Vælg kontor
Privat
Erhverv
Nyheder
Om advodan

Nye regler for salg af fast ejendom indenfor familien

  • Af Amanda Ellekilde Jørgensen, ADVODAN
  • 27. maj 2020
  • 12 Spørgsmål & svar

Med de nye ejendomsvurderinger på trapperne kan det være relevant at overveje, om overdragelse af fast ejendom indenfor familien skal fremskyndes. Det kan nemlig give en skattemæssig fordel, forklarer advokat Per Nielsen fra ADVODAN i Aalborg.

Sådan er reglerne i dag

Som reglerne er nu, kan du sælge fast ejendom indenfor familien efter 15-procentreglen. Det betyder, at du kan sælge ejendommen til 15% under (eller over) den seneste offentlige ejendomsvurdering.

Systemet bag de nuværende offentlige ejendomsvurderinger har vist sig at være fejlbehæftet, og derfor er mange ejendomme i dag vurderet til en pris, der ikke er i overensstemmelse med markedsprisen. Særligt i større byer ligger mange offentlige ejendomsvurderinger langt under den reelle handelspris. Og det kan give en skattemæssig fordel, når en bolig i dén kategori videresælges indenfor familien.

Eksempel:

Et par har købt en ejerlejlighed til deres datter i København, som hun kan bo i under sit studie. Lejligheden kostede 2,5 millioner kroner, men den offentlige ejendomsvurdering er kun på 2 millioner kroner. Efter 15-procentreglen kan forældrene derfor sælge lejligheden til datteren for 1.700.000 kroner, når hun er færdig med at studere.

”Normalt skal et barn, der modtager en gave fra sine forældre, betale 15% i gaveafgift af det beløb, der overstiger 67.100 kroner. Ved videresalget af forældrekøbet modtager datteren dog 800.000 kroner helt afgiftsfrit – hvis altså lejligheden kan videresælges til samme pris, som forældrene købte den til. Ofte vil den endda kunne sælges for mere,” fortæller advokaten.

Nye regler mindsker skattefordel

Skattestyrelsen har nu udarbejdet et udkast til et nyt regelsæt, hvor der i stedet for 15-procentreglen foreslås en 20-procentregel – men reglen skal følge de nye offentlige ejendomsvurderinger, som forventes at ligge meget tættere på den reelle markedspris end de nuværende.

Det betyder at:

Vi tager udgangspunkt i eksemplet fra før. Forældrekøbslejligheden kostede 2,5 millioner kroner for forældrene, og den nye offentlige ejendomsvurdering har ramt plet: 2,5 millioner kroner. Det betyder, at forældrene kan videresælge lejligheden til deres datter for 2 millioner kroner: en afgiftsfri ”gave” på 500.000 kroner. Havde forældrene solgt lejligheden før den nye ejendomsvurdering, ville barnet have fået 300.000 kroner mere.

”De nye regler kommer til at gælde for overdragelser efter den 1. juli 2020, men først når ejeren har fået en ny ejendomsvurdering. Indtil man har modtaget den nye ejendomsvurdering i sin e-Boks, gælder 15-procentreglen altså stadig – men ikke i uændret form. Særlige omstændigheder kan betyde, at du som boligejer bliver pålagt at bruge en skønnet handelspris frem for den offentlige ejendomsvurdering,” fortæller Per Nielsen og tilføjer:

”Det er uklart, hvad der skal forstås ved ’særlige omstændigheder’, og det kan forventes, at Skattestyrelsen vil gå langt i fortolkningen. Det kan altså betyde, at du ikke kan sælge din bolig til 15% under den nuværende offentlige ejendomsvurdering efter den 1. juli 2020, selvom du endnu ikke har fået den nye vurdering.”

I eksemplet med forældrekøbslejligheden i København er det altså muligt, at skattefordelen helt bortfalder, hvis forældrene ikke når at sælge lejligheden inden udgangen af juni måned.

Hvornår skal du sælge din bolig?

Hvornår det er klogest at sælge din bolig, afhænger af, om du forventer en stigning eller et fald i den offentlige ejendomsvurdering.

Hvis du forventer et fald, kan det være en fordel at vente på den nye vurdering, før du gennemfører familieoverdragelsen. Forventer du derimod, at den nye ejendomsvurdering af din bolig bliver højere end den nuværende, risikerer du at miste de nuværende skattefordele, hvis du sælger boligen, efter du har modtaget din nye ejendomsvurdering.

