PrivatErhverv
Jylland
Sjælland
Bornholm

Erhvervsejendom: 8 gode råd, før du køber

For mange virksomhedsejere er det et naturligt led i virksomhedens udvikling, at man på et tidspunkt beslutter sig for selv at eje virksomhedens lokaler. Men når du vælger at eje frem for at leje, er der en række særlige forhold, du som køber skal være opmærksom på.

Som virksomhedsejer bør du afsætte tid til at undersøge alle relevante forhold ved den ejendom, du overvejer at købe, inden du beslutter dig. Det forklarer ejendomsadvokat Thomas Colstrup fra Advodan i Næstved. Han guider dig her gennem 8 vigtige punkter, som du bør forholde dig til.

 

1. Krav til placering og indretning

Når du investerer i en erhvervsejendom til din virksomhed, betyder det som regel, at du har planer om at drive virksomheden fra de samme lokaler i en længere årrække. I den forbindelse er det selvfølgelig vigtigt at få afklaret, om selve placeringen af ejendommen er den rette i forhold til virksomheds kunder – både nu og i fremtiden - og om det rent teknisk og fysisk er muligt at indrette, ændre eller udvide bygningerne og lokalerne, så de kan passe til virksomhedens behov.

 

2. Særlige tilladelser

Er der allerede fra starten behov for at udvide lokalerne eller ændre anvendelsen af dem, er det vigtigt forud for købet at få undersøgt, om du kan få de nødvendige tilladelser. Samtidig skal du få afklaret, hvordan de nødvendige ændringer af ejendommen kan finansieres.

 

3. Begrænsninger eller servitutter på ejendommen

Du skal også helt fra start afklare, om du overhovedet må drive den type virksomhed, du har, på ejendommen. Driver du eksempelvis en virksomhed, som er støjende eller forurenende, vil der være strenge krav, som virksomheden skal leve op til. Der kan også være risiko for, at ejendommen ligger i et område eller på en grund, hvor din type virksomhed slet ikke må drives. Er der fx en gammel servitut på en ejendom, så kan den forhindre, at bestemte virksomhedstyper må drives på stedet – og hvis ikke servitutten kan ophæves, er du nødt til at finde en anden ejendom at købe.

 

4. Teknisk gennemgang af ejendommen

Når du køber en erhvervsejendom, er der ikke den samme systematik i forhold til at synliggøre ejendommens tekniske stand som ved køb af en privat bolig. Det betyder, at en sælger af en erhvervsejendom ikke kan benytte boligreglerne om tilstandsrapport og ejerskifteforsikring og på den måde gøre sig ansvarsfri for mangler ved erhvervsejendommen. Og sælger vil derfor ofte fraskrive sig ethvert fysisk mangelsansvar i købsaftalen.

Som køber kan du ikke dække dig af for mangler ved at tegne en ejerskifteforsikring. Derfor bør du altid få lavet en professionel teknisk gennemgang af ejendommen for derigennem at få et oplyst beslutningsgrundlag. Indholdet af den tekniske rapport er ofte også anvendelig, når du sammen med din advokat skal forhandle pris og øvrige købsvilkår på plads med sælger.

 

5. Lejere i ejendommen

Hvis der er lejere i en del af ejendommens lokaler, er det vigtigt at vide, hvilke forpligtelser du overtager vedrørende disse lejere samt hvilke muligheder, du har for at komme ud af lejeaftalerne.

 

6. Købsaftalens vilkår og juridiske formuleringer

Der kan være stor forskel på indholdet og de juridiske formuleringer af vilkår i købsaftalen alt efter, hvad det er for en type ejendom, du køber. Samtidig er mængden og kompleksiteten af sagens bilag og øvrige dokumenter betydeligt større end ved køb af bolig til privat brug.

Når du modtager et udkast på en købsaftale, er det derfor vigtigt, at du får den gennemgået af en specialist i erhvervsejendomshandler, der kan sikre, at den bliver udformet juridisk korrekt, og at hver en sten bliver vendt, inden du skriver under.

