PrivatErhverv
Jylland
Sjælland
Bornholm

Nye regler for salg af fast ejendom indenfor familien

Bolighandel 4 kommentarer
Har du planer om at sælge en lejlighed eller anden fast ejendom videre til et familiemedlem? Så bør du overveje, om du skal gøre det før den nye ejendomsvurdering træder i kraft til efteråret 2021.

Med de nye ejendomsvurderinger på trapperne kan det være relevant at overveje, om overdragelse af fast ejendom indenfor familien skal fremskyndes. Det kan nemlig give en skattemæssig fordel, forklarer advokat Per Nielsen fra Advodan i Aalborg.

 

Sådan er reglerne i dag

Som reglerne er nu, kan du sælge fast ejendom indenfor familien efter 15-procentreglen. Det betyder, at du kan sælge ejendommen til 15% under (eller over) den seneste offentlige ejendomsvurdering.

Systemet bag de nuværende offentlige ejendomsvurderinger har vist sig at være fejlbehæftet, og derfor er mange ejendomme i dag vurderet til en pris, der ikke er i overensstemmelse med markedsprisen. Særligt i større byer ligger mange offentlige ejendomsvurderinger langt under den reelle handelspris. Og det kan give en skattemæssig fordel, når en bolig i dén kategori videresælges indenfor familien.

 

Eksempel:

Et par har købt en ejerlejlighed til deres datter i København, som hun kan bo i under sit studie. Lejligheden kostede 2,5 millioner kroner, men den offentlige ejendomsvurdering er kun på 2 millioner kroner. Efter 15-procentreglen kan forældrene derfor sælge lejligheden til datteren for 1.700.000 kroner, når hun er færdig med at studere.

”Normalt skal et barn, der modtager en gave fra sine forældre, betale 15% i gaveafgift af det beløb, der overstiger 67.100 kroner. Ved videresalget af forældrekøbet modtager datteren dog 800.000 kroner helt afgiftsfrit – hvis altså lejligheden kan videresælges til samme pris, som forældrene købte den til. Ofte vil den endda kunne sælges for mere,” fortæller advokaten.

 

Nye regler mindsker skattefordel

Skattestyrelsen har nu udarbejdet et udkast til et nyt regelsæt, hvor der i stedet for 15-procentreglen foreslås en 20-procentregel – men reglen skal følge de nye offentlige ejendomsvurderinger, som forventes at ligge meget tættere på den reelle markedspris end de nuværende.

 

Det betyder at:

Vi tager udgangspunkt i eksemplet fra før. Forældrekøbslejligheden kostede 2,5 millioner kroner for forældrene, og den nye offentlige ejendomsvurdering har ramt plet: 2,5 millioner kroner. Det betyder, at forældrene kan videresælge lejligheden til deres datter for 2 millioner kroner: en afgiftsfri ”gave” på 500.000 kroner. Havde forældrene solgt lejligheden før den nye ejendomsvurdering, ville barnet have fået 300.000 kroner mere.

”Indførelsen af de nye regler for ejendomsvurdering har været udskudt flere gange, men forventes at træde i kraft til efteråret 2021. De nye regler gælder dog først, når ejeren har fået en ny ejendomsvurdering. Indtil man har modtaget den nye ejendomsvurdering i sin e-Boks, gælder 15-procentreglen altså stadig – men ikke i uændret form. Særlige omstændigheder kan betyde, at du som boligejer bliver pålagt at bruge en skønnet handelspris frem for den offentlige ejendomsvurdering,” fortæller Per Nielsen og tilføjer:

”Det er uklart, hvad der skal forstås ved ’særlige omstændigheder’, og det kan forventes, at Skattestyrelsen vil gå langt i fortolkningen. Det kan altså betyde, at du ikke kan sælge din bolig til 15% under den nuværende offentlige ejendomsvurdering efter de nye regler er trådt i kraft, selvom du endnu ikke har fået den nye vurdering.”

I eksemplet med forældrekøbslejligheden i København er det altså muligt, at skattefordelen helt bortfalder, hvis forældrene ikke når at sælge lejligheden inden de nye regler for ejendomsvurdering træder i kraft.

 

Hvornår skal du sælge din bolig?

Hvornår det er klogest at sælge din bolig, afhænger af, om du forventer en stigning eller et fald i den offentlige ejendomsvurdering.

