Forældrekøb – hvad skal jeg vide?

Hvad er et forældrekøb?

Ved et forældrekøb køber du en ejer- eller andelsbolig og udlejer den til dit barn. Det er især udbredt i studiebyer, hvor det kan være dyrt og svært at finde en lejebolig. Udlejningen betragtes som en almindelig udlejning og er derfor dækket af lejelovens regler.

Fordele for dit barn

Et forældrekøb kan give dit barn en mere stabil og forudsigelig boligsituation. Huslejen kan ofte fastsættes på et rimeligt niveau, og når lejekontrakten er på plads, kan der som regel søges boligstøtte. Det er også muligt for dit barn at fremleje et værelse for at dække en del af huslejen. I den forbindelse er fremleje skattefrit, hvis lejeindtægten ikke overstiger 2/3 af den samlede husleje.

Fordele for dig som forælder

Et forældrekøb kan også have fordele for dig som forælder. For mange kan et forældrekøb ses som en investering, hvor boligen på sigt kan stige i værdi. Derudover kan lejeindtægten være med til at dække nogle af udgifterne – evt. til dit barn, og du kan senere vælge at sælge boligen til dit barn til en pris svarende til den offentlige ejendomsvurdering på handelstidspunktet minus 15 %. Det kan være en fordel, fordi du både kan realisere en eventuel værdistigning på boligen og samtidig hjælpe dit barn ind på boligmarkedet.

Du kan også trække visse udgifter fra i lejeindtægterne, fx vand og forsikring af boligen, og hverken du eller dit barn skal betale ejendomsværdiskat, da der er tale om en udlejningsejendom. 

Ulemper ved forældrekøb

Selvom der er mange fordele ved et forældrekøb, er der også nogle ulemper og vigtige overvejelser, du bør kende til.

Økonomiske forpligtelser

Et forældrekøb kræver, at du har luft i økonomien. Boligen skal derudover vedligeholdes, og der vil ofte være løbende udgifter.

Skattemæssige konsekvenser

Indtægten for at udleje boligen til dit barn beskattes som erhvervsindkomst, hvilket betyder, at du skal betale skat af overskuddet. Hvis du sælger boligen med gevinst uden selv at have boet der, skal du desuden være opmærksom på, at fortjenesten beskattes.

Siden 2021 er mulighederne for at anvende virksomhedsskatteordningen til at optimere skatten ved forældrekøb stort set forsvundet. Det skyldes, at de nye regler om rentekorrektion fjerner den tidligere rentefordel, og ordningen giver derfor i dag sjældent lavere skat end almindelig privat udlejning.

Juridiske krav

Før du køber en bolig til dit barn, er det vigtigt at gennemgå købsaftalen, tilstandsrapporten og foreningens økonomi grundigt. Servitutter og vedtægter kan nemlig have indflydelse på, hvordan boligen må anvendes. Du kan læse mere i vores guide om servitutter.

En advokat fra Advodan kan hjælpe dig med at gennemgå dokumenterne og sikre, at boligen gerne må udlejes, før du skriver under. Du kan læse mere i vores guide om købsaftaler.

Når du udlejer bolig til dit barn, gælder de almindelige regler i lejeloven. Det betyder, at du skal udarbejde en gyldig lejekontrakt. Kontrakten skal beskrive lejevilkår, opsigelse, depositum og andre praktiske forhold.

Huslejen skal ligge på niveau med markedslejen. Hvis du sætter den lavere, kan du blive beskattet af forskellen. Huslejenævnet kan vurdere lejeniveauet, bl.a. efter henvendelse fra Skattestyrelsen.

Forældrekøb af andelsbolig eller ejerlejlighed

Et forældrekøb kan være en god løsning, men der gælder forskellige regler for udlejning, husleje og skat, afhængigt af om boligen er en andelsbolig eller en ejerbolig.

Hvad gælder ved forældrekøb af en andelsbolig?

Det er muligt at købe en andelsbolig som forældrekøb, men der er nogle særlige forhold, du skal være opmærksom på. De skattemæssige muligheder er mere begrænsede end ved ejerboliger, og nogle andelsforeninger kan have regler, der forbyder udlejning eller forældrekøb. Du bør også være opmærksom på, at huslejen normalt ikke må overstige boligafgiften og de faktiske udgifter.

Du kan læse mere om reglerne for andelsboliger i vores guide om andelslejligheder.

Hvad gælder ved forældrekøb af en ejerlejlighed?

Det er også muligt at købe ejerlejlighed som forældrekøb. Ejerlejligheder giver typisk større frihed og færre begrænsninger fra ejerforeningen i forhold til udlejning og forældrekøb. Hvis du køber en ejerlejlighed og udlejer den, anses det som udlejning af fast ejendom, hvor du kan få fuldt fradrag for renteudgifter i den skattepligtige indkomst. Derudover har du ved køb af ejerlejligheder mulighed for at benytte virksomhedsskatteordningen.

Du kan læse mere om reglerne for ejerlejlighed i vores guide om ejerlejligheder.

Finansiering af forældrekøb

Finansieringen af forældrekøb afhænger af, hvilken type bolig, du vil købe.

• Ejerboliger: Finansieres typisk gennem realkreditlån, banklån eller friværdi.
• Andelsboliger: Finansieres gennem bankens andelsboliglån.

Det er vigtigt at vurdere, om lejeindtægten realistisk kan dække de løbende udgifter. Du skal være opmærksom på, at banken typisk ikke godkender boligkøbet alene på baggrund af den forventede husleje, men på baggrund af din egen betalingsevne.

Du kan læse mere om økonomiske krav i vores guide om rådighedsbeløb ved boligkøb.

Juridisk rådgivning ved forældrekøb

Et forældrekøb stiller krav til både udlejning, købsaftale og skat. Hos Advodan kan du få hjælp til at gennemgå dokumenterne, vurdere risiciene og udarbejde en lejekontrakt. En advokat kan rådgive dig om reglerne og hjælpe dig med at finde ud af, hvad der gælder i din situation, og om et forældrekøb er det rigtige for dig.