varsel og gerne skriftligt, så du kan dokumentere, at den lovpligtige indkaldelse har fundet sted.

I forbindelse med indflytningssynet skal du udarbejde en indflytningsrapport, og den skal udleveres til lejer ved selve synet. Det betyder, at du enten skal skrive rapporten i hånden eller sørge for, at du kan printe den på stedet. Sørg også for at få lejer til at kvittere for at have modtaget rapporten.

Du kan også aftale med lejeren, at du kan sende rapporten på e-mail – og gør du det, skal du sikre, at du har dokumentation for aftalen. Få derfor altid lejer til at besvare din fremsendelsesmail med en mail-kvittering for modtagelsen, inden indflytningssynet er afsluttet.

Det er vigtigt, at rapporten er meget udførlig, og så nøjagtigt som muligt beskriver standen på fx vægge, gulve og loft i de enkelte rum – og i køkkenet bør du beskrive standen på de forskellige hårde hvidevarer. Det er altid en god idé at tage billeder med i rapporten som dokumentation.

Fraflytningsrapporten

Som en del af den nye lejelov skal du som udlejer med mindst en uges varsel skriftligt indkalde lejeren til et fraflytningssyn, som skal afholdes senest to uger efter, lejemålet er fraflyttet. Kravet om fraflytningssyn gælder også lejeaftaler, som er indgået før loven trådte i kraft.

Fraflytningsrapporten skal også afleveres til lejeren ved selve fraflytningssynet.

Formålet med synet er at vurdere, hvilke dele af det lejede, som ikke længere fremstår i samme stand som ved indflytning og slå fast, hvilke dele af lejemålet, der trænger til istandsættelse enten som følge af almindelig brug eller som følge af lejeres misligholdelse. Fraflytningsrapporten skal derfor indeholde en grundig beskrivelse af, hvad du mener, lejer skal betale for. Er der fx hundekrads på dørkarme, brandmærker på køkkenbordplade eller alvorlige skader på gulve, som rækker ud over almindelig slid og ælde, så skal lejer betale for at udbedre skaderne, da der er tale om misligholdelse fra lejers side.

Sædvanlige skjolder efter billeder, huller efter skruer og afskallede døre vil derimod som udgangspunkt blive betragtet som almindelig brugsspor, som lejer, i lejeaftaler indgået efter den 30. juni 2015 ikke længere kan pålægges at betale for - medmindre det vurderes, at de almindelige brugsspor er så omfattende, at en istandsættelse er nødvendig under hensyntagende til ejendommen og det lejedes karakter. Der skal altså være tale om vedligeholdelsesbehov af et vist omfang, før der kan kræves udført vedligeholdelse for lejers regning.

Spørgsmål
Ejner Pihl
08-03-2016 10:11:14

Jeg er lidt uforstående over for hvad der er galt med de nye lejeregler. I den tid jeg har foretaget både ind- og udflytning har jeg altid gennemgået lejemålene for både almindelige vedligeholdelse og misligeholdelse. Jeg er af denne opfattelse, at hvis en lejer har boedet i lejemålet i mindre en en mdr. er det og efter min mening meningsløst at bede om at hele lejemålet skal males, og derved, at lejeren får en regning der siger spar to. Så her er de nye regler gode, det er også meningsløst, at bede lejeren om male hele lejemålet, hvis (ham/hende der foretager eftersynet) kan se lejeren har vedligeholdt lejemålet i en god stand.

Man kan sætte spørgsmåltegn ved om man skal male en væg eks.vis, hvis der har hængt et maleri op på væggen og solen har sørget for mærker. I mange tilfælde maler indflytter jo selv væggen i den farve de selv syntes om.

Dog skal al misligeholdelse, stadig betales af fraflytter, med mindre det kan bevises, at fraflytter ved hans/hendes indflytning ved lejemålet var misligeholdt.

I denne situation er det altid farligt, at flytte lejer ind, da det kan give store problemer for en bevisførelse, hvordan lejemålet så ud. Dog her vil en fotoserie være god (en fotoserie er altid et godt bevismateriale i alle situationer). Jeg kan ikke i den nye lejeregler se, hvordan denne situation klares.

