Med de nye ejendomsvurderinger på trapperne kan det være relevant at overveje, om overdragelse af fast ejendom indenfor familien skal fremskyndes. Det kan nemlig give en skattemæssig fordel, forklarer advokat Per Nielsen fra Advodan i Aalborg.
Sådan er reglerne i dag
Som reglerne er nu, kan du sælge fast ejendom indenfor familien efter 15-procentreglen. Det betyder, at du kan sælge ejendommen til 15% under (eller over) den seneste offentlige ejendomsvurdering.
Systemet bag de nuværende offentlige ejendomsvurderinger har vist sig at være fejlbehæftet, og derfor er mange ejendomme i dag vurderet til en pris, der ikke er i overensstemmelse med markedsprisen. Særligt i større byer ligger mange offentlige ejendomsvurderinger langt under den reelle handelspris. Og det kan give en skattemæssig fordel, når en bolig i dén kategori videresælges indenfor familien.
Eksempel:
Et par har købt en ejerlejlighed til deres datter i København, som hun kan bo i under sit studie. Lejligheden kostede 2,5 millioner kroner, men den offentlige ejendomsvurdering er kun på 2 millioner kroner. Efter 15-procentreglen kan forældrene derfor sælge lejligheden til datteren for 1.700.000 kroner, når hun er færdig med at studere.
”Normalt skal et barn, der modtager en gave fra sine forældre, betale 15% i gaveafgift af det beløb, der overstiger 67.100 kroner. Ved videresalget af forældrekøbet modtager datteren dog 800.000 kroner helt afgiftsfrit – hvis altså lejligheden kan videresælges til samme pris, som forældrene købte den til. Ofte vil den endda kunne sælges for mere,” fortæller advokaten.
Nye regler mindsker skattefordel
Skattestyrelsen har nu udarbejdet et udkast til et nyt regelsæt, hvor der i stedet for 15-procentreglen foreslås en 20-procentregel – men reglen skal følge de nye offentlige ejendomsvurderinger, som forventes at ligge meget tættere på den reelle markedspris end de nuværende.
Det betyder at:
Vi tager udgangspunkt i eksemplet fra før. Forældrekøbslejligheden kostede 2,5 millioner kroner for forældrene, og den nye offentlige ejendomsvurdering har ramt plet: 2,5 millioner kroner. Det betyder, at forældrene kan videresælge lejligheden til deres datter for 2 millioner kroner: en afgiftsfri ”gave” på 500.000 kroner. Havde forældrene solgt lejligheden før den nye ejendomsvurdering, ville barnet have fået 300.000 kroner mere.
”De nye regler kommer til at gælde for overdragelser efter den 1. juli 2020, men først når ejeren har fået en ny ejendomsvurdering. Indtil man har modtaget den nye ejendomsvurdering i sin e-Boks, gælder 15-procentreglen altså stadig – men ikke i uændret form. Særlige omstændigheder kan betyde, at du som boligejer bliver pålagt at bruge en skønnet handelspris frem for den offentlige ejendomsvurdering,” fortæller Per Nielsen og tilføjer:
”Det er uklart, hvad der skal forstås ved ’særlige omstændigheder’, og det kan forventes, at Skattestyrelsen vil gå langt i fortolkningen. Det kan altså betyde, at du ikke kan sælge din bolig til 15% under den nuværende offentlige ejendomsvurdering efter den 1. juli 2020, selvom du endnu ikke har fået den nye vurdering.”
I eksemplet med forældrekøbslejligheden i København er det altså muligt, at skattefordelen helt bortfalder, hvis forældrene ikke når at sælge lejligheden inden udgangen af juni måned.
Hvornår skal du sælge din bolig?
Hvornår det er klogest at sælge din bolig, afhænger af, om du forventer en stigning eller et fald i den offentlige ejendomsvurdering.
Hvis du forventer et fald, kan det være en fordel at vente på den nye vurdering, før du gennemfører familieoverdragelsen. Forventer du derimod, at den nye ejendomsvurdering af din bolig bliver højere end den nuværende, risikerer du at miste de nuværende skattefordele, hvis du sælger boligen, efter du har modtaget din nye ejendomsvurdering.
”Da de nye ejendomsvurderinger efter planen skal begynde at komme fra efteråret, kan det som forælder eller bedsteforælder være relevant at overveje, om det er nu, man skal sælge fast ejendom videre til børn og børnebørn. Og vil du være sikker på at kunne anvende 15-procentreglen i sin nuværende form, bør overdragelsen gennemføres inden den 1. juli,” forklarer advokaten.
4 kommentarer
ole frandsen
KM
Per Nielsen
Sally Hansen
Per Nielsen
Sally Hansen
Per Nielsen
Sally Hansen
Per Nielsen
Søren Michael Pihl
Per Nielsen