 

7. Finansiering

Det er selvfølgelig også vigtigt, at du har styr på finansieringen og husker at tage højde for problemstillinger omkring skat og moms. I det hele taget bør du som virksomhedsejer tidligt i processen alliere dig med de nødvendige rådgivere, så du sikrer de bedste vilkår for virksomheden.

 

8. Det juridiske set-up

Når du har besluttet dig for at købe, skal det afklares, hvem der skal stå som den juridiske ejer af erhvervsejendommen. Det vil ofte afhænge af, hvordan du har indrettet din virksomhed, og hvorvidt du driver din virksomheden i personligt regi (enkeltmandsvirksomhed eller I/S) eller et A/S eller ApS.

Mange vælger ofte at etablere et ejendomsselskab, som herefter køber ejendommen og efterfølgende lejer den ud til virksomheden. Ved at benytte denne konstruktion kan du sikre, at du ikke mister ejendommen, hvis virksomheden en dag går konkurs. Etableringen af et ejendomsselskab betyder også, at du ikke belaster virksomheden med en dyr ejendom. Det vil kunne lette udfordringerne i forbindelse med et fremtidigt generationsskifte, da en køber ikke skal finansiere købet af ejendommen, når vedkommende skal købe sig ind i selve virksomheden.

Vil du vide mere?

21 kommentarer

Kirsten

Hvis vi som privat familie køber en ejendom der er 190kvm bolig og 390kvm erhverv og som ligger i et industrikvarter (lokalplan), må vi så bo der uden at have et CVR nummer og uden at drive erhverv?

Thomas Colstrup

Tak for dit spørgsmål. Ved køb af erhvervsejendom er der ikke nogen faste regler for, hvad der skal lægges i kontant udbetaling. I er derfor nødt til at præsentere jeres bank for casen og så vil de tage stilling til i hvilket omfang i skal stille med en kontantkøbesum for at få finansieret købet i øvrigt.

Jacqueline

Hej Thomas. Når man køber en privat ejendom er udbetalingen 20%. Hvad er udbetalingen ved køb af en erhvervsejendom? Vh Jacqueline

Karen

Hej vi ejer sammen med 104 andre personer, parter i en villa sammenbygget med købmandsbutik, det er et APS. villaen er udlejet på en 2 årlig lejekontrakt, butik har været Tom og ikke udlejet 3 år, nu har en mulig køber henvendt sig, og vi er indstillet på at sælge, skal vi have elsyn tilstandsrapport, energimærke, eller er det nok hvis vi får en advokat til at lave salgspapirerne/ skøde. På forhånd tusind tak mvh. karen frederiksen

Thomas Colstrup

Hej Karen Tak for dit spørgsmål. Hvorvidt I kan benytte reglerne om ansvarsfritagelse for skjulte mangler ved ejendommen og ejerskifteforsikring for køber, afhænger af hvor stor en del ejendommen beboelsen udgør samt hvorvidt køber skal bebo ejendommen eller ej. En advokat kan sagtens hjælpe jer med alle papirerne m.v. Du er meget velkommen til at rette henvendelse til os for en nærmere drøftelse af sagen. Jeg kan kontaktes på 30788704.

Thomas Colstrup

Tak for din mail. Din virksomhedsadresse og dit CVR. kan godt være i Danmark, selv om du bor i udlandet.

Eva

Jeg har en enkeltmandsvirksomhed og CVR nummer. Jeg overvejer at flytte til udlandet men vil gerne beholde mit firma (CVR) da jeg stadig udfører opgaver i Danmark. Hvis jeg flytter adresse og udlejer min ejerlejlighed, men køber en erhvervsejendom, kan mit firma være registreret der med CVR nummer selvom jeg har bopæl et andet sted i Europa? Mit spørgsmål handler udelukkende om hvilke regler der er for registrering af firma på erhvervsadresse (det skattemæssige er en helt anden sag).

