PrivatErhvervOm Advodan
Jylland
Sjælland
Bornholm
DK EN

Nye regler for salg af fast ejendom indenfor familien

Bolighandel 51 kommentarer Per Nielsen
Har du planer om at sælge en lejlighed eller anden fast ejendom videre til et familiemedlem? Så bør du overveje, om du skal gøre det før du modtager den nye ejendomsvurdering i din e-boks.

Med de nye ejendomsvurderinger kan det være relevant at overveje, om overdragelse af fast ejendom indenfor familien skal fremskyndes. Det kan nemlig give en skattemæssig fordel, forklarer advokat Per Nielsen fra Advodan i Aalborg.

 

Sådan er reglerne i dag

Som reglerne er nu, kan du sælge fast ejendom indenfor familien efter 15-procentreglen. Det betyder, at du kan sælge ejendommen til 15 % under (eller over) den seneste offentlige ejendomsvurdering.

Systemet bag de nuværende offentlige ejendomsvurderinger har vist sig at være fejlbehæftet, og derfor er mange ejendomme i dag vurderet til en pris, der ikke er i overensstemmelse med markedsprisen. Særligt i større byer ligger mange offentlige ejendomsvurderinger langt under den reelle handelspris. Og det kan give en skattemæssig fordel, når en bolig i dén kategori videresælges indenfor familien.

 

Eksempel:

Et par har købt en ejerlejlighed til deres datter i København, som hun kan bo i under sit studie. Lejligheden kostede 2,5 millioner kroner, men den offentlige ejendomsvurdering er kun på 2 millioner kroner. Efter 15-procentreglen kan forældrene derfor sælge lejligheden til datteren for 1.700.000 kroner, når hun er færdig med at studere.

”Normalt skal et barn, der modtager en gave fra sine forældre, betale 15 % i gaveafgift af det beløb, der overstiger 74.100 kr. (2024). Ved videresalget af forældrekøbet modtager datteren dog 800.000 kroner helt afgiftsfrit – hvis altså lejligheden kan videresælges til samme pris, som forældrene købte den til. Ofte vil den endda kunne sælges for mere,” fortæller advokaten.

 

Nye regler mindsker skattefordel

I forbindelse med den nye vurdering gælder et nyt regelsæt, hvor der i stedet for 15-procentreglen gælder en 20-procentregel – men reglen gælder først, når de nye offentlige ejendomsvurderinger, som forventes at ligge meget tættere på den reelle markedspris end de nuværende, er udsendt.

 

Læs mere om de nye ejendomsvurderinger her.

 

Det betyder at:

Vi tager udgangspunkt i eksemplet fra før. Forældrekøbslejligheden kostede 2,5 millioner kroner for forældrene, og den nye offentlige ejendomsvurdering har ramt plet: 2,5 millioner kroner. Det betyder, at forældrene kan videresælge lejligheden til deres datter for 2 millioner kroner: en afgiftsfri ”gave” på 500.000 kroner. Havde forældrene solgt lejligheden før den nye ejendomsvurdering, ville barnet have fået 300.000 kroner mere.

”Indførelsen af de nye regler for ejendomsvurdering har været udskudt flere gange. For at komme i gang med de nye regler for boligbeskatning, er der sat en grænse den 1. januar 2024. Men de nye regler gælder dog først fuldt ud, når ejeren har fået en ny ejendomsvurdering. Indtil man har modtaget den nye ejendomsvurdering i sin e-Boks, gælder 15-procentreglen altså stadig – men ikke i uændret form. Særlige omstændigheder kan betyde, at du som boligejer bliver pålagt at bruge en skønnet handelspris frem for den offentlige ejendomsvurdering,” fortæller Per Nielsen og tilføjer:

”Det er uklart, hvad der skal forstås ved ’særlige omstændigheder’, og det kan forventes, at Skattestyrelsen vil gå langt i fortolkningen. Det kan altså betyde, at du ikke kan sælge din bolig til 15 % under den nuværende offentlige ejendomsvurdering efter de nye regler er trådt i kraft, selvom du endnu ikke har fået den nye vurdering.”

I eksemplet med forældrekøbslejligheden i København er det altså muligt, at skattefordelen helt bortfalder, hvis forældrene ikke når at sælge lejligheden inden de nye regler for ejendomsvurdering træder i kraft.

 

Hvornår skal du sælge din bolig?

Hvornår det er klogest at sælge din bolig, afhænger af, om du forventer en stigning eller et fald i den offentlige ejendomsvurdering.

Hvis du forventer et fald, kan det være en fordel at vente på den nye vurdering, før du gennemfører familieoverdragelsen. Forventer du derimod, at den nye ejendomsvurdering af din bolig bliver højere end den nuværende, risikerer du at miste de nuværende skattefordele, hvis du sælger boligen, efter du har modtaget din nye ejendomsvurdering.

”Da udsendelsen af de nye ejendomsvurderinger er begyndt, kan det som forælder eller bedsteforælder være relevant at overveje, om det er nu, man skal sælge fast ejendom videre til børn og børnebørn. Og vil du være sikker på både at kunne anvende 15-procentreglen i sin nuværende form, og være sikker på, at køberen beholder de nuværende boligskatteregler, bør overdragelsen gennemføres senest 31. december 2023,” forklarer advokat Per Nielsen.

Vil du vide mere?

Per Nielsen

Advokat (H), Partner
pern@advodan.dk96 31 33 60
Advodan Aalborg & Brønderslev96 31 33 00
Læs mere om Per

51 kommentar

0 / 700 tegn

Anne

Hej Per Vi har planer om at købe min svigermors hus, da hun skal på plejehjem. Vi er blevet enige med min mands mor og brødre om en pris. Prisen er 2.3 mio som er noget under den foreløbig ejendomvurdering. Bankens mægler har vurderet huset til 2.5 mio. Huset er i rimelig dårlig stand, og kræver en total renovering. Ny varmekilde og efterisolering er på krævet. Derfor prisen. Spørgsmålet er kan skattestyrelsen kræve at handels prisen bliver tætter på den foreløbig vurdering ? Eller kan vi bare købe? På forhånd tak Mvh Anne

Per Nielsen

Nej, den foreløbige vurdering er uden betydning. Den foreløbige vurdering har alene betydning for grundskyld og ejendomsværdiskatten. I kan læse om betydningen på svigermors forskudsopgørelse for 2024. I kan anvende den offentlige vurdering plus/minus 15 pct., hvis den nye vurdering ikke er kommet – og hvis grundlaget for vurderingen er rigtigt. Handler I uden for dette spillerum, bør I overveje at få huset vurderet af ejendomsmægler, søge forhåndsgodkendelse hos Skattestyrelsen, anmode retten om at udmelde skønsmand eller aftale et skatteforbehold. I skal huske, at svigermor selv bestemmer, når hun ikke er under værgemål eller fremtidsfuldmagt. Det er altid fornuftigt at tale med søskende – men det er svigermor, der bestemmer. I skal huske, at I bliver beskattet at en evt. avance, såfremt I videresælger huset uden selv at have boet i det. Venlig hilsen

Jesper

Hej Per, Min far har en ubebygget sommerhusgrund som han købte for mere end 50 år siden. Han ønsker nu at overdrage den til mig. Grunden er 1584 m2 og seneste off. vurdering fra 2018 er 417.000kr. Hvilke muligheder har vi for en økonomisk lempelig overdragelse? Vi har både snakket om at jeg får grunden som et arvefoskud eller at jeg køber den i en familiehandel med dertil hørende fordele. Vi ønsker mindst mulig pengeudveksling så evt. betaling kan f.eks. foregå via gældsbrev eller lignende.

Per Nielsen

Det er formentlig ejendomsavancebeskatningen du tænker på. Et arveforskud eller en gave fritager ikke for avancebeskatning. Det kan overvejes at beholde grunden, hvis din fars formue er under ca. 3 mill. kr. I så fald skal der ikke betales avanceskat, idet dødsboet så formentligt er skattefrit. Hvis din far ønsker at overdrage på nuværende tidspunkt – det kan været et godt tidspunkt, fordi der stadig kan handles til ejendomsværdien minus 15 pct. – bør I afklare de forskellige muligheder for fastsættelse af anskaffelsessummen. Der er forskellige overgangsværdier i forbindelse med lovens indførelse i 1993. Venlig hilsen

Michael

Hej Per . hvis jeg vil overdrage min andels-lejlighed som jeg har ejet i 10 år til min datter som bor i lejligheden vil der så komme en beskatning af salgs summen .Jeg har aldrig haft adresse i lejligheden .Hilsen MB

Per Nielsen

Ja. Normalt er det et krav, at andelshaver bor i andelslejligheden. Det er det tilsyneladende ikke i dit tilfælde. Det bør nok checkes for en sikkerheds skyld. Endvidere bør undersøge, om der er en venteliste, der kan spærre for overdragelse til din datter. Endelig skal undersøges, om din datter skal indbetale hele betalingen for andelsboligen til andelsboligforeningen, som det er er normalt. Det er muligt, at du giver gave i forbindelse med overdragelsen. Men skat af evt. avance kan du ikke slippe for, når du ikke har boet i andelslejligheden. Venlig hilsen

Anna

Hej Per, Vi er 4 søskende der har arvet et sommerhus af vores forældre, med 1/4 hver. Den offentlige vurdering af huset er 230.000. Huset ligger på en lejet grund med en lejekontrakt der udløber 0m xx år, og har en servitut der gør at huset ikke kan sælges i fri handel, men kun arves fra forældre til børn. Ønsker vi ikke huset længere, skal det fjernes og lejekontrakten ophæves. Nu ønsker den ene af de 4 søskende at trække sig ud af huset og henviser til juraen for overdragelse af fast ejendom mellemsøskende. Og vi er i tvivl om denne jura gælder fordi, hvordan værdifastsætter man et hus som ikke kan omsættes i fri handel? Henviser juraen til husets offentlige vurdering el markedsværdi?