Så jeg ser de nye lejeregler meget velkommen, da jeg altid har sørget for, at indflytter og jeg gennemgik lejemålet, så de ikke kunne være tvivl om, hvorledes de overtog lejemålet. Vedrørende prisen for indflytningen kan det godt være lidt dyrt, men alting stiger i dag, så det er bare en af mange ting der stiger.

Jeg kan komme med mange ting som jeg i gennem mange år, kan hilse de nye lejeregler vedkommende både for lejer og ham/hende der foretager eftersynet.

FredeChristensen
22-03-2016 12:58:10

Jeg synes det er helt urimelig at der ikke kan forlanges at lejligheden afleveres nymalet, når lejligheden er nymalet ved ind flytningen. Jeg ville da ikke selv flytte ind i en lejlighed andre havde boet i uden den blev malet,hvem skal så betale for istandsættelsen, huslejen kan jo ikke bare hæves, det er der jo strenge regler for.

Danni Jensen
08-04-2016 13:12:32

Hvem er det som har lavet disse nye regler? har udlejerne været spurgt om deres problemer med lejere??

marianne
19-05-2016 21:04:08

Kan vi opsige vores lejer hvis vi vil sælge
Huset vi har udlejet?

Efter den nye lejekontrakt , skal de opsige s med et år varsel
Hvis vi selv vil flytte ind i huset ?
Mvh m bertelsen

Louise Rosenkilde
29-07-2016 11:01:30

Hej Marianne,

Man kan ikke opsige en lejer, hvis man ønsker at sælge en udlejningsejendom. Hvis den ejendom, hvori man har en lejer, bliver solgt, følger lejeren med. En opsigelse af en lejer, begrundet i et salg af udlejningsejendommen, er således ikke en gyldig opsigelsesgrund.

Såfremt man har lavet en tidsbegrænset lejekontrakt, vil lejekontrakten automatisk ophøre ved tidsbegrænsningens udløb. Vær dog altid opmærksom på, at en tidsbegrænsning i en lejekontrakt skal være rimeligt begrundet i udlejers forhold og såfremt dette ikke er tilfældet, kan tidsbegrænsningen tilsidesættes.

Med venlig hilsen
Louise Brandt Rosenkilde
Louise Brandt Rosenkilde Advokat | ADVODAN Thisted Se faglig profil
Rebekka Kaasgaard
28-07-2016 00:04:28

Vi har netop lejet en gård på Helgenæs😊 Da vi fik nøglerne gik vi glad igang m at male væggene rå hvide da alle vægge var tapetseret m blomster eller var brune! Nu har lejer så været inde for at fjerne et badekar der var deres og skriver nu at vi ikke har fået lov til at male væggene og at de kan opsige os eller opkræve endnu mere i depositum for at sikre at farverne bliver sat tilbage til oprindelige farver! Kan dette have sin rigtighed? Vi har allerede betalt tre måneders depositum og har blot malet og istandsat vægge der var utroligt grimme og misligeholdte (har optaget det hele inden vi malede)???? Mvh fam. Kaasgaard

Anne Tidemand-Dal
05-09-2016 09:34:13

Smag og behag er forskellig, men lejelovens udgangspunkt er, at det er udlejer, der skal vedligeholde ejendommen i enhver henseende. Disse regler er imidlertid fravigelige. Det det kommer således an på hvad, der fremgår af jeres lejekontrakt, hvem der skal ”tapesere, male og hvidte” og dermed foretage den indvendige vedligeholdelse.

Som jeg læser dit spørgsmål, afhænger spørgsmålet om hvorvidt udlejer kan gøre et krav gældende af, hvad I konkret har aftalt vedrørende lejemålet. Det er således en konkret vurdering og jeg vil anbefale jer at søge juridisk bistand, skulle I ønske at gå videre med sagen.

