PrivatErhvervOm Advodan
Jylland
Sjælland
Bornholm
DK EN

Nye regler for salg af fast ejendom indenfor familien

Bolighandel 22 kommentarer Per Nielsen
Har du planer om at sælge en lejlighed eller anden fast ejendom videre til et familiemedlem? Så bør du overveje, om du skal gøre det før den nye ejendomsvurdering træder i kraft til efteråret 2021.

Med de nye ejendomsvurderinger på trapperne kan det være relevant at overveje, om overdragelse af fast ejendom indenfor familien skal fremskyndes. Det kan nemlig give en skattemæssig fordel, forklarer advokat Per Nielsen fra Advodan i Aalborg.

 

Sådan er reglerne i dag

Som reglerne er nu, kan du sælge fast ejendom indenfor familien efter 15-procentreglen. Det betyder, at du kan sælge ejendommen til 15% under (eller over) den seneste offentlige ejendomsvurdering.

Systemet bag de nuværende offentlige ejendomsvurderinger har vist sig at være fejlbehæftet, og derfor er mange ejendomme i dag vurderet til en pris, der ikke er i overensstemmelse med markedsprisen. Særligt i større byer ligger mange offentlige ejendomsvurderinger langt under den reelle handelspris. Og det kan give en skattemæssig fordel, når en bolig i dén kategori videresælges indenfor familien.

 

Eksempel:

Et par har købt en ejerlejlighed til deres datter i København, som hun kan bo i under sit studie. Lejligheden kostede 2,5 millioner kroner, men den offentlige ejendomsvurdering er kun på 2 millioner kroner. Efter 15-procentreglen kan forældrene derfor sælge lejligheden til datteren for 1.700.000 kroner, når hun er færdig med at studere.

”Normalt skal et barn, der modtager en gave fra sine forældre, betale 15% i gaveafgift af det beløb, der overstiger 67.100 kroner. Ved videresalget af forældrekøbet modtager datteren dog 800.000 kroner helt afgiftsfrit – hvis altså lejligheden kan videresælges til samme pris, som forældrene købte den til. Ofte vil den endda kunne sælges for mere,” fortæller advokaten.

 

Nye regler mindsker skattefordel

Skattestyrelsen har nu udarbejdet et udkast til et nyt regelsæt, hvor der i stedet for 15-procentreglen foreslås en 20-procentregel – men reglen skal følge de nye offentlige ejendomsvurderinger, som forventes at ligge meget tættere på den reelle markedspris end de nuværende.

 

Det betyder at:

Vi tager udgangspunkt i eksemplet fra før. Forældrekøbslejligheden kostede 2,5 millioner kroner for forældrene, og den nye offentlige ejendomsvurdering har ramt plet: 2,5 millioner kroner. Det betyder, at forældrene kan videresælge lejligheden til deres datter for 2 millioner kroner: en afgiftsfri ”gave” på 500.000 kroner. Havde forældrene solgt lejligheden før den nye ejendomsvurdering, ville barnet have fået 300.000 kroner mere.

”Indførelsen af de nye regler for ejendomsvurdering har været udskudt flere gange, men forventes at træde i kraft til efteråret 2021. De nye regler gælder dog først, når ejeren har fået en ny ejendomsvurdering. Indtil man har modtaget den nye ejendomsvurdering i sin e-Boks, gælder 15-procentreglen altså stadig – men ikke i uændret form. Særlige omstændigheder kan betyde, at du som boligejer bliver pålagt at bruge en skønnet handelspris frem for den offentlige ejendomsvurdering,” fortæller Per Nielsen og tilføjer:

”Det er uklart, hvad der skal forstås ved ’særlige omstændigheder’, og det kan forventes, at Skattestyrelsen vil gå langt i fortolkningen. Det kan altså betyde, at du ikke kan sælge din bolig til 15% under den nuværende offentlige ejendomsvurdering efter de nye regler er trådt i kraft, selvom du endnu ikke har fået den nye vurdering.”

I eksemplet med forældrekøbslejligheden i København er det altså muligt, at skattefordelen helt bortfalder, hvis forældrene ikke når at sælge lejligheden inden de nye regler for ejendomsvurdering træder i kraft.

 

Hvornår skal du sælge din bolig?

Hvornår det er klogest at sælge din bolig, afhænger af, om du forventer en stigning eller et fald i den offentlige ejendomsvurdering.

Hvis du forventer et fald, kan det være en fordel at vente på den nye vurdering, før du gennemfører familieoverdragelsen. Forventer du derimod, at den nye ejendomsvurdering af din bolig bliver højere end den nuværende, risikerer du at miste de nuværende skattefordele, hvis du sælger boligen, efter du har modtaget din nye ejendomsvurdering.

”Da de nye ejendomsvurderinger efter planen skal begynde at komme fra efteråret, kan det som forælder eller bedsteforælder være relevant at overveje, om det er nu, man skal sælge fast ejendom videre til børn og børnebørn. Og vil du være sikker på at kunne anvende 15-procentreglen i sin nuværende form, bør overdragelsen gennemføres inden efteråret 2021,” forklarer advokaten.

Vil du vide mere?