Per Nielsen

Sommerhuse på lejet grund er vanskelige – men de ligger typisk rigtigt godt! Der må findes en lejekontrakt for grunden, hvoraf fremgår, om udtrædelse af en enkelt vil udløse, lejekontraktens udløb. Hvis det er svært at udlede af aftale, kan I måske tale med ejeren af grunden? Alternativt kan I måske aftale, at I fortsat er 4 ejere, men at udgifterne alene betales af de 3 ejere? Venlig hilsen

Carsten

Hej Per Min bror har købt en lille lejlighed for ca. 6 år siden, som i hele ejertiden har været lejet ud til min brors søn (min nevø). Købsprisen var ca. 2 mio. Min bror overvejer nu at sælge lejligheden (inden årsskiftet) til 15% under den offentlige vurdering, der lyder på 1,4 mio. Sælges til 15% under offentlig vurdering, vil der være et tab ved salg på ca. 0,8 mio. Vil det være en reel mulighed?

Yvonne

Hej Per. Min datter skal købe mit hus, men den offentlige vurdering ved jeg har været 1 million for lav. Har snakket med skat og de siger, jeg må sælge min bolig 15 procent under hvad mægler sætter af pris, da vurdering har været for lav, midlertidig ny vurdering er 1 mil højere end den gamle. Venlig hilsen Yvonne Er det korrekt hvad skat siger.

Per Nielsen

15 pct. reglen går på, at huset kan overdrages 15 pct. under den offentlige vurdering, hvis parterne ikke har kendskab til forholde, der indebærer, at den offentlige vurdering er forkert. Jeg kan ikke ud fra dit spørgsmål tyde, om dette er tilfældet. Man kan ikke kombinere 15 pct. reglen med en mæglervurdering (altså bruge denne minus 15 pct.). Den foreløbige vurdering er ikke en offentlig vurdering – den er uden betydning for 15 pct. reglen. Jeg vil foreslå, at I kontakter en advokat for at komme i gang med overdragelsen – i stedet for at bruge energi på teoretiske undersøgelser, der måske er overflødige. Med dette mener jeg, at din datters betaling til dig måske kan ske delvist ved gældsbrev, så din datter ikke skal betale hele købesummen kontant. Venlig hilsen

Mille

Hej Per. Min far har købt min farmors hus som et dødsbo i 2013 til 250.000 kr. Og ikke selv beboet det siden han var dreng. Jeg har boet der i nogle år efterfølgende og er fraflyttet igen. Nu er huset så leget ud til 3. Mand og min far vil gerne sælge huset til mig til samme pris som han selv gav. Huset er ikke istandsat og er i mindre god stand. Kan han det? Den off. Vurdering er på 600.000 kr. Vh Mh

Per Nielsen

Hvis den offentlige vurdering er kr. 600.000, kan der sælges til dig indenfor kr. 510-690.000. Som udgangspunkt, for hvis din far har viden om, at vurderingen er forkert, skal der handles til handelsprisen. Når din far opgør avancen, kan han fratrække omkostninger ved køb og salg samt forbedringsudgifter (altså udgifter, som han har betalt, men ikke fratrukket i ejendommens regnskab). Endelig kan tillægges kr. 10.000 pr. år. Så mon ikke avancen bliver begrænset? Hvis din far forventer, at den nye vurdering bliver mindre, kan han vente på den. Eller selv indhente en vurdering. Venlig hilsen

Ann

Hej Per Jeg vil gerne købe min fars hus, til den offentlige vurdering 1.900000 - 15% reglen. Ialt 1600000. Min far har lån på 1500000, som jeg har fået lov til at overtage. Rest på 100.000 afdrages via pantebrev. I den foreløbige vurdering er huset nu på 3.500000 og grund på 5.500000. Vi kan ikke forstå at der er så stor forskel på grund og ejendom. Risikerer jeg at Skat vurderer at huset er købt under markedsværdi så de opkræver gave afgift? 20% af 5.500.000=4.400.000, 4.400.00-(lån)1.500000= 2.900000 Gaveafgift 15% af 2900000=435.000. Risikerer jeg at sku betale 435.000 til Skat? Mvh Am

Per Nielsen

Den foreløbige vurdering har ikke betydning for værdifastsættelsen mellem jer. I kan således gå ud fra den ”gamle” vurdering på 1,9 mill. kr. Det forudsætter dog, at I ikke har viden om, at denne vurdering er forkert eller bygger på forkerte forudsætninger. I bør gennemregne, om den foreløbige vurdering medfører øget boligbeskatning for en ny ejer. Det vil jeg umiddelbart tro. I så fald vil det være en god idé at gennemføre overdragelsen i år, så du fremover vil skulle betale efter de nuværende regler om boligskat. Venlig hilsen

Anette

Hej. Min bror har i maj 2023 købt et sommerhus på tvang til 360.000, ejendomsværdien er 880.000. Huset er p.t. ikke beboeligt - er ved at blive istandgjort og derfor forestiller vi os at markedsværdien p.t. er langt under de 880... Min bror vil gerne sælge 50% af huset til mig og min samlever til 1/2 af hans købesum(180). Kan han det?.. eller kan vi fx. kun købe 1/2 af markedsværdien(250)... Kan vi komme på skødet uden hele betalingen?, og så afdrage resten til ham?.. de bedste hilsner om gode råd

Per Nielsen

Ja, halvdelen af sommerhuset kan overdrages til markedsværdien. Den kan være svær at fastlægge. Hvis sommerhuset står som ved tvangsauktionen, vil handelsværdien formentlig kunne fastsættes til købesummen på tvangsauktionen. Hvis I er usikre på handelsværdien er flere muligheder: 1. I kan indhente vurdering hos ejendomsmægler 2. I kan søge bindende svar hos Skattestyrelsen 3. I kan anmode om syn og skøn, hvor Skattestyrelsen bliver part 4. I kan aftale et skatteforbeholde således, at der er klart, om I skal betale mere, hvis Skattestyrelsen tilsidesætter den aftalte pris (om omvendt) Ja, købesummen kan afdrages. I kan enten 1. på forhånd aftale betalingen (i form af sælgerpantebrev) 2. eller udstede gældsbrev på anfordringsvilkår (dette indebærer, at sælger afgør, hvornår han vil have pengene) eller 3. optage et realkreditlån i hele sommerhuset, som I alene betaler. Venlig hilsen

Lars

Hej jeg har et hus som jeg købte for 4 år siden for 1200000 vurdering 740000 må jeg sælge til min søn og svigerdatter til 740000 +15% uden nogle problemer og hvad vil det koste at få lavet papirer hos jer mvh Lars

Per Nielsen

Når du har købt huset for 1,2 mill. kr., skal der mere end en god forklaring til for at anvende den offentlige ejendomsvurdering plus/minus 15 pct. Man kan måske forklare, at huset har den samme værdi, men næppe, at det er faldet så meget – med mindre huset er revet ned eller havde alvorlige mangler. Når man handler med familie anbefaler jeg en overdragelsesaftale, der er forholdsvis grundig således, at der ikke opstår tvivl mellem parterne senere. Aftalen vil typisk blive gennemgået på et møde, evt. teams, og følges op af et digitalt skøde og evt. refusionsopgørelse. Min pris for dette er kr. 13.500 incl. moms – med mindre der foreligger særlige forhold. Hertil kommer registreringsafgift på ca. kr. 9.000. Venlig hilsen

Troels

Hej Per. Jeg er lidt i tvivl om hvilken ejendomsvurdering der er gældende ved familieoverdragelse. Er det den der er oplyst i tinglysningen eller er det den man kan se på vurderingsportalen for 2020. Jeg er med på at den for 2022 stadig er foreløbig. :) på forhånd tak. Mvh Troels

Michel

Hej Per. Vi har et sommerhus, som vi bor fast i, vi overvejer at overdrage 50 eller 2/3 del til vores to børn inden 31/12/23. Vi har et lån fra 2006, hovedstol på 1,73 og restgæld på 1,13, og en friværdilån på 400000, saldo er 0. Men er i tvivle om hvordan vi fastsætter prisen , så vi ikke volde problem med skat. Vi har ikke imod med en rimelig højere pris, Husets sidst offentlig vurdering 2.35 mio. foreløbig vurdering: 6 mio, Hvornår har man positiv viden om handelsværdi kan være væsentlig højere end offentlig vurdering? - kan skat bruge foreløbig vurdering, som argument at vi burde vide at pris burde være væsentlig højere? - kan bankens belåning peger på højere pris?

