PrivatErhverv
Jylland
Sjælland
Bornholm

Forældrekøb: Særlige skatteordninger kan ikke bruges til andelslejligheder

De fordelagtige skatteordninger, som mange danskere benytter ved forældrekøb, gælder ikke for andelsboliger. Se dig derfor godt for, hvis du køber en andelslejlighed, som du efterfølgende vil leje ud til dit barn.

Når du udlejer en helårsbolig, vil SKAT i langt de fleste tilfælde betragte det som selvstændig erhvervsvirksomhed. Men det gælder bare ikke for udlejning af andelsboliger. Det afgjorde Skatterådet tilbage i 2012, hvor man lagde vægt på, at det er andelsboligforeningen, der ejer ejendommen, og ikke andelshaveren, som alene har en brugsret til en lejlighed. Udlejning af en andelsbolig bliver derfor sidestillet med fremleje af en lejlighed, forklarer advokat og skattespecialist Lars Emde Poulsen fra Advodan i Slagelse.

”Rent økonomisk betyder det, at I som forældre skal være opmærksomme på, at I ikke kan anvende virksomheds- eller kapitalafkastordningen ved udlejningen, og at I ikke kan fradrage eventuelle underskud, der måtte opstå i forbindelse med udlejningen, ” siger Lars Emde Poulsen.

 

Fordele gælder ikke

De skattemæssige fordele ved at benytte virksomhedsordningen er i hovedtræk, at man kan opnå højere skatteværdi af rentefradrag på lån, der indgår i virksomhedsordningen. Derudover kan man lade hele eller en del af overskuddet blive stående i virksomheden mod betaling af en foreløbig virksomhedsskat.

Kapitalafkastordningen er et andet valgfrit og forenklet alternativ til virksomhedsordningen. Hvis man ønsker at benytte disse ordninger ved forældrekøb, skal man altså ikke investere i en andelsbolig, påpeger advokaten.

 

Hold øje med vedtægterne

Som køber, skal man ifølge Lars Emde Poulsen, også være opmærksom på, at nogle andelsboligforeninger ikke tillader forældrekøb.

”Det kan ses af vedtægterne, om en forening har et forbud mod udlejning. Er der det, kan der ikke laves et forældrekøb. I det tilfælde kan det være relevant at give dit barn et rentefrit anfordringslån i stedet, hvorefter dit barn selv køber sig ind i andelsboligforeningen,” råder han.

 

Andre eksempler

Ud over andelsboligerne er der også andre former for udlejning af fast ejendom, der ikke bliver betragtet som selvstændig erhvervsvirksomhed. Det gælder fx udlejning af værelser i ejerens private helårsbolig, udlejning af helårsboligen i en del af indkomståret, eller ved udlejning af fritidshuse, som ejeren også selv benytter. Her er det ligningslovens særlige regler for opgørelse af indtægter og udgifter, der gælder.

Indsender formularen...

Har du brug for rådgivning om skat og forældrekøb?

6 kommentarer

Agnes Laursen

Jeg ejer en andelslejlighed som jeg har boet i med min datter i 21 år. Nu flytter jeg og min datter bliver boende. Det er meningen at min datter skal købe lejligheden når hun er færdig med at læse om 2 år og får et job så banken vil låne hende pengene. Så i mellemtiden skal hun fremleje den af mig. Jeg skynder 700.000 i lejligheden som jeg afdrager med 4200,- om måneden og så betaler jeg 4000,- i boligafgift. Hvilken husleje må jeg ta fra min datter og hendes veninde uden at blive beskattet af beløbet. Er det de 4000,- jeg betaler i boligafgift eller må jeg ta de 8200,- som er mine reele udgifter til lejligheden?

Lars Emde Poulsen

Du må tage markedslejen, hvilket jeg ikke kan vide hvad er, da det afhænger af geografien og standen af lejligheden. Men markedslejen kan godt betyde, at din udlejning desværre vil give underskud. Kig på andre lejligheder i området eller spørg det lokale Huslejenævn om lejeniveauet.