Per Nielsen

Advokat, Partner
pern@advodan.dk96 31 33 60
Advodan Aalborg & Brønderslev96 31 33 00
Læs mere om Per

22 kommentar

0 / 700 tegn

MB

Hej Per Jeg står med mulighed for at købe min onkels sommerhus. Huset på grunden er meget faldefærdigt og tenderer til ubeboeligt. Herudover er det af ældre dato, hvilket betyder at der er aspest i taget og formentlig PCB i fuger mm. Så alt i alt vil man skulle rive det gamle hus ned og bygge et nyt. Grundet de farlige materialer vil det være et større og dyrt projekt at rive huset ned. Ligeledes er grundet meget overgroet. I den offentlig vurdering står huset for ca 60% af vurderingen. Kan min onkel sælge huset billigere end vurderingen grundet disse omstændigheder eller skal han sælge det til selve prisen?

Per Nielsen

Du bør købe sommerhuset, mens det står. Ellers har din onkel solgt en byggegrund og bliver beskattet af evt. ejendomsavance. Hvis I vil fravige ejendomsværdien, bevæger I jer på en farlig mission, og I må forvente, at Skattestyrelsen vil interessere sig for sagen, og det kan indebære, at det ikke er ejendomsværdien, der skal anvendes, men en egentlig vurdering af handelsprisen. I kan forebygge på forskellig vis: I kan indhente en ejendomsmæglervurdering og ved bindende svar fra Skattestyrelsen få tilsagn om at anvende denne værdi. Din onkel er formentlig i den situation, at der i løbet af det kommende år vil komme en ny ejendomsvurdering. I bør derfor overveje, om den kan forventes at blive højere end den nuværende ejendomsvurdering. Og hvis ja, må I afklare, om I vil vælge den sikre løsning, det er at anvende den nuværende ejendomsvurdering. Hvis I begynder at interessere jer for prisfastsættelsen ved f.eks. at spørge en ejendomsmægler, må I forvente, at bordet fanger. I kan ikke med en positiv viden om, at ejendomsvurderingen er forkert, handle til den offentlige vurdering. Med venlig hilsen

Frede

Hej Per, jeg vil gerne overdrage mit sommerhus til den ene af mine sønner A, og kompensere den anden B, der ikke er interesseret i huset. Huset er vurderet til 1,6 mio. kr og kan formentlig sælges til 3,0 i fri handel. Er følgende en rimelig fremgangsmåde: A betaler off vurdering -15%, dvs 1,36 mio for huset og har dermed udsigt til en gevinst på 1,64 ved salg. B skal kompenseres med ½ del af den mulig gevinst, dvs 0,82, der gives via afgiftsfri gaver over 12 år. MVH Frede

Per Nielsen

Det er op til dig, om du vil ”kompensere” – gave er en mulighed. Men dit forslag indebærer ikke, at din søn B bliver ”kompenseret fuldt ud”. Med dit eksempel vil søn B, når de 12 år er gået, have modtaget kr. 820.000, hvor søn A har ”modtaget” 1,6 mill. kr. Herudover skal du overveje, om søn B skal kompenseres, hvis du dør inden 12 år. Det er vigtigt at udrede trådene helt, hvis du vil undgå efterfølgende diskussioner mellem dine sønner. Med venlig hilsen

Thomas

Hej Per Hvordan forholder det sig ved salg af ejendom fra far til søn, hvis ejendommen er købt af faderen til en lavere pris end den offentlige vurdering? - ejendommen er købt af faderen, som ønsker at sælge til sønnen 3 år efter købet.

Per Nielsen

Hvis det er en bolig, som faderen har boet i, er der ikke avancebeskatning. Er det ikke tilfældet, bør prisen holdes indenfor den offentlige ejendomsvurdering plus/minus 15 pct. for at holde den skattepligtige avance nede. Det er hovedreglen, men der er masser af forhold, der kan vægte i en anden retning. F.eks. skal I være sikre på, at den offentlige ejendomsvurdering bygger på et rigtigt grundlag. Eller måske har faderen et skattemæssigt underskud fra et tidligere salg. Med venlig hilsen

Christina

Hej Per Jeg købte i 2013 et sommerhus til 1.350.000. Mhp. salg har jeg fået en ejendomsmægler vurdering på 5.950.000. Huset overfor blev sidste sommer sat til salg for 6.500.000, sat ned til 5.950.000 og er lige solgt for 5.4. En mere realistisk salgspris er derfor ca. 5.5. Min kæreste vil gerne købe halvdelen af sommerhuset for 2.5/2.7. Hvilken pris må jeg sælge til? Jeg frygter, at skattestyrelsen anfægter prisen. Vi bor sammen og har børn, har ikke fælles økonomi og er ikke gift. Der er intet lån i huset og der skal ikke optages lån ved købet. Iflg. vuderingskat.dk er oplyst ejd. værdi 1.950.000.

Per Nielsen

Jeg forstår ikke, hvorfor din kæreste skal købe halvdelen. Men det er jo heldigvis ikke dét, du spørger om! Anfægtelse af prisen indebærer, at du beskattes af en gave fra din kæreste – som samlevende kan I ikke nøjes med at betale boafgift. I kan indhente en godkendelse hos Skattestyrelsen i form af bindende ligningssvar. Eller I kan aftale et skatteforbehold, så prisen ændres/nedsættes til det beløb, som Skattestyrelsen godkender. Hvis Skattestyrelsen så ikke reagerer, bliver forbeholdet ikke aktuelt.

