10 gode råd om byggeri

1. Samarbejde

Et byggeri forløber allerbedst, hvis det er et samarbejde. Sørg derfor for at være indstillet på at samarbejde – at få tingene til at fungere. Det er også i sidste ende den både bedste og billigste løsning for dit byggeri.

2. Antag en byggesagkyndig

De færreste private bygherrer har forstand på byggeri, og da der typisk bygges til eller om for større beløb, så er det vigtigt, at man allierer sig med en der har forstand på byggeri.

Både for at sikre sig, at arbejderne udføres håndværksmæssigt korrekt, men også i forhold til forhandlinger og ekstraarbejder, at man sikrer sig, at priser m.v. er nogenlunde rimelige og sædvanlige.

Det er sædvanligt, at en byggesagkyndig udfører 3-5 tilsyn med byggeriet under udførelsen; jo flere besøg – jo dyrere – men samtidig giver flere tilsyn større sikkerhed for dig.

Det er særligt i forhold til de arbejder som skal bygges ind i andre arbejder eller som senere bliver skjult, det er vigtigt at få kontrolleret. Det kan f.eks. være gulvvarme, dampspærre, vådrumssikring osv. som det er vigtigt at få kontrolleret.

Endelig vil en byggesagkyndig bedre kunne vurdere, hvor meget der er udført arbejde for, i forhold til ratebetalinger eller a conto betalinger til entreprenøren, så du får en sikkerhed for, at du ikke betaler for mere end der løbende er udført.

3. Skriv e-mails eller sms’er

Mundtlige aftaler er lige så bindende som skriftlige aftaler, men de er meget sværere at bevise. Send derfor en mail eller sms, hvor du bekræfter de aftaler, som I har lavet på møder eller i telefonen. Advokater elsker mails og sms’er.

4. Dokumentation

Følg med i byggeriet. Vær interesseret og tag en masse billeder undervejs i byggeriet. Lav gerne en eller flere mapper på din computer, og giv hvert billede en lille tekst.

5. Forsinkelse

Hvis entreprenøren bliver forsinket, er det vigtigt, at du påtaler forsinkelse overfor entreprenøren. Det kan være svært at vide, hvornår entreprenøren er forsinket, men uanset hvad, så bør du løbende opgøre et evt. dagbodskrav eller jeres tab ved at byggeriet bliver forsinket, og meddele dette til entreprenøren. Det er nemlig en betingelse for at kunne kræve erstatning eller dagbod overfor entreprenøren, at det er gjort når forsinkelsen indtræder, og derefter løbende.

Det er en bevisregel som grundlæggende er urimelig for den private bygherre, der kun sjældent vil have mulighed for at konstatere, at entreprenøren er forsinket; hvorimod entreprenøren udmærket ved, om det er tilfældet eller ej. Entreprenøren behøver heller ikke at få at vide af kunden, at han er forsinket for at kunne forcere eller reagere på forsinkelsen. 

6. Ekstraarbejder

Det er næsten altid sådan, er der opstår ekstraarbejder i forbindelse med et byggeri. Det skyldes for det første, at det er næsten umuligt at forudse alt det som skal til for at få et byggeri til at lykkedes, og for det andet, at der mange gange opstår muligheder eller ideer under byggeriet, som bygherren gerne vil udnytte; og for det tredje, at man får ubehagelige overraskelser, når man river gamle bygningsdele ned, og finder f.eks. skimmelsvamp bagved eller råd eller andet.

Da disse forhold har entreprenøren ikke givet tilbud på at lave, og derfor er entreprenøren som udgangspunkt ikke forpligtet til at udføre arbejderne. Det er bygherrens ejendom og bygherrens risiko, at arbejdet ikke er præcist beskrevet eller tydeligt nok beskrevet.

Det aftales næsten altid i entrepriseaftaler, at ekstraarbejder ikke må sættes i gang uden en skriftlig aftale. Det er imidlertid altid kun en bevisregel, og kan entreprenøren således dokumentere at der er indgået en aftale om udførelsen af arbejdet (eller dette er nødvendigt for at sikre byggeriet), så vil han uanset mangel på en skriftlig aftale kunne kræve penge for udførelsen.

Det er for så vidt kun den situation, hvor entreprenøren af egen drift laver arbejder som ikke er aftalt, og som bygherren ikke har bedt om, og som ikke er nødvendige, at bygherren uden videre kan afvise betaling.

7. Regning eller tilbud

Man kan enten aftale regningsarbejde eller tilbudsarbejde.

Ved regningsarbejde betaler man for den medgåede tid og de medgåede materialer. Ulempen ved regningsarbejde er, at man ikke på forhånd ved, hvor meget det ender med at koste.

Ved tilbudsarbejde aftaler man en fast pris på forhånd, for hele arbejdet. Det har den fordel, at man forud for udførelsen ved, hvad det ender med at koste. Ulempen er, at entreprenøren for at være sikker på at kunne tjene penge på projektet, er nødt til at lægge et risikotillæg ind i sin beregning, der tager højde for, at det er sværere eller vanskeligere end hvad han gætter på eller hans erfaring tilsiger. Derfor vil det som udgangspunkt være dyrere end regningsarbejde. Omvendt kan man konkurrenceudsætte tilbudsarbejder ved at bede 2-3 entreprenører om at komme med tilbud på arbejdet.

8. Solid og erfaren

Vælg en entreprenør som har god økonomi, og som har udført flere byggeopgaver. Du kan næsten altid finde entreprenørens regnskab på cvr.dk.

Der er næsten ikke noget værre end at entreprenøren går konkurs undervejs i byggeriet. For det første fordi du måske har fået betalt for meget i forhold til det der er udført – og for det andet, fordi du risikerer, at byggeriet går i stå længe, inden det kan komme i gang igen efter konkursen.

9. Rater eller a conto

Der er to sædvanlige betalingsmodeller. Enten betaler man efter forud bestemte rater eller også betaler man a conto, hvor entreprenøren en gang om måneden kan sende en faktura for den tid og de materialer der er brugt.

I begge scenarier skal man være særligt opmærksom på, at der er udført arbejde svarende til den sum penge, som man skal betale.

10. Byggemøder

Det er normalt, at man en gang om ugen eller hver anden uge holder et møde med entreprenøren, hvor man drøfter byggeriets gang, tidsplan, projektet og udfordringer.

Det er vigtigt at læse referatet fra byggemødet grundigt, og evt. om nødvendigt gøre indsigelse mod indholdet, hvis du ikke er enig i det entreprenøren har skrevet. Referaterne er en vigtig del af en eventuel retssag senere, på samme niveau som med mails.