Per Nielsen

2 gange nej. Det eneste relevante er, om den nuværende (gamle) ejendomsvurdering er dannet på et korrekt grundlag. Er der f.eks. bygget til siden vurderingen? Hvis der sælges til ejendomsvurderingen minus 15 pct., bliver prisen for hele huset 2 mill. kr. I skal afklare, om gælden skal blive stående. Dette skal godkendes i banken. Hvis børnene køber halvdelen for 1 mill. kr. og overtager halvdelen af lånet på 0,6 mill. kr., skal kontant betales 0,4 mill. kr. Det kan være kombination af gave, gældsbrev og kontant. Start med at tale med din bank. Du vil opleve, at det bliver noget vanskeligere at have dit friværdilån. Overdragelsen vil kunne indebære skattemæssige udfordringer: Formelt vil I skulle betale leje til børnene for brug af deres del. Og denne leje vil børnene skulle beskattes af. Med mindre I har formue ved siden af sommerhuset, ville jeg ikke i jeres sted bringe mig i afhængighed af jeres børn. Venlig hilsen

Kanga

Hej Per, De nye foreløbige ejendomsvurderinger er udsendt til alle landets boligejere. Der er tale om foreløbige ejendomsvurderinger, som alene kan anvendes som – foreløbigt – grundlag for opkrævning af ejendomsskatter i 2024 og 2025 – indtil de endelige ejendomsvurderinger foreligger. Da der alene er tale om foreløbige vurderinger, har de ikke betydning for værdiansættelsen af en ejendom, og de foreløbige vurderinger påvirker derfor ikke mulighederne for at overdrage en ejendom indenfor spændet af +/- 15 % af den offentlige vurdering. Er dette korrekt?

Hans

Hej Per Vedr børns køb af forældres hus. Er de nye "foreløbige" ejendomsvurderinger juridisk trådt i kraft nu (12 sept. 2023), dvs er den gamle 15% regel allerede nu afskaffet til fordel for 20% reglen ? Altså er det allrede for sent at købe forældres bolig 15% under den offentlige 2020 vurdering ?

Niklas

Hej Per, Vi står i den situation at svigerfar er gået bort og boet lige nu er under behandling. Det var hertil planen at jeg (deres barn) skulle købe huset som familiekøb når boet var færdigt behandlet. Det skulle ske til 15% under offentlig vurdering der på daværende tidspunkt lød på 2.100.000 kr. Nu er der i mellemtiden kommet en ny vurderen der lyder på 4.600.000 kr, som jeg så ville kunne købe huset 20% under - så langt flere penge. Dertil skal det nævnes at i forbindelse med opgørelse af boet er der blevet fastsat en markedsværdi på huset på 3.500.000 kr. Så pointen er at kan det virkelig være rigtigt at jeg nu at nødt til at købe huset over markedsværdien via et familiekøb?

Mette

Hej Per. Jeg overvejer at købe mine forældres sommerhus, som er vurderer til ca 1.000.000 kr. Vi ville gøre brig af 15% reglen. Nu er de nye foreløbige ejendomsvurderinger kommet og sommerhuset er nu vurderet til 1.400.000 (hvilket er meget højt i forhold til standen). Kan vi med fordel gennemføre købet inden 1.1.24 - altså til 15% af 1.000.000 og er der noget særligt, vi skal være opmærksom på? Eller kan man ikke det, når man kender den nye vurdering?

Jens

Hej Per. Jeg vil gerne købe mine forældres sommerhus til prisen for den offentlige vurdering, men de nye offentlige vurderinger der kom ud i går d. 11/9-2023 har en ny vurdering som er flere millioner højere, og jeg har nu ikke råd til at køre huset længere. Spørgsmålet er om den nye vurdering er trådt i kraft med det samme, eller om jeg kan nå at købe sommerhuset til gammel vurdering inden f.eks. 1 januar 2024?

Steen

Hej Per. Jeg har fået en foreløbig vurdering på mit hus på ca. 3 mil, men jeg har også lige fået vurderet huset af 2 kreditforeninger i forbindelse med omlægning af lån til en værdi på 4,5 mil. Er det en fordel med lav vurdering eller risikerer jeg høje fremtidige stigninger hvor der så ikke er skatterabat.

Vibeke

Hejsa Kan min far overtage min ex mands 50% af totalkreditlånet så vi står som ejere sammen på lånet? Og hvis det er muligt hvad kræver det så?

Per Nielsen

Normalt hæfter man solidarisk for gælden. Det vil sige, at det er realkreditinstituttet, der afgør, hvor det vil indkræve pengene. Og så må ejerne selv fordele bagefter. Du skriver ikke, hvem der ejer huset. Hvis situationen er den, at du ejer huset, og at din eksmand er låntager overfor realkreditinstituttet, kan du via din bank gå i dialog med realkreditinstituttet, om det vil acceptere, at din far indtræder i stedet for din eksmand. Venlig hilsen

Mikkel

Hej Per - indledningsvist vil jeg gerne sige, at jeg er taknemlig over at du tilbyder de her korte råd og kommentarer her på siden. Dernæst. Vores søn prøver lige nu på at bygge en case på at få hans bedsteforældre til at købe en lejlighed og så bagefter videresælge den til ham til den offentlige vurdering -15 %. Købesummen søger han finansieret via et rentefrit gældsbrev, hvor han så årligt vil afdrage gælden ud fra dette. Hvis dette kan lade sig gøre, så er det naturligvis ganske attraktivt for ham. Spørgsmålet går på om: - ikke det er en forudsætning at bedsteforældrene har boet i ejendommen? - om ikke bedsteforældrene skal have boet i ejendommen i en minimumsperiode? På forhånd tak!

Per Nielsen

Jeg forstår ikke, hvorfor bedsteforældrene skal blandes ind i købet. Er tanken, at bedsteforældrene skal låne jeres søn et beløb til købesummen? Hvis ja, kan dette ske ved et lån. Hvis idéen er at konstruere et skattemæssige tab hos bedsteforældrene, vil dette være en dårlig idé, idet det bliver svært at forklare, hvorfor købesummen på den korte tid er reduceret. Venlig hilsen

MRD

Jeg vil gerne undersøge muligheden for at købe min fars ejerlejlighed til den nuværende ejendomsvurdering på ca. en 1 mio +15%. Det vil ende med at være cirka samme pris, som min far selv købte lejligheden for for 10 år siden. Jeg er dog lidt usikker på, om følgende kan betragtes som særlig omstændigheder? - Da min far omlagde sit lån i banken for et par år siden, skulle en af bankens vurderingeksperter komme ud og vurdere lejligheden, hvor den blev vurderet til 3 mio. kr. Selvom banklånets indhold er imellem min far og banken, kan det betragtes som en særlig omstændighed? - Lejligheden får altan her til efteråret, som min far har betalt for. Betragtes det som en forbedring af lejligheden?

Per Nielsen

Formentlig nej til det første: Der indgår en række faktorer, når man får et lånetilbud. Ja til det sidste. Hvis forbedringen er stor, kan den gøre, at den offentlige ejendomsvurdering ikke kan lægges til grund. I dit eksempel kan man måske aftale, at køber refunderer udgiften til altanen. Men hvorfor vil du købe? Hvis du ikke skal bo i lejligheden, opnår du en skattepligtig avance ved videresalg. Hertil kommer, at lånet skal overtages eller indfries. Venlig hilsen

Steen

Hej Per, jeg vil gerne købe min mors (65) hus som har en off vurdering på 3.300.000. Meningen er så at hun skal bo til leje hos mig i huset i resten af hendes liv. Jeg kan forstå at jeg burde kunne købe huset for 85% af vurderingen altså 2.805.000 uden at skulle betale skat. Kan jeg købe det billigere og betale skat af den del der ligger under de 2.805.000? Eks jeg køber for 2.400.000 og betaler skat af 405.000? Der skyldes mindre end 2.000.000 i huset (kun realkredit), så dette lån indfries vel bare af min mor, og hun beholder resten? Jeg har 2.000.000 i frie midler - kan min mor hjælpe mig med at betale de sidste 805.000? Skal jeg skynde mig at få dette på plads inden den nye vurdering?

Per Nielsen

Hvis I ikke vil anvende 15 pct. reglen, kan I lade være og i stedet benytte handelsværdien. Men det vil sjældent være økonomisk bedst. Hvis din mor har overskydende likviditet, er der intet i vejen for, at hun udlåner til dig. Beløbet vil skulle medregnes ved beregning af formuen i forbindelse med opnåelse af sociale ydelser. Hvis du overtager huset, er der en række forhold, du skal tage i betragtning: - Hvis du senere opnår avance ved videresalg, er den skattepligtig. Det kan derfor være dumt at værdisætte huset for lavt - Det er ikke sikkert, at du kan overtage realkreditlånet, når der bliver tale om en udlejningsejendom - Du bliver beskattet af huslejen, som din mor ikke kan trække fra - Din mor kan måske få boligydelse, men ofte er huset eller formuen for stor De fleste vil opleve en nedgang i boligskatterne med den nye ejendomsvurdering. Du må skønne, om det haster med en løsning i år. Det er alene grundskatten, der er er aktuel på den korte bane, i og med, at du lejer ud. Venlig hilsen

Karoline

Hej. Vi overvejer at købe mine forældres hus til off. ejd.værdi -15% men er i tvivl om hvordan vi skal kompensere min bror i forhold til den rabat vi får ved ejendomshandlen. Ved de forskellige ejendomsvurderinger vi har fået indtil nu, er der stor uenighed om hvad huset, på et udbuds marked, kan koste. Hvis vi bliver enige om en realistisk salgspris og tager differencen til vores reelle købspris, vil det så være normalt at man kompensere 1:1 eller er kontanter mere værd en mursten? Er der en vejledning til hvordan vi gør det så alle er blevet taget hensyn til?