Susanne

Hej Per Jeg vil gerne købe min brors hus, da han er blevet syg og ikke kan komme hjem til boligen. Kan jeg købe til ejendomsvurderingen - 15 % ? Vi (min bror og jeg) er i tvivl om den ejendomsvurdering der er, er korrekt da boligen er ret misligholdt, hvem og hvordan finder vi ud af om det er tilfældet ? Hvis en mægler ser på den, er det så en salgspris eller en vurderings pris der tæller? MVH Susanne

Per Nielsen

Kære Susanne 15 pct.-reglen findes i et cirkulære, der gælder værdifastsættelse ved handler i lige linje (far-søn). I kan derimod som udgangspunkt handle til den offentlige ejendomsvurdering. Denne kan i finde på http://www.vurdering.skat.dk/Ejendomsvurdering Hvis I har en positiv viden om, at den offentlige ejendomsvurdering er forkert, kan den ikke bruges. Som bekendt kommer der snart nye vurderinger. I bør derfor starte med at overveje, om din bror kan forvente, at den offentlige vurdering bliver højere eller lavere. Når I har svaret herpå, må I afklare, om I vil gå videre med handlen på nuværende tidspunkt. I bør oprette en aftale, der giver klare svar på, hvad der ske, såfremt den købesum, I aftaler, tilsidesættes af Skattestyrelsen.

JSH

Kære Per. Tak for den informative hjælp her på siden. Hvordan er reglerne om ejendomsskat fremadrettet, når man er delvis ejer inden 1. Jan 2024? Min kæreste skal sammen med hendes søster overtage omkring 50 pct af forældrenes sommerhus inden 2024. Når de senere arver den sidste halvdel af huset efter 2024, vil de så skulle betale ejendomsskat efter de nye vurderinger af den sidste halvdel? Eller vil alle ejendomsskatter køre efter det gamle fastfrosne princip, når de har overtaget 50 pct af huset før 2024? Spørgsmålet er altså, hvordan man betaler ejendomsskat, når man har arvet en del af huset før 2024 og den anden del efter 2024? Håber det giver mening. Mvh jsh

Per Nielsen

Hej JSH Din kæreste vil erhverve en del af et sommerhus. Hun skal betale ejendomsværdiskat af denne del. Skatten beregnes som udgangspunkt som 1 pct. af andelen af ejendomsværdien. Men der findes nedsættelsesregler. Den ene er skattestoppet, der forhindrer visse stigninger. Denne regel ophører, når den nye ejendomsvurdering er fuldført ved betaling af ejendomsværdiskat i 2024. På den måde kan det være en fordel, at din kæreste overtager sommerhusandelen inden 2024. Ejendomsværdiskatten indregnes i den samlede skat, og tallet føres således automatisk ind på årsopgørelsen. Herudover betales ejendomsskat, der er en kommunal skat af grundværdien. Den betales to gange årligt. Også her findes der nedsættelsesregler. Ved skattens beregning ses der på, hvornår din kærestes andel er anskaffet. En den ene del anskaffes før 2024, og en anden del anskaffet i 2024 eller senere, vil der være forskellig skattebetaling for andelene. Man kan således ikke bringe sig i skattely for fremtidige erhvervelser. Også her gælder undtagelser, f.eks. for ægtefæller. Mit råd skal være - At I afklarer om den nuværende ejendomsvurdering er et godt afsæt for din kæreste køb af sommerhus-andelen - At I – når den nye ejendomsvurdering dukker op (det bliver nok i 2023) – afklarer, om det har betydning at fremskynde overtagelsen af de sidste andele Reglerne er så uklare, at der ikke skal spekuleres på baggrund af overskrifter i pressen. Der skal ses på den enkelte ejendom.

christian

Hej, Min onkel (farbror) har en lejlighed jeg gerne vil købe og han gerne vil sælge til den offentlige ejendomsvurdering - må vi det? eller skal der være en mægler vurdering? MVH Christian

Per Nielsen

Kære Christian Hvis I ikke har en viden om, at den offentlige ejendomsvurdering er forkert, kan I anvende denne, hvis den bygger på korrekte data. Det kan således være en dårlig idé at indhente en vurdering fra en ejendomsmægler. En ejerlejlighed må f.eks. ikke være registreret som udlejet, hvis den sælges til et familiemedlem. Hvis din onkel ikke har boet i lejligheden, skal han være opmærksom på, at han skal betale skat af avancen ved salget.