Caroline
11-08-2016 21:50:10

Hej Marianne
Jeg er en studerende på 20 år, som skal betale for at bo hos mine forældre, jeg får det laveste i SU, så det er lidt presset med alle de andre regninger man også har. Så havde jeg læst i en Artikel at det er lovligt for studerende at få udeboende SU, hvis man lejer sig ind i sit eget hus. Ved du hvordan man kan leje sig ind i sit eget hus? Mvh Caroline Mittag

Louise Rosenkilde
05-09-2016 08:41:55

Hej Caroline,

Du skriver "leje sig ind i sit eget hus" - er det ikke dine forældres hus du mener?

Med venlig hilsen
Louise Brandt Rosenkilde
Louise Brandt Rosenkilde Advokat | ADVODAN Thisted Se faglig profil
Vita
09-11-2016 00:56:19

Tak for en inspirerende side.

Jeg har et fritidshus, som er udlejet. Det var lejet ud på en 1 årig kontrakt, men så blev jeg kræftsyg og fik ikke forlænget kontrakten. Lejer bor derfor i huset uden kontrakt. Han er ikke indstillet på at flytte.

Jeg har forsøgt at sælge- uden held, så nu vil jeg gerne flytte ind i huset selv. Jeg er blevet førtidspensionist. Må jeg bo i huset hele året? Jeg har haft det siden 2006.

Jeg lige læst, at den nye lejelov ikke gælder for fritidshuse- hvilken lov skal jeg så bruge for at opsige lejer?

Jeg har ikke andre udlejningsejendomme.

Tak for svar.

Venlig hilsen
Vita Barcelli

Louise Rosenkilde
22-11-2016 13:26:17

Hej Vita,

Det er korrekt, at den nye lejelov ikke gælder for sommerhuse og fritidshuse, men det er kun i de tilfælde, hvor sommerhuset eller fritidshuset lejes ud til ferie- eller fritidsmæssige formål.

I følge forarbejderne til den nye lov, vil udlejning til ferie- eller fritidsmæssige formål ikke overstige en udlejningsperiode på mere end 6-8 uger. Udlejning til længere tids beboelse (helårsbeboelse) vil derimod være omfattet af den nye lejelov, uanset om det lejede lovligt kan anvendes til helårsbeboelse eller ej.

Du skriver, at din lejer har boet i fritidshuset i mere end 1 år, hvilket betyder, at du skal anvende reglerne i den nye lejelov til at opsige lejeren.

Du kan ifølge lejelovens § 82 opsige lejeaftalen, hvis du selv ønsker at bo i lejemålet. Din lejer har krav på min. et års opsigelse, og det er en betingelse, at du selv personligt flytter ind i lejemålet herefter.

Med venlig hilsen
Louise Brandt Rosenkilde
Louise Brandt Rosenkilde Advokat | ADVODAN Thisted Se faglig profil
Jørgen Romby
02-12-2016 00:17:24

Er det ikke helt almindeligt, at lejer skal fraflytte 14 dage før de 3 mdr. rettidige opsigelse udløber?
Der skal udføres arbejder mht. malerarbejde og andre håndværksmæssige udførsel i de kun 1 år gamle rækkehus. Eksempel: Lejer opsiger lejemålet med 3 mdr. varsel den 30. november 2016 og huset skal således stå tomt den 14. februar 2017. Korrekt ? Endvidere kan det vel pålægges at lejer skal rengøre efter slutning af håndværkere. Håber det er til strækkeligt forståeligt.

Louise Rosenkilde
02-12-2016 12:57:42

Hej Jørgen,

Det fremgår ikke af lejeloven, at en lejer skal fraflytte 14 dage før opsigelsesperiodens udløb. Det er derfor ikke "almindeligt".

Såfremt man ønsker, at en lejer skal fraflytte 14 dage før opsigelsesperiodens udløb, skal det fremgå tydeligt af lejekontrakten. Fremgår det ikke af lejekontrakten, kan lejer således blive boende i lejemålet frem til opsigelsesperiodens udløb.