Agnes Laursen

1000 tak for dit svar. Bliver jeg beskattet af min lejeintægt - og hvordan slipper jeg for at blive beskattet af den (hvis jeg bliver beskattet er jeg jo nød til at hæve huslejen overfor min datter, og det vil vi jo helst undgå)?

Lars Emde Poulsen

Du bliver beskattet af resultatet - lejeindtægten fratrukket udgifterne. Hvis du har lige så mange udgifter som indtægter, så er resultatet 0 - og altså ingen beskatning.

Lone Andersen

Hvis vi køber en lejlighed til ca. 1.700.000,00, med en udbetaling på ca. 500.000,- og vil leje den ud til vores søn (forældrekøb), hvor lidt må vi så tage i husleje?

Lars Emde Poulsen

Skattemæssige skal I tage markedslejen. Spørg evt. det lokale Huslejenævn hvad markedslejen er i området. Lejen udregnes ikke i forhold til lejlighedens pris eller de udgifter I vil have ved at eje lejligheden.

Rasmus W. H.

Hej, Hvis der i en andelsforening er godkendt forældrekøb vil de myndige børn, som så beboer husstanden være antaget som "andelshavere" og på den måde kunne deltage på lige fod med "ægte" andelshavere i foreningens generalforsamlinger?

Lars Emde Poulsen

Det er som udgangspunkt ejerne af andelen (forældre), ikke lejerne (børn) der er andelshavere, og har stemmerettighed osv. Medmindre andet fremgår af vedtægterne. Måske er der også mulighed for at benytte en fuldmagt, så børn kan møde på forældres vegne. Det afhænger meget af hvad der står i vedtægterne.

Rasmus W. H.

Tak for svare Lars! Vil det kunne antages at forældrene vil kunne give fuldmagt til barnet (lejeren) hvis der i vedtægterne står følgende: “Adgang til at deltage i og tage ordet på generalforsamlingen samt til at stille forslag har enhver an- delshaver og dennes ægtefælle eller et myndigt husstandsmedlem.”?

Lars Emde Poulsen

Umiddelbart ikke. Der bør stå noget med, at der kan stemmes med fuldmagt.

Lotte Lindén-Andersen

Jeg vil spørge om man må opkøbe flere andelsboliger, fordi de er billige, og så bruge dem til udlejning ???? i sin tid da de blev bygget var renten høj, så foreningen fik en masse penge retur, jeg tror det var fra staten, for et par år siden var der en føler ude omkring dem der boede i husene kunne overtage deres bolig som en ejerbolig, og det kunne man godt men alle de penge, som i sin tid var blevet refunderet, skulle betales tilbage, derfor undre det mig at man nu kan købe dem til udlejning. Hvad mener Advodan

Lars Emde Poulsen

De fleste andelsboligforeningen har standard vedtægter hvoraf det fremgår, at udlejning er ulovligt, medmindre det skyldes midlertidig forflyttelse (udstationering osv.). Så mit umiddelbare indtryk er, at i de fleste foreninger, så kan det ikke lade sig gøre. Men i enkelte foreninger er det nok muligt.

Peter

Kære Lars Du skriver at ved salg af en andelsbolig, der har fungeret som et forældre køb, at det er muligt at lade barnet overtage lejligheden ved oprettelsen af et gældsbrev, som bliver afskrevet med skatte- og afgiftsfri gavebeløb. Betyder dette, at hvis barnet herefter sælger lejligheden skattefrit da beboelseskravet jf. EBL §8 nu er opfyldt, nu vil være i stand til at oprette et nyt gældsbrev til sine forældre som ligeledes er rente/afdragsfrit og som beror på gavebeløbet, således at forældrene slipper for at betale skat og de derved får pengene igen? Altså - Hvis Forældre A opretter et gældsbrev til deres barn B på 1 million for overdragelse af andelslejligheden, som er rente og afdragsfrit med en afskrivning på gavebeløbet. Kan A så ved salg af lejligheden til 1 million, som nu er skattefri, oprette et nyt gældsbrev til A som ligeledes er rente og afdragsfrit med en afskrivning på gavebeløbet således at dette udjævnes? Mvh, Peter

