PrivatErhverv
Jylland
Sjælland
Bornholm

Tvangsauktion

Overvejer du at købe et hus på tvang, eller står dit hus overfor en tvangsauktion? Læs med her og få svar på de vigtigste spørgsmål om tvangsauktioner.

Du har sikkert mange spørgsmål, hvad end du skal i gang med dit boligkøb, eller dit hus skal sælges på tvang. Vi har derfor lavet tre guides, som giver dig al den vigtigste information om tvangsauktioner:

Her på siden kan du læse, hvad vores guides indeholder, og hvordan de klæder dig på til din situation. Ønsker du at blive klogere på processen før, under og efter en tvangsauktion kan du også læse mere nedenfor. Har du brug for personlig rådgivning om fx et konkret boligkøb, kan du til enhver tid kontakte dit nærmeste Advodan-kontor for en uforpligtende samtale.

Indsender formularen...

Overvejer du at købe bolig på tvangsauktion? Tag kontakt til os i dag

Hvad skal jeg vide om køb af hus på tvangsauktion?

De fleste ved, at der kan være mange penge at spare ved at købe hus på tvangsauktion. Det skyldes, at prisen ofte er væsentligt lavere, fordi ejendommen skal sælges uanset størrelsen på de bud, der gives.

 

Vær ekstra opmærksom

Det er dog langt fra alle, som kender de risici, der er forbundet med køb af bolig på tvang. Køber du en bolig på tvangsauktion har du for eksempel ikke samme rettigheder, som hvis du købte på det fri handelsmarked. Det betyder blandt andet:

  • At dit bud er bindende, og du dermed ikke har nogen fortrydelsesret.
  • At du ikke får en tilstandsrapport og derfor heller ikke en ejerskifteforsikring. Som ny ejer hæfter du derfor selv for eventuelle fejl og mangler – eller om der sidder en lejer i ejendommen.

 

Landejendom på tvangsauktion

Er det en langbrugsejendom, du overvejer at byde på, skal du være opmærksom på de særlige regler, der gælder udover de almindelige regler for tvangsauktion.

Når hammerslaget er faldet, og du har vundet auktionen, skal du fx sørge for at søge om Landbrugsstyrelsens tilladelse til at købe ejendommen.

Klik her og læs mere om, hvad du skal være særligt opmærksom på ved køb af hus på tvangsauktion, uanset om du kigger på en gård i Græsted eller et rækkehus i Randers.

Hvor finder jeg huse på tvang?

Der er mange steder at lede, når du skal finde dit nye hjem på en tvangsauktion. Hos Advodan annoncerer vi løbende aktuelle tvangsauktioner, og du kan også finde annoncer på fx tvangsauktioner.dk.

Vil du vide mere om, hvor du finder huse på tvang, kan du læse vores guide her. Du kan også til hver en tid kontakte dit lokale Advodan-kontor og forhøre dig om aktuelle tvangsauktioner i dit nærområde.

Hvordan foregår en tvangsauktion?

Uanset om din nuværende bolig skal på tvangsauktion, eller du ønsker at købe en bolig på tvangsauktion, er det rart at være bekendt med processen:

  1. Før tvangsauktionen – begæring fra kreditors advokat, vejledningsmøde i fogedretten og salgsopstilling
  2. Under tvangsauktionen – auktionens indledning og reglerne for budprocessen
  3. Efter tvangsauktionen – betaling, samtykkeerklæringer og auktionsskøde

Har du svært ved at betale dine regninger, kan det særligt være rart at vide, hvordan en tvangsauktion indledes. Er du derimod på den anden side og ønsker at købe en bolig på tvangsauktion, så er det især en fordel at kende til budprocessen og de administrative opgaver efter auktionen.

Har du brug for rådgivning i forbindelse med en tvangsauktion, står vores advokater klar til at hjælpe dig. Læs mere om, hvordan en advokat kan bistå dig i processen, her.

Skal jeg have advokathjælp?

Der er mange faldgruber ved at købe bolig på tvangsauktion, og vi anbefaler derfor, at du allierer dig med en advokat i god tid, gerne allerede inden du overvejer at afgive dit første bud.

Hos Advodan har vi stor erfaring med køb af boliger på tvangsauktion. Tager du en af vores advokater med på råd, sikrer du en tryg proces fra første bud, til du står med det tinglyste skøde i hånden. Vi sørger for, at du kender de særlige regler og risici ved købet, og at du på den måde undgår dyre overraskelser.

Er din bolig på vej på tvangsauktion, kan vi også varetage dine interesser og sikre et retfærdigt forløb.  

En tvangsauktion er en længerevarende proces, der typisk varer mellem 5 og 9 måneder. Tvangsauktionen er kulminationen på en boligejers manglende evne til at tilbagebetale kreditorer og andre panthavere. 

På denne side gør vi dig klogere på, hvordan en tvangsauktion foregår – lige fra kreditors begæring til fogedretten til tinglysning af auktionsskødet. 

Forud for tvangsauktionen

Perioder uden betaling til kreditorer og andre panthavere kan resultere i tvangsauktion. Tvangsauktionssagen iværksættes typisk af en person, der har penge til gode hos ejeren af ejendommen – en kreditor eller panthaver, der ikke har modtaget sine terminsydelser.

 

Starten på tvangsauktion

Oftest indledes en tvangsauktion med, at kreditors advokat indsender en begæring om udlæg i boligen til fogedretten. Så snart fogeden modtager en begæring, bliver boligejeren informeret og får mulighed for at møde frem til udlægsforretningen.

Hvis boligejeren ikke er i stand til at betale det skyldige beløb eller arrangere en betalingsordning med kreditor, foretager fogedretten udlæg, som efterfølgende giver kreditor tilladelse til at sætte boligen på tvangsauktion.