Er lejemålet overtaget rengjort, skal det selvfølgelig også efterlades rengjort.

Med venlig hilsen
Louise Brandt Rosenkilde
Louise Brandt Rosenkilde Advokat | ADVODAN Thisted Se faglig profil
Grethe Okholm
05-12-2016 11:42:41

Opvaskemaskinen i vores udlejningshus (1 lejemål) er gået i stykker. Er det vores pligt at reparere den? Lejekontrakten er fra februar 2002. Der er sat kryds i at udlejer ejer opvaskemaskinen. Der er lavet påtegning om at lejer selv står for den indvendige vedligeholdelse.

Louise Rosenkilde
09-12-2016 09:47:46

Hej Grethe,

Det følger af lejelovens § 21, at ved indvendig vedligeholdelse forstås vedligeholdelse af lejligheden med hvidtning, maling, tapetsering og lakering af gulve. Hårde hvidevarer er således som udgangspunkt ikke omfattet af den indvendige vedligeholdelsespligt, medmindre at det specifikt er aftalt med lejeren og fremgår af lejekontraktens § 11.

Det betyder altså at man godt kan aftale, at lejeren skal stå for hel eller delvis vedligeholdelse af hårde hvidevarer, men det skal fremgå specifikt af lejekontraktens § 11.

Fremgår det således ikke specifikt i lejekontraktens § 11, at lejer har vedligeholdelsespligten af de hårde hvidevarer, vil udgifter til vedligehold og reparation, skulle afholdes af udlejer.

Med venlig hilsen
Louise Brandt Rosenkilde
Louise Brandt Rosenkilde Advokat | ADVODAN Thisted Se faglig profil
Hanne sørensen
10-01-2017 15:47:37

Jeg har opsagt to lejere i min andelsbolig før de to år vi havde sat på lejekontrakten ( mhp salg af andelsbolig)
Jeg har opsagt med tre mdr. Varsel - vi havde sat to mdr , som gensidig varsel i kontrakten
Mine lejere har fået andet lejemål og forlader bolig halvanden måned før opsigelses dato og har stoppet betaling af husleje - med 14 dages "varsel "
Kan jeg modregne resten af huslejen i depositummet .?



Lykke Katholm frost
12-01-2017 11:11:03

Hej Hanne,

Der er flere juridiske aspekter i din problemstilling. Jeg vil dog holde mig til en generel besvarelse af spørgsmålet om lejers pligt til at betale husleje i opsigelsesperioden trods fraflytning.

Som jeg forstår dig, ønsker du at sælge ejendommen. Der er i disse tilfælde en beskeden domspraksis at læne sig op ad, og det kan derfor ikke med fuldstændig sikkerhed siges, om en udlejer i alle tilfælde vil være berettiget til at kræve lejen betalt i hele opsigelsesperioden. Det afhænger af en konkret vurdering.

I en dom fra 1978 nåede Landsretten til det resultat, at lejer – som var fraflyttet – skulle betale husleje i hele opsigelsesperioden, også selv om ejendommen var solgt med overtagelse 3 måneder senere.

I de tilfælde udlejer er berettiget til husleje i opsigelsesperioden, kan depositum benyttes til dækning heraf.

Jeg vil anbefale dig at søge juridisk bistand, hvis du ønsker en mere konkret vurdering af din sag.

Balan Kamaran
15-01-2017 17:01:23

Vi er igang med at opsige vores lejlighed. Kan udlejer kræve husleje af lejer for de 14 dages istandsættelse af lejlighed inden den lejes ud til en ny lejer?

Lykke Katholm frost
17-01-2017 11:13:23

Hej Balan

Det afhænger af, hvad der står i jeres lejekontrakt og de faktiske omstændigheder.

Lejer og udlejer kan lovligt lave en aftale om, at lejeren skal fraflytte lejemålet f.eks. 14 dage før opsigelsesvarslets udløb – men fortsat betale husleje for perioden – således at udlejer kan sætte lejemålet i stand.
En sådan aftale er ofte indsat i lejekontraktens § 11.