”Da de nye ejendomsvurderinger efter planen skal begynde at komme fra efteråret, kan det som forælder eller bedsteforælder være relevant at overveje, om det er nu, man skal sælge fast ejendom videre til børn og børnebørn. Og vil du være sikker på at kunne anvende 15-procentreglen i sin nuværende form, bør overdragelsen gennemføres inden den 1. juli,” forklarer advokaten.

Vil du vide mere?
Spørgsmål
Søren Michael Pihl
8/5/2020 1:23:41 PM

Vi ser på at sælge 15 procent over den 2011 vurderingen
Er det ok , når vi ikke har fået den ny vurdering endnu ?
MVH

Besvar indlæg
Per Nielsen
8/12/2020 11:15:26 AM

Ja. Det er udgangspunktet. Men det forudsætter dels, at vurderingen bygger på et korrekt grundlag, og dels, at I ikke er bekendt med, at vurderingen afviger væsentligt fra handelsprisen.
Det kan evt. aftales, hvad der skal ske, hvis Skattestyrelsen efterfølgende anfægter den pris, som I aftaler. Jeg vil tilråde, at I er grundige, når aftalen udformes.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Sally Hansen
8/26/2020 2:05:41 PM

Hej
Jeg har overtaget lån på lejlighed efter min far døde i 2016. Så jeg lejede lejligheden ud til min mor. Ikke noget at tjene på hun betaler bare det lejligheden koster.
Jeg vil sælge den lejlighed nu og min egen andel som jeg har da jeg har brug for større hus.
Kan jeg sælge lejlighed som normalt uden at jeg skal betale skat på det?
Mvh Sally

Besvar indlæg
Per Nielsen
8/27/2020 3:55:30 PM

På skiftet efter din far fik du formentlig ejerlejligheden udlagt. Der blev formentlig tinglyst skøde til dig. I boopgørelsen er anført udlægsværdien. Det er din anskaffelsessum.
Du har lejet lejligheden ud. Du skal derfor udarbejde et regnskab og selvangive overskuddet. Der er formentlig et skattemæssigt overskud på din udlejning. Det kan overvejes at anvende virksomhedsskatteordningen, idet du i så fald får fuld fradragsværdi af renterne på det lån, som du har overtaget.
Du vil sælge ejerlejligheden uden, at du selv har boet i lejligheden i din ejertid. Du bliver derfor beskattet af den skattemæssige avance. Den opgøres som forskellen mellem salgssummen og anskaffelsessummen. Det har derfor stor betydning, hvad der skete på skiftet efter din far.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Sally Hansen
8/27/2020 4:12:09 PM

Hej
Lejlighed har min mor boet i næsten 1 år efter hans død og skifte. Jeg har overtaget den fra hende for at hun kunne bo i den da hun blev folkepensionist.
Det er ingen indtjening i lejlighed da den betales kun i hvad det koster ikke en krone mere. Jeg betaler ejendomsskat på den, hun betaler at bo i den. Skillevej så bo i lejligheden selv før jeg sælger den?
Mvh

Besvar indlæg
Per Nielsen
8/27/2020 5:27:39 PM

Så din mor overdrog lejligheden til dig for derefter at bo til leje hos dig.
Så er den pris, som du gav for ejerlejligheden din anskaffelsessum. Og ja, du bliver beskattet af evt. avance, idet du ikke selv har boet i ejerlejligheden i din ejertid.
Du skal stadig udarbejde et regnskab for din udlejning af lejligheden, og resultatet skal selvangives.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Sally Hansen
8/27/2020 6:01:31 PM

Hej Per
Tak for svar. Jeg har lejekontrakt og alt andet er oplyst til skat.
Det eneste var at jeg var usikker i at om hvormeget og skal jeg betale skat hvis jeg ikke boede i lejligheden selv. Hvor lang tid skulle jegs å være boende i den før jeg fik ret at sælge uden beskatning?
Mvh Sally

Besvar indlæg
Per Nielsen
8/28/2020 9:24:41 AM

For at undgå beskatning af avancer ved salg af ejerboliger skal alle betingelser i Ejendomsavancebeskatningslovens § 8 være opfyldt. En af betingelserne er formuleret således: "huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen".
Ved "tjent til bolig" forstås dels, at du rent fysisk har boet i lejligheden (det kan dokumenteres med avisregning, el-opgørelse, fotos m.v.), dels at det var din hensigt at bo i lejligheden. Du må således ikke have opretholdt en anden bolig (med mindre der var tale om fritidsbolig) eller have sat ejerlejligheden til salg.
Hvis du er i tvivl - og ikke vil disponere over ejerlejligheden uden at kende svaret - kan du anmode Skattestyrelsen om et bindende ligningssvar. Det koster et gebyr på 300 kr. Det er vigtigt, at situationen beskrives helt præcis.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
KM
10/11/2020 7:13:26 AM