Herefter begærer kreditors advokat tvangsauktion hos fogeden.

 

Vejledningsmøde i retten

Modtager fogedretten en anmodning om tvangsauktion, bliver boligejeren indkaldt til et vejledningsmøde. På dette møde kan den kreditor, der har anmodet om tvangsauktionen, også indkaldes. Mødets formål er dels informere boligejeren om virkningerne af tvangsauktionen, dels at oplyse vedkommende om muligheden for at få beskikket en advokat. Desuden fastsættes et eventuelt forberedelsesmøde og datoen for selve auktionen.

 

Afværgefristen – en sidste chance for at betale

I visse tilfælde kan fogedretten på vejledningsmødet give boligejeren en betalingsfrist på normalt fire uger for at undgå tvangsauktionen. Det betyder, at auktionen kan blive afværget, hvis boligejeren formår at betale hele det skyldige beløb indenfor den aftalte frist.

 

Salgsopstilling

Kan boligejeren ikke betale hele det skyldige beløb, kan den sagkyndige hyre en ejendomsmægler, der inden for en frist på fire uger skal forsøge at sælge boligen i fri handel. Lykkes dette ikke, oprettes en salgsopstilling til tvangsauktion. Salgsopstillingen indeholder som hovedregel oplysninger om boligen samt de rettigheder, forpligtelser og udgifter, der følger med i købet.

Der laves også en oversigt over de kreditorer, som har taget udlæg/pant i boligen.

 

Selve tvangsauktionen

Tvangsauktionen finder sted hos fogedretten i den retskreds, den pågældende ejendom tilhører. Enhver tvangsauktion indledes med, at fogeden konstaterer, hvem der er fremmødt. Herefter vil de personer, der har panterettigheder i ejendommen, gøre deres krav op. Desuden vil salgsopstillingen blive gennemgået af den, der har anmodet om tvangsauktionen.

Fogeden oplyser dernæst, hvilket beløb der skal betales ud over det beløb, der bydes på ejendommen. Dette omfatter det såkaldte størstebeløb, auktionsafgift og en tinglysningsafgift.

Deltager du som potentiel boligkøber, vil du og andre fremmødte herefter have mulighed for at stille opklarende spørgsmål, hvorefter selve auktionen går i gang.

 

Budprocessen

Som det første vil fogeddommeren skitsere reglerne for, hvordan man afgiver bud. Fogedretten fastsætter desuden det mindste beløb, man som bydende skal byde over et andet bud. Dette kaldes for mindste overbud og er typisk 10.000 kr. Herefter kan alle interesserede købere afgive bud.

Der er ikke noget minimum for startbuddet, og ønsker du at byde, kan du derfor i princippet starte med at byde én krone. Når budprocessen er påbegyndt, skal dit efterfølgende bud følge retningslinjerne for mindste overbud.

Når der ikke længere kommer nye overbud til trods for fogeddommerens tre opfordringer, vinder den højest bydende auktionen, og salget bekræftes ved hammerslag.

Sommertider sker det, at ejendommens tidligere ejer og de kreditorer, der har penge til gode hos ejeren, forlanger en ny tvangsauktion. Hvis det sker, afholdes en ny tvangsauktion. Tidspunktet for den nye tvangsauktion fastsættes ofte af fogeddommeren med det samme.

Hvis du byder på en tvangsauktion, og der arrangeres en ny tvangsauktion, er du bundet af dit første bud. Kommer der et højere bud på den anden auktion, bliver du nødt til at byde højere end dit bud fra første auktion, hvis du forsat ønsker at købe ejendommen.

Du kan læse mere om køb af hus på tvangsauktion her

 

Efter tvangsauktionen

Ender du som højestbydende på en tvangsauktion, er der en række ting, du skal gøre, inden du kan blive registreret som den nye ejer af ejendommen:

 

Betal sikkerhedsstillelse og auktionsafgift

Straks efter auktionen skal du indbetale sikkerhedsstillelsen til fogedretten.

Foruden sikkerhedsstillelsen skal du betale en auktionsafgift på 0,5%. Dette beløb skal ligeledes indbetales til fogedretten.

 

Afregn dine kreditorer

Du skal også betale alle de kreditorer, hvis krav er med i størstebeløbet. Det betyder helt konkret, at du skal betale rekvirentadvokatens salær og de omkostninger, han eller hun har lagt ud for i forbindelse med auktionen.

Du skal også betale for den forsikring og ejendomsskat, som boligejeren ikke har kunnet betale til tiden.

 

Skaf samtykkeerklæringer

Når du betaler kreditorerne, er det vigtigt, at du husker at få en samtykkeerklæring med det samme. En samtykkeerklæring er dit bevis på, at kreditorerne har fået deres penge i forbindelse med auktionen. Du skal derudover bruge samtykkeerklæringen i fogedretten, når du skal have din sikkerhedsstillelse tilbage. Sikkerhedsstillelsen kan du nemlig først få tilbage, når det er bekræftet, at alle kreditorer og panthavere har fået deres penge.

 

Anmod om auktionsskøde

Når du har købt en ejendom på tvangsauktion, skal du efterfølgende have udstedt et auktionsskøde. Du anmoder om et auktionsskøde hos fogedretten.

Auktionsskødet skal registreres i den digitale tingbog, før du officielt er den nye ejer af ejendommen. Du kan læse mere om tinglysning af skøde her.

 

Tilmeld dig som ny ejer til forsyningsselskaberne

Så snart du har overtaget din nye bolig, er det en god idé, at du hurtigst muligt får aflæst målerne i boligen. Herefter kan du tilmelde dig som ny ejer af boligen til forsyningsselskaberne (vand, varme, el). 

Indsender formularen...

Har du spørgsmål angående tvangsauktion?