Alfred

Som investor i et I/S der ejer erhvervsejendom har vi solgt ejendommen til en køber der ville bruge den til erhverv. Købsaftale er underskrevet 9 juli 2019 af køber og 10 juli af os som sælger. Frist for forbehold fra købers advokat og bank/ kreditforening for skriftlig indsigelser er i købsaftale den 12 juli 2019 ( forhandling har været undervejs siden primo juni). Købers bank sender en skriftlig forspørgsel om frist forlængelse den 16 juli 2019 til den 25 juli 2019. Som køber giver vi ikke skriftlig accept af dette. Overtagelsesdato er afhængig af et andet forbehold som afventer kommunes godkendelse af en ændring af vejadgag. Denne godkendelse får den 26 august 2019, hvilket iflg købsaftale betyder at overtagelsesdato bliver 1 oktober 2019. Købers advokat meddeler skriftlig den 6 september 2019 at købers bank/ kreditforening ikke kan finansiere handlen og de derfor anser handlen for annulleret . Spørgsmål: Vi mener de ikke kan det baseret på de ikke har overholdt frist den 12 juli, er det en korrekt antagelse? Hvis det er tilfældet hvad er konsekvens for køber? Og kan vi som sælger få erstatning?

Luise

Vi har som privatpersoner købt (og endnu ikke overtaget) en ejendom. Sælger er noteret som IVS-selskab. Der foreligger en Tilstandsrapport. Er det muligt at tegne ejerskifteforsikring når vi køber af IVS-selskab? Yderligere, vi har inden overtagelsesdato opdaget alvorlige konstruktionsfejl - hvem hæfter for disse?

Thomas Colstrup

Tak for dit spørgsmål. Såfremt ejendommen hovedsagelig skal benyttes som bolig, kan der muligvis tegnes ejerskifteforsikring. Prøv af spørge mægleren. Såfremt der er alvorlige konstruktionsfejl, som I ikke er blevet oplyst om, inden I har skrevet købsaftalen under, hæfter sælger som udgangspunkt for disse ved køb af erhvervsejendomme.

Thomas Colstrup

Tak for dit spørgsmål. Forudsat at lejligheden er udstykket som en selvstændig ejerlejlighed, vil du formentlig kunne overdrage denne til din datter for en pris svarende til 85 % af den offentlige vurdering. Overdragelsen vil endvidere kunne ske ved enten en gave eller ved et gældsbrev (eller en kombination), således at din datter skal fremskaffe så lille et beløb som muligt. Den præcise køreplan bør du få lavet ved en advokat.

Finn

Jeg har en erhvervsejendom på 2500 m2. i denne er der en lejlighed på ca 150 m2, som ikke har været benyttet i mange år. min datter vil gerne købe denne lejlighed for derefter at sætte den i stand og bo i den. Min virksomhed er en enkeltmandsvirksomhed. Har jeg mulighed for at sælge denne lejlighed. og hvordan beregnes prisen? og hvordan kan det gøres billigst muligt for os. Jeg er med på at myndighederne skal godkende lejligheden

Susanne

Hej. Vi er igang med at kigge på en ejendom, hvor der er både en privat og erhvervsbygning. Men her midt i slutfasen oplyser sælger at den sælges som Erhverv til Erhverv. Kan sælger stille krav om hvordan vi køber den (som enkeltmandsvirksomhed med CVR eller som privatpersoner)? Og har det nogen praktisk eller finansiel betydning?

Thomas Colstrup

Tak for dit spørgsmål. Hvordan I som købere vælger at købe ejendommen er sælger uvedkommende. Det, som mægleren formentlig mener, er, at I skal købe ejendommen på erhvervsvilkår, hvilket adskiller sig væsentlig fra køb af almindelige beboelsesejendomme. Således kan der eksempelvis formentlig ikke tegnes ejerskifteforsikring og I skal således sikre jer på anden vis. Jeg vil anbefale jer at søge nærmere rådgivning herom hos en advokat.