Hej.
Min mor vil gerne sælge sit sommerhus til os børn. Der er meget stor forskel på den nuværende offentlige ejendomsværdi og den meget højere skønnet handelsværdi. Det er derfor helt afgørende hvilken værdi der tages udgangspunkt i for at denne handel er økonomisk mulig for os børn. Da vi nu er forbi den 1/7 er vi i tvivl om hvad loven siger og er den ikke klart formuleret hvordan forholder vi os så til det? Ved i det?
På forhånd tak.
Mvh

Per Nielsen
10/13/2020 5:01:56 PM

15 pct.-reglen finder stadig anvendelse, indtil den nye vurdering kommer. Den seneste udmelding er, at de nye vurderinger bliver udsendt fra sidst på året.
Fra 1. juli 2020 kan særlige omstændigheder kan betyde, at du som boligejer bliver pålagt at bruge en skønnet handelspris frem for den offentlige ejendomsvurdering. Det er uklart, hvad der skal forstås ved ’særlige omstændigheder’, og det kan forventes, at Skattestyrelsen vil gå langt i fortolkningen. Det kan altså betyde, at du ikke kan sælge din bolig til 15% under den nuværende offentlige ejendomsvurdering efter den 1. juli 2020, selvom du endnu ikke har fået den nye vurdering.
De særlige omstændigheder kan f.eks. være, at huset er blevet forbedret siden seneste vurdering (typisk fra 2011) - i hvert fald hvis der skulle have været søgt byggetilladelse. Men det kan formentlig også være en situation, hvor man véd, at handelsprisen er væsentligt højere end den offentlige vurdering. Måske er det tilfældet, hvis huset har været udbudt til salg, eller der er indhentet en vurdering.
Rådet til jer er at undersøge, om der er særlige omstændigheder i jeres tilfælde - og at gennemføre handlen, inden den nye vurdering kommer.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
ole frandsen
10/13/2020 11:28:19 AM

Vi , min ex kone og jeg har solgt en lejlighed vi har haft i 3 år som vores datter har boet i.
Vi har solgt den til min ex- kones far.
Offentlig ejendomsvudering : 560.000
Vores købs pris. d. 1.11.2017 : 445.000
Vores salgs pris d. 1.10.2020 : 430.000
Ifl. skat skal vi som sælger betale skat af diffrenseen mellem vores salgspris , 430.000 og offentlig vudering , 560.000.
Jeg synes at det lyder helt forkert.
Da vi købte den, havde den stået til salg i flere år og en realistisk salgs pris i dag ,ville ligge på 450.000 til 480.000 kr.





Jeg synes at det lyder helt forkert....

Besvar indlæg
Per Nielsen
10/13/2020 5:11:25 PM

Du skriver desværre ikke, hvorfor Skattestyrelsen udtaler sig i sagen på nuværende tidspunkt.
Har I anmodet om bindende ligningssvar for at få en bindende udtalelse om, hvorvidt I kan handle til 430.000 kr.?
Den offentlige ejendomsvurdering minus 15 pct. givet i dette tilfælde kr. 476.000 kr. Det forudsætter, at det faktiske grundlag for vurderingen er korrekt (f.eks. at ejerlejligheden ikke er vurderet som udlejet ejerlejlighed). Når I går under dette beløb, er I udenfor det område, som Skattestyrelsen som udgangspunkt skal acceptere. Konsekvensen af dette er, at I ikke kan bruge 15 pct.-reglen, og at handelsværdien skal fastlægges. Når dette skal ske - og der ikke er andet i sagen - vil den offentlige ejendomsvurdering være det rigtige tal. Det kan i jeres tilfælde betyde, at der bliver tale om (en mindre) skattepligtig avance.
Hvis I kan bevise salgsbestræbelserne og måske har mæglervurderinger, kan det tænkes, at handelsprisen lander et andet sted.
Men det havde unægteligt været nemmere at have benyttet jer af 15 pct.-reglen.