Leif

hej må vi arvinger sælge et hus fra dødsbo til min søn til 700000 selv om det er vuderet af en ejdoms mægler til 975000

Per Nielsen

Kære Leif 15 pct. reglen gælder ikke her, idet jeg forstår, at din søn køber huset af dødsboet og ikke er arving. Hvis dødsboet har en positiv viden om, at værdien er kr. 975.000, vil denne værdi skulle lægges til grund ved beregning af bo- og tillægsboafgift i dødsboet. Det er derfor vigtigt at få afklaret, om dødsboet har fået ejendommen vurderet – eller om en enkelt arving blot har fået et beløb oplyst i en telefonsamtale. Hvis du er arving i dødsboet, vil en del af købesummen evt. kunne berigtiges ved, at din søn udsteder gældsbrev til dig. Da interesserne her ikke er klart modsatrettede, vil man – hvis der ikke foreligger andre oplysninger – kunne handle til den offentlige ejendomsvurdering (hvis denne bygger på korrekte registreringer om ejendommen). Du har ikke oplyst, hvad den offentlige ejendomsvurdering er.

Erik

Hej Per. Vi vil gerne give vores sommerhus videre til vores børn i arv når vi er borte. Hvordan er reglerne: a) hvis der ikke er nogen gæld i huset? b) hvis der skyldes 600.000 kr. Ejendomværdien fra ejendomsskat er på 930.000,- kr. Grundværdi: 137.900,- kr. Vi har 3 børn, men kun de 2 skal i betragtning som arving til sommerhuset. Håber du kan hjælpe

Per Nielsen

Hej Erik Jeres ønske er, at 2 af jeres 3 børn skal arve sommerhuset. I bør derfor oprette et testamente om dette ønske, så det ikke bliver overladt til børnene at træffe de svære beslutninger – herunder ikke mindst om, hvorledes barn nr. 3 skal kompenseres. Hvis I tænker, at den offentlige ejendomsvurdering på 930.000 kr. er passende, kan I f.eks. bestemme, at de to børn skal have sommerhuset udlagt til den offentlige ejendomsvurdering minus 15 pct., og at barn nr. 3 forlods skal modtage 330.000 kr. En sådan bestemmelser rummer en række usikkerheder (f.eks. Hvor stor er pantegælden ved længstlevendes død? Er sommerhuset mere værd til den tid?). Derfor tænker jeg, at I har brug for hjælp til at få formuleret testamentet, så det ikke gør større skade end gavn. I kan også vælge at overdrage sommerhuset, mens I lever. Så har I styr på tallene – og sandsynligheden for efterfølgende tvister bliver mindre. Det er naturligvis lettere at overdrage sommerhuset uden gæld. Hvis I har brug for likviditet, kan I derfor overveje, om der er alternativ til optagelse af lån i sommerhuset. F.eks. kan I låne af et eller flere børn, der vil kunne få beløbet tilbagebetalt efter jeres død uden betaling af boafgift.

Tove

Hej Per Jeg agter at sælge ejerlejlighed til min voksne søn for ejd vurdering gen + 15%. Det forventes, at han flytter i boligen efter min død. Jeg er 78 år. Jeg skylder 1.635.000 på huset, hvilket jeg gerne vil have vil have for det. Huset er vurderet til 1.050.000 kr. Der er for nylig solgt et hus lignende til 2.400.000 hr. Er det rigtigt, som jeg har hørt, at jeg IKKE må sælge til over ejd. Vurd + 15%?. Jeg sidder afdragsfrit nu, så meningen er, at han skal forære mig gave på ca diff ml husleje minus boligstøtte, ca 3000 netto /md. Det er ikke et must, at jeg får de sidste par hundrede tusinde ind for huset.

Per Nielsen

Kære Tove Jeg forstår, at der er tale om en ejerlejlighed, som du bor i, og hvor gælden overstiger den offentlige ejendomsvurdering væsentligt. Jeg forstår, at du helst vil sælge til restgælden. Inden du arbejder videre med dette, skal du have afklaret, om banken vil acceptere din søn som ny skyldner. Hvis svaret er ja, vil jeg foreslå, at I går videre med dette. I kan enten spørge Skattestyrelsen, om prisen accepteres, eller aftale et skatteforbehold, så det er klart, hvad der skal ske, såfremt Skattestyrelsen nedsættes prisen. Indgår I ikke en sådan aftale, kan resultatet blive, at din søn har givet dig en gave, som der skal betales gaveafgift af. I bør nøje gennem regne, om planerne kan betale sig. Jeg mangler oplysninger om din evt. øvrige formue, om du har andre børn, om du sidder i uskiftet bo, og om din søns planer. Hvis I gennemfører handlen, og din søn ender med at ville sælge lejligheden, bliver der en større skat, som kunne have været undgået, hvis du havde beholdt lejligheden. Din søn skal også regne på, om skatten af din husleje overstige den boligstøtte, som du kan få. Endelig skal I have afklaret, om der er regler i ejerforeningen, der er til hinder for salg. Det korte svar er, at 15 pct.-reglen gerne må fraviges, hvis handelsværdien tilsiger det. Udfordringen i familieforhold er blot at bevise dette.

Malene

Vi overveje at købe mine svigerforældres sommerhus. Der blev i 2006 optaget lån og dermed vurdering af huset. Denne vurdering var højere end nuværende offentlige vurdering (1.300.000 mod 720.000). Vil vi kunne købe til offentlig ejendomsvurdering eller vil den vurdering fra 2006 skulle danne grundlag for salget?