Ligger istandsættelsesperioden efter udløbet af lejers opsigelsesvarsel, afhænger det af en konkret vurdering, hvor det bl.a. har betydning, om lejer er fraflyttet lejemålet i misligholdt stand og derfor er erstatningsansvarlig overfor udlejer.

Poul
19-01-2017 19:35:07

Hej..

Vi er ved at købe et byhus, hvor 1. Salen er udlejet, til beboelse, til samme lejer i 10 år..stuen er erhverv, men bliver inddraget til beboelse, sammen med 1. Salen..er vores plan

Kan Vi opsige lejer, selvfølgelig med 1 års opsigelse..?

Vi agter efterfølgende at bebo hele ejendommen

Lykke Katholm frost
24-01-2017 08:59:27


Hej Poul.

Reglerne om opsigelse til eget brug finder man i lejelovens § 83, stk. 1 samt i lejelovens § 84, som oplister betingelserne for at kunne opsige lejer, når man som udlejer selv ønsker at bo i lejemålet.

Hvorvidt du har mulighed for at opsige lejer, er en konkret vurdering, hvor boligretten i sidste ende kan træffe en afgørelse, hvis parterne ikke kan blive enige om en løsning.

For at du kan opsige lejer fra beboelseslejemålet kræver det – udover at du selv agter at flytte ind i lejemålet – at opsigelsen er rimelig, set fra begge parters forhold. I en sådan vurdering indgår bl.a., hvor længe lejer har boet i lejemålet og lejers mulighed for at skaffe en anden passende bolig.

Da der er tale kom en konkret vurdering, kan jeg således ikke give dig noget klart svar, men må henvise dig til at søge juridisk rådgivning INDEN du køber.

Frederikke
25-01-2017 07:41:33

Jeg er udlejer, vores lejer har opsagt lejemålet - og det er nu lykkes os at sælge lejligheden, der overtages efter lejers fraflytning.
Vi har nu fået en tvist om, hvorvidt vi må bruge professionelle, monsregistrerede håndværkere til at male lejligheden?
Det er indført i lejekontrakten (der blev indgået i start 2016) under paragraf 11, at al maler- og gulvarbejde skal udføres af udlejers håndværkere.
Lejligheden trænger til at blive malet, eftersom der har været sat billeder op på væggene og der selvfølgelig har været lavet mad igennem det år de har beboet lejligheden.
Lejer vil gerne male lejligheden selv, da de mener det er billigere for dem.
Vi har før haft lejere der har fået lov at male lejligheden selv, men hvor vi endte med at skulle have maler på i stedet. Dette ville vi gerne undgå. Derfor blev det skrevet i lejekontrakten.
Vi har overvejet at indhente 2-3 tilbud og så kan de selv få lov at vælge blandt tilbuddene.
Hvordan forholder jeg mig nu? Det er aftalt med køberne af lejligheden, at de overtager nymalet jvf den lejekontrakt der foreligger.

Lykke Katholm frost
30-01-2017 09:48:54

Hej Frederikke

Indledningsvis skal jeg bemærke, at der med ændringerne af lejeloven i juli 2015, blev indført nogle begrænsninger på, hvornår man som udlejer kan kræve lejemål nyistandsat. I det omfang lejer er forpligtet til at aflever lejemålet istandsat ved fraflytning, kan der lovligt indgås en aftale om, at udlejer udpeger de professionelle håndværkere, der skal foretage arbejdet. Har lejer inden fraflytningen – trods en sådan aftale – alligevel selv udført eller ladet udføre istandsættelsesarbejde, kan man som udlejer dog kun kræve det omgjort, såfremt arbejdet ikke er udført håndværksmæssigt korrekt.

Ib Werner
26-01-2017 13:46:01

Hej
Når en ejer opsiger et lejemål i et hus, er man så forpligtet til at skal betale husleje i 3 måneder?
Kan man ikke flytte med det samme og så slippe for husleje, når man er flyttet?