Hvis du forventer et fald, kan det være en fordel at vente på den nye vurdering, før du gennemfører familieoverdragelsen. Forventer du derimod, at den nye ejendomsvurdering af din bolig bliver højere end den nuværende, risikerer du at miste de nuværende skattefordele, hvis du sælger boligen, efter du har modtaget din nye ejendomsvurdering.

”Da de nye ejendomsvurderinger efter planen skal begynde at komme fra efteråret, kan det som forælder eller bedsteforælder være relevant at overveje, om det er nu, man skal sælge fast ejendom videre til børn og børnebørn. Og vil du være sikker på at kunne anvende 15-procentreglen i sin nuværende form, bør overdragelsen gennemføres inden efteråret 2021,” forklarer advokaten.

4 kommentarer

ole frandsen

Vi , min ex kone og jeg har solgt en lejlighed vi har haft i 3 år som vores datter har boet i. Vi har solgt den til min ex- kones far. Offentlig ejendomsvudering : 560.000 Vores købs pris. d. 1.11.2017 : 445.000 Vores salgs pris d. 1.10.2020 : 430.000 Ifl. skat skal vi som sælger betale skat af diffrenseen mellem vores salgspris , 430.000 og offentlig vudering , 560.000. Jeg synes at det lyder helt forkert. Da vi købte den, havde den stået til salg i flere år og en realistisk salgs pris i dag ,ville ligge på 450.000 til 480.000 kr. Jeg synes at det lyder helt forkert....

Per Nielsen

Du skriver desværre ikke, hvorfor Skattestyrelsen udtaler sig i sagen på nuværende tidspunkt. Har I anmodet om bindende ligningssvar for at få en bindende udtalelse om, hvorvidt I kan handle til 430.000 kr.? Den offentlige ejendomsvurdering minus 15 pct. givet i dette tilfælde kr. 476.000 kr. Det forudsætter, at det faktiske grundlag for vurderingen er korrekt (f.eks. at ejerlejligheden ikke er vurderet som udlejet ejerlejlighed). Når I går under dette beløb, er I udenfor det område, som Skattestyrelsen som udgangspunkt skal acceptere. Konsekvensen af dette er, at I ikke kan bruge 15 pct.-reglen, og at handelsværdien skal fastlægges. Når dette skal ske - og der ikke er andet i sagen - vil den offentlige ejendomsvurdering være det rigtige tal. Det kan i jeres tilfælde betyde, at der bliver tale om (en mindre) skattepligtig avance. Hvis I kan bevise salgsbestræbelserne og måske har mæglervurderinger, kan det tænkes, at handelsprisen lander et andet sted. Men det havde unægteligt været nemmere at have benyttet jer af 15 pct.-reglen.

KM

Hej. Min mor vil gerne sælge sit sommerhus til os børn. Der er meget stor forskel på den nuværende offentlige ejendomsværdi og den meget højere skønnet handelsværdi. Det er derfor helt afgørende hvilken værdi der tages udgangspunkt i for at denne handel er økonomisk mulig for os børn. Da vi nu er forbi den 1/7 er vi i tvivl om hvad loven siger og er den ikke klart formuleret hvordan forholder vi os så til det? Ved i det? På forhånd tak. Mvh

Per Nielsen

15 pct.-reglen finder stadig anvendelse, indtil den nye vurdering kommer. Den seneste udmelding er, at de nye vurderinger bliver udsendt fra sidst på året. Fra 1. juli 2020 kan særlige omstændigheder kan betyde, at du som boligejer bliver pålagt at bruge en skønnet handelspris frem for den offentlige ejendomsvurdering. Det er uklart, hvad der skal forstås ved ’særlige omstændigheder’, og det kan forventes, at Skattestyrelsen vil gå langt i fortolkningen. Det kan altså betyde, at du ikke kan sælge din bolig til 15% under den nuværende offentlige ejendomsvurdering efter den 1. juli 2020, selvom du endnu ikke har fået den nye vurdering. De særlige omstændigheder kan f.eks. være, at huset er blevet forbedret siden seneste vurdering (typisk fra 2011) - i hvert fald hvis der skulle have været søgt byggetilladelse. Men det kan formentlig også være en situation, hvor man véd, at handelsprisen er væsentligt højere end den offentlige vurdering. Måske er det tilfældet, hvis huset har været udbudt til salg, eller der er indhentet en vurdering. Rådet til jer er at undersøge, om der er særlige omstændigheder i jeres tilfælde - og at gennemføre handlen, inden den nye vurdering kommer.