Per Nielsen

Kære Malene Hvis der ikke er kommet ny vurdering, gælder udgangspunktet om, at man kan anvende den offentlige ejendomsvurdering ved handler mellem nærtstående stadig. Hvis overdragelsen kombineres med gave (altså sker i lige linje), kan der endog fradrages 15 pct. Forudsætningen er, at sommerhuset er rigtigt vurderet. Er der f.eks. opført et anneks, der ikke er givet byggetilladelse til, at vurderingen ikke korrekt, og man risikerer, at den offentlige ejendomsvurdering ikke kan anvendes. Hvis man fraviger den offentlige ejendomsvurdering, har man bevisbyrden for, at man har anvendt handelsværdien. I dit eksempel lader det til, at I gerne vil anvende et højere beløb, og det er næppe et problem. Hvis I vil gå med livrem og seler, og er følgende muligheder: - I indhenter en vurdering hos en ejendomsmægler. Hvis I vil være sikre på, at Skattestyrelsen bliver bundet, kan I aftale vurderingen med Skattestyrelsen, evt. som syn og skøn - I indhenter bindende ligningssvar hos Skattestyrelsen om, at værdien kan lægges til grund - I aftaler et skatteforbehold således, at det er klart, hvad der skal ske, såfremt Skattestyrelsen senere anfægter prisen - I indbygger en gave i handlen. Det indebærer, at Skattestyrelsen får en kortere frist til at reagere, såfremt værdifastsættelsen ikke kan lægges til grund. Mulighederne kan kombineres. En vurdering foretaget at et realkreditinstitut giver et fingerpeg, men det er vanskeligt at vide hvilke faktorer, der er indgået. Med den store forskel, du nævner, kan dette sommerhus være en af de ejendomme, der må forventes at stige ved den kommende ejendomsvurdering.

Torben

Min hustru og jeg købte pr. 1/11'20 et rækkehus kontant for kr 2.835.000. Den gamle offentlige ejendomsvurdering er kr. 1.850.000, og vi har endnu ikke modtaget ny ejendomsvurdering efter de nye regler. Vi kunne ønske at sælge vor bolig til vores fælles datter og fremover bo til leje i samme bolig. Kan vi stadig nå at benytte ordningen med salg til 15% under den offentlige ejendomsvurdering? Hvorledes fastsætter man en markedssvarende husleje? På forhånd tak.

Per Nielsen

Hej Torben Ja til det første. Forudsætningen er dog, at ejendomsvurderingen bygger på korrekte data. Det er yderligere en forudsætning, at I ikke har en positiv viden om, at ejendomsvurderingen er for lav. Det er her en udfordring, at der findes en forholdsvis ny handel mellem uafhængige. Men der kan jo være en grund til, at priserne er faldet. Det sikreste vil være at vente – og vil I ikke det, kan I aftale et skatteforbehold. Er det en god idé, hvis jeg datter køber huset? Hvis I er helt sikre på, at hun senere vil tage bopæl i huset, kan det måske give mening. Men hvis hun ikke flytter ind, og huset skal sælges efter jeres død, bliver der en gevaldig ejendomsavance, der kommer til beskatning hos jeres datter. Det er svært at fastsætte husleje. I kan se, om der er tilsvarende rækkehuse, der er udlejet. I kan spørge huslejenævnet, uformelt eller formelt. I kan spørge ejendomsmægler. Svaret vil nok ligge mellem 800 kr. og 1.400 kr. pr. kvm. Eller springe direkte ud i en lejefastsættelse. Jeres datter vil skulle beskattes af jeres leje. Og er den for lavt sat, vil hun blive beskattet af et højere beløb, selv om jeres datter ikke kan forlange højere leje hos jer.

Leni

Hej Vi købte en lejlighed i kbh for 5 mio. kr. i 2015. Lån er nu på 500.000 kr. Offentlig ejendomsvurdering er på 2,1 mio kr. Vi vil gerne flytte til Norge samt at vores datter på 19 år bliver boende i lejligheden. Som vi har forstået så vi skal betale skat af "boligudlejning" til vores datter selv om hun altid boede i lejligeheden sammen med os. Mit spørgsmål er om det er muligt at vores datter betaler selv de 500.000 kr. til boliglån (hun har penge i opsparing) og dermed hun køber sig ind. Der vil laves en ny skøde. Tinglysning: hun vil ejer 1/5 del. Vi 4/5. Kan hun så selv blive boende i lejligheden uden at vi beskates? Tak

Per Nielsen

Hej Leni Vil I flytte til Norge rent skattemæssigt? I så fald kan I næppe uden videre beholde ejerlejligheden eller en del heraf. Hvis det har mindre betydning for jer, om I kan undgå at være fuldt skattepligtige til Danmark, er der forskellige løsninger: Den ene er, at I fortsat bor i lejligheden i Danmark i noget af tiden, og at jeres datter fortsætter som medlem af husstanden. Hvis I vil være helt sikre på den skattemæssige side af sagen, kan I spørge Skattestyrelsen (bindende ligningssvar). Den anden er, at I udlejer lejligheden til datteren. Der fastsættes en husleje. I laver regnskab over jeres udlejningsvirksomhed og betaler skat af evt. overskud. I kan opkræve lejen eller I kan give den (helt eller delvist) som gave. Lejen kan svare til jeres udgifter incl. lånet. Det kræver lidt undersøgelser for at afklare, om lejen svarer til markedslejen. En tredje løsning kan være at sælge lejligheden til jeres datter. Hun kan overtage boliglånet eller I eller hun kan indfri boliglånet. Hun kan betale resten af købesummen ved at optage et lån. Eller hun kan skylde jer resten. Jeres overvejelser skal være: Er I parate til at give så stor en økonomisk fordel til jeres datter? Kan hun magte det? Er der andre søskende, der skal tænkes på? Kan I klare jer uden lejligheden, når I skal pensioneres?

