15-procentreglen ved salg af fast ejendom inden for familien

Hvad er 15-procentreglen?

15-procentreglen er en regel, der kan komme i spil i forbindelse med salg af fast ejendom inden for familien. Den går ud på, at man kan sælge en ejendom til 15% over eller under den seneste offentlige ejendomsvurdering, hvis man sælger til nærmeste familie, og hvis der ikke foreligger særlige omstændigheder. Sælger du fx en ejendom til dit barn, som ved den offentlige ejendomsvurdering er vurderet til at være 1 mio. kr. værd, kan du altså gøre det for mellem 850.000 kr. og 1.150.000 kr.

Hvorfor findes 15-procentreglen?

I en ”normal” ejendomshandel er der modstående interesser – køber vil have ejendommen til den lavest mulige pris, og sælger vil have den størst mulige fortjeneste.

På grund af de modstridende interesser har Skattestyrelsen ikke grund til at tro, at handlen ikke skulle foregå på ordentlig vis og i overensstemmelse med skattereglerne. Derfor vil Skattestyrelsen godkende den skattemæssige side af de handelsvilkår, køber og sælger aftaler, hvorfor sælger ikke bliver beskattet af en fortjeneste ved salget. Men når parterne ikke har modstående interesser, som det kan være tilfældet ved handler inden for familien, er der behov for en måde at sikre, at handlen foregår i overensstemmelse med reglerne.

15-procentreglen betyder, at Skattestyrelsen skal acceptere et skattefrit salg inden for familien, så længe ejendommen sælges for 15% over eller under seneste offentlige ejendomsvurdering – og handlen foregår som led i arv eller i en gavedisposition. På den måde kan man sige, at reglen ”beskytter” parterne (typisk sælger) mod en skatteregning for ejendomshandlen.

Definition af nærmeste familie

For at kunne bruge 15-procentreglen skal køberen være ”nærmeste familie” efter en juridisk definition. Selvom man betragter sin niece som sin egen datter, så kan man ikke bruge 15-procentreglen ved en sådan relation. Ifølge lovgivningen er nærmeste familie:

• Ægtefælle/samlever gennem mere end 2 år
• Børn/stedbørn/svigerbørn
• Forældre/stedforældre/svigerforældre
• Bedsteforældre

Fordele ved 15-procentreglen ved salg af fast ejendom

15-procentreglen ses af mange som en indirekte måde at give et familiemedlem en gave på, uden at gaven udløser en skatteregning for modtageren. Det vil være tilfældet de mange steder, hvor den offentlige ejendomsvurdering halter langt bagefter prisudviklingen.

Eksempel:

Du sælger en forældrekøbslejlighed til din søn. Ifølge den offentlige ejendomsvurdering er lejligheden 1.500.000 kr. værd, og du må derfor sælge den til 1.500.000 kr. minus 225.000 kr. (15%), altså 1.275.000 kr. Hvis den offentlige ejendomsvurdering holder stik, vil din søn senere kunne sælge lejligheden videre til 1.500.000 kr., som den reelt er værd. Du har altså indirekte givet din søn 225.000 kr. skattefrit. Havde du givet disse penge som en almindelig bankoverførsel, skulle din søn betale 15% i gaveafgift af den del af beløbet, der oversteg 69.500 kr. (2022). Han ville altså kun få 201.675 kr. af de 225.000 kr., du overførte til ham.

Betingelser for brug af 15- eller 20-procentreglen ved salg af fast ejendom

For at man kan anvende den såkaldte 15-procentregel, forudsætter det, at man ikke har indhentet en mæglervurdering og dermed ikke kender lejlighedens markedspris.

Herudover skal man være sikker på, at lejligheden ved den seneste ejendomsvurdering havde status som ikke-udlejet. Havde lejligheden status som udlejet på vurderingstidspunktet, kan man ikke benytte 15-procent-reglen, medmindre man indhenter en ny vurdering fra Skat. Lejlighedens status vil fremgå af vurderingsmeddelelsen, men er man i tvivl, er det en god idé at søge rådgivning hos en advokat.

Endelig er det betingelse for brug af 15-procentreglen, at der ikke foreligger særlige omstændigheder. En særlig omstændighed kan fx være, at man køber en ejerlejlighed, der har en offentlig vurdering på 1.000.000 kr., for 2.000.000 kr. for kort tid efter at sælge lejligheden til sit barn for 850.000 kr. I sådan en situation vil 15-procentreglen ikke blive godtaget af Skat.

Vær opmærksom på bopælskrav, hvis ejendommen skal videresælges

Sælger du fast ejendom efter 15- eller 20-procentreglen med henblik på, at dit familiemedlem kan sælge ejendommen videre med en skattefri gevinst, skal du være opmærksom på bopælskravet.

Køberen skal reelt bo i boligen i en periode efter købet, før han eller hun kan sælge boligen videre uden at blive beskattet af en eventuel fortjeneste ved salget.

Der er ikke nogen specifik tidsramme for hvor lang tid, man skal bo i boligen, inden man kan sælge den videre. En god tommelfingerregel er at bo i boligen i minimum et års tid. Her er det vigtigt, at man rent faktisk bor i boligen på fuld tid. Gør man ikke det, vil det også kunne ses på vand- og varmeregningen – og det kan Skat godt finde på at tjekke. Køberen bliver beskattet af en fortjeneste, hvis vedkommende ikke har haft til hensigt at bo i boligen.