Sally Hansen

Hej Jeg har overtaget lån på lejlighed efter min far døde i 2016. Så jeg lejede lejligheden ud til min mor. Ikke noget at tjene på hun betaler bare det lejligheden koster. Jeg vil sælge den lejlighed nu og min egen andel som jeg har da jeg har brug for større hus. Kan jeg sælge lejlighed som normalt uden at jeg skal betale skat på det? Mvh Sally

Per Nielsen

På skiftet efter din far fik du formentlig ejerlejligheden udlagt. Der blev formentlig tinglyst skøde til dig. I boopgørelsen er anført udlægsværdien. Det er din anskaffelsessum. Du har lejet lejligheden ud. Du skal derfor udarbejde et regnskab og selvangive overskuddet. Der er formentlig et skattemæssigt overskud på din udlejning. Det kan overvejes at anvende virksomhedsskatteordningen, idet du i så fald får fuld fradragsværdi af renterne på det lån, som du har overtaget. Du vil sælge ejerlejligheden uden, at du selv har boet i lejligheden i din ejertid. Du bliver derfor beskattet af den skattemæssige avance. Den opgøres som forskellen mellem salgssummen og anskaffelsessummen. Det har derfor stor betydning, hvad der skete på skiftet efter din far.
Per Nielsen
Advokat, Partner 96 31 33 60 pern@advodan.dk

Sally Hansen

Hej Lejlighed har min mor boet i næsten 1 år efter hans død og skifte. Jeg har overtaget den fra hende for at hun kunne bo i den da hun blev folkepensionist. Det er ingen indtjening i lejlighed da den betales kun i hvad det koster ikke en krone mere. Jeg betaler ejendomsskat på den, hun betaler at bo i den. Skillevej så bo i lejligheden selv før jeg sælger den? Mvh

Per Nielsen

Så din mor overdrog lejligheden til dig for derefter at bo til leje hos dig. Så er den pris, som du gav for ejerlejligheden din anskaffelsessum. Og ja, du bliver beskattet af evt. avance, idet du ikke selv har boet i ejerlejligheden i din ejertid. Du skal stadig udarbejde et regnskab for din udlejning af lejligheden, og resultatet skal selvangives.
Per Nielsen
Advokat, Partner 96 31 33 60 pern@advodan.dk

Sally Hansen

Hej Per Tak for svar. Jeg har lejekontrakt og alt andet er oplyst til skat. Det eneste var at jeg var usikker i at om hvormeget og skal jeg betale skat hvis jeg ikke boede i lejligheden selv. Hvor lang tid skulle jegs å være boende i den før jeg fik ret at sælge uden beskatning? Mvh Sally

Per Nielsen

For at undgå beskatning af avancer ved salg af ejerboliger skal alle betingelser i Ejendomsavancebeskatningslovens § 8 være opfyldt. En af betingelserne er formuleret således: "huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen". Ved "tjent til bolig" forstås dels, at du rent fysisk har boet i lejligheden (det kan dokumenteres med avisregning, el-opgørelse, fotos m.v.), dels at det var din hensigt at bo i lejligheden. Du må således ikke have opretholdt en anden bolig (med mindre der var tale om fritidsbolig) eller have sat ejerlejligheden til salg. Hvis du er i tvivl - og ikke vil disponere over ejerlejligheden uden at kende svaret - kan du anmode Skattestyrelsen om et bindende ligningssvar. Det koster et gebyr på 300 kr. Det er vigtigt, at situationen beskrives helt præcis.

Søren Michael Pihl

Vi ser på at sælge 15 procent over den 2011 vurderingen Er det ok , når vi ikke har fået den ny vurdering endnu ? MVH

Per Nielsen

Ja. Det er udgangspunktet. Men det forudsætter dels, at vurderingen bygger på et korrekt grundlag, og dels, at I ikke er bekendt med, at vurderingen afviger væsentligt fra handelsprisen. Det kan evt. aftales, hvad der skal ske, hvis Skattestyrelsen efterfølgende anfægter den pris, som I aftaler. Jeg vil tilråde, at I er grundige, når aftalen udformes.