Mikkel

Hej. Vi overvejer at købe min kones farbrors hus. Der er en offentlig ejendomsvurdering på 2.150.000kr og de gennemsnitlige salgspriser for området vil give en salgspris på ca. 2.900.000kr. Mit spørgsmål er hvad må vi købe ejendommen for. Jeg tænker ikke at vi falder indenfor 15%-reglen, da vi ikke er i lige linje. Men, hvem må egentlig fastsætte prisen? Sælger må jo ikke helt selv lyder som om.

Per Nielsen

Hej Mikkel Nej, 15 pct.-reglen gælder ikke. Udgangspunktet er, at den offentlige ejendomsvurdering er rigtig. For at fravige udgangspunktet skal der være fejl i grundlaget for den offentlige ejendomsvurdering (f.eks. fejl i BBR) eller være indhentet en vurdering af huset. Hvis ingen af disse forhold er relevante, kan I overdrage til den offentlige vurdering – gerne kombineret med skatteforbehold, så I ved, hvor I hver især står, såfremt Skattestyrelsen anfægter værdiansættelsen i jeres aftale.

Ivan

Hej Vi er tæt på at købe mine forældres lejlighed. Offentlig ejendomsvurdering er 770.000 Banken har vurderet den til 1.100.000 Og vi kan købe den til 800.000 Vi er i tvivl om hvardan SKAT vil se på det ?

Per Nielsen

Hvis den offentlige vurdering er baseret på korrekte oplysninger, kan I handle indenfor vurderingen plus minus 15 pct. så der kan handles til 800.000 kr. Det fremgår ikke, hvad formålet er at købe lejligheden. Hvis I ikke ønsker at bo i lejligheden, bliver I beskattet af fortjenesten ved salg. Og så er det måske en god ide at give en højere pris. I skal være opmærksom på, at der kommer nye vurderinger. Det er forskelligt fra område til område, om de går den ene eller den anden vej.

Per

Hej Jeg har følgende spm. ifm. køb af lejlighed fra et familiemedlem uden for "gave-kredsen": Min kone og jeg overvejer og købe min kones mosters lejlighed som hun har haft sammen med sin mand igennem 20 år. De har ikke renoveret eller fornyet lejligheden siden købet, og efter hendes mand døde har den været udlejet til en lejer som nærmest har ødelagt lejligheden. Min moster orker ikke lejligheden mere og vil egentlig bare af med den nu. En lignende bolig (dog i god stand) i samme bygning koster lidt over 2 mio. kr., men vi har snakket om at kunne købe den for under 1,5 mio. kr. Hvilken fremgangsmåde vil du anbefale for at undgå evt. faldgruber især ift. skat? Vil du f.eks. mene det er nødvendigt at have lejligheden vurderet af en mægler mhb. fastsættelse af pris, eller er det overflødigt?

Per Nielsen

Set med mosters øjne er salget skattefrit. Set med jeres øjne, vil en fortjeneste som følge af et godt køb blive beskattet, hvis I ikke selv skal bo i lejligheden. 15 pct. reglen gælder ikke, da jeres slægtsforhold ikke er i lige linje. Udgangspunktet er den offentlige vurdering. Det forudsætter dog, at vurderingen bygger på korrekte data, og at I ikke har kendskab til anden værdifastsættelse. Er I i tvivl, kan I forelægge spørgsmålet for Skattestyrelsen som bindende ligningssvar. Eller I kan i aftalen få indføjet skatteforbehold, så I klart kender konsekvenserne af Skattestyrelsens efterfølgende korrektion. Moster kan p.t. ikke klage over den offentlige vurdering. En ejendomsmæglervurdering kan være et bevis, hvis I vel og mærke følger den vurderede pris. Vigtigere er det at sikre sig dokumentation for lejlighedens stand ved overdragelsen. Det vil en byggesagkyndig kunne hjælpe med. Der vil evt. kunne udarbejdes en tilstandsrapport, der kan suppleres af fotos.

