Udbygningsaftaler – hvor kan det gå galt?

Udbygningsaftaler – hvor kan det gå galt? 

Med en udbygningsaftale betaler grundejer for offentlig tilgængelig infrastruktur, der ellers som udgangspunkt havde været en kommunal opgave. Incitamentet for grundejer er at få skabt en byudvikling, der ellers ikke stod til at blive realiseret i den takt, omfang eller standard, som er grundejers ønske.

Brugt rigtigt er udbygningsaftaler derfor også et godt instrument til at få skabt byudvikling til gavn og glæde for alle i en hurtigere udviklingstakt, end hvad der er muligt indenfor den kommunale økonomiske ramme.

Mulighederne for at indgå en sådan aftale er fastsat i planloven. Allerede ved reglernes tilblivelse var der et særligt fokus på, hvorfra initiativet til aftalen skulle komme, da det ikke måtte blive en skjult skat.

Det har med andre ord aldrig været en mulighed at forrykke ved de grundlæggende principper for, hvornår en grundejer i samarbejde med planmyndigheden kan skabe ny lokalplanlægning. Intentionen har været at gøre mulighederne større – og at udviklers gode ideer til en attraktiv byudvikling ikke skulle stå i vejen for kommunens økonomiske prioriteringer.

Hvor går grænsen mellem initiativ og vejledning?

Det er et krav, at udbygningsaftaler indgås ”på opfordring fra grundejeren”, dvs. at det er på frivilligt grundlag uden nogen former for pres, at grundejer ytrer ønske om at finansiere udgifterne.

Forud for en dialog om udbygningsaftale har der ofte været en indledende drøftelse med grundejer. Kommunen må ikke i denne dialog tage initiativet til, at der indgås en udbygningsaftale (f.eks. ved at oplyse, at lokalplanen vil forudsætte en udbygningsaftale eller forudsætte grundejers betaling til infrastruktur). Omvendt må kommunen gerne medvirke til at afklare de planmæssige og infrastrukturmæssige rammer for en evt. ny lokalplan, herunder vejlede om muligheden for udbygningsaftale, hvor dette vil være naturligt og sagligt.

Men hvor går grænsen? Vejledningen må alene opleves som en præsentation af en mulighed og ikke som en opfordring eller et krav. Det må heller ikke bevirke, at der på usagligt grundlag fratages et plangrundlag. Med andre ord skal grundejer selv søge løsningen.

Det kan være en svær balancekunst – og nok særligt i de situationer, hvor planmyndigheden i lige så høj grad som grundejer, synes at der er potentiale i ideerne, og derfor ud fra et planmæssigt synspunkt gerne vil fremme mulighederne og har dette i fokus. Her skal kommunen huske også tidligt i processen at afklare de økonomiske rammer, der er/kan afsættes til byudviklingen, da manglende forventningsafstemning senere kan fremstå som et kommunalt pres til medfinansiering, hvis der allerede er lagt mange ressourcer i projektet.

Indholdsmæssige muligheder for at indgå udbygningsaftaler

Udover frivillighed, er der yderligere to krav, der skal iagttages:

1) Fordelen ved at indgå aftalen for grundejer skal være for at opnå

• Højere kvalitet/standard af infrastrukturen,
• Fremrykke lokalplanlægningen set i forhold til, hvad der er forudsat i kommuneplanens rækkefølgebestemmelser, eller
• Ændre eller udvide byggemuligheder, der følger af kommuneplanens rammebestemmelser eller gældende lokalplan.

2) Der skal være en sammenhæng mellem den infrastruktur, som grundejer afholder udgifterne til og den lokalplan, der muliggør grundejers projekt (infrastrukturen må dog gerne være udenfor lokalplanens geografiske afgrænsning).

Praktiske råd:

Adskil rollerne

I en lokalplanproces vil der helt naturligt være en dialog om rammerne for ny lokalplanlægning, og der vil ofte også være et element af, at grundejer/udvikler forsøger at prøve nogle grænser af for, hvad der kan lade sig gøre. Her vil kommunen komme med sit faglige med- og modspil.

Lokalplan og udbygningsaftalen går hånd i hånd. Ikke desto mindre kan det være hensigtsmæssigt at adskille rollerne i forhold til, hvem der står for den planfaglige dialog, og hvem der står for de videre drøftelser om udbygningsaftale. Kravet om frivillighed, må således ikke bevirke, at der bliver skabt uklarhed om, hvad kommunen i øvrigt må stille af krav som led i lokalplanlægningen.

Udarbejd administrationsgrundlag

Et administrationsgrundlag kan evt. være et nyttigt værktøj til i praksis at sikre, at de formelle betingelser iagttages. Hermed vil der også kunne fastsættes klare rammer for processerne og indholdet af udbygningsaftalerne, der indgås.

Dokumentation

Ofte foregår den indledende dialog med udviklere mundtligt. Det kan i situationen virke formalistisk at bede udvikler på skrift at formulere sit ønske om at indgå udbygningsaftale – det kan dog være en god idé. Alternativt vil jeg anbefale, at der udarbejdes mødereferat, der sendes rundt til alle parter, og hvor det udtrykkeligt fremgår at ønsket kommer fra udvikler.

Og nu hvor vi er ved detaljen – så husk at få materialet journaliseret.

Glem ikke vejlovgivningen

I de tilfælde, hvor der skal etableres nye adgange eller ske udvidelse af eksisterende adgange til offentlige veje, kan vejmyndigheden efter omstændighederne gøre en tilladelse betinget af, at den offentlige vej for grundejers regning ombygges, hvis det er trafikalt nødvendigt. Tilsvarende har vejmyndigheden mulighed for at stille vilkår, hvis forudsætningerne for en eksisterende adgang i visse tilfælde ændres væsentlig.