Per Nielsen

Det er lidt trist, når børneflokken misforstår reglerne – og i bedste mening gør det så indviklet for forældrene, at advokater bliver nødvendige! Hvis du køber huset af dine forældre og senere sælger det videre uden at have boet i huset, bliver du beskattet af avancen. Så havde det være billigere at nøjes med boafgift. Hvis I har indhentet forskellige vurderinger af huset, kan I ikke siges at være uvidende om, at den offentlige ejendomsvurdering er forkert. Og i så fald kan I ikke benytte 15 pct.-reglen. Du kan ikke finde en vejledning om en kompensation, som ikke findes. Dine forældre kan I et testamente tillægge et barn et beløb Venlig hilsen

Emilie

Hej. Min farmor og farfar skal på plejehjem. De ejer en lejlighed, som de har haft siden 1977. Er det rigtigt forstået, at de kan sælge den til min far (deres søn) til offentlig vurderingspris - 15%? Min far vil ikke komme til at bo i lejligheden, men sælge den videre for gevinsten, eller sætte den i stand og derefter sælge den videre. Han vil derfor skulle betale skat af gevinsten, eftersom han ikke vil have adresse i boligen. Jeg kunne egentlig godt tænke mig at købe boligen, sætte den i stand, og bo der, men da vi er 4 børnebørn i alt vil det ikke kunne komme på tale at jeg får lov at købe den til den og være den, som kan nyde godt af fordelen og gevinsten. Kan det gøres smartere?

Per Nielsen

Din far vil kunne videresælge til dig til samme pris. Så har han ingen gevinst at skulle beskattes af. Dine bedsteforældre kan også sælge direkte til dig. Hvis dine bedsteforældre eller din far mener, at dine søskende/fætre/kusine skal have en form for kompensation, kan det ske ved gaver og/eller testamente. Det er vigtigt, at I ikke har positiv viden om, at den offentlige vurdering ikke svarer til handelsprisen. I må således ikke indhente vurderinger m.v. Det er formentlig mest hensigtsmæssigt, at det er din far, der bliver ”arkitekt” på projektet, da der skal opnås enighed til mange sider. Det er noget, som jeg vil kunne hjælpe med. Venlig hilsen

Richardt

Hej Per, Et sommerhus (tidligere eget 100% af min far og mor) er ejerandelene fordelt således: 1/3 til min søster og 1/3 til min bror, og 1/3 til vores far. Kan min far sælge sin andel til min kone (svigerdatter) med familiepris, eller hvordan billigst?

Per Nielsen

Formelt set er svaret ja: Familiepris knytter sig til et cirkulære, hvori nævnes begreberne ”arvinger eller disse nære pårørende” og ”gaveanmeldelse” – og der kan gives gaver til svigerbørn efter gaveafgiftsreglerne. Jeg vil tilråde – særligt hvis I har formuefællesskab – at anparten overdrages til dig. Hvis din far fastholder at ville overdrage til din ægtefælle, bør i aftalen indføjes et skatteforbehold. Det kan overvejes at indbygge en gave, så spørgsmålet efterprøves af gaveafgiftsmyndigheden. Og der bør oprettes en samejeoverenskomst, der forebygger konflikter. Det bør f.eks. afklares, om dine søskende kan nedstemme din ægtefælle. Og det bør afklares, hvordan en af ejerne kan komme ud af samejet. Venlig hilsen

Jens

Hej Per Min far på 89 år vil sælge sin ejendom til mig og flytter over til min søster. Det er en lille ejendom på 76m2 med en alder på ca. 150 år, som jeg vil få renoveret til vores alderdom. Den offentlige vurdering er på 850.000,- kr. han har ikke modtaget den nye vurdering i nu, men har haft 3 forskellige ejendomsmæglere som har vurderet en salgsprisen til at ligge på 600.000,- kr. Kan man søge Skat om at få den reale salgspris sat i stedet for den offentlige vurdering, ellers vil jeg blive sat i skat af differencerne mel. 850.00,- kr. og 600.000,- kr. Håber at du kan belyse sagen lidt mere. Mvh. JJ

Per Nielsen

Hej JJ Ja, I kan handle til et mindre beløb end den offentlige ejendomsvurdering minus 15 pct., hvis markedsværdien er mindre. Udfordringen er at bevise, at markedsværdien er mindre. Der er en række muligheder: - Din far anmoder om bindende ligningssvar på baggrund af oplysningerne fra de tre mæglere - I afventer den nye offentlige vurdering – som formentlig kommer i år- og din far klager, hvis beløbet er for højt. - I indgår en aftale, hvori er indbygget en gave. Værdiansættelsen bliver herefter afgjort af gaveafgiftsmyndigheden (Skattestyrelsen) - I indgår en aftale med et skatteforbehold, der kan gå ud på, at prisen hæves, hvis Skattestyrelsen hæver værdien – og dermed finder, at du har modtaget et gave. - I handler og afventer, om Skattestyrelsen finder grundlag for at foretage noget. Worst case er så, at Skattestyrelsen statuerer, at der foreligger en gave, som det så skal betales gaveafgift af. Jeg vil kunne gennemføre handlen incl. udarbejdelse af overdragelsesaftale, indhentelse af oplysninger i offentlige registre, udarbejdelse af skatteforbehold og evt. gældsbrev, registrering af skøde og evt. refusionsopgørelse for kr. 13.500 incl. moms. Hertil kommer tinglsyningsafgift på ca. kr. 6.000. Med venlig hilsen

Tine

Hej Per Sommerhus har stået i min fars navn alene. Vi må forstå, at mor nu er retmæssig ejer, da hun sidder i uskiftet bo. Min mor, der bliver 90 i år, vil gerne overdrage huset til os fire børn, og vi taler derfor nu om oprettelse af familielån og brug af afgiftsfrie pengegaver. Vi har svært ved at gennemskue, hvor stor en fordel det reelt er for os at overtage sommerhuset på denne vis fremfor at arve det, når min mor dør. Ejendomsvurdering er 1.750.000 kr. jf. ois.dk. - Hvor meget sparer vi ved at gå i gang med overdragelsen, mens mor stadig er blandt os? - Kan vi fire søskende få lånet som ét samlet lån med fælles hæftelse? - Hvordan står vi, hvis mor dør, inden lånet er indfriet?

Per Nielsen

Det er ikke sikkert, at der er økonomisk fordel ved at overdrage på nuværende tidspunkt. Men det kan være en fordel på det familiemæssige plan, at overdragelsen sker, mens jeres mor lever og kan opleve glæden ved, at sommerhuset går videre. Gaver er en måde at nedbringe den samlede afgift på, da der er et årligt afgiftsfrit beløb på 71.500 kr. (2023) for hvert barn. Hvis I forventer en højere ejendomsvurdering, kan det være en fordel at overdrage nu. Jeg vil anbefale, at der etableres 4 lån/gældsbreve. Det gør det enklere at nedskrive lånene, såfremt jeres mor kommer i gavehumør næste år. Restgælden skal betales ved jeres mors død. Oftest aftales, at restgælden modregnes i arv. På den måde medregnes restgælden ved beregning af boafgift. Jeg kan regne ud, at I er oppe i årene. I bør oprette en samejeoverenskomst, der bl.a. fastlægger, hvad der skal ske, såfremt en ejer må forlade ejerkredsen. Med venlig hilsen

Andreas

Hej Per, Jeg har fået muligheden for at købe en byggegrund af et familiemedlem. Det er ikke i lige linje til mig, da det er en kærestes kusines far der er nuværende ejer af grunden.. Grunden er arvet og har været i hænde på nuværende ejer i de sidste 25 år, hvor ejerskifte skete ved skifteretserklæring. Grunden er på 3600 m2. og han vil bare gerne af med grunden nemt og hurtigt. Hvordan fastsætter man den lavest mulige pris for sådan en grund, og hvilke regler falder det inde under, hvis evt. laver udstykning af grunden og sælger den eller de dele fra man ikke skal bruge efterfølgende?

Per Nielsen

Den offentlige ejendomsvurdering kan normalt lægges til grund. Men det forudsætter, at man ikke har positiv viden om en højere pris, og at grunden er vurderet på baggrund af korrekte oplysninger. Da sælger ikke har beboet ejendommen, vil denne skulle beskattes af evt. fortjeneste. På samme vis er tabet fradragsberettiget – men kun i tilsvarende indtægter. Det er således uden betydning for sælgers beskatning, om grunden kan udstykkes. Men det er ikke uden betydning for dig, hvis din tanke er at opføre hus på grunden, som du selv vi bo i. Med venlig hilsen

Lars

Hej Per Min ægtefælle ser på muligheden for at købe hendes mors hus. Som det ser ud nu kan man ramme en pris på omkring den nuværende ejendomsvurdering. Så får hun og hendes bror et ligeligt beløb. Hun får en rabat på huset i forhold til salgsprisen og broren får samme beløb. Spørgsmålet er om den nye ejendomsvurdering (som forventes til april 2023) kan have en indvirkning på handlen. Haster det med at indgå handlen inden den nye vurdering kommer? Altså fanger bordet når man har modtaget den nye vurdering, eller gælder den først fra 1/1 2024? (vi regner med at den nye vurdering minus 20% vil være noget højere end den nuværende og dermed kan den ødelægge det økonomiske setup i handlen).