Lilian

Hej Vi har lige købt en ejerlejlighed til vores datter og havde tænkt at overdrage den til hende m 15 procent reglen. Hvor hurtigt efter købet kan vi overdrage lejligheden - kan man gøre det umiddelbart efter købet? Og mistes muligheden for overdragelse m 15 procent reglen hvis vi lejer den ud til hende forinden ? Og kan lejligheden kun overdrages til hende hvis den er lejet ud i forvejen til en tredjepart? Mvh Lilian

Per Nielsen

Det er svært at forstå, hvorfor I først køber lejligheden – for derefter at sælge den til jeres datter. Det vil Skattestyrelsen også kunne have svært ved at forstå. Særligt, hvis I har købt til en pris, der langt overstiger den offentlige vurdering minus 15 pct. således, at I får fradrag for jeres tab. Man kan desværre ikke sige hvor lang tid, der skal gå. Cirkulæret om overdragelse til offentlige vurdering minus 15 pct. er blevet ændret flere gange. Hver gang med det formål at undgå uhensigtsmæssigheder. Retsstillingen er nu, at hvis der er ”særlige omstændigheder”, gælder 15 pct-reglen ikke. Om der er ”særlige omstændigheder” i jeres situation, er ikke nemt at svare på uden yderligere oplysninger. I vil altid kunne forelægge spørgsmålet for Skattestyrelsen efter reglerne om bindende ligningssvar. I vil også kunne vælge at gennemføre overdragelsen og aftale et såkaldt skatteforbehold, så det er klart, hvad der skal ske, såfremt den aftalte overdragelsessum tilsidesættes. Det kan evt. være, at købesummen så forhøjes. Det vil indebære, at sælger ikke får fradrag, og at der ikke vil skulle betales gaveafgift af forskellen. Under alle omstændigheder skal I være sikre på, om den offentlige ejendomsvurdering er fastsat rigtigt. Hvis den offentlige ejendomsvurdering bygger på, at ejerlejligheden er udlejet, vil værdien ikke kunne bruges som udgangspunkt for fastsættelse af salgssummen ved salg til jeres datter. Det kan være ganske svært at se, hvorledes den offentlige ejendomsvurdering er fastsat for ejerlejligheder. Når de nye ejendomsvurderinger kommer, vil der ikke længere være forskel på vurderingen af udlejede og ikke-udlejede ejerlejligheder. Når den nye ejendomsvurdering kommer – og det bliver for ejerlejlighedernes vedkommende tidligst i 2022 – forsvinder 15 pct.-reglen.

Johnny

Min kærestes mor vil gerne sælge sit sommerhus til hende. Det er pt vurderet til 480000 og kan sælge det 15% under den vurdering, altså 408000. Hun skylder 130000 i sommerhuset. mit spørgsmål er om hun må sælge sommerhuset for 130000 og min kæreste så betaler 15% i afgift af differencen mellem 130000 og 408000?

Per Nielsen

Hvis moderen sælger for 408.000 kr., skal moderen bruge de 130.000 kr. til at indfri gælden. Resten – 278.000 kr. – skylder din kæreste til moderen. Ja, moderen kan vælge at yde en gave. Så skal der betales gaveafgift på 15 pct. af den del, der overstiger 68.700 kr. Men fordeles gaver over flere år, kan gaveafgift helt undgås.

ole frandsen

Vi , min ex kone og jeg har solgt en lejlighed vi har haft i 3 år som vores datter har boet i. Vi har solgt den til min ex- kones far. Offentlig ejendomsvudering : 560.000 Vores købs pris. d. 1.11.2017 : 445.000 Vores salgs pris d. 1.10.2020 : 430.000 Ifl. skat skal vi som sælger betale skat af diffrenseen mellem vores salgspris , 430.000 og offentlig vudering , 560.000. Jeg synes at det lyder helt forkert. Da vi købte den, havde den stået til salg i flere år og en realistisk salgs pris i dag ,ville ligge på 450.000 til 480.000 kr. Jeg synes at det lyder helt forkert....

Per Nielsen

Du skriver desværre ikke, hvorfor Skattestyrelsen udtaler sig i sagen på nuværende tidspunkt. Har I anmodet om bindende ligningssvar for at få en bindende udtalelse om, hvorvidt I kan handle til 430.000 kr.? Den offentlige ejendomsvurdering minus 15 pct. givet i dette tilfælde kr. 476.000 kr. Det forudsætter, at det faktiske grundlag for vurderingen er korrekt (f.eks. at ejerlejligheden ikke er vurderet som udlejet ejerlejlighed). Når I går under dette beløb, er I udenfor det område, som Skattestyrelsen som udgangspunkt skal acceptere. Konsekvensen af dette er, at I ikke kan bruge 15 pct.-reglen, og at handelsværdien skal fastlægges. Når dette skal ske - og der ikke er andet i sagen - vil den offentlige ejendomsvurdering være det rigtige tal. Det kan i jeres tilfælde betyde, at der bliver tale om (en mindre) skattepligtig avance. Hvis I kan bevise salgsbestræbelserne og måske har mæglervurderinger, kan det tænkes, at handelsprisen lander et andet sted. Men det havde unægteligt været nemmere at have benyttet jer af 15 pct.-reglen.