Thang Dao

kære Advodan. jeg vil gerne købe en erhvervslejlighed som ligger midt i Århus og ændre den til privat bolig. Selve ejendommen er blandet med privat og erhverv. I dag bor der kun 3 private mens de resterende 8 lejligheder er blandet erhverv tandlæge, advokat, reklamebureau ect. jeg er på barbund. hvad er reglerne, og udgifter og findes der nogen advokater/mægler eller lignende der kan foretage disse opgaver mod betaling? eller er det meget simpel selv at gøre det? mvh Thang

Thomas Colstrup

Tak for dit spørgsmål. Ændring af status på en ejerlejlighed fra erhverv til bolig skal godkendes af kommunen og skal desuden være i tråd med den konkrete ejerforenings vedtægter. Når kommunen vurderer sagen ser man på en række forskellige forhold, herunder blandt andet om den gældende kommuneplan og/eller lokalplan tillader omdannelse af den pågældende lejlighed, om loftshøjden er tilstrækkelig, om der er tilstrækkelig ventilation til køkken og bad, om der er vinduer i alle opholdsrum, om brandsikkerheden er på plads (byggematerialer og flugtveje) osv.

solveig

Jeg forældrekøbte for et antal år siden en bolig i århus, da min søn læste til arkitekt. Han boede der sammen med 4 andre arkitektstuderende (kollektiv). For et par år siden blev han færdig og fik arbejde i København. Jeg fortsatte med at leje boligen ud til studerende. Min søn har heletiden haft ønske om at flytte tilbage til boligen i Århus, men nu har han bestemt sig for at blive boende i København. Jeg har derfor bestemt mig for at sælge boligen. 1) Kan jeg sælge boligen til en anden forældrekøber, som overtager boligen som den er med de nuværende lejere? (hvis han måtte ønske dette) 2) Kan jeg sælge boligen til en ejendomsinvestor, som køber hele konceptet med lejere, kontrakter, møbler osv.? 3) Kan boligen købes via et selskab? Hilsen fra Solveig

Danni nielsen

Hej advodan. Vi er i denne cituration, at der er kommet nogle og banket på vores dør. De kunne godt tænke sig at købe vores hus, uden ejendoms mægler. -uden ejerskifte forsikring -uden el rapporten -uden tilstands rapporten De siger at de vil købe ejendommen som erhverv, på den måde kan vi slippe for at skulle stå til ansvar, når boligen er solgt. Altså en ansvarsfraskrivelse for huset Eller som sagt købt som beset. Hvordan skal vi reagerer, er det korrekt hvis han køber huset som erhverv at vi ingen ansvar og ikke behøver en ejerskifte forsikring? Mvh Danni

Thomas Colstrup

Tak for jeres mail. Det er ikke korrekt, at man ved blot at anføre, at en ejendom er erhverv, kan undgå at hæfte for mangler m.v. på ejendommen. Hvis der er tale en almindelig bolig kan man derimod som sælger i det væsentligste gøre sig ansvarsfri ved at få lavet en tilstandsrapport m.v. Såfremt I ønsker at gå videre med salget, vil jeg anbefale jer, at kontakte os, således at vi sikre, at I får lavet kontrakten korrekt.

Bent Mortensen

Hej Advokat Thomas Colstrup I 2001 købte vi vores ejendom hvor der er tilladelse til erhverv. Ejendommen består af villa på 280 m2 og en lagerhal hvor vi på BBR har registreret 80 m2 privat og 212 m2 erhverv På grund af alder og sygdom sælger jeg firma til kollega i 2014 og da jeg ikke kan få efterløn hvis jeg lejer lokaler ud er betingelsen for køb af firma at firmaet flytter. Alt går som det skal indtil jeg i 2017 skriver til BBR at vi anvender lagerhallen privat. Odense Kommune skriver på deres hjemmeside at hvis man ikke oplyser den korrekte anvendelse er minimumsbøden 5000 kr. Så får vi brev fra Odense Kommune at vi ikke længere må bo i vores godkendte enfamiliehus med tilhørende godkendte lagerhal. Odense Kommune er dog indstillet på at give os en midlertidig dispensation indtil vi fraflytter. Odense kommune henviser til lokalplanen 44-296 Afsnit 3.3 hvor der står der må opføres ( ejer, bestyrer og portnerbolig.) Odense Kommune kalder vores bolig en Portnerbolig, og vi var ikke klar over at vi havde købt sådan en. Vores område vi bor i hedder 10 EB 2, og jeg kan læse mig til at det er vist er Blandet bolig og Erhverv ud fra bogstaverne, men mærkeligt nok kalder Odense Kommune området erhvervsområde, men i et erhvervsområde er der normalt ikke boliger. I området vi bor i er yderlige 16 boliger og senest i 2008 har Odense Kommune godkendt en villa hvor ejeren ikke har erhverv, dem er der flere af Har Odense Kommune ret eller har de misforstået emnet. ? Med Venlig Hilsen Bent Mortensen