Med venlig hilsen
Per Nielsen
Per Nielsen Advokat | ADVODAN Aalborg Se faglig profil
Besvar indlæg
Stil et spørgsmål
DU ER I GANG MED AT STILLE
ET SPØRGSMÅL PÅ ADVODAN.DK

Inden du går videre, vil vi gerne gøre dig opmærksom på, at dit spørgsmål bliver synligt her på siden.

Vi opfordrer derfor til, at du tænker over, hvilke informationer du afgiver, når du stiller dit spørgsmål. Vi anbefaler, at du fx undlader informationer om dit helbred, din økonomi eller andre personfølsomme oplysninger. Det kan også være oplysninger om familiære forhold eller oplysninger om din arbejdsmæssige situation, som det er uhensigtsmæssigt at offentliggøre her på siden.

Ønsker du ikke, at dit spørgsmål skal være synligt, har du mulighed for at kontakte et af vores lokale kontorer via kontaktformularen i højre hjørne.

Når du stiller dit spørgsmål her på siden, skal du oplyse din e-mailadresse. Din e-mailadresse bliver ikke offentliggjort men benyttes, så du kan godkende dit spørgsmål, inden det bliver synligt på hjemmesiden. Samtidig benyttes den til at fremsende en mail, når advokaten har besvaret dit spørgsmål.

Vi forbeholder os retten til at slette spørgsmål, indlæg og kommentarer, som indeholder personfølsomme oplysninger og bryder med gængse uformelle regler for god tone.

OK - LUK DENNE BOKS

Når du udfylder formularen og klikker på ”send”, giver du dit samtykke til, at dit navn og dit spørgsmål offentliggøres på hjemmesiden.
Din e-mailadresse bliver ikke offentliggjort men benyttes, så du kan godkende dit spørgsmål, inden det bliver synligt på hjemmesiden. Samtidig benyttes den til at fremsende en mail, når advokaten har besvaret dit spørgsmål.

ADVODAN opbevarer og benytter udelukkende de indtastede oplysninger som led i besvarelse af spørgsmål. Behandlingen af oplysningerne sker sikkert, fortroligt og i overensstemmelse med gældende lovgivning.
Vi opbevarer din e-mailadresse i tre måneder, hvorefter den slettes helt. Dit spørgsmål og advokatens svar forbliver synlige på ADVODANs hjemmeside, så længe vi vurderer, at det er relevant og giver værdi for andre læsere.

Rette og slette oplysninger

Hvis du ønsker at få fjernet dit spørgsmål fra hjemmesiden, skal du rette henvendelse til ADVODANs sekretariat.
Vi forbeholder os retten til at slette spørgsmål, indlæg og kommentarer, som indeholder personfølsomme oplysninger og bryder med gængse uformelle regler for god tone. Vi opfordrer derfor til, at du tænker over, hvilke informationer du afgiver, når du stiller dit spørgsmål. Vi anbefaler, at du fx undlader informationer om dit helbred, din økonomi eller andre personfølsomme oplysninger. Det kan også være oplysninger om familiære forhold eller oplysninger om din arbejdsmæssige situation, som det er uhensigtsmæssigt at offentliggøre her på siden.

Læs mere om ADVODANs behandling af personoplysninger her.
Skat Skat

Det kan have store konsekvenser for din privatøkonomi, når der kommer ny skattelovgivning, eller der sker ændringer i din livssituation.

Læs mere her

Har du et spørgsmål til artiklen, kan du stille det her og få svar fra en advokat.

Stil et spørgsmål
GØR SOM 12.742 ANDRE. SE MERE HER
Gør som 12.742 andre

Tilmeld dig vores nyhedsbreve og bliv opdateret på juraen i din hverdag. Vi sender ud to gange hver måned.

Når du udfylder formularen og trykker ”Ja tak, tilmeld mig nu”, giver du samtykke til, at ADVODAN sender dig nyhedsbreve med lokale arrangementer, nyheder og gode råd om jura.

ADVODAN opbevarer og benytter udelukkende de indtastede oplysninger som led i udsendelse af nyhedsbreve. Behandlingen af oplysningerne sker sikkert, fortroligt og i overensstemmelse med gældende lovgivning.

Du kan til enhver tid tilbagekalde dit samtykke og afmelde dig nyhedsbreve fra ADVODAN ved at bruge linket i bunden af nyhedsbrevet.

Læs mere om ADVODANs behandling af personoplysninger her.