KM

Hej. Min mor vil gerne sælge sit sommerhus til os børn. Der er meget stor forskel på den nuværende offentlige ejendomsværdi og den meget højere skønnet handelsværdi. Det er derfor helt afgørende hvilken værdi der tages udgangspunkt i for at denne handel er økonomisk mulig for os børn. Da vi nu er forbi den 1/7 er vi i tvivl om hvad loven siger og er den ikke klart formuleret hvordan forholder vi os så til det? Ved i det? På forhånd tak. Mvh

Per Nielsen

15 pct.-reglen finder stadig anvendelse, indtil den nye vurdering kommer. Den seneste udmelding er, at de nye vurderinger bliver udsendt fra sidst på året. Fra 1. juli 2020 kan særlige omstændigheder kan betyde, at du som boligejer bliver pålagt at bruge en skønnet handelspris frem for den offentlige ejendomsvurdering. Det er uklart, hvad der skal forstås ved ’særlige omstændigheder’, og det kan forventes, at Skattestyrelsen vil gå langt i fortolkningen. Det kan altså betyde, at du ikke kan sælge din bolig til 15% under den nuværende offentlige ejendomsvurdering efter den 1. juli 2020, selvom du endnu ikke har fået den nye vurdering. De særlige omstændigheder kan f.eks. være, at huset er blevet forbedret siden seneste vurdering (typisk fra 2011) - i hvert fald hvis der skulle have været søgt byggetilladelse. Men det kan formentlig også være en situation, hvor man véd, at handelsprisen er væsentligt højere end den offentlige vurdering. Måske er det tilfældet, hvis huset har været udbudt til salg, eller der er indhentet en vurdering. Rådet til jer er at undersøge, om der er særlige omstændigheder i jeres tilfælde - og at gennemføre handlen, inden den nye vurdering kommer.

Sally Hansen

Hej Jeg har overtaget lån på lejlighed efter min far døde i 2016. Så jeg lejede lejligheden ud til min mor. Ikke noget at tjene på hun betaler bare det lejligheden koster. Jeg vil sælge den lejlighed nu og min egen andel som jeg har da jeg har brug for større hus. Kan jeg sælge lejlighed som normalt uden at jeg skal betale skat på det? Mvh Sally

Per Nielsen

På skiftet efter din far fik du formentlig ejerlejligheden udlagt. Der blev formentlig tinglyst skøde til dig. I boopgørelsen er anført udlægsværdien. Det er din anskaffelsessum. Du har lejet lejligheden ud. Du skal derfor udarbejde et regnskab og selvangive overskuddet. Der er formentlig et skattemæssigt overskud på din udlejning. Det kan overvejes at anvende virksomhedsskatteordningen, idet du i så fald får fuld fradragsværdi af renterne på det lån, som du har overtaget. Du vil sælge ejerlejligheden uden, at du selv har boet i lejligheden i din ejertid. Du bliver derfor beskattet af den skattemæssige avance. Den opgøres som forskellen mellem salgssummen og anskaffelsessummen. Det har derfor stor betydning, hvad der skete på skiftet efter din far.
Per Nielsen
Advokat, Partner 96 31 33 60 pern@advodan.dk

Sally Hansen

Hej Lejlighed har min mor boet i næsten 1 år efter hans død og skifte. Jeg har overtaget den fra hende for at hun kunne bo i den da hun blev folkepensionist. Det er ingen indtjening i lejlighed da den betales kun i hvad det koster ikke en krone mere. Jeg betaler ejendomsskat på den, hun betaler at bo i den. Skillevej så bo i lejligheden selv før jeg sælger den? Mvh

Per Nielsen

Så din mor overdrog lejligheden til dig for derefter at bo til leje hos dig. Så er den pris, som du gav for ejerlejligheden din anskaffelsessum. Og ja, du bliver beskattet af evt. avance, idet du ikke selv har boet i ejerlejligheden i din ejertid. Du skal stadig udarbejde et regnskab for din udlejning af lejligheden, og resultatet skal selvangives.
Per Nielsen
Advokat, Partner 96 31 33 60 pern@advodan.dk

Sally Hansen

Hej Per Tak for svar. Jeg har lejekontrakt og alt andet er oplyst til skat. Det eneste var at jeg var usikker i at om hvormeget og skal jeg betale skat hvis jeg ikke boede i lejligheden selv. Hvor lang tid skulle jegs å være boende i den før jeg fik ret at sælge uden beskatning? Mvh Sally

Per Nielsen

For at undgå beskatning af avancer ved salg af ejerboliger skal alle betingelser i Ejendomsavancebeskatningslovens § 8 være opfyldt. En af betingelserne er formuleret således: "huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen". Ved "tjent til bolig" forstås dels, at du rent fysisk har boet i lejligheden (det kan dokumenteres med avisregning, el-opgørelse, fotos m.v.), dels at det var din hensigt at bo i lejligheden. Du må således ikke have opretholdt en anden bolig (med mindre der var tale om fritidsbolig) eller have sat ejerlejligheden til salg. Hvis du er i tvivl - og ikke vil disponere over ejerlejligheden uden at kende svaret - kan du anmode Skattestyrelsen om et bindende ligningssvar. Det koster et gebyr på 300 kr. Det er vigtigt, at situationen beskrives helt præcis.

Søren Michael Pihl

Vi ser på at sælge 15 procent over den 2011 vurderingen Er det ok , når vi ikke har fået den ny vurdering endnu ? MVH

Per Nielsen

Ja. Det er udgangspunktet. Men det forudsætter dels, at vurderingen bygger på et korrekt grundlag, og dels, at I ikke er bekendt med, at vurderingen afviger væsentligt fra handelsprisen. Det kan evt. aftales, hvad der skal ske, hvis Skattestyrelsen efterfølgende anfægter den pris, som I aftaler. Jeg vil tilråde, at I er grundige, når aftalen udformes.