Per Nielsen

Svaret afhænger af, om den offentlige vurdering bliver højere eller lavere. Målt i antal bliver der formentlig flere nedsættelser, end der bliver forhøjelser – det afhænger af husprisernes udvikling de seneste årtier. Inden den nye vurdering kommer, kommer der en såkaldt deklaration, så ejeren har tid til at få berigtiget evt. fejl ved vurderingsgrundlaget. Denne tid kan også bruges til andre gøremål! Hvis I er enige om vilkårene, synes jeg, at I skal få det på plads nu. Overtagelsesdatoen kan ligge ud i fremtiden. Med venlig hilsen

MB

Hej Per Jeg står med mulighed for at købe min onkels sommerhus. Huset på grunden er meget faldefærdigt og tenderer til ubeboeligt. Herudover er det af ældre dato, hvilket betyder at der er aspest i taget og formentlig PCB i fuger mm. Så alt i alt vil man skulle rive det gamle hus ned og bygge et nyt. Grundet de farlige materialer vil det være et større og dyrt projekt at rive huset ned. Ligeledes er grundet meget overgroet. I den offentlig vurdering står huset for ca 60% af vurderingen. Kan min onkel sælge huset billigere end vurderingen grundet disse omstændigheder eller skal han sælge det til selve prisen?

Per Nielsen

Du bør købe sommerhuset, mens det står. Ellers har din onkel solgt en byggegrund og bliver beskattet af evt. ejendomsavance. Hvis I vil fravige ejendomsværdien, bevæger I jer på en farlig mission, og I må forvente, at Skattestyrelsen vil interessere sig for sagen, og det kan indebære, at det ikke er ejendomsværdien, der skal anvendes, men en egentlig vurdering af handelsprisen. I kan forebygge på forskellig vis: I kan indhente en ejendomsmæglervurdering og ved bindende svar fra Skattestyrelsen få tilsagn om at anvende denne værdi. Din onkel er formentlig i den situation, at der i løbet af det kommende år vil komme en ny ejendomsvurdering. I bør derfor overveje, om den kan forventes at blive højere end den nuværende ejendomsvurdering. Og hvis ja, må I afklare, om I vil vælge den sikre løsning, det er at anvende den nuværende ejendomsvurdering. Hvis I begynder at interessere jer for prisfastsættelsen ved f.eks. at spørge en ejendomsmægler, må I forvente, at bordet fanger. I kan ikke med en positiv viden om, at ejendomsvurderingen er forkert, handle til den offentlige vurdering. Med venlig hilsen

Frede

Hej Per, jeg vil gerne overdrage mit sommerhus til den ene af mine sønner A, og kompensere den anden B, der ikke er interesseret i huset. Huset er vurderet til 1,6 mio. kr og kan formentlig sælges til 3,0 i fri handel. Er følgende en rimelig fremgangsmåde: A betaler off vurdering -15%, dvs 1,36 mio for huset og har dermed udsigt til en gevinst på 1,64 ved salg. B skal kompenseres med ½ del af den mulig gevinst, dvs 0,82, der gives via afgiftsfri gaver over 12 år. MVH Frede

Per Nielsen

Det er op til dig, om du vil ”kompensere” – gave er en mulighed. Men dit forslag indebærer ikke, at din søn B bliver ”kompenseret fuldt ud”. Med dit eksempel vil søn B, når de 12 år er gået, have modtaget kr. 820.000, hvor søn A har ”modtaget” 1,6 mill. kr. Herudover skal du overveje, om søn B skal kompenseres, hvis du dør inden 12 år. Det er vigtigt at udrede trådene helt, hvis du vil undgå efterfølgende diskussioner mellem dine sønner. Med venlig hilsen

Thomas

Hej Per Hvordan forholder det sig ved salg af ejendom fra far til søn, hvis ejendommen er købt af faderen til en lavere pris end den offentlige vurdering? - ejendommen er købt af faderen, som ønsker at sælge til sønnen 3 år efter købet.

Per Nielsen

Hvis det er en bolig, som faderen har boet i, er der ikke avancebeskatning. Er det ikke tilfældet, bør prisen holdes indenfor den offentlige ejendomsvurdering plus/minus 15 pct. for at holde den skattepligtige avance nede. Det er hovedreglen, men der er masser af forhold, der kan vægte i en anden retning. F.eks. skal I være sikre på, at den offentlige ejendomsvurdering bygger på et rigtigt grundlag. Eller måske har faderen et skattemæssigt underskud fra et tidligere salg. Med venlig hilsen

Christina

Hej Per Jeg købte i 2013 et sommerhus til 1.350.000. Mhp. salg har jeg fået en ejendomsmægler vurdering på 5.950.000. Huset overfor blev sidste sommer sat til salg for 6.500.000, sat ned til 5.950.000 og er lige solgt for 5.4. En mere realistisk salgspris er derfor ca. 5.5. Min kæreste vil gerne købe halvdelen af sommerhuset for 2.5/2.7. Hvilken pris må jeg sælge til? Jeg frygter, at skattestyrelsen anfægter prisen. Vi bor sammen og har børn, har ikke fælles økonomi og er ikke gift. Der er intet lån i huset og der skal ikke optages lån ved købet. Iflg. vuderingskat.dk er oplyst ejd. værdi 1.950.000.

Per Nielsen

Jeg forstår ikke, hvorfor din kæreste skal købe halvdelen. Men det er jo heldigvis ikke dét, du spørger om! Anfægtelse af prisen indebærer, at du beskattes af en gave fra din kæreste – som samlevende kan I ikke nøjes med at betale boafgift. I kan indhente en godkendelse hos Skattestyrelsen i form af bindende ligningssvar. Eller I kan aftale et skatteforbehold, så prisen ændres/nedsættes til det beløb, som Skattestyrelsen godkender. Hvis Skattestyrelsen så ikke reagerer, bliver forbeholdet ikke aktuelt.

Susanne

Hej Per Jeg vil gerne købe min brors hus, da han er blevet syg og ikke kan komme hjem til boligen. Kan jeg købe til ejendomsvurderingen - 15 % ? Vi (min bror og jeg) er i tvivl om den ejendomsvurdering der er, er korrekt da boligen er ret misligholdt, hvem og hvordan finder vi ud af om det er tilfældet ? Hvis en mægler ser på den, er det så en salgspris eller en vurderings pris der tæller? MVH Susanne

Per Nielsen

Kære Susanne 15 pct.-reglen findes i et cirkulære, der gælder værdifastsættelse ved handler i lige linje (far-søn). I kan derimod som udgangspunkt handle til den offentlige ejendomsvurdering. Denne kan i finde på http://www.vurdering.skat.dk/Ejendomsvurdering Hvis I har en positiv viden om, at den offentlige ejendomsvurdering er forkert, kan den ikke bruges. Som bekendt kommer der snart nye vurderinger. I bør derfor starte med at overveje, om din bror kan forvente, at den offentlige vurdering bliver højere eller lavere. Når I har svaret herpå, må I afklare, om I vil gå videre med handlen på nuværende tidspunkt. I bør oprette en aftale, der giver klare svar på, hvad der ske, såfremt den købesum, I aftaler, tilsidesættes af Skattestyrelsen.

JSH

Kære Per. Tak for den informative hjælp her på siden. Hvordan er reglerne om ejendomsskat fremadrettet, når man er delvis ejer inden 1. Jan 2024? Min kæreste skal sammen med hendes søster overtage omkring 50 pct af forældrenes sommerhus inden 2024. Når de senere arver den sidste halvdel af huset efter 2024, vil de så skulle betale ejendomsskat efter de nye vurderinger af den sidste halvdel? Eller vil alle ejendomsskatter køre efter det gamle fastfrosne princip, når de har overtaget 50 pct af huset før 2024? Spørgsmålet er altså, hvordan man betaler ejendomsskat, når man har arvet en del af huset før 2024 og den anden del efter 2024? Håber det giver mening. Mvh jsh