Karen-marie

Hej Vi har set på en grund hvor der ligger staldbygninger, som på bbr er opført som driftbygninger Ejendommen sælges som grund salg. Betegner man driftbygninger som Erhvervsbygninger. Og hvis man køber egendommen vil det så kræve at man bliver moms registret for at må bruge bygningerne til privat brug ? mvh Karen-marie

Christina Schilling

God eftermiddag Vi har købt et hus hvor der er 101 kvm erhvervsbolig der tidligere ( anden ejer) blev brugt til firma. Privat delen er på 127 kvm bolig med stor kælder og en udestue der ikke tæller som boligkvm på BBR Erhversdelen er af tidligere ejer forbundet til privathuset med en gang der ikke tæller som beboelse. Vil det være muligt at søge om at lave erhverdsdelen om til alm. Boligkvm? Mvh

Thomas Colstrup

Hej Christina Tak for dit spørgsmål. Ændring fra erhverv til bolig kræver en tilladelse fra kommunen og i den forbindelse vil kommunen formentlig stille krav om, at den "nye" boligdel opfylder de almindelig krav til boligbebyggelse - eksempelvis isoleringskrav, loftshøjde, niveaufri adgang m.v. Jeg vil anbefale dig at kontakte din kommune og få oplyst præcis hvilke krav, du skal opfylde. Thomas Colstrup, advokat

Flemming

Jeg ønsker at sælge min erhvervsejendom, og vil i den forbindelse spørge om: Skal der udarbejdes: Tilstandsrapport. Bygningsrapport El. rapport. Event. andet

Thomas Colstrup

Hej Flemming Tak for dit spørgsmål. Tilstandsrapport og el-rapport er noget man benytter, når man handler ejendomme, der ikke er erhvervsejendomme. Rapporterne benyttes til at sikre, at sælger efterfølgende er ansvarsfri for mangler ved ejendommen. Denne fremgangsmåde kan ikke benyttes ved erhvervsejendomme, hvor man derfor som sælger skal sikre sig på anden vis - typisk ved at få lavet en bygningsrapport og samtidig lave en ansvarsfraskrivelsesklausul i købsaftalen.

J. Wood

Spørg advokaten SE Sigurd Eidsmo Besvar| I dag, 18:22 Dig Sælgers advokat fortæller, at følgende erklæring er en standarderklæring, og at den skal indgå i købsaftalen (vedrørende en erhvervsejendom): "Køber erklærer, at ejendommen skal anvendes i erhvervsøjemed til håndværks- og produktionsvirksomhed for køber selv. Betingelsen for erhvervelse af ejendommen uden særskilt tilladelse er derfor opfyldt". Erhvervsejendommen skal udtrykkeligt benyttes til klinik/kontorvirksomhed, og sælgers advokat enten kan ikke, eller vil ikke forklare, hvad bestemmelsen betyder, hvem den er til gavn for, eller hvorfor der skal står håndværks- og produktionsvirksomhed, når det ikke er tilfældet. Jeg tøver derfor med at underskrive. Kan du opklare mysteriet bag denne "standarderklæring"? Med venlig hilsen Judith

Thomas Colstrup

Kære Sigurd Eidsmo Judith Tak for dit spørgsmål. Når selskaber eller fonde erhverver fast i ejendom, skal der til brug for tinglysningen af erhvervelsen afgives en erklæring om, hvad køber agter at benytte ejendommen til. Når du som køber skal afgive en sådan erklæring, er det selvfølgelig meget vigtigt, at du kan stå inden for, hvad der anføres i erklæringen. Jeg kan ikke svare på, hvad advokatens bevæggrunde er, for at fastholde formuleringen, men skal blot bemærke, at eksempelvis mulighederne for skattemæssige afskrivninger m.v. for køber og sælger kan blive påvirket af, hvad der er for en type ejendom, der handles. Disse skattemæssige forhold bør man altid få afklaret med en revisor og advokat inden underskrift.