Lars Emde Poulsen

Det står forældre/børn frit for at låne til hinanden. Såfremt SKAT skal acceptere, at lånet skal være rentefrit, så skal der være tale om et anfordringslån. Bemærk dog, at såfremt man låner 1 mio. kroner, så skal der jo også ske overførsel af værdier for 1 mio. kroner. Man kan hvert år give eftergivelse af del af lånet som gave. Såfremt man ikke gør det korrekt, så kan SKAT ende med at anse lånet som en gave i stedet.

Katrine K

Kære Avodan Vi er ved at købe en andelslejlighed, som vi vil udleje til vores studerende søn. Vi er klar over at det anses som privat fremleje (i modsætning til erhvervsmæssig) og at der derfor ikke kan laves div. skatte ordninger, MEN hvordan ser økonomien/skatteregnskabet så ud? vores boligafgift til andelsforeningen: 6400 kr/md udgift til forbrug: 1200 kr/md Leje indtægt fra vores søn(og en kammerat): 7.600 kr Er der forskel på om forbrug er en del af lejekontrakten, og det er os der betaler det , eller lejeren selv betaler uden for huslejen? Skal der betales skat af en evt. fortjeneste ved salg, når lejligheden har været brugt til privat fremleje? Hilsen Katrine K

Lars Emde Poulsen

Det er korrekt som du skriver, at der i dette tilfælde ikke er tale om erhvervsmæssig udlejning. Se om reglerne ved udlejning i disse tilfælde her: http://www.advodan.dk/nyheder/2015/9/hvornaar-skal-man-betale-skat-af-lejeindtaegt/ Der skal som udgangspunkt altid betales skat på en evt. avance ved salg af en andel. Afståelsen kan være skattefri, såfremt man opfylder betingelserne i "parcelhusreglen". Bl.a. skal boligen have tjent som en bolig for ejeren og/eller dennes husstand i hele eller en del af ejertiden. Som du oplyser de faktiske forhold, opfylder I ikke denne betingelse, og en evt. avance er dermed skattepligtig indkomst.

Mette

Hvis forældre som i det her eksempel køber en andel som deres søn bor i helt fra start, så forstår jeg det som om at en evt. fortjenste ved salg er skattepligtig. Hvis lejligheden er købt til 500.000 kr, markedsværdien idag er 1.000.000 kr, forældre vil gerne sælge til sønnen for 700.000 kr. Må de sælge til den pris de selv ønsker (700.000 kr), eller må de kun sælge til markedsprisen (1.000.000 kr), eller må de sælge til -15% af markedsprisen (850.000 kr) og evt. også trække skattefri gave fra (850.000-125.800 kr)? Hvilket beløb skal de betale skat af? Forskellen mellem marked- og købspris (1.000.000-500.000 kr)? Forskellen mellem marked- og salgspris (1.000.000-700.000 kr)? Hvor mange procent af fortjensten skal betales til skat? Hilsen Mette.R

Lars Emde Poulsen

Som udgangspunkt er indkomst på fast ejendom kapitalindkomst. Ved avancebeskatning betales skat af avancen (salgsprisen (med omkostninger) fratrukket anskaffelsessummen (med omkostninger)). I kan altid sælge til jeres familie så længe der er tale om, at der sælges til markedsværdien, altså hvad en uafhængig 3.mand ville betale for lejligheden. Selve købesummen kan være et gældsbrev, hvor gældsbrevet bliver afskrevet med skatte- og afgiftsfri gavebeløb. De 15% du taler om, er muligheden for at sælge til familie til en pris 15% fra seneste offentlige ejendomsvurdering (ved ejerlejligheder), som SKAT vil acceptere. Der er mange regler og muligheder på området for forældrekøb, og jeg vil anbefale at I tager kontakt til en rådgiver for at få den bedste løsning for jer.