Per Nielsen

Hej JSH Din kæreste vil erhverve en del af et sommerhus. Hun skal betale ejendomsværdiskat af denne del. Skatten beregnes som udgangspunkt som 1 pct. af andelen af ejendomsværdien. Men der findes nedsættelsesregler. Den ene er skattestoppet, der forhindrer visse stigninger. Denne regel ophører, når den nye ejendomsvurdering er fuldført ved betaling af ejendomsværdiskat i 2024. På den måde kan det være en fordel, at din kæreste overtager sommerhusandelen inden 2024. Ejendomsværdiskatten indregnes i den samlede skat, og tallet føres således automatisk ind på årsopgørelsen. Herudover betales ejendomsskat, der er en kommunal skat af grundværdien. Den betales to gange årligt. Også her findes der nedsættelsesregler. Ved skattens beregning ses der på, hvornår din kærestes andel er anskaffet. En den ene del anskaffes før 2024, og en anden del anskaffet i 2024 eller senere, vil der være forskellig skattebetaling for andelene. Man kan således ikke bringe sig i skattely for fremtidige erhvervelser. Også her gælder undtagelser, f.eks. for ægtefæller. Mit råd skal være - At I afklarer om den nuværende ejendomsvurdering er et godt afsæt for din kæreste køb af sommerhus-andelen - At I – når den nye ejendomsvurdering dukker op (det bliver nok i 2023) – afklarer, om det har betydning at fremskynde overtagelsen af de sidste andele Reglerne er så uklare, at der ikke skal spekuleres på baggrund af overskrifter i pressen. Der skal ses på den enkelte ejendom.

christian

Hej, Min onkel (farbror) har en lejlighed jeg gerne vil købe og han gerne vil sælge til den offentlige ejendomsvurdering - må vi det? eller skal der være en mægler vurdering? MVH Christian

Per Nielsen

Kære Christian Hvis I ikke har en viden om, at den offentlige ejendomsvurdering er forkert, kan I anvende denne, hvis den bygger på korrekte data. Det kan således være en dårlig idé at indhente en vurdering fra en ejendomsmægler. En ejerlejlighed må f.eks. ikke være registreret som udlejet, hvis den sælges til et familiemedlem. Hvis din onkel ikke har boet i lejligheden, skal han være opmærksom på, at han skal betale skat af avancen ved salget.

Leif

hej må vi arvinger sælge et hus fra dødsbo til min søn til 700000 selv om det er vuderet af en ejdoms mægler til 975000

Per Nielsen

Kære Leif 15 pct. reglen gælder ikke her, idet jeg forstår, at din søn køber huset af dødsboet og ikke er arving. Hvis dødsboet har en positiv viden om, at værdien er kr. 975.000, vil denne værdi skulle lægges til grund ved beregning af bo- og tillægsboafgift i dødsboet. Det er derfor vigtigt at få afklaret, om dødsboet har fået ejendommen vurderet – eller om en enkelt arving blot har fået et beløb oplyst i en telefonsamtale. Hvis du er arving i dødsboet, vil en del af købesummen evt. kunne berigtiges ved, at din søn udsteder gældsbrev til dig. Da interesserne her ikke er klart modsatrettede, vil man – hvis der ikke foreligger andre oplysninger – kunne handle til den offentlige ejendomsvurdering (hvis denne bygger på korrekte registreringer om ejendommen). Du har ikke oplyst, hvad den offentlige ejendomsvurdering er.

Erik

Hej Per. Vi vil gerne give vores sommerhus videre til vores børn i arv når vi er borte. Hvordan er reglerne: a) hvis der ikke er nogen gæld i huset? b) hvis der skyldes 600.000 kr. Ejendomværdien fra ejendomsskat er på 930.000,- kr. Grundværdi: 137.900,- kr. Vi har 3 børn, men kun de 2 skal i betragtning som arving til sommerhuset. Håber du kan hjælpe

Per Nielsen

Hej Erik Jeres ønske er, at 2 af jeres 3 børn skal arve sommerhuset. I bør derfor oprette et testamente om dette ønske, så det ikke bliver overladt til børnene at træffe de svære beslutninger – herunder ikke mindst om, hvorledes barn nr. 3 skal kompenseres. Hvis I tænker, at den offentlige ejendomsvurdering på 930.000 kr. er passende, kan I f.eks. bestemme, at de to børn skal have sommerhuset udlagt til den offentlige ejendomsvurdering minus 15 pct., og at barn nr. 3 forlods skal modtage 330.000 kr. En sådan bestemmelser rummer en række usikkerheder (f.eks. Hvor stor er pantegælden ved længstlevendes død? Er sommerhuset mere værd til den tid?). Derfor tænker jeg, at I har brug for hjælp til at få formuleret testamentet, så det ikke gør større skade end gavn. I kan også vælge at overdrage sommerhuset, mens I lever. Så har I styr på tallene – og sandsynligheden for efterfølgende tvister bliver mindre. Det er naturligvis lettere at overdrage sommerhuset uden gæld. Hvis I har brug for likviditet, kan I derfor overveje, om der er alternativ til optagelse af lån i sommerhuset. F.eks. kan I låne af et eller flere børn, der vil kunne få beløbet tilbagebetalt efter jeres død uden betaling af boafgift.

Tove

Hej Per Jeg agter at sælge ejerlejlighed til min voksne søn for ejd vurdering gen + 15%. Det forventes, at han flytter i boligen efter min død. Jeg er 78 år. Jeg skylder 1.635.000 på huset, hvilket jeg gerne vil have vil have for det. Huset er vurderet til 1.050.000 kr. Der er for nylig solgt et hus lignende til 2.400.000 hr. Er det rigtigt, som jeg har hørt, at jeg IKKE må sælge til over ejd. Vurd + 15%?. Jeg sidder afdragsfrit nu, så meningen er, at han skal forære mig gave på ca diff ml husleje minus boligstøtte, ca 3000 netto /md. Det er ikke et must, at jeg får de sidste par hundrede tusinde ind for huset.

Per Nielsen

Kære Tove Jeg forstår, at der er tale om en ejerlejlighed, som du bor i, og hvor gælden overstiger den offentlige ejendomsvurdering væsentligt. Jeg forstår, at du helst vil sælge til restgælden. Inden du arbejder videre med dette, skal du have afklaret, om banken vil acceptere din søn som ny skyldner. Hvis svaret er ja, vil jeg foreslå, at I går videre med dette. I kan enten spørge Skattestyrelsen, om prisen accepteres, eller aftale et skatteforbehold, så det er klart, hvad der skal ske, såfremt Skattestyrelsen nedsættes prisen. Indgår I ikke en sådan aftale, kan resultatet blive, at din søn har givet dig en gave, som der skal betales gaveafgift af. I bør nøje gennem regne, om planerne kan betale sig. Jeg mangler oplysninger om din evt. øvrige formue, om du har andre børn, om du sidder i uskiftet bo, og om din søns planer. Hvis I gennemfører handlen, og din søn ender med at ville sælge lejligheden, bliver der en større skat, som kunne have været undgået, hvis du havde beholdt lejligheden. Din søn skal også regne på, om skatten af din husleje overstige den boligstøtte, som du kan få. Endelig skal I have afklaret, om der er regler i ejerforeningen, der er til hinder for salg. Det korte svar er, at 15 pct.-reglen gerne må fraviges, hvis handelsværdien tilsiger det. Udfordringen i familieforhold er blot at bevise dette.

Malene

Vi overveje at købe mine svigerforældres sommerhus. Der blev i 2006 optaget lån og dermed vurdering af huset. Denne vurdering var højere end nuværende offentlige vurdering (1.300.000 mod 720.000). Vil vi kunne købe til offentlig ejendomsvurdering eller vil den vurdering fra 2006 skulle danne grundlag for salget?

Per Nielsen

Kære Malene Hvis der ikke er kommet ny vurdering, gælder udgangspunktet om, at man kan anvende den offentlige ejendomsvurdering ved handler mellem nærtstående stadig. Hvis overdragelsen kombineres med gave (altså sker i lige linje), kan der endog fradrages 15 pct. Forudsætningen er, at sommerhuset er rigtigt vurderet. Er der f.eks. opført et anneks, der ikke er givet byggetilladelse til, at vurderingen ikke korrekt, og man risikerer, at den offentlige ejendomsvurdering ikke kan anvendes. Hvis man fraviger den offentlige ejendomsvurdering, har man bevisbyrden for, at man har anvendt handelsværdien. I dit eksempel lader det til, at I gerne vil anvende et højere beløb, og det er næppe et problem. Hvis I vil gå med livrem og seler, og er følgende muligheder: - I indhenter en vurdering hos en ejendomsmægler. Hvis I vil være sikre på, at Skattestyrelsen bliver bundet, kan I aftale vurderingen med Skattestyrelsen, evt. som syn og skøn - I indhenter bindende ligningssvar hos Skattestyrelsen om, at værdien kan lægges til grund - I aftaler et skatteforbehold således, at det er klart, hvad der skal ske, såfremt Skattestyrelsen senere anfægter prisen - I indbygger en gave i handlen. Det indebærer, at Skattestyrelsen får en kortere frist til at reagere, såfremt værdifastsættelsen ikke kan lægges til grund. Mulighederne kan kombineres. En vurdering foretaget at et realkreditinstitut giver et fingerpeg, men det er vanskeligt at vide hvilke faktorer, der er indgået. Med den store forskel, du nævner, kan dette sommerhus være en af de ejendomme, der må forventes at stige ved den kommende ejendomsvurdering.

Torben

Min hustru og jeg købte pr. 1/11'20 et rækkehus kontant for kr 2.835.000. Den gamle offentlige ejendomsvurdering er kr. 1.850.000, og vi har endnu ikke modtaget ny ejendomsvurdering efter de nye regler. Vi kunne ønske at sælge vor bolig til vores fælles datter og fremover bo til leje i samme bolig. Kan vi stadig nå at benytte ordningen med salg til 15% under den offentlige ejendomsvurdering? Hvorledes fastsætter man en markedssvarende husleje? På forhånd tak.