Jette Holm

Vi ønsker at købe en ejendom hvor der er 90 kvm erhverv og 120 privatbolig. Sælger har fravalgt at få lavet en tilstandsrapport og vi kan derfor ikke få tegnet en ejerskifteforsikring. Heller ikke selvom vi rent faktisk vælger selv at få lavet en tilstandsrapport. Kan det virkelig passe at huset ikke kan forsikres?

Thomas Colstrup

Tak for din mail. Det forhold, at en del af bygningen er registret som erhverv udelukker ikke automatisk, at reglerne om ejerskifteforsikring og tilstandsrapport m.v. kan anvendes. Hvorvidt forsikring kan tegnes eller ej afhænger blandt andet af hvor stor en del af ejendommen der er registreret til erhverv, hvorledes erhvervsdelen påvirker beboelsen, hvilken type erhverv der er tale om osv. Endvidere vurderer de forskellige forsikringsselskabet sagerne forskelligt. Såfremt sælger er indforstået med at forsøge at indhente et forsikringstilbud skal i blot kontakte selskaberne herom.

Anna

Vi ønsker at købe en villa som pt er reg. til erhverv idet det bruges til børnehave. Der skal laves få ændringer inden det kan omreg. men sælger har ikke råd til at stå for disse, og ønsker samtidig ikke at skulle hæfte i 10 eftersom det ikke er muligt at få ejerskifteforsikring. Vi risikerer de sælger til nedrivning, er der ikke en forsikring der kan fritage dem for ansvar selvom huset sælges som erhverv? Vi ville selv kunne stå for byggetilladelse, renovering og omreg. Kh

Thomas Colstrup

Tak for din mail. Ved salg af erhvervsejendomme kan man ikke som sælger frigøre sig for ansvar ved benyttelse af reglerne om tilstandsrapport m.v. og jeg er ikke bekendt med, at der findes andre forsikringstyper, der kan tegnes af sælger. Det man i stedet ofte gør i erhvervsejendomshandler er, at man i købsaftalen laver nogle meget detaljerede ansvarsfraskrivelsesklausuler, der gør, at køber ikke efterfølge kan holde sælger ansvarlig for fejl og mangler.

Karen J

Hej Anna, Jeg håber, at det lykkedes for jer mht købsaftalen / forsikringsudfordringerne. Jeg står pt i selvsamme situation, hvor jeg gerne vil købe en gård, som pt er registreret som erhverv, idet den også er blevet brugt som børnehave. Jeg stødte i den forbindelse på dit indlæg her, og jeg håber at det er ok, at jeg skriver og spørger dig om dette: Hvordan får man reelt bestemt hvilke ændringer, der skal til, før end man kan få lov at omregistrere fra erhverv til privat bolig? Jeg er med på, at boligen skal opdateres, så den opfylder gældende byggereglement (minus eventuelle dispensationer). Hvordan fik I bestemt hvilke ændringer, der var nødvendige? Det lyder heldigt, at I kun skal foretage få ændringer før omregistreringen :-) De bedste hilsner, Karen

Anna

Hej Karen. Vores var netop en børnehave, dog tidl. beboet / reg. som privat bolig. Så vidt jeg (nu) ved, kan man få viden omkring de nødvendige ændringer ved enten at hyre en byggeleder som sætter sig ind i reglementet mm, eller man kan indsende forespørgsel til kommunen, som så pointerer de mangler der måtte være førend der kan foretages omreg. I vores tilfælde havde sælger forhørt sig telefonisk og det var det vi fulgte op på. Hvorvidt det er alm. praksis eller fordi det handlede om småting skal jeg dog ikke kunne sige. Uanset - tålmodighed med kommunen. Førend man har modtaget kvittering på at sagsbehandlingen er igang er den det ikke! De kan vende tilbage * flere med mangler førend på påbegynder behandlingstiden, er det en større omgang ville jeg klart hyre en byggesagkyndig som ved noget om reglement mm. Det er en jungle. Håber det kan bruges, Kh

Karen J

Hej igen Anna, Tak for dit svar! Det var en god hjælp ift hvilken retning vi skal kigge i for at finde flere svar :-) Vh Karen