Lykke Katholm frost
30-01-2017 10:02:20

Hej Ib

Du kan godt opsige dit lejemål, selv om udlejer allerede har opsagt dig. Ofte har man som lejer en kortere opsigelsesvarsel end udlejers.

Som udgangspunkt skal du dog stadig betale husleje i din opsigelsesperiode også selv om du flytter før.

Christian
29-01-2017 00:19:38

Jeg er lejer og min udlejer kræver udover husleje 125 kroner om måneden for trappevask og 200 kroner om måneden for vaskeri (vi har adgang til vaskemaskine og tørretumbler i kælderen).

Jeg stødte på at trappevask og fast pris til vaskeri er ulovlig som tillægsydelser til huslejen. Derfor kontaktede jeg min udlejer og de ville tilbagebetale os for 2 års trappevask, men siger at der er fældet dom der siger at de godt må have vaskeri med en fast pris som en tillægsydelse.

Jeg stoler meget lidt på min udlejer (da de kun umiddelbart ville refundere 2 og ikke 3 års trappevask).

Har min udlejer ret? Er Fast pris for vaskeri en lovlig tillægsydelse til huslejen?

Lykke Katholm frost
31-01-2017 08:53:22

Hej Christian,

Tillægsydelser som eksempelvis trappevask, viceværtservice og vaskeri kan ikke lovligt opkræves som en fast tillægsydelse ved siden af lejen.
Trappevask kan aftales til at være lejernes forpligtelse, men det må ikke være en tvungen ordning med fast månedlig betaling, som er listet særskilt i lejekontrakten.

Aase
29-01-2017 09:27:29

Jeg vil købe en landejendom på tvangsauktion. Der foreligger en lejekontrakt hvor ejeren har lejet det meste af landejendommen ud til sin datter. - start 2015 august og tidsbegrænset, skal ophører når datteren er færdig med sin uddannelse ( ingen dato eller år ?) eller i 2020 . Det udlejede omfatter beboelse: 3 værelser i stuehuset, alle driftsbygninger :stalde m 20 hestebokse, ridehal samt 8 hektar jord. inklusiv el, vand varme og vedligehold for kr. 3000 om måneden. ( der er 27 hektar jord ialt ) Datteren har 6 rideheste på ejendommen samt nogle andre husdyr. Spørgsmål : jeg ønsker selv at bruge såvel beboelse som stald og ridehal mm- kan jeg opsige hende ?med hvilken begrundelse ,og med hvor lang frist? - eller få hele lejemålet ophævet. Kan jeg få hævet huslejen til et rimeligt niveau hvis hun har krav på at blive, er der en 4-års frist på forhøjelse? hvordan gør man . Både hun og faderen som ejer stedet bor der i samme stuehus.

Lykke Katholm frost
31-01-2017 08:11:00

Hej Aase,

For at kunne give et ordentligt svar på dine spørgsmål, er jeg nødt til at se sagens papirer. Jeg må med andre ord henvise dig til at søge egentlig juridisk rådgivning.

Lejeret Lejeret

Lejeloven er kompliceret - uanset om du er lejer eller udlejer.

Læs mere her
GØR SOM 12.693 ANDRE. SE MERE HER
Gør som 12.693 andre

Tilmeld dig vores nyhedsbreve og bliv opdateret på juraen i din hverdag. Vi sender ud to gange hver måned.

Når du udfylder formularen og trykker ”Ja tak, tilmeld mig nu”, giver du samtykke til, at ADVODAN sender dig nyhedsbreve med lokale arrangementer, nyheder og gode råd om jura.

ADVODAN opbevarer og benytter udelukkende de indtastede oplysninger som led i udsendelse af nyhedsbreve. Behandlingen af oplysningerne sker sikkert, fortroligt og i overensstemmelse med gældende lovgivning.

Du kan til enhver tid tilbagekalde dit samtykke og afmelde dig nyhedsbreve fra ADVODAN ved at bruge linket i bunden af nyhedsbrevet.

Læs mere om ADVODANs behandling af personoplysninger her.