Per Nielsen

Hej Torben Ja til det første. Forudsætningen er dog, at ejendomsvurderingen bygger på korrekte data. Det er yderligere en forudsætning, at I ikke har en positiv viden om, at ejendomsvurderingen er for lav. Det er her en udfordring, at der findes en forholdsvis ny handel mellem uafhængige. Men der kan jo være en grund til, at priserne er faldet. Det sikreste vil være at vente – og vil I ikke det, kan I aftale et skatteforbehold. Er det en god idé, hvis jeg datter køber huset? Hvis I er helt sikre på, at hun senere vil tage bopæl i huset, kan det måske give mening. Men hvis hun ikke flytter ind, og huset skal sælges efter jeres død, bliver der en gevaldig ejendomsavance, der kommer til beskatning hos jeres datter. Det er svært at fastsætte husleje. I kan se, om der er tilsvarende rækkehuse, der er udlejet. I kan spørge huslejenævnet, uformelt eller formelt. I kan spørge ejendomsmægler. Svaret vil nok ligge mellem 800 kr. og 1.400 kr. pr. kvm. Eller springe direkte ud i en lejefastsættelse. Jeres datter vil skulle beskattes af jeres leje. Og er den for lavt sat, vil hun blive beskattet af et højere beløb, selv om jeres datter ikke kan forlange højere leje hos jer.

Leni

Hej Vi købte en lejlighed i kbh for 5 mio. kr. i 2015. Lån er nu på 500.000 kr. Offentlig ejendomsvurdering er på 2,1 mio kr. Vi vil gerne flytte til Norge samt at vores datter på 19 år bliver boende i lejligheden. Som vi har forstået så vi skal betale skat af "boligudlejning" til vores datter selv om hun altid boede i lejligeheden sammen med os. Mit spørgsmål er om det er muligt at vores datter betaler selv de 500.000 kr. til boliglån (hun har penge i opsparing) og dermed hun køber sig ind. Der vil laves en ny skøde. Tinglysning: hun vil ejer 1/5 del. Vi 4/5. Kan hun så selv blive boende i lejligheden uden at vi beskates? Tak

Per Nielsen

Hej Leni Vil I flytte til Norge rent skattemæssigt? I så fald kan I næppe uden videre beholde ejerlejligheden eller en del heraf. Hvis det har mindre betydning for jer, om I kan undgå at være fuldt skattepligtige til Danmark, er der forskellige løsninger: Den ene er, at I fortsat bor i lejligheden i Danmark i noget af tiden, og at jeres datter fortsætter som medlem af husstanden. Hvis I vil være helt sikre på den skattemæssige side af sagen, kan I spørge Skattestyrelsen (bindende ligningssvar). Den anden er, at I udlejer lejligheden til datteren. Der fastsættes en husleje. I laver regnskab over jeres udlejningsvirksomhed og betaler skat af evt. overskud. I kan opkræve lejen eller I kan give den (helt eller delvist) som gave. Lejen kan svare til jeres udgifter incl. lånet. Det kræver lidt undersøgelser for at afklare, om lejen svarer til markedslejen. En tredje løsning kan være at sælge lejligheden til jeres datter. Hun kan overtage boliglånet eller I eller hun kan indfri boliglånet. Hun kan betale resten af købesummen ved at optage et lån. Eller hun kan skylde jer resten. Jeres overvejelser skal være: Er I parate til at give så stor en økonomisk fordel til jeres datter? Kan hun magte det? Er der andre søskende, der skal tænkes på? Kan I klare jer uden lejligheden, når I skal pensioneres?

Mikkel

Hej. Vi overvejer at købe min kones farbrors hus. Der er en offentlig ejendomsvurdering på 2.150.000kr og de gennemsnitlige salgspriser for området vil give en salgspris på ca. 2.900.000kr. Mit spørgsmål er hvad må vi købe ejendommen for. Jeg tænker ikke at vi falder indenfor 15%-reglen, da vi ikke er i lige linje. Men, hvem må egentlig fastsætte prisen? Sælger må jo ikke helt selv lyder som om.

Per Nielsen

Hej Mikkel Nej, 15 pct.-reglen gælder ikke. Udgangspunktet er, at den offentlige ejendomsvurdering er rigtig. For at fravige udgangspunktet skal der være fejl i grundlaget for den offentlige ejendomsvurdering (f.eks. fejl i BBR) eller være indhentet en vurdering af huset. Hvis ingen af disse forhold er relevante, kan I overdrage til den offentlige vurdering – gerne kombineret med skatteforbehold, så I ved, hvor I hver især står, såfremt Skattestyrelsen anfægter værdiansættelsen i jeres aftale.

Ivan

Hej Vi er tæt på at købe mine forældres lejlighed. Offentlig ejendomsvurdering er 770.000 Banken har vurderet den til 1.100.000 Og vi kan købe den til 800.000 Vi er i tvivl om hvardan SKAT vil se på det ?

Per Nielsen

Hvis den offentlige vurdering er baseret på korrekte oplysninger, kan I handle indenfor vurderingen plus minus 15 pct. så der kan handles til 800.000 kr. Det fremgår ikke, hvad formålet er at købe lejligheden. Hvis I ikke ønsker at bo i lejligheden, bliver I beskattet af fortjenesten ved salg. Og så er det måske en god ide at give en højere pris. I skal være opmærksom på, at der kommer nye vurderinger. Det er forskelligt fra område til område, om de går den ene eller den anden vej.

Per

Hej Jeg har følgende spm. ifm. køb af lejlighed fra et familiemedlem uden for "gave-kredsen": Min kone og jeg overvejer og købe min kones mosters lejlighed som hun har haft sammen med sin mand igennem 20 år. De har ikke renoveret eller fornyet lejligheden siden købet, og efter hendes mand døde har den været udlejet til en lejer som nærmest har ødelagt lejligheden. Min moster orker ikke lejligheden mere og vil egentlig bare af med den nu. En lignende bolig (dog i god stand) i samme bygning koster lidt over 2 mio. kr., men vi har snakket om at kunne købe den for under 1,5 mio. kr. Hvilken fremgangsmåde vil du anbefale for at undgå evt. faldgruber især ift. skat? Vil du f.eks. mene det er nødvendigt at have lejligheden vurderet af en mægler mhb. fastsættelse af pris, eller er det overflødigt?

Per Nielsen

Set med mosters øjne er salget skattefrit. Set med jeres øjne, vil en fortjeneste som følge af et godt køb blive beskattet, hvis I ikke selv skal bo i lejligheden. 15 pct. reglen gælder ikke, da jeres slægtsforhold ikke er i lige linje. Udgangspunktet er den offentlige vurdering. Det forudsætter dog, at vurderingen bygger på korrekte data, og at I ikke har kendskab til anden værdifastsættelse. Er I i tvivl, kan I forelægge spørgsmålet for Skattestyrelsen som bindende ligningssvar. Eller I kan i aftalen få indføjet skatteforbehold, så I klart kender konsekvenserne af Skattestyrelsens efterfølgende korrektion. Moster kan p.t. ikke klage over den offentlige vurdering. En ejendomsmæglervurdering kan være et bevis, hvis I vel og mærke følger den vurderede pris. Vigtigere er det at sikre sig dokumentation for lejlighedens stand ved overdragelsen. Det vil en byggesagkyndig kunne hjælpe med. Der vil evt. kunne udarbejdes en tilstandsrapport, der kan suppleres af fotos.

Lilian

Hej Vi har lige købt en ejerlejlighed til vores datter og havde tænkt at overdrage den til hende m 15 procent reglen. Hvor hurtigt efter købet kan vi overdrage lejligheden - kan man gøre det umiddelbart efter købet? Og mistes muligheden for overdragelse m 15 procent reglen hvis vi lejer den ud til hende forinden ? Og kan lejligheden kun overdrages til hende hvis den er lejet ud i forvejen til en tredjepart? Mvh Lilian

Per Nielsen

Det er svært at forstå, hvorfor I først køber lejligheden – for derefter at sælge den til jeres datter. Det vil Skattestyrelsen også kunne have svært ved at forstå. Særligt, hvis I har købt til en pris, der langt overstiger den offentlige vurdering minus 15 pct. således, at I får fradrag for jeres tab. Man kan desværre ikke sige hvor lang tid, der skal gå. Cirkulæret om overdragelse til offentlige vurdering minus 15 pct. er blevet ændret flere gange. Hver gang med det formål at undgå uhensigtsmæssigheder. Retsstillingen er nu, at hvis der er ”særlige omstændigheder”, gælder 15 pct-reglen ikke. Om der er ”særlige omstændigheder” i jeres situation, er ikke nemt at svare på uden yderligere oplysninger. I vil altid kunne forelægge spørgsmålet for Skattestyrelsen efter reglerne om bindende ligningssvar. I vil også kunne vælge at gennemføre overdragelsen og aftale et såkaldt skatteforbehold, så det er klart, hvad der skal ske, såfremt den aftalte overdragelsessum tilsidesættes. Det kan evt. være, at købesummen så forhøjes. Det vil indebære, at sælger ikke får fradrag, og at der ikke vil skulle betales gaveafgift af forskellen. Under alle omstændigheder skal I være sikre på, om den offentlige ejendomsvurdering er fastsat rigtigt. Hvis den offentlige ejendomsvurdering bygger på, at ejerlejligheden er udlejet, vil værdien ikke kunne bruges som udgangspunkt for fastsættelse af salgssummen ved salg til jeres datter. Det kan være ganske svært at se, hvorledes den offentlige ejendomsvurdering er fastsat for ejerlejligheder. Når de nye ejendomsvurderinger kommer, vil der ikke længere være forskel på vurderingen af udlejede og ikke-udlejede ejerlejligheder. Når den nye ejendomsvurdering kommer – og det bliver for ejerlejlighedernes vedkommende tidligst i 2022 – forsvinder 15 pct.-reglen.

Johnny

Min kærestes mor vil gerne sælge sit sommerhus til hende. Det er pt vurderet til 480000 og kan sælge det 15% under den vurdering, altså 408000. Hun skylder 130000 i sommerhuset. mit spørgsmål er om hun må sælge sommerhuset for 130000 og min kæreste så betaler 15% i afgift af differencen mellem 130000 og 408000?

Per Nielsen

Hvis moderen sælger for 408.000 kr., skal moderen bruge de 130.000 kr. til at indfri gælden. Resten – 278.000 kr. – skylder din kæreste til moderen. Ja, moderen kan vælge at yde en gave. Så skal der betales gaveafgift på 15 pct. af den del, der overstiger 68.700 kr. Men fordeles gaver over flere år, kan gaveafgift helt undgås.

ole frandsen

Vi , min ex kone og jeg har solgt en lejlighed vi har haft i 3 år som vores datter har boet i. Vi har solgt den til min ex- kones far. Offentlig ejendomsvudering : 560.000 Vores købs pris. d. 1.11.2017 : 445.000 Vores salgs pris d. 1.10.2020 : 430.000 Ifl. skat skal vi som sælger betale skat af diffrenseen mellem vores salgspris , 430.000 og offentlig vudering , 560.000. Jeg synes at det lyder helt forkert. Da vi købte den, havde den stået til salg i flere år og en realistisk salgs pris i dag ,ville ligge på 450.000 til 480.000 kr. Jeg synes at det lyder helt forkert....

Per Nielsen

Du skriver desværre ikke, hvorfor Skattestyrelsen udtaler sig i sagen på nuværende tidspunkt. Har I anmodet om bindende ligningssvar for at få en bindende udtalelse om, hvorvidt I kan handle til 430.000 kr.? Den offentlige ejendomsvurdering minus 15 pct. givet i dette tilfælde kr. 476.000 kr. Det forudsætter, at det faktiske grundlag for vurderingen er korrekt (f.eks. at ejerlejligheden ikke er vurderet som udlejet ejerlejlighed). Når I går under dette beløb, er I udenfor det område, som Skattestyrelsen som udgangspunkt skal acceptere. Konsekvensen af dette er, at I ikke kan bruge 15 pct.-reglen, og at handelsværdien skal fastlægges. Når dette skal ske - og der ikke er andet i sagen - vil den offentlige ejendomsvurdering være det rigtige tal. Det kan i jeres tilfælde betyde, at der bliver tale om (en mindre) skattepligtig avance. Hvis I kan bevise salgsbestræbelserne og måske har mæglervurderinger, kan det tænkes, at handelsprisen lander et andet sted. Men det havde unægteligt været nemmere at have benyttet jer af 15 pct.-reglen.

KM

Hej. Min mor vil gerne sælge sit sommerhus til os børn. Der er meget stor forskel på den nuværende offentlige ejendomsværdi og den meget højere skønnet handelsværdi. Det er derfor helt afgørende hvilken værdi der tages udgangspunkt i for at denne handel er økonomisk mulig for os børn. Da vi nu er forbi den 1/7 er vi i tvivl om hvad loven siger og er den ikke klart formuleret hvordan forholder vi os så til det? Ved i det? På forhånd tak. Mvh

Per Nielsen

15 pct.-reglen finder stadig anvendelse, indtil den nye vurdering kommer. Den seneste udmelding er, at de nye vurderinger bliver udsendt fra sidst på året. Fra 1. juli 2020 kan særlige omstændigheder kan betyde, at du som boligejer bliver pålagt at bruge en skønnet handelspris frem for den offentlige ejendomsvurdering. Det er uklart, hvad der skal forstås ved ’særlige omstændigheder’, og det kan forventes, at Skattestyrelsen vil gå langt i fortolkningen. Det kan altså betyde, at du ikke kan sælge din bolig til 15% under den nuværende offentlige ejendomsvurdering efter den 1. juli 2020, selvom du endnu ikke har fået den nye vurdering. De særlige omstændigheder kan f.eks. være, at huset er blevet forbedret siden seneste vurdering (typisk fra 2011) - i hvert fald hvis der skulle have været søgt byggetilladelse. Men det kan formentlig også være en situation, hvor man véd, at handelsprisen er væsentligt højere end den offentlige vurdering. Måske er det tilfældet, hvis huset har været udbudt til salg, eller der er indhentet en vurdering. Rådet til jer er at undersøge, om der er særlige omstændigheder i jeres tilfælde - og at gennemføre handlen, inden den nye vurdering kommer.

Sally Hansen

Hej Jeg har overtaget lån på lejlighed efter min far døde i 2016. Så jeg lejede lejligheden ud til min mor. Ikke noget at tjene på hun betaler bare det lejligheden koster. Jeg vil sælge den lejlighed nu og min egen andel som jeg har da jeg har brug for større hus. Kan jeg sælge lejlighed som normalt uden at jeg skal betale skat på det? Mvh Sally

Per Nielsen

På skiftet efter din far fik du formentlig ejerlejligheden udlagt. Der blev formentlig tinglyst skøde til dig. I boopgørelsen er anført udlægsværdien. Det er din anskaffelsessum. Du har lejet lejligheden ud. Du skal derfor udarbejde et regnskab og selvangive overskuddet. Der er formentlig et skattemæssigt overskud på din udlejning. Det kan overvejes at anvende virksomhedsskatteordningen, idet du i så fald får fuld fradragsværdi af renterne på det lån, som du har overtaget. Du vil sælge ejerlejligheden uden, at du selv har boet i lejligheden i din ejertid. Du bliver derfor beskattet af den skattemæssige avance. Den opgøres som forskellen mellem salgssummen og anskaffelsessummen. Det har derfor stor betydning, hvad der skete på skiftet efter din far.
Per Nielsen
Advokat (H), Partner 96 31 33 60 pern@advodan.dk

Sally Hansen

Hej Lejlighed har min mor boet i næsten 1 år efter hans død og skifte. Jeg har overtaget den fra hende for at hun kunne bo i den da hun blev folkepensionist. Det er ingen indtjening i lejlighed da den betales kun i hvad det koster ikke en krone mere. Jeg betaler ejendomsskat på den, hun betaler at bo i den. Skillevej så bo i lejligheden selv før jeg sælger den? Mvh

Per Nielsen

Så din mor overdrog lejligheden til dig for derefter at bo til leje hos dig. Så er den pris, som du gav for ejerlejligheden din anskaffelsessum. Og ja, du bliver beskattet af evt. avance, idet du ikke selv har boet i ejerlejligheden i din ejertid. Du skal stadig udarbejde et regnskab for din udlejning af lejligheden, og resultatet skal selvangives.
Per Nielsen
Advokat (H), Partner 96 31 33 60 pern@advodan.dk

Sally Hansen

Hej Per Tak for svar. Jeg har lejekontrakt og alt andet er oplyst til skat. Det eneste var at jeg var usikker i at om hvormeget og skal jeg betale skat hvis jeg ikke boede i lejligheden selv. Hvor lang tid skulle jegs å være boende i den før jeg fik ret at sælge uden beskatning? Mvh Sally

Per Nielsen

For at undgå beskatning af avancer ved salg af ejerboliger skal alle betingelser i Ejendomsavancebeskatningslovens § 8 være opfyldt. En af betingelserne er formuleret således: "huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen". Ved "tjent til bolig" forstås dels, at du rent fysisk har boet i lejligheden (det kan dokumenteres med avisregning, el-opgørelse, fotos m.v.), dels at det var din hensigt at bo i lejligheden. Du må således ikke have opretholdt en anden bolig (med mindre der var tale om fritidsbolig) eller have sat ejerlejligheden til salg. Hvis du er i tvivl - og ikke vil disponere over ejerlejligheden uden at kende svaret - kan du anmode Skattestyrelsen om et bindende ligningssvar. Det koster et gebyr på 300 kr. Det er vigtigt, at situationen beskrives helt præcis.

Søren Michael Pihl

Vi ser på at sælge 15 procent over den 2011 vurderingen Er det ok , når vi ikke har fået den ny vurdering endnu ? MVH

Per Nielsen

Ja. Det er udgangspunktet. Men det forudsætter dels, at vurderingen bygger på et korrekt grundlag, og dels, at I ikke er bekendt med, at vurderingen afviger væsentligt fra handelsprisen. Det kan evt. aftales, hvad der skal ske, hvis Skattestyrelsen efterfølgende anfægter den pris, som I aftaler. Jeg vil tilråde, at I er grundige, når aftalen udformes.